Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира в нежилом фонде что это значит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Следует отметить, что ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое. Для указанного перевода не требуется получение согласия всех собственников многоквартирного дома, в том числе, и в случае перепланировки помещения. Однако, если такой перевод связан с проведением работ по реконструкции дома, то будет необходимо получить согласие всех собственников помещений либо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Новые правила перевода: что усложнили
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
Допустимо ли изменение назначения объекта?
В п. 2 ст. №671 и п. 3 ст. №288 ГК РФ сказано, что предназначение жилых объектов заключается исключительно в проживании там людей. А если нужно использовать пространство в иных целях (к примеру, открыть офис), то сделать это можно, переведя последнее в нежилой фонд. Процесс должен проводиться в строгом соблюдении правил. Но определенные исключения тоже имеются.
Статья по теме: Как перевести жилое помещение в нежилое и зачем это нужно?В п. 2 ст. №17 ЖК РФ сообщается о том, что все же допустимо использование жилья для ведения деятельности в качестве ИП. Но важно, чтобы не попирались права остальных жильцов, соблюдались все требования.
Например, согласно п. 6,7, адвокат может оказывать юридические услуги в своем жилище или в помещении, принадлежащее кому-то из его родственников.
Но это редко бывает. Зачастую арбитражная практика не допускает применение жилого пространства не по их назначению. Иными словами, закон почти исключает варианты, когда жилые здания начинали применяться как нежилые.
Чтобы изменить категорию помещения, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в органы местного самоуправления. Это заявление будет рассматривать специальная комиссия.
Чаще всего в многоквартирном доме единый вход во все квартиры – через подъезд.
Значит, для перевода недвижимости в другую категорию придётся оборудовать отдельный вход. Проект перепланировки нужно заказать в строительной организации. Он прикладывается к заявлению.
Также потребуется разрешение собственников других квартир, если в перепланировке будут затронуты капитальные стены. Или если крыльцо нового входа будет располагаться на общей земле. Достаточно получить согласие 2/3 жильцов. Оно оформляется решением общего собрания собственников помещений.
Справка. Может случиться так, что для переустройства потребуется срубить дерево или кустарник. В таком случае придётся получить разрешение и на это действие – так называемый порубочный билет.
За самовольную порубку выпишут штраф (до 300 тысяч рублей для Москвы и до 250 тысяч для Санкт-Петербурга).
После этого можно писать заявление в Департамент Управления Имуществом. В нём указываются:
- Полное ФИО и паспортные данные заявителя.
- Если оформление происходит через представителя, указываются те же данные, а также номер и дата доверенности.
- Адрес помещения.
- Основание права собственности (покупка, получение в подарок или в наследство, приватизация).
- Планируемые цели использования.
- Требуются ли работы по перепланировке.
- Если да, то сроки и режим их проведения.
- Список приложений.
К этому заявлению прикладываются:
- Паспорт (паспорта).
- При необходимости – доверенность.
- Документ, подтверждающий право собственности (им может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации).
- Технический паспорт квартиры.
- Поэтажный план.
- Если будет проводиться перепланировка – её план.
- В случае необходимости – протокол общего собрания жильцов и/или порубочный билет.
Внимание! Технический паспорт и поэтажный план можно получить в БТИ при предъявлении паспорта и правоустанавливающего документа на недвижимость. Срок изготовления – месяц.
При получении выдаётся расписка с указанием даты и списком принятых документов.
Заявление рассматривается до 45 дней, после чего выдаётся один из возможных ответов:
- разрешение на перевод;
- разрешение при условии перепланировки;
- отказ.
Решение в течение 3-х дней выдаётся на руки или отправляется по почте. Если для перевода требуется перепланировка, её принимает комиссия из имущественного Департамента.
Затем придётся зарегистрировать произошедшие изменения в Росреестре.
Для этого необходимо написать заявление, бланк которого выдадут на месте, и приложить к нему:
- паспорт;
- техническую документацию (план помещения и прочее);
- разрешение на изменение категории;
- акт приёмки комиссией, если производилась перепланировка;
- квитанцию об уплате госпошлины.
