Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Виды инвестиционных договоров в сфере строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Соглашение об инвестировании оформляется в письменном виде. Для соглашения об инвестировании строительства многоквартирного дома также установлено требование о его государственной регистрации в Росреестре (п. 3 ст. 4 ФЗ № 214).
Что такое договор инвестирования
В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования. А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Ведь дольщик – это, по сути, инвестор. Но и в наши дни, когда основным документом-регулятором при участии в долевом строительстве все-таки является ДДУ, имеет место быть и подписание договора инвестирования.
Договор долевого инвестирования является отдельным самостоятельным видом договоров. Правила и условия его составления и заключения координируются Законом РСФСР №148801 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ», а также ГК РФ. По договору инвестирования построенный объект может быть передан не только тому, кто внес за него денежные средства, но и третьему лицу. Наглядным примером тому может служить ситуация, в которой квартиру в строящемся доме по договору оплачивают родители, а передает ее застройщик уже указанным в договоре детям. Другими словами, родители, выступающие в качестве инвесторов, заключают договор, следят за его исполнением, несут на себе бремя всех рисков и обязательств. Дети же в этом случае будут являться только конечными получателями.
Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи
Представим себе ситуацию, когда организация — основной инвестор строительства, являясь застройщиком (то есть лицом, владеющим земельным участком на праве собственности, аренды или пользования), привлекает к финансированию строительства организацию-соинвестора, которая частично финансирует строительство и которой после его окончания будет передана часть построенной недвижимости. При этом стороны подписывают договор, очень часто именуемый «договор инвестирования», «инвестиционный договор», «договор инвестирования в строительство» или иным схожим по смыслу названием. Рассмотрим, как подобные договоры квалифицируют арбитражные суды.
Так, в Постановлении ФАС МО от 25.07.2013 по делу N А41-43410/12 соинвестор был признан незаконным владельцем и лишился недвижимости. В рамках данного дела рассматривалась ситуация, когда ОАО «Мытищинская теплосеть» (инвестор) зарегистрировало право собственности на котельную, находящуюся на крыше жилого дома. Котельная поступила в собственность ОАО в результате реализации инвестиционного договора, заключенного между ОАО и ООО. До этого ООО заключило договор об инвестировании строительства жилого дома с администрацией города.
Строительство было завершено, необходимые документы подписаны. Администрация получила свою долю построенного (наружные инженерные коммуникации, здания и сооружения). ОАО получило свою котельную, находящуюся на крыше дома, и зарегистрировало на нее право собственности.
Правила заключения СПИК
Специальная комиссия в течение 30 дней рассматривает поданный пакет документов, вносит необходимые поправки и уведомляет о своем решении вкладчиков.
Инвестор анализирует коррективы в течение 10 рабочих дней, после которых сообщает в надлежащие инстанции о том, принял он или отклонил внесенные изменения.
СПИК заключается только после того, как члены комиссии и вкладчик придут к единому варианту по позициям соглашения. В процессе заключения договора инвестор обязан подготовить и показать комиссии документацию, подтверждающую легальность и законность своих вложений. Невыполнение этого требования станет прямым основанием для отказа от заключения СПИК. Задача инвестора — убедить всех членов комиссии в том, что он полностью соответствует законодательным требованиям и нормам, необходимым для заключения СПИК.
Обязанности заказчика
В свою очередь, определенным спектром обязательств наделен также и заказчик. Что он должен сделать:
- разработать или заказать проектную документацию;
- найти и отвести земельный участок для возведения объекта недвижимости;
- отчитываться о процессе строительства и расходования инвестиций согласно определенному договором графику;
- провести, если это предусмотрено договором или требованиями законодательства, торги на привлечение подрядчиков;
- сформировать коллектив строителей и специалистов иных необходимых профилей;
- контролировать и осуществлять технических надзор над работой контрагентов;
- сдать объект в приемку;
- предоставить инвестору необходимые документы.
Участники строительства
Инвестиционный договор по существу регламентирует привлечение застройщиком денежных средств в строительство объекта, предназначенного инвестору. Но этой же цели служат отношения другого типа — долевое строительство. Они детально охарактеризованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ). Подчеркнем, что данный Закон прямо запрещает привлекать денежные средства физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, для строительства многоквартирных домов на иных основаниях, нежели договор долевого участия в строительстве (ст. 1, п. 2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ). Кроме того, согласно п. 1 ст. 2 этого же Закона его действие не распространяется на объекты производственного назначения.
