Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру полученную по программе молодая семья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Однако никаких исключений из общего правила здесь нет — срок владения старой квартирой не учитывается. Более того, даже если вы уже фактически прожили 3 года в новой квартире, это еще не означает, что можно не платить НДФЛ при ее продаже. Срок владения отсчитывается только с даты регистрации прав гражданина на недвижимост ь Письмо Минфина от 17.10.2012 № 03-04-05/10-1199 , которая указывается в свидетельстве Росреестра. А в новостройках госрегистрация прав зачастую происходит значительно позже фактической сдачи дома в эксплуатацию и вселения граждан. С жильцами в таких случаях оформляется договор краткосрочного найма.
Плюсы продажи квартиры государству через госзакупки:
1. Государство не торгуется, а изначально назначает цену, по которой готово купить квартиру. И эта цена выше, чем реально можно продать квартиру на рынке.
2. Государство в отличие от обычных покупателей, не выбирает среди нескольких квартир, а быстро принимает решение о покупке. В процедуре закупки обычно участвует 1-2 квартиры. Некоторые закупки признаются несостоявшимися, так как не было подано ни одной заявки (собственники в этом не хотят разбираться и редко в них участвуют).
3. Государство — надежный покупатель, у которого всегда есть деньги. Покупатель по объявлению с деньгами может обмануть. Покупателю-ипотечнику могут не одобрить ипотеку.
4. Покупатель в лице государства действует в рамках закона. Все его действия по закупке квартиры четко регламентированы и прозрачны для продавца квартиры. Вы всегда уверены, что получите полную оплату по госконтракту за свою квартиру.
5. Продавая квартиру государству, вы обеспечиваете детей-сирот, нуждающихся в жилье. Вы выполняете свою социальную миссию и помогаете детям. Еще раз напомню, что многие закупки остаются несостоявшимися, так как не подано ни одной заявки. А это значит, что еще один ребенок не получит вовремя так необходимое ему жилье.
Как видите плюсы очевидны. Собственник быстро находит покупателя и гарантировано получает оплату (хотя саму оплату может ждать продолжительное время). Но, согласитесь, что лучше ждать оплату от государства, чем месяцами ждать покупателя, который еще и попросит скидку. А ведь, некоторые квартиры продаются полгода-год. Особенно в небольших населенных пунктах.
Как я описал выше, конечно, не обязательно разбираться во всех нюансах самостоятельно. Лучше, если это сделает специалист. Такие специалисты есть. Они также работают по всей России. Но, у многих возникают сложности при общении с собственниками при разъяснении им условий работы и выгодах такого сотрудничества. А некоторые специалисты даже не объясняют собственникам всех нюансов такой работы. В итоге, у собственников остаются сомнения по этому вопросу.
Сколько нужно отдать государству при продаже новой квартиры
Раньше успехом пользовались «маневры» с занижением стоимости жилья при продаже, которые позволяли снизить налог. Но это потеряло актуальность в 2016 году, когда в законах появилось нововведение. Теперь если цена квартиры при продаже меньше 70% от кадастровой стоимости, то налог исчисляется не с цены квартиры, а с 70% от актуальной кадастровой стоимости. При этом кадастровая стоимость каждый год изменяется, а для новостроек она иногда превышает рыночную стоимость.
Вследствие продажи квартиры собственник получает доход, а налог на доход физического лица составляет 13%. Платить налог придется также, если продавать права требований по договору уступки к договору участия в долевом строительстве или пая в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе).
Попытка продажи после оформления собственности
Оформив квартиру в собственность, я снова начала размещать объявления о продаже. Чтобы ускорить процесс, через месяц стала использовать платное размещение и поднятие объявлений.
Платное размещение существует на всех сайтах-агрегаторах по продаже недвижимости. В качестве акции «Авито» иногда позволяет разместить или активировать объявление о продаже бесплатно. У меня всегда так и получалось, но за поднятие и размещение на самом верху приходилось платить.
На «Циане» размещение объявлений всегда платное и обходилось в 100 Р за 7 дней. Премиум-размещение — на самом верху на 7 дней — на «Авито» стоит 999 Р, на «Циане» — 315 Р. Есть и другие дополнительные услуги, например выделение объявления цветом. На практике даже при применении платного размещения объявление на самом верху не показывается. Его вытесняют новые объявления с премиум-размещением.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Особенности продажи квартиры
Нередко собственники опасаются продавать квартиру тем, кто использует субсидию. В действительности же государство здесь выступает гарантом предоставления средств. Их не выдают наличными на руки, а перечисляют на счет продавца безналичным платежом. Деньги перечисляются только после полной проверки чистоты сделки. Собственник предоставляет документы для их рассмотрения в муниципальный орган власти.
После получения положительного решения стороны могут приступить к заключению договора купли-продажи и регистрации сделки в Росреестре. В договоре обязательно нужно указать, что часть суммы оплачивается путем субсидирования. Остаток покупатель вносит за счет собственных или ипотечных средств. Деньги перечислят, как только договор будет зарегистрирован в Росреестре. При оплате собственными средствами, деньги также перечисляются после регистрации договора.
Помните! При продаже квартиры все ранее зарегистрированные лица должны сняться с регистрационного учета. Этого требует законодательство для перечисления средств господдержки.
Продать за субсидии. Особенности сделки с квартирой без наличных
18 Марта в 11:58 9699
Жилищные субсидии — нерегулярный, но довольно распространенный вариант приобретения недвижимости в России, как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако подобные сделки имеют свою специфику. О чем нужно знать продавцу-«физику», готовому реализовать свою квартиру на «субсидированных» условиях, то есть полностью или частично не за наличные?
