Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Защита прав добросовестного приобретателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно действующему законодательству (Гражданскому кодексу РФ), добросовестным приобретателем считается сторона следки (покупатель), которая не знала и не могла знать о том, что продавец не имеет должных прав для реализации имущества или нарушает законодательство другим путем. В таких случаях, даже если сделка будет признана недействительной, право собственности сохранится за покупателем.
Когда применяется право компенсации
Это ситуации, при которых покупатель жилья не знал о незаконности сделки, впоследствии признанной таковой в судебном порядке. В итоге – сделка признана ничтожной, а жилье изъято. Однако покупатель руководствовался данными ЕГРН, оказавшимися неверными. Тогда у него возникает право истребования компенсации из госбюджета.
Компенсация доступна только при утрате права на жилую недвижимость и может быть получена лишь добросовестным приобретателем жилья, у которого оно было изъято решением суда.
Также добросовестный покупатель вправе претендовать на компенсацию, если по судебному акту возмещение убытков от лица, виновного в лишении права собственности покупателя, взыскание выполнено частично, либо не выполнялось. Т.е. суд наложил денежное взыскание на недобросовестного продавца, однако спустя полугодие средства покупателю не возвращены.
Отметим, что добросовестные покупатели вправе обратиться за компенсацией по расторгнутой судом сделке, даже если приобретение жилья происходило безвозмездно, по порядку наследования или дарения.
Порядок защиты прав добросовестного приобретателя
Прерогатива признания покупателя добросовестным приобретателем принадлежит суду. Каким параметрам должен соответствовать покупатель, чтобы суд признал его добросовестным, законодатель не установил. Равно как не существует и отдельного закона о защите прав добросовестных приобретателей недвижимости. В тоже время, доказывать свою добросовестность обязан непосредственно сам приобретатель спорной недвижимости.
Кроме того, как разъяснил Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ №10 в своем Постановлении от 29.04.2010, а точнее — в п.38, приобретателя возможно будет признать добросовестным только если у него получится доказать, что непосредственно в момент заключения сделки он был не осведомлен о неправомерности отчуждения имущества продавцом. Важный момент: при этом покупатель должен был предпринять все разумные меры, с помощью которых он бы выяснил о правомочиях продавца на отчуждение имущества.
Практические аспекты применения ст. 302 ГК РФ
Бремя доказательства своей добросовестности ложится на приобретателя. С одной стороны это несколько не соответствует принципу презумпции добросовестности осуществления участниками гражданских правоотношений своих субъективных прав, закреплённому в п. 3 ст. 10 ГК РФ. С другой — положения ст. 302 ГК РФ просто потеряют смысл, если окажется, что приобретатель знал о порочности сделки, но всё равно на неё пошёл. К примеру, знал о том, что в реальности права на вещь принадлежат другому лицу, а продавец действует вопреки закона, как минимум совершая правонарушение.
Доказывать свою честность не приходится посредством оправдания в том, что ответчик не провёл собственного расследования. Нужно лишь убедить суд в отсутствии сведений об истинной природе сделки, указав, к примеру, что ему были представлены документы или свидетельства обладания тем лицом, с которым он совершает сделку, правами на вещь, что он приобрёл.
Если сделку совершило лицо, лишённое дееспособности по решению суда, то в ряде случаев приобретатель не имеет возможности узнать об этом. Информацию мог бы предоставить опекун и законный представитель, но если он этого не сделал, то значит нет оснований считать приобретателя недобросовестным. Правда, никаких преимуществ ему это не даст, поскольку такие сделки признаются недействительными в силу правила ст. 171 ГК РФ. Однако возможны ситуации, когда недееспособность признаётся судом позже сделки, а на момент её совершения лицо оставалось юридически дееспособным, хотя на практике уже тогда не могло полностью понимать значимость своих поступков. Вот в таком случае опекуну ничего не остаётся, как прибегать к положениям ст. 302 ГК РФ.
Немаловажное значение имеет и цена. Если окажется, что она соответствует средней рыночной по региону, то это будет весомым критерием для того, чтобы считать приобретателя добросовестным. Это нужно в силу того, что недобросовестность является неоспоримым фактором того, что вещь, приобретённая в силу совершения сделки, должна быть возвращена владельцу. В таком случае суд признаёт сделку недействительной. Если же это не повлечёт за собой фактический возврат, владелец вправе инициировать иск о неосновательном обогащении.