Важные моменты при составлении договора
Следует предельно четко нотифицировать следующие основополагающие элементы инвестиционного договора:
- данные участников договора и дату его составления и подписания;
- размер инвестиционного вливания в проект;
- срок, в течение которого будет осуществляться проект;
- на достижение какой цели направлен проект;
- облигационные и правовые условия контракта;
- адрес и разрешительные документы на проект, если он относится к сфере строительства;
- общая стоимость проекта, не подлежащая изменению;
- размеры вознаграждения, выплачиваемого заказчику и подрядчику;
- оплата труда привлеченных к проекту специалистов;
- стоимость осуществляемых по проект работ;
- риски;
- ответственность участников договора;
- форс-мажорные обстоятельства;
- рассмотрение возникающих разногласий.
На каком этапе находится строительство объекта
Не заключайте договор инвестирования в отношении такого объекта недвижимости, который на момент подписания уже возведен и введен в эксплуатацию. Суд признает такой договор инвестирования ничтожным.
Пример: суд признал ничтожным дополнительное соглашение к инвестиционному договору. Одной из причин было то, что стороны договорились о невозможном.
На момент подписания инвестиционный объект уже был построен и введен в эксплуатацию, на все помещения были зарегистрированы права собственности третьих лиц.
Желание оформить договор инвестирования в отношении построенного дома возникает из-за того, что стороны пытаются таким образом снизить свое налоговое бремя.
Почти все сделки по реализации нежилой недвижимости, в которых продавцом выступает компания, облагаются подоходным налогом и НДС. Если объектом выступает жилой дом, то организация освобождается от уплаты НДС.
Заключайте инвестиционный контракт в отношении объекта, который еще не построен. В противном случае суд расценит сделку как притворную, которая прикрывает куплю-продажу, чтобы избежать налогообложения.
Верховный суд подтверждает, что договоры инвестирования, которые заключили в отношении построенного объекта, противоречат законодательству.
У кого права на объект
Если в ЕГРН нет прав третьих лиц, это не значит, что объект свободен
Не заключайте инвестиционный договор, если у третьих лиц есть права на площади, которые предполагает получить инвестор. Чтобы проверить это, запросите сведения о наличии прав и обременений на возводимый инвестиционный объект из ЕГРН.
Даже если в реестре нет информации о правах третьих лиц и обременениях на возводимое здание или сооружение, это не означает, что объект недвижимости свободен. Инвесторы могут физически не успеть подать документы в госорган на регистрацию и оформить права.
Чтобы обезопасить себя и снизить риски, пропишите в инвестиционном контракте право инвестора на односторонний отказ от договора с возвратом всех вложенных денежных средств, если регистрация его прав будет невозможна по причинам, которые зависят от застройщика.
Инвестор несет значительно больший риск. При неблагоприятном результате завершения проекта именно он не получит обратно своих средств, при этом заказчик, в большинстве случаев, просто ограничится моральными переживаниями. Такое окончание проекта обязательно стоит рассматривать при написании договора и заранее обезопасить себя, включив в договор соответствующий пункт о выплате неустойки.
Для минимизации возможных потерь и неудачного исхода инвестиционной деятельности, инвестору следует:
- Узнать подробности юридической жизни другой стороны – репутация фирмы, кредитная история.
- Лично убедиться в наличии всех правоустанавливающих документов: на землю, оборудование и другое.
- Проверить наличие разрешения на проведение соответствующих работ или лицензии на определенный вид деятельности. Обратить внимание на срок годности таких документов и сверить их с действующим законодательством.
- При наличии аналогичных партнеров-инвесторов изучить их права и обязательства перед интересующей компанией.
30.11.2020 председатель правительства Михаил Мишустин на совещании с вице-премьерами заявил, что кабмин утвердил перечень технологий, при использовании которых компании смогут заключать с государством специальные инвестиционные контракты (СПИК), так называемые СПИК 2.0. Глава кабмина уточнил, что в перечень вошли наукоемкие технологии из наиболее важных сфер экономики, в том числе энергетики, машиностроения, медицины, химической промышленности, производства газовых турбин большой мощности, конверсии дизельных автомобильных двигателей для работы в комбинированном режиме на газомоторном и дизельном топливе.