Госпошлина составляет 1 тысячу рублей. Новое свидетельство о собственности будет готово в течение десяти дней.
Переведи меня правильно. Как перевести квартиру в нежилой фонд — инструкция
Отвлечемся от трудностей, препонов и представим сферического коня в вакууме — то есть типовые условия для перевода жилого помещения в нежилое. Каков алгоритм этой процедуры?
Собственник помещения должен предоставить в орган местного самоуправления, занимающийся переводом недвижимости из категории в категорию, следующий пакет документов:
- Заявление о переводе помещения.
- Правоустанавливающие документы на переводимое помещение. В обязательном порядке это должны быть подлинники либо нотариально заверенные копии.
- Документ, удостоверяющий личность заявителя.
- Технический план или технически паспорт переводимого помещения с описанием
- Подготовленный, оформленный в соответствии с требованиями и согласованный в аффилированных организациях проект перепланировки или переустройства помещения. Данный документ требуется в случае, если помещение в обязательном порядке будет изменено.
- Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
- Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. В документе должно быть отражено решение о согласии на перевод заявленного жилого помещения в нежилое. Также требуется предоставить реестр собственников, списки присутствовавших на собрании, бюллетени с решениями, протокол подсчета голосов. Собственники квартир, примыкающих к переводимому посещению, должны предоставить владельцу переводимого помещения согласие в письменной произвольной форме.
Нежилое помещение в многоквартирном доме — возможно ли это?
Помимо определения жилого помещения, регламентирует способы его использования. Подобные объекты недвижимости предназначены для проживания людей. Их не разрешается переоборудовать для целей промышленного производства.
Важно. Законы РФ содержат лазейку, позволяющую индивидуальным предпринимателям осуществлять профессиональную деятельность в принадлежащих им помещениях жилищного фонда.
Это становится возможным, если удается соблюсти ряд условий:
- в полной мере соблюдаются права и интересы других людей;
- технические и санитарные требования к жилым помещениям не нарушаются.
Жилые помещения как рабочие кабинеты на законном основании могут использовать, например, адвокаты. Это право им предоставляет .
Если предприниматель снимает жилье, в котором собирается вести профессиональную деятельность, то он должен получить разрешение собственника помещения, а также всех достигших 18-летнего возраста членов своей семьи. Теоретически, таким помещением может оказаться отдельный частный дом. Таким образом, жилое здание будет эксплуатироваться в целях, в которых обычно используются нежилые помещения.
Сроки перевода в нежилое
Вся процедура получения разрешения на перевод может занять от полугода до нескольких лет в зависимости от сложности ситуации. Многие собственники не готовы столько ждать, поэтому начинают работы еще до того, как получили все необходимые согласования.
«Если раньше можно было заниматься перепланировкой, параллельно собирая документы для оформления перевода, то сейчас, если собственники начинают заниматься работами раньше, чем добились согласований, это может привести для них к неприятным последствиям. Жители многоквартирных домов сейчас очень внимательно следят за работами, которые проходят в их доме. В случае выявления самовольной перепланировки собственника могут обязать привести помещение в прежнее состояние. А если к этому моменту квартира уже продана, то ответственность переходит к новому владельцу. Так покупатели становятся собственниками проблемного объекта», — объясняет Андрей Лопатин.
Какие помещения нельзя использовать в качестве фонда жилья?
С точки зрения закона, возникновение правового статуса жилого помещения в нежилом доме исключается. Согласно правового определения термина «жилое помещение», одним из его непосредственных признаков является наличие проживающих на его площади зарегистрированных граждан. Нежилая недвижимость же, напротив, не может законно признаваться местом жительства. Поэтому и прописаться там по закону невозможно. Это будет главным отличием нежилого фонда от жилого.
Данное правило установлено Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Однако если гражданин самовольно занял нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, с целью проживания, выселить его оттуда никто не вправе, однако в этом случае может быть наложена административная ответственность за отсутствие регистрации. На сегодняшний день законом не предусмотрен статус жилого помещения в нежилом здании.
Определение понятия «нежилое помещение»
Определение понятия нежилого помещения в законодательстве отсутствует.
