Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с несколькими собственниками с генеральной доверенностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Какие бывают доверенности на продажу квартиры
Есть несколько типов таких документов:
- разовая доверенность дает возможность осуществить одно или несколько действий однократно — например, сбор документов, регистрация или заключение сделки по продаже квартиры, — после чего документ становится недействительным;
- специальная доверенность позволяет осуществлять типовые действия неограниченное количество раз. Например, сдавать квартиру от лица собственника;
- генеральная доверенность уполномочивает другого человека распоряжаться конкретным объектом недвижимости как собственным, то есть участвовать во всех видах сделок, получать или вносить за них деньги, распоряжаться финансами на свое усмотрение, передавать жилье в залог и так далее, если в документе не указано какое-то исключение.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Особенности при ипотеке
Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, может быть продана заемщиком, но только с согласия кредитора. Поэтому требуется оформление двух договоров – основного и предварительного. Предварительное соглашение составляется между доверенным лицом и покупателем, затем передается в банк.
Документ необходим для оценки условий продажи, способности покупателя погасить оставшуюся часть кредита и вынесения решения об одобрении проведения сделки или отказе. Если банковское учреждение согласится, тогда разрешается оформлять основной договор.
При продаже ипотечной квартиры доверенность также составляется немного иначе. Ее текст должен содержать дополнительные пункты, касающиеся полномочий представителя:
- Право обращаться в банк от лица заемщика.
- Право подписывать соглашение об аккредитиве или применении банковской ячейки.
- Право передавать кредитору личные сведения о доверителе.
Продать недвижимость, взятую в ипотеку, довольно сложно. Далеко не все банки соглашаются на сделку, особенно если она совершается по доверенности. Если кредитор и одобряет куплю-продажу, то будет требовать генеральный тип доверительного документа.
Какие права дает генеральная доверенность
Оформление генеральной (или общей) доверенности на квартиру дает поверенному лицу право осуществлять любые манипуляции в данной сфере:
- проводить оформление документов от имени доверителя;
- решать организационные и бюрократические проблемы;
- участвовать в оформлении и проведении любых операций с недвижимостью (договора купли-продажи, дарения, аренды, обмена).
Кроме генеральной, практикуют еще два вида доверенностей:
- разовая (для совершения одного конкретного действия);
- специальная (составляется на строго оговоренный срок для осуществления ряда действий).
Когда может понадобится помощь юриста
При оформлении доверенности для продажи жилья необходимо помнить о мерах безопасности. Наделяя полномочия свободно распоряжаться и выступать от своего имени, владелец доли должен контролировать, чтобы все совершаемые представителем действия полностью отвечали интересам доверителя.
Выдать генеральную доверенность – самое простой вариант решения проблемы с продажей жилья в другом городе, однако и самый небезопасный. Располагая практически неограниченными полномочиями, доверенное лицо свободен при принятии решений по согласованию стоимости, сроков, иных условий продажи.
Чтобы избежать негативных правовых последствий, доверителю рекомендуется обратить к юристу и получить развернутую консультацию, какие полномочия следует включать в текст доверенности, а какие действия стоит ограничить или и вовсе отменить. Привлечение опытного юриста убережет от неприятностей при продаже доли в квартире третьей стороне, если сами собственники не торопятся выкупать и всячески препятствуют продаже.
Что такое доля в недвижимости?
Доля – это установленная официально часть в праве собственности, выделенная гражданам, владеющим одним объектом недвижимости. Устанавливается на основании правоустанавливающего документа или соглашением при разделе квартиры между родственниками.
Фактическая доля имеет установленную, официально разделённую собственниками территорию. Здесь должен предусматриваться отдельный вход, на основании разрешения, полученного в отделе градостроительства и архитектуры. А после реконструкции такие видоизменения в квартире должны быть узаконены и внесены в технический поэтажный план (БТИ).
Более популярны идеальные доли, при которых собственность выделяется только юридически – на основании документации. А пользование помещением происходит совместно, по установленному между сторонами регламенту. Такой тип собственности правильнее назвать не доля в квартире, а доля в праве собственности, так как он не выделяет в натуре специальную территорию в помещении в виде комнаты или части комнаты, которая могла бы быть закреплена за владельцем официально.
Разделение права на проживание в той или иной части комнаты происходит:
- добровольно по устной договорённости;
- письменным соглашением;
- через суд.
Квартира в совместной собственности
Совместными владельцами жилья, чаще всего, являются супружеские пары (ст. 256 ГК). Квартира, приобретенная супругами в период совместного проживания и в результате возмездной сделки, считается совместной собственностью обеих сторон.
При заключении договора купли-продажи такой квартиры требуется присутствие каждого из супругов.
Если личное присутствие одного из собственников невозможно, то сделка оформляется при наличии его письменного согласия, заверенного нотариусом. Присутствие мужа или жены также не обязательно, если на одного из них оформлена нотариальная доверенность для проведения всех операций по сделке.
Еще один вид совместного владения недвижимостью возник в результате приватизации жилья. Здесь собственниками могут стать все, проживающие в квартире люди, которые не обязательно должны быть родственниками. Несогласие хотя бы одного человека делает продажу совместного жилья невозможной.
Если совладельца квартиры не удается найти
Нередко люди исчезают по объяснимым и необъяснимым причинам, таким как стихийные катаклизмы, боевые действия и техногенные катастрофы. Возможна ли в таком случае продажа квартиры остальными содольщиками? Недвижимость с «пропавшим без вести» считается проблемной и имеет повышенный риск, прежде всего, для покупателя.