07.12.2020 на портале правовой информации опубликовали распоряжение правительства №3143-р от 28.11.2020, которое утвердило этот перечень. Он включает 630 наименований современных технологий и такую информацию:
- сведения об отнесении (неотнесении) современной технологии к приоритетам научно-технологического развития России, которые установлены указом президента №642 от 01.12.2016 о стратегии научно-технологического развития РФ;
- сведения об обязательности (необязательности) включения в СПИК обязанности инвестора, которая предусмотрена ст. 18.2 федерального закона №488-ФЗ от 31.12.2014 о промышленной политике;
- срок, после которого современная технология из перечня теряет актуальность;
- требования к основным техническим параметрам (свойствам) промышленной продукции или требования к современной технологии, то есть к способу (методам) производства промпродукции;
- сведения о потенциале развития современной технологии.
Существенные условия СПИК
Регламент заключения специальных инвестиционных контрактов указан в 488-ФЗ. Сведения, которые необходимо внести в СПИК, закреплены ст. 16 488-ФЗ.
Договор может заключаться только между государством (субъектом или муниципальным образованием) и вкладчиком. При заключении СПИК он обязан предоставить подтвердительную документацию о том, что объем вложенных в проект инвестиций составляет не менее 750 миллионов рублей.
Подавая заявку, заявитель в качестве приложения к ней должен подготовить следующий пакет документов:
- копии, иллюстрирующие фактический объем вложений в проект (нотариально заверенные);
- расчетный перечень мероприятий по стимулированию планируемых к использованию в ходе реализации ИК;
- перечень обязательств инвестора, которые необходимо исполнить в течение срока действия СПИК;
- сведения о технических и технологических характеристиках планируемой к созданию продукции;
- ежегодная финотчетность предприятия;
- документы, указывающие на приобретение, аренду земли на длительный срок;
- разрешение на строительство, модернизацию зданий и сооружений;
- детальный план разработки.
Договор инвестирования в пользу третьего лица
По такому договору в пользу посторонних лиц заказчик (или застройщик) обязан передать построенную квартиру на объекте недвижимости не самому инвестору, а третьему лицу, которое может быть четко прописано или не прописано в инвестиционном договоре. Указанное третье лицо имеет полное право отказаться от всех прав, возникающих у него по договору инвестирования, в пользу инвестора.
Если третье лицо изъявляет желание воспользоваться своими правами по договору (правом на получение определенной доли в строящемся объекте), то остальные две стороны не имеют право что-либо изменять в инвестиционном договоре без согласия указанного третьего лица.
Центральным элементом в договоре с участием третьего лица выступает инвестор. В случае ненадлежащего исполнения его обязанностей по финансированию объекта, застройщик может и не передавать третьему лицу положенную долю.
На практике такие договоры заключаются или родителями в пользу своих детей, или работодателями в пользу своих работников. По сути, третье лицо является конечным получателем услуги, а инвестор обязан контролировать соблюдение всех условий инвестиционного договора.
Особенности заключения СПИК
На первом этапе инвестор оформляет пакет документов, в который входят:
- заявление по установленной форме;
- проект СПИК, пример: специальный инвестиционный контракт между муниципальным образованием и частным инвестором;
- бизнес-план и финансовая модель проекта с указанием результативной цели инвестирования, основой проекта. В нем описываются доходная и расходная части, конечный результат, запланированные страховые взносы, налоги, сборы, пошлины;
- подтверждение легальности происхождения вложений, подтверждение их размера;
- информация о планируемой конечной продукции: планы-графики финансирования и реализации проекта.
Пакет документов предоставляется на рассмотрение в Минпромторг (либо исполнительный орган власти субъекта), затем вместе с предварительным заключением специальный инвестиционный контракт Минпромторг передает в Межведомственную комиссию (МВК). Комиссия проводит анализ внесенного на рассмотрение проекта и принимает положительное либо отрицательное решение о возможности подписания договора. Срок рассмотрения проекта комиссией — 30 рабочих дней. Срок рассмотрения замечаний комиссии инвестором — 10 рабочих дней.
Порядок расторжения СПИК закреплен в соответствующем разделе. Расторжение по инициативе инвестора подразумевает, что в случае невыполнения своих обязательств его привлекают к материальной ответственности. Инвестор обязан возместить ущерб, нанесенный государству (субъекту).