Исходя из норм права абзаца 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, помещение может быть жилым и нежилым.
А исходя из положений п. 2 ст. 288 ГК РФ и ст. 15 ЖК РФ нежилым признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан, а предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении (административные, учебные, производственные, лечебные и т.п. помещения).
Резюме: сложно, но можно
Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое. Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру. Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.
Поэтому прежде, чем пускаться в авантюру, советуем взвесить все «за» и «против». Реализация услуги отнимет несколько сотен тысяч рублей (главным образом – на подготовку проекта и его воплощение). А риски потерять инвестиции нельзя назвать низкими. Как бы то ни было, вопрос с изменением назначения недвижимости в России решаем. Но редко без услуг специалистов и посредников.
Как изменить цель территории?
Многие граждане задаются вопросом: «Как изменить целевое назначение нежилого помещения?», давайте разбираться.
Если новое направление деятельности не повлечет кардинальных вмешательств в план и конструкции помещения, тогда смена целевого назначения нежилого объекта недвижимости не будет особо затратной ни по времени, ни по средствам.
По своей инициативе арендатор не наделен правами менять целевое предназначение недвижимости, а только по согласию хозяина или по его поручению, оформленному нотариально.
Для любого вида деятельности потребуется заручиться одобрением в виде заключения от Госпожнадзора на уровне районного управления пожарной инспекции.
Далее важно получить заключение Роспотребнадзора, так как именно этот орган ведает сан. эпид. разрешениями, без бумаги от этого органа невозможно начать эксплуатацию предприятия общепита, магазина и т.п. В БТИ нужно заказать планы ниже- и вышерасположенных помещений.
Даже если сам собственник полностью уверен, что помещение пригодно и отвечает всем требованиям Постановления Гл. государственного сан. врача РФ от 07.09.2001 г. N 23, то его уверенность ничего не значит без наличии документа от специалистов Роспотребнадзора.
Затем следует подготовить:
- правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
- техпаспорт;
- экспликацию, поэтажные планы;
- справку о техническом состоянии конструкций здания (из БТИ);
- свежий документ об инвентаризационной стоимости (из БТИ);
- бумагу из ЖКХ об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг.
Пакет документов с заявлением собственника (или арендатора по его поручению) следует подать в Префектуру округа. Получив положительный ответ, можно в ЕГРП корректировать назначение помещения.
Коммерческая недвижимость — что это такое и какими законами регулируется?
Коммерческой недвижимостью являются нежилое недвижимое имущество, включающее в себя помещения, земельные участки, здания. Данное имущество используется для получения прибыли бизнесменами и предпринимателями.
Основной закон, регулирующий управление и особенности коммерческой недвижимости – «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года № 218-ФЗ. Законом установлено, что любой вид бизнеса должен быть зарегистрирован, располагаясь в коммерческой недвижимости. Таким бизнесом могут быть:
- кафе;
- рестораны;
- торговые центры;
- склады;
- красоты.
Стоимость коммерческой недвижимости окупается со временем, а после она приносит дополнительную прибыль владельцу. Для успешного развития бизнеса такая недвижимость обычно расположена в центре города или в престижных районах.
Имущество приносит прибыль, но не используется людьми для жилья.
Основными терминами являются:
- Коммерческое помещение – обычно используются для офисов, мастерских, магазинов или аптек. Данный вид наиболее популярен среди предпринимателей.
- Коммерческое здание – наземное строительное сооружение, включающее в себя помещения для осуществления коммерческой деятельности: торговые центры, бизнес-центры, размещение производственных помещений, хранения продукции.
- Земельные участки коммерческого назначения – определенный участок земной поверхности, имеющий границы, площадь, местоположение и правовой статус.
Как использовать нежилое помещение для получения дохода. Квартира (помещение) в нежилом фонде — что это значит и как использовать под коммерческую недвижимость
Условно все объекты недвижимости
можно разделить на «жилые
» и «нежилые
».
Под жилыми помещениям, как правило, понимаются квартиры, комнаты , коттеджи, загородные дома, виллы, таунхаусы
, апартаменты.
