Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка недвижимости для оформления наследства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 333.25 НК РФ, за получение Свидетельства о наследстве – правоустанавливающего документа на наследственное имущество – нужно оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от двух факторов: степень родственной связи с наследодателем и стоимость наследственного имущества. Чтобы правильно рассчитать размер госпошлины, нужно иметь документ, подтверждающий стоимость наследства. Таким документом является оценочный акт.
Что такое оценка стоимости наследства
Таким образом, основная цель оценки наследственного имущества – оформление документа, который нужен для правильного расчета государственной пошлины. Без него наследник не получит Свидетельство о наследстве.
Оцениваться должно не только недвижимое имущество (дом, квартира, дача, земельный надел), но и другое имущество, указанное в завещании или переходящее по наследству по закону, если право собственности на него подлежит государственной регистрации, например…
- Недвижимое имущество (жилое и нежилое);
- Транспортные средства;
- Ценные бумаги;
- Ценное движимое имущество;
- Оружие;
- Интеллектуальная собственность;
- Бизнес.
Когда нужна оценка имущества?
Проведение оценки имущества при его наследовании обычно проводится со следующими целями:
- Необходимо рассчитать госпошлину за оформляемое наследство. Дети, супруги, сестры или братья, родители оплачивают 0,3% от суммы, но не больше 100 тыс. рублей. Остальные наследники выплачивают 0,6%, но не больше 1 млн. рублей. Расчет точной суммы очень важен, так как при завышении стоимости переплата будет значительной.
- При разделе недвижимости между отдельными наследниками. К примеру, объект наследования разделить нельзя. В этом случае требуется провести оценку, чтобы один из наследников получил компенсацию в денежной форме за свою долю.
Где провести оценку для нотариуса?
Организовать данную процедуру с минимальными затратами времени и денежных средств помогут специалисты ООО «Конс АГ». Преимущества предложения фирмы очевидны.
- Применение отработанной методики проведения оценки для наследства позволяет устанавливать доступные расценки на услугу и представлять клиенту готовый отчет в среднем в течение получаса.
- Вы можете быть уверены в качестве результата. Компания занимается оценкой для наследства с 1999 года. При этом в штат фирмы принимаются только специалисты I категории с опытом не менее трех лет.
- Деятельность предприятия организована в полном соответствии с актуальным законодательством.
- Компания и ее специалисты являются членами СРО Ассоциация «Экспертный совет» и СРО Ассоциация «Русское общество оценщиков». Ответственность застрахована в АО «АльфаСтрахование».
Документы для вступления в наследство на квартиру
Итак, разберемся, какие документы нужны для наследства на квартиру. Изначально нотариус попросит предъявить общегражданский паспорт. После этого будет предложено оформить заявление одного из видов:
- О принятии наследства. Здесь прописывается просьба о принятии наследства и просьба о выдаче свидетельства.
- О выдаче свидетельства о праве на наследство. В этом случае считается, что наследство уже принято. Потребуется перечислить в отношении какого имущества требуется свидетельство.
В заявлении прописываются следующие сведения:
- фамилия, имя, отчество сторон (наследника и наследодателя);
- последнее место проживания наследодателя;
- волеизъявление наследника о том, что он принимает наследство;
- основание наследования – завещание, степень родства;
- дата оформления заявления.
В текст заявления также можно включить данные о других наследниках и составе наследственной массы. Готовое заявление может быть передано лично, через представителя по доверенности или по почте (предварительно потребуется заверить подпись).
Помимо этого, нотариусу предъявляется:
- свидетельство о смерти наследодателя;
- документы, подтверждающие степень родства (при наследовании по закону);
- завещание (если есть);
- выписку из лицевого счета или домовой книги в качестве подтверждения последнего места регистрации наследодателя.
Что лучше дарственная или наследство на квартиру
Главное отличие этих документов в том, что дарственная оформляется дарителем при жизни, а передача по наследству переходит только после смерти наследодателя. Минус для собственника в том, что в первом случае он утрачивает право собственности сразу после подписания договора. Чтобы отменить дарение потребуются очень веские причины. Однако то, что является минусом для дарителя – огромный плюс для одариваемого.