Стороны и предмет договора
Инвестиционные договора регламентируются Федеральным законом от 25. 02. 1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Сторонами такой сделки выступают:
- инвесторы — граждане или организации, которые осуществляют вложение капиталов с целью получения прибыли;
- заказчик — гражданин или организация, заинтересованные в возведении объектов недвижимости;
- застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, реконструкцию, выполнение инженерных изысканий и иные работы на принадлежащем ему земельном участке, а также подготовку проектной документации для строительства объекта.
Следует учитывать, что застройщик в то же время может являться заказчиком объекта инвестиционного строительства.
- подрядчик — физическое или юридическое лицо, которое выполняет строительные и иные работы в рамках инвестиционного проекта.
Объектом инвестирования являются:
- строительство или реконструкция объекта за счет привлеченных средств;
- различные виды имущества, включая жилые или нежилые сооружения (здания).
Его следует рассматривать с точки зрения сторон договора:
- со стороны инвестора — вложение в строительство денежных средств или иных активов, предусмотренных в договоре (инвестирование);
- со стороны заказчика — непосредственно строительство объекта и передача его инвестору после ввода в эксплуатацию.
Суть договора инвестирования в строительство и риски
Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно. Его принято считать заключенным тогда, когда все стороны согласны со всеми условиями договора и не имеют никаких претензий.
- Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации. (с изменениями от 22 августа 2004 г. );
- Закон РСФСР № 1488-1 от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР (с изменениями от 10 января 2003 г. ), действующий в части норм, которые не противоречат требованиям более нового законодательного акта № 39-ФЗ.
- Часть 1 и часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При заключении договора застройщик, берет на себя обязанности по согласованию проектной документации и получению согласования в компетентных органах на строительство, а также по постройке дома за счет привлеченных или собственных. Инвестор же приобретает все права на построенную и оговоренную в договоре недвижимость, после окончательной сдачи ее в эксплуатацию. Также в договоре должны быть прописаны точные сроки и порядок передачи недвижимости от застройщика инвестору.
Риск 1. Заказчик пытается убедить подписать подготовленный им инвестиционный договор, который не содержит четко указанных сроков или в котором не прописана его ответственность. Если инвестор согласится на такие условия, то риск превращения объекта в долгострой или незавершенное строительство крайне велик, а ответственность заказчика при этом будет минимальной. Добросовестные заказчики не допускают заключения договоров в таком виде. Кроме того, нужно помнить, что незаконными считаются договора на те объекты, разрешение на строительство которых получено заказчиками после 01. 04. 2005 г.
Инвестиционный контракт образец бланк (бланк, образец — 2020)
Между инвесторами и другими субъектами экономической деятельности заключается соглашение. Это соглашение представляется в виде инвестиционного договора. Договор необходим для обеспечения защиты интересов обеих сторон.
Нередко встречаются случаи в судебных разбирательствах, когда инвестор и заказчик не могут поделить прибыль по проекту. Поэтому составить инвестиционный контракт необходимо грамотно, с подробным указанием конкретных условий.
Данная статья проинформирует об основных особенностях договора и поможет разобраться во всех его подводных камнях.
Условия, при которых возможно заключение инвестиционного контракта
Договор должен быть подписан как минимум двумя сторонами – инвестором и заказчиком. На заказчика возлагается вся ответственность за использование денежных средств, которые предоставляет инвестор.
Инвестором может быть как юридическое лицо, так и физическое. Все деньги, которые передает инвестор, должны быть зафиксированы документально. Заказчик обязан строго контролировать расходы и прибыль в процессе развития определенного проекта.
После того как первая прибыль была получена, инвестор должен быть вознагражден за предоставление своих денежных средств. Вознаграждение выражается в процентах.
Проценты могут выплачиваться несколькими способами:
- фиксированной суммой, которая до этого была определена обеими сторонами в контракте;
- процент от полученной прибыли.
Фиксированная плата должна быть одинаковой на протяжении все работы над проектом. Она не должна задерживаться.
Бывают ситуации, когда выплата по определенным причинам не может состояться в срок. Их нужно обговаривать сразу и прописывать в контракте с соглашения и заказчика, и инвестора.
Выплата от полученной прибыли подходит в тех случаях, когда не ясна дальнейшая судьба проекта. Такой вариант лучше для заказчика, а не для инвестора. Потому как с учетом экономических изменений в стране сложно предугадать, будет ли прибыль вообще.