Если со времени пропажи одного из собственников жилья прошло 5,5 лет, то судебные инстанции удовлетворяют заявление остальных совладельцев и признают пропавшего умершим (ГК РФ ст. 44). Через полгода содольщики наследуют долю исчезнувшего собственника и могут продать всю квартиру по рыночной стоимости.
Наибольший риск при продаже такой недвижимости достанется все-таки продавцам-дольщикам. Потому что, если пропавший собственник объявится, то суд признает его ошибочно умершим и, по закону, все имущественные права вернутся к объявившемуся гражданину. А компенсировать материальный ущерб воскресшего наследника придется его содольщикам.
Если совладельца квартиры не удается найти
Нередко люди исчезают по объяснимым и необъяснимым причинам, таким как стихийные катаклизмы, боевые действия и техногенные катастрофы. Возможна ли в таком случае продажа квартиры остальными содольщиками? Недвижимость с «пропавшим без вести» считается проблемной и имеет повышенный риск, прежде всего, для покупателя.
Если со времени пропажи одного из собственников жилья прошло 5,5 лет, то судебные инстанции удовлетворяют заявление остальных совладельцев и признают пропавшего умершим (ГК РФ ст. 44). Через полгода содольщики наследуют долю исчезнувшего собственника и могут продать всю квартиру по рыночной стоимости.
Наибольший риск при продаже такой недвижимости достанется все-таки продавцам-дольщикам. Потому что, если пропавший собственник объявится, то суд признает его ошибочно умершим и, по закону, все имущественные права вернутся к объявившемуся гражданину. А компенсировать материальный ущерб воскресшего наследника придется его содольщикам.
Чтобы процедура продажи доли прошла безопасно, стоит помнить о некоторых рисках при составлении документа.
Риск
Советы юристов
Сроки действия документа Не стоит устанавливать слишком длинный и короткий срок. Учитывайте, сколько времени уйдет на сбор документов, поиск покупателей. Важно установить такой период, чтобы доверенное лицо не оттягивало с продажей доли. Надежное доверенное лицо Важно доверять представителю, чтобы не нарваться на обманщика. В противном случае можно потерять имущество. Получение денег за долю Лучше внести в доверенность пункт, что собственник самостоятельно будет проводить расчеты с покупателем. Это позволит избежать ситуаций, когда представитель скроется с деньгами. Доверенность с риелторами Среди риелторов можно наткнуться на мошенников, которым легко будет обмануть клиента. Составление генеральной доверенности Оформлять ее можно только на проверенных лиц. Если передать полномочия на распоряжение собственностью ненадежному человеку, то можно остаться без недвижимости. Какие опасности существуют?
Продажа недвижимости по доверенности чревата нежелательными последствиями для обеих сторон:
- риски для продавца связаны с перепродажей жилья по доверенности. Всегда остается опасность, что доверенное лицо не передаст полученные деньги продавцу. Желательно предусмотреть, чтобы получение оплаты за проведение сделки и продажа жилья не происходила одновременно. Лучше лично получать средства от реализации жилья;
- риски для покупателя заключаются в самом наличии доверенности. Продавец может аннулировать ее в одностороннем порядке, не поставив в известность покупателя и доверенное лицо. Покупатель может отдать деньги, а сделка будет приостановлена. В таком случае лучше использовать банковскую ячейку для передачи средств;
- если продавцом выступает гражданин пожилого возраста, сделка может быть признана недействительной, так как нет уверенности в дееспособности данного гражданина.
Неприятные последствия для покупателя возникают, если он уже произвел оплату и перечислил деньги, а его права на приобретенную жилплощадь будут оспорены в суде.
Как безопасно продать квартиру, если есть несколько собственников
При подобных сделках есть повышенные риски для каждой из сторон договора. Поэтому стоит знать основные из них, чтобы своевременно предпринять меры к их снижению. Покупателю следует выяснить:
- сколько реально есть собственников у недвижимости – бывает, что фактических собственников много больше, чем продавцов;
- полномочия лица, с которым обсуждается сделка – в определенных ситуациях далеко не все собственник согласны с ценой или вообще с фактом продаж;
- наличие несовершеннолетних собственников, имеется ли разрешение органов опеки – иногда опека выступает против сделки, что грозит срывом исполнения договора.
Но продавцы в определенных ситуациях тоже рискуют. Поэтому им нужно убедиться, что каждый из покупателей готов и согласен приобрести недвижимость и располагает средствами для этого. Оптимальным вариантом будет требование задатка с каждой из сторон, а основные обязательства прописать в предварительном ДКП. И, разумеется, проконтролировать исполнение сделки с помощью банка, а сам договор удостоверить нотариально.
Как проверить документ покупателю?
Если есть возможность купить квартиру напрямую у её владельца, лучше не связываться с его доверенным лицом. Такая сделка потенциально опасна. Если же иного выхода нет, то рекомендуется предпринять некоторые меры для проверки подлинности документа.
В первую очередь, нужно обратить внимание на сам документ. Доверенность печатается на специальном бланке, он защищён «водяными» знаками. Не допускаются ошибки, исправления, опечатки. Если они есть в «теле», документ недействителен.
Обязательно наличие сведений о нотариусе, который выдал и заверил доверенность. Проверить его полномочия можно через интернет, с помощью специальных ресурсов. Например, через сайт ФНС. Введя данные, можно получить исчерпывающие сведения.
Если есть возможность, нужно посетить нотариальную контору и показать им документ. Через свой архив работники проверят, выписывали ли они доверенность указанного числа и года.
С помощью официального сайта ФНП можно определить подлинность и актуальность доверенности. Достаточно ввести её реквизиты и другую информацию в поле заявления. Все нужные сведения будут представлены через некоторое время. Не нужно выходить из дома!
Похожие записи: