Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На какие категории делятся земли и зачем». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Земельные территории как объекты правовых взаимоотношений, сгруппированы на отдельные категории земель для более эффективного использования. Исходя из законодательства и ввиду уникальных свойств, земельный надел первично позиционируется как природный ресурс и лишь после как вариант собственности.
Как производится перевод земель
Как поменять назначение земли? Несмотря на то, что каждый участок имеет конкретный классификатор, в отдельных случаях заинтересованное лицо или его собственник могут инициировать процедуру смены категории земель. Так, для того, чтобы осуществить данную процедуру, необходимо проделать следующие шаги:
- Составить заявку в земельный комитет при администрации района, в ведомстве которого находится соответствующий надел, с требованием для совершения данного действия по изменению целевого назначения.
- Для анализа заявки ведомство берёт регламентные 60–90 дней, в течение которых анализируется принципиальная возможность смены категорий земель, а также нюансы и последствия, возникающие от этого действия.
- В случае, если на данные земли не стоит федерального запрета или они не обременены какими-либо государственными программами, не представляют собой стратегические земли, то ведомство может дать согласие, и в течение 15 рабочих дней процедура будет завершена.
Немного обобщающей информации
Понятием земельного участка именуется часть суши, имеющая строгие границы, утвержденные документально. В таком случае, отдельная часть территории становится не только одним из базисных ресурсов, но и частью гражданского права, в соответствии с ст.130 ГК РФ. При этом государство оставляет за собой право на наблюдение за экологическим состоянием и целевым использованием имущества.
Разделением территорий исходя из ст. 7-8 ЗК РФ занимаются следующие представительства власти:
- правительство РФ – управляет территориями федерального значения;
- органы исполнительной власти контролируют участки, входящие в состав субъектов РФ;
- органы местного управления следят за состоянием всех остальных категорий земель.
Участок в качестве недвижимости может состоять из нескольких наделов или образоваться благодаря ранее неиспользуемым территориям из муниципального или государственного баланса.
Чтo тaкoe кaтeгopия зeмeльнoгo yчacткa
Кaтeгopии зeмeль — этo cиcтeмa клaccификaции вcex тeppитopий PФ, кoтopaя ocнoвaнa нa иx цeлeвoм нaзнaчeнии. B cвoю oчepeдь, цeлeвoe нaзнaчeниe — этo cиcтeмa xapaктepиcтик: экoлoгичecкиx, биoлoгичecкиx, гeoлoгичecкиx, кoтopыe oпpeдeляют цeль и cпocoб экcплyaтaции зeмли. Oбщee кoличecтвo кaтeгopий — 7.
Paздeл нa кaтeгopии пoмoгaeт coxpaнить и зaщитить зeмли кaк пpиpoдный oбъeкт, пoэтoмy пpи клaccификaции yчитывaют фaктичecкoe cocтoяниe тeppитopии. Для кaждoй кaтeгopии нa зaкoнoдaтeльнoм ypoвнe ycтaнaвливaют peжим иcпoльзoвaния.
Нaпpимep, ecли нa yчacткe pacтeт лec, eгo oтнocят к зeмлям лecнoгo фoндa. Cooтвeтcтвeннo, в cилy пpиpoдныx xapaктepиcтик мecтнocти, иcпoльзoвaть этy тeppитopию для cтpoитeльcтвa зaвoдa или фaбpики нepaциoнaльнo. Пoд пpoмышлeнныe oбъeкты, oбычнo, выдeляют бeзжизнeнныe тeppитopии: пycтoши, кaмeниcтыe paвнины. Блaгoдapя этoмy, биocфepe нaнocитcя минимaльный вpeд. Пo этoй жe cиcтeмe oцeнки, пoд ceльcкoe xoзяйcтвo oтвoдят зeмли c плoдopoднoй пoчвoй, a oxpaнe пoдлeжaт тeppитopии c yникaльным, иcчeзaющим лaндшaфтoм и пpиpoдным миpoм.
От сложного к простому – полезные сведения ПЗЗ
Ответы на вопросы о том, что можно строить на участке и как его можно использовать, необходимы не только для его собственника. Они требуются и для будущих землевладельцев.
Предположим, что нужна земля для осуществления фермерской деятельности, а в старом свидетельстве на право собственности на ЗУ или в Выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости указывается, что надел предназначен для размещения коммерческих объектов. Заниматься фермерством на таком участке не получится.
Так что нужно выяснить, чтобы не было ошибок при покупке ЗУ или при подготовке строительству того или иного объекта? Ни много ни мало – ознакомиться с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) того поселения, на территории которого расположен участок. ПЗЗ муниципальных образований представлены на их официальных сайтах.
С первого взгляда, задача кажется сложной. Это не так. В ПЗЗ всё «расставлено по полочкам»:
- земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны:
виды и состав территориальных зон определены в статье 35 ГрК РФделение на территориальные зоны – это градостроительное зонирование территории поселения, представленное в графических материалах ПЗЗ – картах градостроительного зонирования, в которых каждая зона имеет свой цвет и буквенно-цифровое обозначениевсе территориальные зоны имеют границывнутри территориальной зоны устанавливается правовой порядок использования и застройки земельных участков – он называется градостроительным регламентом - виды и состав территориальных зон определены в статье 35 ГрК РФ
- деление на территориальные зоны – это градостроительное зонирование территории поселения, представленное в графических материалах ПЗЗ – картах градостроительного зонирования, в которых каждая зона имеет свой цвет и буквенно-цифровое обозначение
- все территориальные зоны имеют границы
- внутри территориальной зоны устанавливается правовой порядок использования и застройки земельных участков – он называется градостроительным регламентом
- градостроительный регламент определяет:
виды разрешённого использования земельных участков, которые включены в границы территориальной зоны:минимальные и максимальные размеры ЗУ, которые не должны быть меньше или больше так называемых предельных размеров виды объектов недвижимости, которые можно строить на земельных участках, расположенных в границах территориальной зоныпараметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС (высотность, этажность, площадь и др.) - виды разрешённого использования земельных участков, которые включены в границы территориальной зоны:
- минимальные и максимальные размеры ЗУ, которые не должны быть меньше или больше так называемых предельных размеров
- виды объектов недвижимости, которые можно строить на земельных участках, расположенных в границах территориальной зоны
- параметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС (высотность, этажность, площадь и др.)
- описание градостроительного регламента для каждой территориальной зоны излагается в текстовой части ПЗЗ
Виды разрешённого использования для каждой территориальной зоны определяют местные власти:
- с учётом исторически сложившихся условий использования территории
- с использованием материалов такого документа, как Классификатор видов разрешенного использования
- на основе положений земельного и градостроительства законодательства
Документы градостроительного зонирования:
- регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, а какие – после получения разрешения
- для каких видов деятельности участки не могут быть использованы
- Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство);
- Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка);
- Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение);
- Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины);
- Отдых (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка);
- Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь);
- Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт);
- Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы России);
- Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность);
- Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации);
- Водные объекты (гидротехнические сооружения);
- Территории общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории);
- Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).
Основные виды разрешенного использования характеризуют главный вид деятельности, для которой приобретается земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование). Условно разрешенные виды использования применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку.
Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.
Территориальные зоны имеют несколько ВРИ участков
Территориальные зоны определяют:
- состав (перечень) допустимых в каждой из них видов разрешенного использования земельных участков
- возможность размещения (строительства) в зоне конкретных объектов капитального строительства
- предельные параметры разрешённого строительства
Виды разрешённых использований, в свою очередь, подразделяются на следующие:
- основные виды разрешенного использования:
они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству - они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству - особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКС
- технических требований по подготовке проектной документации и строительству
- условно разрешённые виды использования (УРВИ)
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые лишь в качестве дополнительных к основным видам и к УРВИ
Необходимую территорию (квартал) можно найти в графическом разделе ПЗЗ.