К нежилым принято относить производственные и складские помещения и различные офисные здания
и бизнес-центры, а также магазины, салоны красоты, аптеки.
Но нередко помещения
из одной категории могут легко перемещаться в другую путем изменения их функционального назначения. Например, в последнее время на рынке появился принципиально новый формат жилья – апартаменты в стиле лофт
, которые размещаются на территории бывших фабрик и производств.
Один из самых ярких примеров такого перевода нежилых помещений в категорию жилых является реставрация и переоборудование корпусов фабрики Красный октябрь
, расположенной в центре Москвы .
Случаи же, когда офисы совершенно различных организаций располагаются в обычных квартирах
или в бывших жилых особняках встречаются еще чаще. Так что главным определяющим фактором в определении «жилое
» или «нежилое» помещение будет его целевое использование в данный момент.
Каким же образом происходит перевод обыкновенных квартир
в нежилой фонд, и как возможно типично и исторически нежилые помещения сделать жилыми?
Порядок такого перевода определяется и регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации
и законодательством о градостроительной деятельности.
На самом деле процедура перевода помещений из одной категории в другую не такая простая и имеет целый ряд ограничений.
Так вы не можете изменить целевое назначение помещения, если оно обременено залоговыми обязательствами третьих лиц или сдано в долгосрочную аренду . Но остановимся более подробно на случаях изменения функционального назначения недвижимости
.
Использование жилых помещений в коммерческих целях
Для осуществления перевода жилого помещения в нежилое следует подготовить и подать в орган, выполняющий перевод помещений по месту нахождения переводимого помещения (в Москве — это Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы), следующие документы:
Если необходимо провести переустройство и (или) перепланировку переводимого помещения, и (или) иные работы для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого, документ должен содержать требование об их проведении, а также перечень иных необходимых работ. Если проведения каких-либо работ не требуется, то документ, подтверждающий окончание перевода помещения, служит основанием для использования помещения в качестве нежилого. Если требуется, то основанием является завершение переустройства и (или) перепланировки.
Что значит коммерческая недвижимость
Подобные объекты в зависимости от их назначения и характера использования разделены на 6 условных категорий:
- Офисная. Четкое определение дать сложно, поскольку офис есть практически у любого предприятия.
- Торговая. Из названия можно понять, что сюда относятся объекты, где осуществляется торговля. Сюда входят аптеки, торговые центры, автосалоны и пр.
- Социальная. К такой недвижимости относятся медицинские центры, вокзалы, аэропорты, бассейны. Это все объекты, где осуществляется социальная деятельность.
- Индустриальная. В эту группу входят складские помещения, промышленные предприятия, заводы и другие объекты производственной деятельности.
- Апартаменты. Сюда относят многоквартирные жилые дома и помещения для посуточной аренды.
- Свободного назначения. Последняя категория включает все оставшиеся объекты, такие как кафе, рестораны, отели и спортивные сооружения.
Отвечая на вопрос, что относится к коммерческой недвижимости, можно упомянуть только первые 4 категории. В две последние входят жилые и социально направленные объекты, которые в первую очередь строятся для людей, но могут при этом использоваться в коммерческих целях.
Покупка объекта, который будет приносить прибыль, а не убытки – задача не из легких. Если выбрать недвижимость правильно, то она может приносить доход до 10-17% годовых. Такой вариант по доходности опережает банковские вклады и покупку инвестиционных квартир.
Чтобы извлечь из КН выгоду, необходимо определить возможные доходы и риски. Нужно сделать прогноз на ближайшие 2-3 года вперед. Такое количество времени уходит на оформление бумаг, строительно-ремонтные работы и построение бизнеса.
В прогнозировании рисков и прибыли приходится учитывать много факторов:
- обменный курс;
- цены на нефть;
- экономическую ситуацию и пр.
Перечисленные факторы нестабильны, поэтому определить по ним привлекательность объекта будет сложно, особенно новичкам, которые только узнали, что значит коммерческая недвижимость. Существуют более простые критерии прибыльности бизнеса, которые сможет учесть даже человек без специальных знаний.