DP/Legion-media
Сегодня в России действуют несколько федеральных и региональных программ по предоставлению жилищных субсидий, направленных на поддержку разных категорий граждан, как социально незащищенных, так и исполняющих государственно значимые функции. В их числе — молодые, многодетные и малообеспеченные семьи, военнослужащие, служащие органов внутренних дел и ФСБ, судьи и чиновники, учителя и медработники, лица, переехавшие из районов Крайнего Севера, и другие.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Как продать квартиру без уплаты налогов?
С 2019 года разрешается не платить налог, если после перехода прав собственности прошло менее трех лет. Но только если одаряемый получил квартиру и решил продать недвижимость сразу за ту же сумму, в которую оценили квартиру по кадастровой стоимости. В этом случае налог платить не придется.
Например, отец подарил сыну квартиру, которая стоит 5 млн руб. Но сын через шесть месяцев продает ее за 5 млн руб. Сын может продать недвижимость и не платить налогов, если сумма продажи не будет превышать 5 млн руб. Налог в 13% придется заплатить, если сумма продажи будет свыше 5 млн руб. Например, сын через год продал подаренную квартиру за 6 млн. В этом случае налог начислят на 1 млн руб., — это та сумма, которая считается полученным доходом.
Не избавляйтесь от квартир, поддавшись панике
Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами
Есть две группы ситуаций.
Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.
Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.
Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.
Как получить жильё сироте?
Заключение о том, нуждается ли человек, носящий статус сироты, в жилплощади, выносится на усмотрение специальной комиссии, которая занимается вопросами детей, лишенных родительской заботы. Если ребенок-сирота не является владельцем собственной квартиры, пригодной для комфортного проживания, государство обязано помочь ему с этой проблемой. Жилплощади для выпускников социальных учреждений выделяет жилищный фонд города, к которому относится заведение.
Согласно законодательству, когда ребёнок-сирота достигает возраста 14 лет, его обязаны внести в реестр лиц, которым нужно жильё. Для этого официальному представителю (опекуну или уполномоченному из учреждения, воспитывающее ребёнка) или самому человеку, при достижении им 18-ти лет, нужно подать документы в городской отдел опеки и попечительства. Очередь формируется из людей, достигших 14 лет. Поэтому не важно, в каком возрасте становиться на учёт, главное успеть до наступления 23 лет. Позже доказать своё право на собственный угол будет очень тяжело, а в некоторых случаях практически невозможно.
Заявление на получение жилья
Такое заявление является самым важным в процессе получения льготного жилья, поэтому самое главное вовремя подать его в соответствующие органы и правильно составить.
Если у вас есть право на льготную квартиру или улучшение прежнего жилища, то необходимо состоять на учете (в очереди). Перед этим, конечно же, требуется подготовить необходимые документы и составить заявление. Оно заполняется по образцу, где желательно указать все сведения, поскольку они помогут быстрее решить вашу проблему.
Составлять в такой последовательности:
- шапка (правый угол листа), в которой указывается учреждение (куда обращаетесь), его адрес и ФИО начальника, после этого пишите ваши ФИО и адрес;
- в основном тексте сообщить свои данные, социальный статус (сирота), учреждение, в котором жили и другие сведения о себе;
- информацию о родителях, которые умерли или лишились родительских прав;
- о том, что своего жилища не имеете;
- стоите в очереди;
- можно также указать, что согласно закону такие категории детей имеют право на получение жилища без очереди;
- в заявлении также попросите произвести проверку указанных вами фактов;
- просить о предоставлении жилого помещения на основе договора о социальном найме;
Существующие механизмы продажи
Для реализации муниципального или государственного жилья, не прошедшего процедуру приватизации, продажа возможна только специфическими способами:
- Путём прописки в квартиру потенциального покупателя. Прописка осуществляется тем лицом, которое является пользователем (или нанимателем конкретного жилого помещения) потенциального покупателя после того, как он получит всю сумму, установленную за конкретную квартиру. После прописки покупателя и передачи всей суммы денег, продавец подаёт заявление о снятии с регистрационного учета в конкретной квартире и выезжает из неё, а покупатель начинает заниматься вопросами оформления процедуры приватизации приобретённого жилья после оформления регистрации в таком помещении и заключения договора социального найма на конкретное жилье. Если государство в лице муниципального образования отказывает в заключении договора социального найма, решение администрации может быть оспорено в суде или сделка, заключенная между предыдущим пользователем помещения и покупателем, признается недействительной. Однако, в том случае, если в своё время покупатель уже воспользовался правом бесплатной приватизации, он может остаться только жильцом в данном помещении либо воспользоваться возможностью проведения платной приватизации.
- Приобретение с использованием буферной квартиры. Данная процедура является достаточно сложной, однако именно она чаще всего используется в крупных городах, что ускорить процедуру продажи муниципального жилья. Для этого потенциальный покупатель передаёт деньги продавцу квартиры. Тот выкупает у агентства недвижимости какую-либо жилплощадь, которая и будет считаться буферной. Данная жилплощадь оформляется первоначально на покупателя муниципальной квартиры, а потом по договору мены передаётся продавцу. Для государства сделка будет выглядеть как переуступка права пользования квартирой по договору социального найма.
Однако оба варианта сопряжены с большими рисками, так как по своей сути могут нарушить права государства на имеющееся у него имущество.