При наличии добросовестности приобретателя дело обстоит гораздо сложнее, а суды разных инстанций очень часто придерживаются противоположных точек зрения на одно и тоже дело.
Так, п. 2 ст. 302 ГК РФ устанавливает норму, согласно которой безвозмездное приобретение имущества от лица, которое не имело права его отчуждать, даёт собственнику право истребовать имущество во всех случаях. Но это не означает, что если один совершеннолетний и дееспособный гражданин подарит другому какую-то вещь, то одариваемый должен будет тут же её вернуть, когда того потребует жена дарителя. Несмотря на то, что семейное имущество является совместно нажитым, даритель имел право распоряжаться вещью. Окончательное решение суда будет зависеть от ряда факторов. Скорее всего суд сочтёт, что правила ст. 302 ГК РФ для такой ситуации неприменимы вовсе, именно в силу того, что участники долевой собственности несут коллегиальную ответственность.
Судебная практика показывает, что в случае добровольной передачи собственником правомочия владения вещью другому лицу, которое в силу этого неправомерно отчуждает вещь, неблагоприятные последствия в виде отсутствия возможности виндикации вещи у добросовестного возмездного приобретателя возлагаются на собственника в качестве определённой санкции за неосмотрительность в выборе контрагента.
Такой же подход распространяется и на случаи, когда отчуждение вещи, являющейся коллективной семейной собственностью, происходит одним членом семьи без согласия других. В судах полагают, что до тех пор, пока сохраняется семейная общность, невозможно обвинить покупателя чего-то, что продаёт совершеннолетний сын, не спросясь родителей. В случае же, если он страдает каким-то расстройством личности или аддикцией, то нужно воспользоваться правилами о частичном ограничении его в дееспособности с назначением попечителя. Если этого не сделано, то не следует сетовать на то, что распродаются семейные ценности.
Следует отметить, что ст. 302 ГК РФ тесно связана с темой недействительности сделок, а многие практические вопросы её применения до сих пор не имеют однозначных ответов. Наиболее острое выражение полемика имела в период массового оспаривания результатов приватизации и имеет по делам о жилой недвижимости. ВАС РФ изложил свою позицию о недопустимости удовлетворения иска о применении последствий недействительности сделки в ситуациях, когда спорное имущество не подлежит виндикации.
Это особо было выделено в Постановления Пленума ВАС РФ № 8. ВС РФ практически абстрагировался от полемики, в связи с чем решающим стало мнение Конституционного Суда РФ. Его позиция сводится к тому, что при отсутствии условий для удовлетворения виндикационного требования общий механизм приведения сторон в первоначальное положение посредством реституции, предполагающий лишение третьего лица, возмездно и добросовестно приобретенного имущества, не применяется. Поэтому общее число исков, удовлетворённых именно по правилам ст. 302 ГК РФ, крайне мало.
В каких случаях суд обяжет покупателя вернуть жилье
В статье 302 Гражданского кодекса РФ объясняется, когда такое возможно. Предыдущий собственник может истребовать свою недвижимость обратно, «если имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».
Кроме того, суд может обязать вернуть жилье, если будет установлена недобросовестность приобретателя.
В практике нередко встречаются, например, такие случаи
— Владелец квартиры не знает о том, что третьи лица отчуждают его собственность («отчуждать» — это значит, в частности, продавать, покупать, дарить, то есть совершать любое действие, где у недвижимости меняется собственник).
— Недвижимость была продана по недействительной доверенности или паспорту.
— Жилье было приватизировано с ошибками, которые обнаружились позднее.
Как же тогда быть покупателю, чтобы не остаться и без недвижимости, и без денег? Есть такое понятие, как добросовестный приобретатель. Ниже разберём подробнее кто это.
На что сможет рассчитывать добросовестный приобретатель
Весной 2021 года были внесены важные поправки в Закон о государственной регистрации недвижимости, которые изменили порядок смены собственников жилья.