Генеральный план – основной документ территориального планирования Санкт-Петербурга, утверждён Законом СПб «О Генеральном плане Санкт-Петербурга».
Безусловные основания отказа в переводе земли или земельного участка из категории в категорию
Закон «О переводе земель» обозначил ряд безусловных оснований отказа в переводе земли или земельного участка в составе такой земли из категории в категорию:
- установлено на основании федерального закона ограничение перевода земли или земельного участка из категории в категорию или запрещен данный перевод;
- есть отрицательное заключение государственной экологической экспертизы в ситуациях, когда ее осуществление предусмотрено федеральным законом;
- установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земли или земельного участка утвержденной документации территориального планирования и документам относительно планировки территории, землеустроительным документам.
Ряд ограничений перевода земли или земельного участка из категории в категорию установлен Законом «О переводе земель» относительно конкретных категорий земель в гл.2 этого Закона, которая посвящена специфике перевода земли конкретной категории. Ряд самых больших ограничений перевода земли в другие категории предусмотрен относительно сельскохозяйственных угодий, земель территорий и объектов, которые особо охраняются, земель водного и лесного фонда, а также земель, которые заняты защитными лесами.
Виды земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения.
Какие участки относят к землям сельскохозяйственного назначения?
Землями с/х назначения признают участки, удовлетворяющие 3-м признакам:
1. земля расположена за границами населенного пункта,
2. участок предоставлен для нужд сельского хозяйства,
3. земля предназначена для осуществления сельского хозяйства.
Обратите внимание на 1-ый признак.
Участки сельхоз назначения должны располагаться за границами населенных пунктов.
Проще говоря, в населенном пункте НЕ может быть участка, относящегося к категории земель с/х назначения.
Однако это НЕ означает, в населенном пункте нельзя заниматься сельским хозяйством.
Подробнее об этом читайте далее.
Виды земельных участков из категории земель водного фонда.
К землям водного фонда относят 2 группы территорий.
Первая группа: земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах.
Вторая группа: земли, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.
Водные объекты имеют очевидные внешние признаки. Поэтому земли водного фонда легко отделять от других видов земельных участков.
Тем не менее, приведу перечень водных объектов, чтобы было полное представление о землях водного фонда.
Поверхностные водные объекты состоят из следующих видов:
1) моря или их отдельные части (проливы, заливы, в том числе бухты, лиманы и другие);
2) водотоки (реки, ручьи, каналы);
3) водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища);
4) болота;
5) природные выходы подземных вод (родники, гейзеры);
6) ледники, снежники.
Исходя из перечня поверхностных водных объектов, легко визуально определять какие земли относятся к водному фонду.
Переходим к седьмому из 7-ми категорий земель.
Виды целевого назначения земли
Земельный кодекс РФ устанавливает принципы земельного законодательства нашей страны в целом. Ключевым принципом является дифференцированность земель, исходя из их категории и разрешенного использования, на основании требований законодательства.
Статья 7 Земельного кодекса РФ гласит, что по целевому назначению земли делятся на категории:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли поселений;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Кроме того, на основании имеющихся категорий существуют и подкатегории, пользование землями которых осуществляется в соответствии с требованиями к основному виду земель.
Использование земель не по назначению влечет за собой ответственность, установленную законодательством.
Земли сельскохозяйственного назначения расположены за пределами населенных пунктов. Цель использования – удовлетворение нужд сельского хозяйства. Нужд много и, следовательно, много разновидностей разрешенного пользования.
Это могут быть:
- Сельскохозяйственные угодья;
- Участки с расположенными на ними и под ними коммуникациями;
- Участки лесопосадки защитного типа для предотвращения воздействия на с/х культуры пыли и других неблагоприятных факторов;
- Водные объекты для обеспечения полива с/х культур;
- Участки со зданиями, постройками для производства с/х продукции, ее хранения, подготовки к транспортировке, переработке.