Завещание в этом смысле безопаснее для собственника. Правопреемник при таком формате передачи имущества получит его в распоряжение только после смерти наследодателя, а точнее через полгода после этого трагического события. Еще один минус для получателя наследства заключается в том, что завещатель может передумать в любой момент и переписать текст документа. При этом лишенный права на вступление в наследство человек ни о чем не узнает – ставить наследников в известность не входит в обязанности завещателя (ст. 1123 ГК РФ).
Соответственно, для собственников имущества наиболее безопасным и выгодным является завещание. Для получателя, напротив, предпочтительнее дарственная.
Варианты проведения работ
1-й вариант — оценка независимым оценщиком для предоставления отчета об оценке нотариусу (стоит дешевле, делается быстрее). Несложный документ на нескольких листах.
2-й вариант — при спорах между наследниками, при отсутствии кадастровой стоимости объектов, для подачи документов в суд. Выполняется в полном объеме (порядка 20-70 листов), с выездом к объекту оценки, фотоотчетом и пр.
Для чего необходимо сделать оценку наследства?
Во-первых, надо понять, стоит ли принимать наследство. Например, ветхий дом на одной из центральных улиц небольшого городка, находящийся в собственности наследодателя, может причинить много неприятностей его хозяину. Дело в том, что по закону собственник должен соблюдать требования безопасности от объекта недвижимости во внешнюю среду, в данном случае — дом может разрушиться и причинить кому-то вред здоровью или иной недвижимости. Если новый собственник не заботится о восстановлении или сносе такой опасной недвижимости — это за него могут сделать соответствующие организации. и в дальнейшем выставить хозяину счет в возмещение произведенных затрат. Надо ли это наследнику? И наоборот, если наследство добротное, конечно же, его вроде бы, целесообразно принимать. Но!
Во-вторых, если у наследника, который является не единственным, есть кредитные обязательства, очередь на жилплощадь, еще какие-то обстоятельства, на которые может повлиять судьба принятия наследства, стоит задуматься — самому ли принять наследство или уступить другим наследникам?
В-третьих, непосредственная стоимостная оценка наследственного имущества важна:
— для нотариуса (с такой оценки берут проценты за оформление);
— для раздела имущества между наследниками, если имущество делить не в долях, а по объектам (например, одному — загородный дом, другому автомобиль, третьему комнату в коммуналке и т.д.);
Есть, в-четвертных, в-пятых…и т.д. Например, заключая договор поручения об оформлении наследства на квартиру и ее дальнейшей продаже, важно знать стоимость квартиры, и в договоре прописать, что продажа квартиры должна быть по цене не менее столько-то рублей. Иначе может быть неувязочка при сдаче работ. Продешевить — жалко, завысить цену — значит сделать невозможным исполнение договора.
И для судебного порядка разрешения спора между наследниками очень важно знать истинную цену имущества. Ведь при подаче искового заявления в суд оплачивается госпошлина именно со стоимости такого имущества. Кроме того, в споре с наследниками, кто кому что должен, тоже важно оперировать конкретными цифрами.
Оценки бывают разные. И для того, чтобы понять, какая именно оценка Вам нужна и что выгоднее, лучше заранее посоветоваться со специалистом в этой области. А затем поручить изготовить документ об оценке объекта наследования.
Какие документы потребуются
На этапе оформления договора на предоставление услуги оценки имущества, потребуется передать в руки эксперта пакет определенных бумаг. Стандартный перечень включает:
- Паспорт преемника.
- Свидетельство о смерти родственника либо того, кто выступает наследодателем.
- Подлинник выписки из домовой книжки с места проживания умершего.
- Документы на собственность, в зависимости от вида. Например, договор купли-продажи, выписка из реестра акционеров, бумаги о праве обладания имуществом и прочие бумаги.
- Технические документы — кадастровый паспорт, ПТС, если речь идет о машине, паспорт из БТИ и другие.
- Справка об отсутствии либо наличии обременений на наследуемом имуществе.
Как минимизировать расходы на оценку наследства?
Если Вам потребовалась рыночная оценка, то следует разумно подойти к выбору оценщика. Оценка рыночной стоимости — это коммерческая услуга и на нее не существует утвержденных тарифов, таких как у нотариусов. Поэтому разброс цен может достигать нескольких раз. Откуда берется такое расхождение в ценах у различных оценщиков?
Во-первых, сильное влияние на цену оказывает специализированность на услуге. Если оценщик или оценочная компания много лет занимается одним направлением, то неизбежно оптимизирует свои трудозатраты, нарабатывает типовые шаблоны и получает возможность снизить цену на услугу.
Например, если вы обратитесь к оценщику с просьбой оценить автомобиль без дополнительных уточнений, то скорее всего вам назовут цену на услугу с учетом осмотра и фотофиксацией недочетов транспортного средства, составлением отчета с возможностью предоставления в суд.
При этом оценщик не будет учитывать, что оценка для оформления наследства это единственный случай, когда можно избежать осмотра объекта, т.к. расчет должен быть сделан по состоянию на дату смерти наследодателя. Вернуться в прошлое и провести осмотр на подобную дату пока еще ни у кого не получилось. Соответственно, у специализированных оценщиков работающих по направлении оценки для наследства тарифы будут оптимизированы с учетом данного факта.
Во-вторых, немного оценщиков являются профессионалами сразу во всех областях оценки. Так, например, автомобиль готов оценить каждый, а вот для оценки акций такому специалисту понадобится гораздо больше времени. Это отражается в тарифах, для оптимизации затрат своего рабочего времени такие оценщики поднимут расценки на те направления, которыми владеют слабо. Логика здесь простая – лучше я оценю три машины, чем потрачу полдня на возню с акциями.
А некоторые оценщики вообще просто не берутся за направления, которые ими не освоены. Нет, вам не скажут, что мы такую оценку не делаем. А просто назовут цену в разы превышающую стандартный тариф (а вдруг вы согласитесь?).
Также следует учитывать, что любая оценка это, как минимум, одно посещение оценщика. А чаще всего два посещения – сначала съездит отдать документы, заключить договор, оплатить, а потом еще раз для того, чтобы забрать готовый отчет. Это все расходы времени, сил и денег на дорогу.
Поэтому, минимальные затраты денег и сил на оценку будут в случае когда:
1) все наследуемое имущество вам оценят в одном месте – не потребуются лишние разъезды и расходы;
2) оценщик должен быть специализирован на оценке для наследства, а лучше всего если это будет оценочная фирма, имеющая в штате нескольких оценщиков опытных по различным направлениям оценки наследственного имущества. У таких оценочных организаций тарифы на оценку любого объекта для наследства будут минимальными. А единственный оценщик не может быть опытным сразу во всем – это не в человеческих силах.
Главное помните, что единственный легальный документ с рыночной стоимостью, который может вам выдать оценщик – это отчет об оценке. Отказывайтесь от предложений сделать «за недорого» справку, акт, заключение или иной документ о стоимости, кроме отчета. Это выкинутые на ветер деньги. У специализированных оценщиков расценки на оценку наследственного имущества сейчас столь низки, что подобная экономия пары-тройки сотен рублей не стоит риска.
Срок действия справки о стоимости квартиры
Оценка квартиры для наследства предусматривает, что срок действия такой справки будет длиться не меньше, чем наследственная процедура. А это означает, что не меньше, чем 6 месяцев со дня получения.
Соответственно, справки о рыночной и кадастровой стоимости выдаются на полгода. При наступлении наследственного спора иногда требуется получить новые документы от оценщика. И это не удивительно, ведь нередко рынок меняет стоимость недвижимости в течение одного сезона.
Дольше всего действуют справки об инвентарной оценке жилого помещения. Ведь инвентарная оценка проводится не позднее 5 лет. Такие справки дают на год. А если понадобится новая справка – проводить инвентаризацию, если она недавно проводилась, не нужно. Наследнику просто выпишут новую справку с указанием той же инвентарной стоимости квартиры, которая была установлена.
Способы оценки унаследованного имущества
Оценочное заключение может быть составлено как независимой организацией, так и государственной структурой в лице Росреестра либо БТИ. Независимые коммерческие структуры могут проводить оценку имущества, если они имеют лицензию на эту деятельность.
Статья 333.25 НК РФ дает право оценивать наследство по:
- кадастровой стоимости;
- инвентаризационной стоимости;
- рыночной стоимости.
В оценочном заключении должно обязательно присутствовать следующее:
- номер и дата составления этого документа;
- сведения о принимающей в оценке стороне;
- основания, дающие право проводить оценку, и ее назначение;
- описание предмета оценки и способа оценки.
Кадастровая оценочная стоимость
Воспользоваться кадастровой стоимостью можно только для имущественных объектов, внесенных в государственный реестр. В нем указана стоимость имущества, определенная независимым оценщиком, с которым муниципалитет заключил соответствующий договор на выполнение работ. Метод оценки компания – оценщик выбирает самостоятельно. При этом она должна проводить ее периодическую переоценку.
Официальная информация о стоимости недвижимости по кадастру размещена на сайте Росреестра. Там можно оформить заказ выписки о стоимости унаследованного имущества и получить ее как в электронном варианте, так и на бумаге. Получить выписку можно также, обратившись напрямую в учреждение Росреестра или МФЦ. Документально оформленная выписка выдается бесплатно в течение 5 дней с момента подачи или размещения на сайте заявки.
Когда и для чего проводится оценка наследства
Необходимость в проведении оценки наследства возникает, как правило, на этапе оформления наследственных прав у нотариуса, в течение полугода, предоставленных для принятия наследственной массы. Чаще всего она проводится по заказу самих правопреемников усопшего, исполнителей завещания или же представителей органов опеки и попечительства.
В большинстве случаев оценка неизбежна, так как для полноценного вступления в право наследования преемникам необходимо получить свидетельство о праве на наследство.
За его выдачу, согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ, нотариус взимает государственную пошлину. Пп. 6 п. 1 ст. 333.25 НК она определяется в привязке к стоимости наследственной массы на дату открытия наследства.
Поэтому оценка наследственного имущества на дату смерти обязательна в случаях, когда преемники оформляют наследственные права у нотариуса. При отсутствии необходимости в таком оформлении оценка не обязательна.
Для проведения оценки собственности может потребоваться различная документация. Основной пакет документов зачастую содержит такие бумаги:
- сведения о расположении, границах и физических характеристиках имущества;
- правоустанавливающие документы да эту собственность;
- информация БТИ;
- данные из реестров о наличии обременения на имущество.
Для определения стоимости квартирного жилья необходимо предоставить:
- удостоверение наследника и документы, подтверждающие личность собственников;
- свидетельство о регистрации прав собственников;
- бумаги, содержащие данные про отсутствие долгов по коммунальным платежам;
- техпаспорт на жилье или выписка из него;
- справка Росреестра про отсутствие обременения;
Если оценке подлежит земельный надел, то следует подать кадастровый план и сведения налоговой инспекции по месту нахождения участка про отсутствие долга.
✅ Какие документы нужны для оценки?
Прежде, чем обращаться в государственный орган или частную организацию за оценочной экспертизой, следует заблаговременно подготовить документы, которые потребуются эксперту для работы.
В зависимости от вида наследственного имущества (квартира, транспорт, земельный надел, ценные бумаги и проч.), потребуются следующие документы:
- паспорт наследника;
- правоустанавливающие документы на наследственное имущество (договор купли-продажи, справка-счет, акт о выделении земельного участка в личное владение, сберкнижка, выписка из реестра акционеров, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН – в зависимости от вида имущества);
- техническая документация (выписка из ЕГРН с кадастровыми данными, паспорт БТИ, технический паспорт транспортного средства);
- справка о наличии или отсутствии задолженности, запретов, арестов и других обременений на наследственное имущество.
Сравнительный подход в оценке
По-другому этот метод называется рыночным и применяется, в основном, к недвижимости.
Он представляет собой совокупность методов оценки конечной цены, основанных на поэтапном сравнении объекта оценки с его налогами на рынке, которые обладают информацией о стоимости сделок с ними.
Развитый рынок недвижимости стал стартовой предпосылкой для последующего применения сравнительного подхода в юридической практике.
При этом специалисты, проводящие оценку, руководствуются несколькими принципами:
- спроса и предложения, поскольку существует взаимосвязь ограниченностью предложения и потребностью в объекте недвижимости;
- замещения, гласящего, что покупатель не заплатит больше за объект недвижимости, чем установлена на рынке.