Нет записи в ЕГРН — нет сделки
Отныне зарегистрировать переход, обременение объекта, ограничение права, сделку с недвижимостью можно при обязательном условии: в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) уже имеется запись о праве собственности на конкретный объект. Без этого никакие дальнейшие действия с жильем невозможны. Это дает страховку от нечистых сделок и усложняет жизнь мошенникам. Вводимый государством механизм компенсации призван защитить права честных приобретателей.
Компенсация добросовестному приобретателю от государства
Теперь физическому лицу, которое было признано добросовестным приобретателем, но по судебному решению было лишено жилья по иску собственника, предоставлена гарантия для возмещения понесенных убытков.
«Если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ», — поясняют юристы. Чтобы получить компенсацию от государства, истец должен обратиться с иском к Российской Федерации.
Как ранее выплачивалась компенсация в случае незаконного отчуждения недвижимости?
До того как были приняты поправки в Закон о государственной регистрации прав, компенсацию мог получить не только добросовестный приобретатель, но и собственник квартиры, не имевший права истребовать свою недвижимость у незаконного владельца.
По новым правилам собственник лишен этого. Кроме того, прежние нормативы касались как физических, так и юридических лиц, а сумма компенсации не могла превышать 1 000 000 рублей.
На какие деньги может рассчитывать добросовестный приобретатель?
Размер компенсации по новым правилам суд установит индивидуально в зависимости от каждого случая. Но сам добросовестный приобретатель может выбрать форму: либо это будет уплаченная за квартиру сумма, либо кадастровая стоимость истребованной недвижимости на дату вступления в силу решения суда.
Если покупателю удастся частично получить с продавца убытки, то суд уменьшит размер государственной компенсации на эту сумму.
Какие документы необходимы покупателю, чтобы доказать свою добросовестность?
В постановлении Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Апелляционного суда РФ от 29.04.2010 г., на которых рассматривались вопросы, возникающие в судебной практике в процессе разрешении имущественных споров, указывается, что приобретатель обязан выяснить правомочия продавца на отчуждение недвижимости. Речь здесь идет о получении выписки из ЕГРН.
В упоминаемом выше постановлении нет полного перечня документов, необходимых для доказательства приобретателем свой добросовестности, и это является существенным правовым преимуществом в руках добросовестного покупателя – можно с помощью опытных юристов прибегнуть к различным способам доказательства своей добросовестности и выиграть суд.
Закон свидетельствует, что имущество нельзя истребовать у добросовестного покупателя, если оно приобреталось возмездно и прежний хозяин утратил на него право вследствие добровольного подписания документов.
Судебные разбирательства, связанные с недвижимостью вообще, и иски по поводу незаконного отчуждения имущества – мероприятия сложные, нередко растянутые во времени, требующие сил и средств. Чтобы вам не пришлось доказывать свои права на недвижимость в суде, воспользуйтесь нашими рекомендациями:
- Перед подписанием документов обязательно проведите юридическую проверку приобретаемого объекта. Не каждый покупатель сможет выполнить ее своими силами – гораздо надежнее, если проверка чистоты квартиры будет выполнена специалистами; о том, что это такое, вы можете узнать из нашей статьи «Юридическая чистота объекта».
- Узнайте историю объекта от момента его приватизации – сколько раз он отчуждался, когда произошел последний переход права собственности.
- Старайтесь избегать приобретения недвижимости по доверенности. Если же вы все-таки остановились на подобном объекте, потребуйте встречи с собственником перед принятием решения, чтоб убедиться в его согласии на продажу.
- Проверьте дееспособность продавца – попросите у него предоставить перед сделкой справки НД и ПНД. Сегодня это вполне обычная практика, и отказ от предоставления справок должен насторожить покупателя.
- Указывайте в договоре реальную сумму сделки, а деньги передавайте непременно с распиской, в которой прописана переданная сумма. Такой документ необходимо составить в присутствии двух свидетелей.
Следуя данным рекомендациям, вы сможете свести к минимуму риски приобретения проблемной недвижимости и возникновения ситуаций, требующих судебного разбирательства. И все же полностью обезопасить себя покупатель не может – по мнению специалистов, каждая сделка, совершенная на вторичном рынке, даже если была проверена юридическая чистота объекта, может быть признана ничтожной. Это не будет означать, что риэлтор, юрист или сотрудник регистрационного органа проявили профессиональную недобросовестность – могут возникнуть ситуации, которые приведут к признанию вашей сделки незаконной. В соответствии с положениями статьи 302 ГК Российской Федерации возможно истребование квартиры даже если вы – добросовестный приобретатель недвижимости. В итоге вы как покупатель теряете приобретенную квартиру и средства, затраченные на ее покупку.
В настоящее время полноценной государственной защиты добросовестных приобретателей объектов недвижимости не существует, а между тем покупателю необходимы гарантии – в виде возможности компенсировать материальный ущерб, если сделку по определенным причинам признают недействительной.
С 2003 года действует положение, согласно которому и собственник отчужденного незаконно жилья, и добросовестный его приобретатель имеют право на единоразовую компенсацию из средств государства. Однако учитывая, что подзаконных актов по механизмам реализации этого положения нет, а размер разовой компенсации ограничен одним миллионом рублей, считаться действительно реальной защитой покупателя это положение не может.
О титульном страховании
Практика страхования титула в Европе и на Западе очень распространена, в нашей же стране такой вид страхования еще не получил большой известности. Тем не менее все чаще именно такое страхование объектов недвижимости используется при ипотечном кредитовании.
По сути, страхованием титула покупатель обеспечивает свое право на приобретенную квартиру. На сегодняшний день титульное страхование считается наиболее эффективным и безопасным механизмом защиты интересов добросовестных приобретателей. В качестве объекта страхования здесь выступает право владения недвижимостью, страховым же случаем является лишение права владения. Титульное страхование призвано защитить покупателя от таких рисков, как:
- ошибки при составлении договоров и документов;
- недееспособность продавца;
- обнаружение фактов нарушения закона при ранее совершенных сделках с объектом;
- нарушение права третьих лиц на владение данным имуществом;
- совершение мошеннических действий.
Если наступает страховой случай, страхователь получает компенсацию от страховой компании в размере полной рыночной стоимости квартиры.
Следует понимать, что полис страхования титула новый собственник жилья может подписать и до регистрации своего права собственности, и после. В любом случае, в силу он вступает после регистрации нового права на владение объектом в ЕГРН.
Срок титульного страхового полиса может составлять от одного года до 10 лет. Рекомендуется заключать подобный договор страхования на максимальный срок, так как срок исковой давности равен именно 10 годам.
Основные права добросовестного приобретателя
Как показала российская судебная практика, сегодня применяют 2 законных способа защиты добросовестного покупателя (приобретателя):
- применение последствий заключения недействительной сделки (ст. 167 ГК РФ);
- использование конкретных законных норм об ответственности бывшего собственника при изъятии приобретенного оборудования, жилого помещения, автомобиля или иной вещи (предмета сделки купли-продажи) у покупателя (ст. 460–462 ГК РФ).
Согласно судебному Постановлению Восьмого апелляционного Арбитражного суда от 08 сентября 2011 г. по делу № А46-412/2011 добросовестный приобретатель имеет нижеприведенные права:
- право на возмещение материальных убытков у продавца — неправомочного отчуждателя, который был исключен из ЕГРЮЛ;
- право на получение денег от бывшего собственника (ст. 303 ГК РФ) при выполнении неотделимых улучшений нового жилья (например, проведении ремонта в квартире или другом жилом помещении, строительстве пристройки к частному дому). Причем, размер компенсации не превышает стоимость приобретенного объекта недвижимости;
- право на денежное возмещение покупки автомобиля, земельного участка или жилого помещения от продавца, который не вправе распоряжаться таким имуществом.
Однако, нередко возникает и противоположная ситуация. Тогда продавец имеет несколько законных оснований для истребования у конкретного добросовестного покупателя (приобретателя) понесенных убытков.
Количество посетителей за месяц
Радует, что в случае возникновения указанной коллизии, закон трактуется в пользу добросовестного приобретателя. Ведь, действительно, человек мало того, что не имел криминального умысла при осуществлении сделки, так ещё и успел вложить средства в дальнейшее развитие участка.
ГК РФ не устанавливает жесткий перечень критериев (признаков), по которым приобретатель признается (или может признаваться) добросовестным.
Традиционно суды отталкиваются от принципа добросовестности приобретателя. Но ничто не мешает вам подтверждать и доказывать добросовестность (чеки, квитанции, договор).
Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с обязательным страхованием гражданской ответственности владельцев транспортных средств» (утв.
Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.
Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.
Дополнительно в правоотношениях могут фигурировать представители компаний и юридических лиц, государственные органы (по земельному кадастру, регистрации сделок, а также нотариусы и многое другое).
В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.
Дополнительно в правоотношениях могут фигурировать представители компаний и юридических лиц, государственные органы (по земельному кадастру, регистрации сделок, а также нотариусы и многое другое).
Аналогичный спор снова дошел до Верховного суда. Апелляция заключила, что покупатель должен быть бдительным и проверить всё, вплоть до законности выдачи нотариального свидетельства.
Как доказать, что покупатель добросовестный
Доказывать, что вы добросовестный покупатель недвижимости нужно самостоятельно, ссылаясь на сведения из ЕГРН и другие документы, которые вы смогли проверить перед покупкой. Чем больше доказанных фактов проверки продавца, тем лучше. Предоставите больше документов и справок полученных от продавца, тем лучше. Признание добросовестным покупателем осуществляет только суд и доказывается статус добросовестного покупателя, только решением суда.
Обязанность доказывания добросовестности покупателя / приобретателя недвижимости подтверждена Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.06.2020 N 307-ЭС19-26444(1,2) по делу N А13-411/2017
Да, это займёт много времени, но деваться некуда, придётся проходить процесс доказывания и признания добросовестным покупателем, чтобы получить компенсацию от государства. И придётся подавать заявление в суд. И будут рассматривать ваш иск от 4 месяцев, это если все стороны придут на суд, будут все документы, но это редкость, и рассматриваться иск будет примерно 6-8 месяцев, а потом сроки обжалования, и возможно ещё само обжалование, ориентируйтесь на 12 месяцев. И закладывайте время на получение исполнительного листа.
В общем защита добросовестных покупателей, осуществляется самими добросовестными покупателями или их законными представителями.
Предъявите доказательства
Собственник должен убедить судью в своем неведении о реализации недвижимости, а покупатель – в отсутствии подозрений в неправомерности сделки. Так, если во время слушаний выяснится, что объект приобретен по слишком низкой цене, а продали ее по доверенности, суд может признать покупателя недобросовестным – ведь он не обратил внимания на сомнительные условия договора.
В Постановлении Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» четко сказано: приобретателя сочтут добросовестным, если тот докажет, что в числе прочего «принял все разумные меры для выяснения прав продавца на отчуждение имущества».
Сохранить за собой квартиру покупатель может, лишь представив неоспоримые доводы о лукавстве собственника, утверждающего, что он не давал добро на продажу. В остальных ситуациях добросовестный приобретатель будет обязан вернуть объект. В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса РФ, если факт выбытия имущества помимо воли собственника установлен, последний вправе истребовать его независимо от возражений ответчика – добросовестного приобретателя.
Само по себе признание сделки недействительной не подтверждает, что имущество выбыло незаконно, – собственнику предстоит доказать это отдельно. Допустим, документы подделали или украли – в этом случае придется проводить экспертизу или предъявлять заявление в правоохранительные органы о краже. Эту обязанность по доказыванию для собственника закрепили в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 г. № 6-П. Этот же документ гласит, что в случае неоднократной продажи незаконно выбывшего из владения имущества недействительной признают не всю «цепочку», а лишь последнюю сделку по ней.
Новое в законодательстве
Так какие же новые меры предпринял законодатель для защиты таких лиц?
1. Закрепил правило о том, что лицо считается добросовестным, если оно полагалось при приобретении недвижимости на данные из ЕГРН. И таковым оно будет считаться до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что приобретатель знал или должен был знать об отсутствии права отчуждать имущество у лица, от которого ему перешли права на недвижимость.
2. Ограничил право истребования имущества публично-правовым образованием (Российской Федерацией, субъектом РФ, муниципальным образованием) от его добросовестного приобретателя в случае, когда последний не предпринимал своевременных мер по установлению и оформлению своего права собственности на имущество.
Что это значит? Суд будет отказывать по искам публично-правовых образований об истребовании жилья у добросовестного приобретателя во всех случаях, если после выбытия такого жилья из владения публичного собственника истекло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя этого жилого помещения.