Для чего же могут использоваться земли сельскохозяйственного назначения?
Ответ на этот вопрос дает часть 1 статьи 78 Земельного кодекса РФ:
- Ведение сельского хозяйства, осуществление производства;
- Создание лесопосадок защитного типа;
- Для ведения научной, исследовательской деятельности в области сельского хозяйства;
- Разведение рыб в водоемах.
Земли населенных пунктов предназначены, как ни странно, для проживания людей. При этом, это и обустроенные земли, и перспективные – для развития, расширения населенных пунктов, их застройки жилыми домами.
Города также разделяются категориально, в зависимости от количества населения, постоянно проживающего в них.
Статья 85 Земельного Кодекса РФ устанавливает классификацию земель городов и поселков:
- жилого назначения;
- производственного назначения;
- инфраструктурного назначения;
- туристического и оздоровительного (рекреационного) назначения и другие.
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, безопасности, специального назначения определены в статье 87 Земельного кодекса РФ. Такие земли расположены за пределами населенных пунктов.
Назначением таких земель является выполнение задач и функций специально уполномоченных органов, организаций, должностных лиц. Промышленные земли и земли специального назначения являются отдельной категорией земель.
Дальнейшее разделение земель по видам указано в ч.2 статьи 87 ЗК РФ, главным критерием которого являются задачи, под которые они выделены:
- Промышленность;
- Энергетика;
- Транспорт;
- Связь, теле- и радиовещание, информатика;
- Космическая безопасность государства;
- Оборона и общественная безопасность;
- Другие задачи.
Земли особо охраняемых территорий – это земли, которые имеют особое значение следующих направлений:
- Природоохранные территории;
- Природные территории особой охраны;
- Рекреационные территории;
- Территории историко-культурного значения;
- Земли особой ценности.
К таким землям применяется особый правовой режим, а их гражданский оборот запрещен.
Что касается земель лесного фонда, то они делятся на 2 группы:
- Лесные земли покрыты лесной растительностью или выделены для восстановления лесной растительности, в том числе и те, которые были лишены растительности вследствие природных катаклизмов и действий человека;
- Нелесные земли – предназначены для ведения лесного хозяйства. Подробнее об этом вы можете узнать в ст. 101 Земельного кодекса РФ.
Земли водного фонда – территории, покрытые природными или искусственными водными объектами, а также сооружениями или конструкциями гидротехнического характера. Подробнее – в статье 102 Земельного кодекса РФ.
Земли запаса – находящиеся на балансе государства или муниципалитета земли, которые не выделенные гражданам или организациям под ведение хозяйства.
Что такое основное целевое назначение?
Под целевым назначением понимается особая функция, выполняемая тем или иным земельным участком в общественных отношениях.
Участки, имеющие сходное назначение, объединяются в категории. Отнесение земель к той или иной категории происходит по решению органов государственной власти и закрепляется в соответствующих нормативных документах, главным из которых является Земельный кодекс.
Принадлежность к определенной категории определяет:
- правовой режим участка;
- его назначение;
- разрешенные виды использования внутри самой категории: основные и дополнительные.
Собственник не может самовольно их изменить. Такое ограничение в правомочиях обусловлено большой ценностью земельных ресурсов и вниманием государства к сохранению их качества.
Категории, к которым относят земли в России по их целевому назначению, перечислены в ст. 7 Земельного кодекса. Распределение земельного фонда по категориям выглядит так:
- сельскохозяйственные;
- населенных пунктов;
- промышленного и иного специального назначения (транспорта, разных видов связи, обороны и безопасности и т. д.);
- особо охраняемых природных и историко-культурных объектов и территорий;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- земли запаса.
Как определить категорию земли
Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра. Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка. После чего получить данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн. Также можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка. Ее стоимость — 250 руб.
Целевое предназначение земельного участка определяется региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать необходимые документы (дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк, кaдacтpoвый нoмep oбъeктa), подать их в Росреестр и дождаться официального решения.
Деление земель на категории
Выделение земельных категорий является следствием стратегической и проектной работы над сохранением земельного фонда, его охраной и соблюдением целей использования. Законодателем разработана классификация земель в соответствии с их целевым назначением. Каждая категория является единицей такой классификации.
Участок может использоваться в соответствии с его целевым назначением, которое, в свою очередь, определяется отнесением земли к той или иной категории. На этой же основе определяется и правовой режим, применяемый к земельному участку.
Таким образом, земли Российской Федерации подразделяются на категории исходя из фактических свойств этих территорий:
- наиболее плодородные почвы отнесены к сельскохозяйственным, ведь их главная задача – производство;
- земли с густой растительностью – лесные;
- земли, обладающие особыми экологическими свойствами, – особо охраняемые территории.
В соответствии со ст. 7 ЗК, законодатель выделяет 7 категорий земель РФ:
- Сельхозназначения (используемые для нужд сельского хозяйства).
- Населенных пунктов (входящие в состав административных единиц).
- Промышленности, энергетики, транспорта, телекоммуникаций (предназначенные для обслуживания конкретных объектов).
- Особо охраняемых территорий, которые имеют значение для культуры, истории, экологии и прочих отраслей.
- Лесного фонда.
- Водного фонда.
- Запаса, то есть территории, не находящиеся во владении частных лиц.
Ниже мы подробнее остановимся на том, какие бывают категории земель в 2020 году, и уточним информацию по каждой из указанных категорий назначения. Сейчас предлагаем остановиться на видах разрешенного использования.
Процедура изменения целевого назначения
Предусмотренное законодательством деление земель по целевому назначению не всегда позволяет собственникам и пользователям использовать землю в поставленных целях.
Если предполагаемая деятельность не соответствует видам разрешенного использования, нужно изменить тип эксплуатации или перевести территорию из одной категории в другую. В противном случае нарушителю угрожает административная ответственность.
Когда речь идет об участках в частной собственности, решение по ним принимает местная администрация: земельный комитет, управление, департамент и иной уполномоченный орган. Он же осуществляет присвоение категории земельного участка в случае ее отсутствия.
Изменение целевого назначения может означать смену ВРИ или самой категории участка, если предполагаемая деятельность на нем невозможна в рамках установленной категории.
Процедура перевода регламентируется правилами застройки и землепользования, принятыми на местном уровне. В любом случае она требует подачи ходатайства в администрацию муниципалитета, в котором следует указать:
- кадастровый номер;
- присвоенную и желаемую категорию участка;
- существующие и желаемые виды использования;
- причины, которыми обусловлена необходимость перевода;
- сведения о правах на землю.
Обычно решение о переводе принимается с учетом результатов общественных слушаний, которые проводятся в течение 1 месяца. Решение администрации оформляется постановлением.
Несмотря на формальную простоту перевода, крупными игроками земельного рынка активно лоббируется отмена категорий земель. По их мнению, процедура перевода из одной категории в другую слишком сложна.
В парламенте на протяжении последних лет обсуждается законопроект, согласно которому земли будут делиться на зоны, определяемые местными правилами застройки и землепользования. По мнению авторов, это значительно упростит процедуру перевода земель.
Земли для сельскохозяйственного использования
Земельные сельскохозяйственные наделы размещаются за пределами городской черты. Основная функция земель этой категории – производство сельскохозяйственной продукции.
Основными видами разрешенного использования сельскохозяйственных наделов является:
- дороги и полосы отчуждения;
- защитные полосы, где произрастает древесно-кустарниковая растительность;
- сенокосы, пастбища, пашни;
- садовые площади;
- под подсобные помещения (сараи, фермы и т.д.);
- земли-залежи. Фактически это земли, которые не переведены в категорию земель запаса, но уже не используются либо их использование в целях обеспечения повышенного урожая используется с определенной периодичностью.