Данное правило не распространяется только лишь на те случаи, в которых ответчиком является также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. В данных спорах бремя доказывания недобросовестности приобретателя или выбытия помещения из владения истца будет нести публично-правовое образование.
Когда квартиру могут изъять у добросовестного покупателя
Когда квартира продана неправомочным Продавцом, то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного покупателя квартиры (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения». Это называется – виндикация.
Закон однозначно указывает, в каких случаях возможно изъятие квартиры у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).
А именно – если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника. В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным. В том числе – если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.
Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию, а реституцию – то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу – квартиры.
Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция вс рф
Вот я тоже за то, чтобы найти нормального адвоката, тогда без этих всех головомоек можно и обойтись. Особенно когда приобретается что-то стоящее, типо квартиры, участка. Обязательно нужно проверять всю поднаготную. Мне лично мое душевное спокойствие и время намного важнее и стоит дороже, чем мотаться по все инстанциям. Ну, а тут уже дело каждого, как поступить.
Однако с другой – договор о приватизации госорган подписывает, то есть выражает свою волю на отчуждение имущества. В дальнейшем такие сделки и переход права собственности по ним еще и успешно проходят регистрацию в Росреестре. В связи с этим юристы давно отмечали острую необходимость в разъяснениях ВС РФ по данному вопросу.
Ответ на возникающий при этом вопрос о том, как следует соотносить положения ст. 302 ГК и положения ГК о применении последствий недействительности сделки, содержится в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. Споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — ГПК РФ), Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — АПК РФ), а также иными федеральными законами.
Защита прав добросовестного приобретателя недвижимых вещей
Количество судебных дел о признании сделок с жилыми помещениями недействительными составляет большой процент в судах. Основания для признания сделки недействительной могут быть различные. Рассмотрим правовые последствия подобной ситуации для сторон сделки.
Допустим, купили квартиру. После того как сделка была зарегистрирована, некто заявляет, что продажа была осуществлена незаконно. Тот, кто продал вам жилое помещение, не имел права этого делать. Подобное возможно, если, например, квартира являлась совместной собственностью супругов, но один из них не получил нотариального согласия другого на продажу объекта. В соответствии с Семейным кодексом РФ сделка считается недействительной.
Последствием сделки, которая признана недействительной, является двусторонняя реституция. То есть каждая из сторон обязана возвратить другой полученное по сделке имущество, а в случае, если сделать это нельзя возместить его стоимость в деньгах. В описанной выше ситуации собственник вправе истребовать свою квартиру из чужого незаконного владения. Но так происходит не всегда. Возможность получить обратно свое имущество зависит от того, добросовестным или недобросовестным являлся приобретатель. Петров Е.Ю. Некоторые проблемы защиты прав приобретателей недвижимости. // Цивилистические записки: межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 3 . — М., 2014. — С.149.
Понятия и основания признания добросовестным приобретателя по ГК РФ
Добросовестный приобретатель, согласно ст. 302 ГК РФ, — это лицо, получившее имущество на возмездных (платных) основаниях от того, кто не владел правом его отчуждать (передавать), о чем не могло быть известно приобретателю.
Таким образом, статус добросовестности проявляется у приобретателя только при наличии совокупности следующих обстоятельств:
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.
- Возмездное получение имущества у неправомочного лица, а не у его собственника, который лишился его помимо своей воли (см., например, определение ВС РФ от 13.11.2007 № 59-В07-4).
Важно! Неполная оплата или отсутствие иного встречного предоставления за имущество на дату должного информирования приобретателя о его незаконном получении расценивается как безвозмездное приобретение (п. 37 постановления «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22). - Отсутствие у приобретателя информации (о которой ему и не могло быть известно) о нарушении прав собственника при передаче имущества.
Важно! В судебной практике действует принцип презумпции добросовестности, исходя из которого приобретатель всегда предполагается законным до момента доказывания обратного (см, например, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2016 № 33-18592/2016), что, однако, не мешает ему представить доказательства своей добросовестности, в том числе платного получения имущества.
Безвозмездное получение имущества всегда влечет возможность законного собственника истребовать его у добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 302 ГК РФ). Вместе с тем данное правило не распространяется на деньги и ценные бумаги на предъявителя.