Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи коммерческой недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предприниматель, работающий на упрощенке, решил продать собственную квартиру, которую он приобрел еще до начала предпринимательской деятельности. Во время владения он сдавал данную недвижимость в аренду и получал с нее доход. Хотя квартира не использовалась непосредственно для бизнеса, а только для получения дополнительного заработка. При продаже такой недвижимости он будет обязан заплатить налог на прибыль. Так как законодатель предусматривает, что любые коммерческие жилые площади, принадлежащие ИП на УСН, им облагаются. При этом имеют место многочисленные случаи судебных разбирательств, где предприниматели пытаются доказать, что они не использовали недвижимость непосредственно в собственном бизнесе. Однако суды даже в последней инстанции остаются на стороне налоговой службы, которая начисляет налог в размере 6% и дополнительные штрафы за неуплату.
Особенности начисления налога
Так как ИП продал нежилое помещение, ранее используемое для ведения бизнеса, то доход от продажи подлежит налогообложению. Не имеет значения, что до продажи помещение находилось в собственности более 10 лет. Минимальных сроков для безналоговой продажи коммерческой недвижимости нет.
Также не имеет значения, есть ли у продавца объекта статус ИП — налог нужно платить в любом случае. Для индивидуальных предпринимателей налог исчисляется в соответствии с используемым им режимом, а с лица, не имеющего такого статуса, в том числе бывшего индивидуального предпринимателя, взимается НДФЛ.
Допустим, вы продали арендованное коммерческое помещение после окончания регистрации ИП. Таким образом, выручка от реализации облагается НДФЛ по ставке 13%.
С какой суммы выплачивается?
Если плательщиком является физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, то налоговой базой для исчисления НДФЛ с продажи коммерческой недвижимости является вся полученная сумма дохода. В случае реализации именно коммерческого имущества не допускается применение гражданами каких-либо вычетов и льгот, поскольку они предусмотрены только для доходов от продажи жилых помещений.
Предприятия и ИП включают в налоговую базу также весь полученный доход от продажи, однако в большинстве случаев (за исключением использования УСН с объектом «доходы») после покупки коммерческой недвижимости налогоплательщики имеют право учитывать в расходах для целей налогообложения затраты, связанные с приобретением имущества, либо амортизационные отчисления.
Уплата: порядок действий
Заплатить налог можно в наличной либо безналичной форме. Существует несколько способов уплаты налогов:
- через отделение банка;
- с помощью платёжного терминала;
- через онлайн-сервисы.
В общем виде инструкция по уплате налога выглядит следующим образом:
- отразить сумму налога в отчётности;
- подать декларацию;
- заплатить налог.
Сроки уплаты налогов приведём в следующей таблице.
Сроки уплаты налогов при продаже коммерческой недвижимости
| Налог | Срок |
| НДФЛ | 1 раз в год до 15 июля года, следующего за отчётным. |
| Налог на прибыль |
|
| УСН |
|
| НДС | Ежемесячно до 25 числа следующего месяца. |
Каков порядок расчета
Следует рассмотреть, как рассчитываются платежи в разных случаях.
Учтите! Чтобы рассчитать НДФЛ нужно применить формулу: НДФЛ = Доход * Ставка.
К примеру, Николаевым С.С. была осуществлена реализация торгового павильона за 2,1 млн. руб. Если он относится к резидентам, ставка по налогам составит 13 %, если же его пребывание в стране длится меньше, чем 183 дня, то 30 %.
В таком случае НДФЛ будет равен 273 тыс. руб. или 630 тыс. руб. (если речь идет о нерезиденте).
У ИП есть право на профессиональный вычет, равный 20 % от прибыли.
Расчет производится так: НДФЛ = (Доход – 20%) * Ставка
Будучи ИП, Николаев С. С. имел бы возможность использовать вычет и заплатить меньше: 248 400 тыс. руб. или 504 тыс. руб., если он не резидент.
Недвижимость продана в период ведения бизнеса
Ситуация первая: физическое лицо, зарегистрированное в качестве предпринимателя и применяющее УСН, приобрело объект нежилой недвижимости и использовало его для извлечения доходов — например, для размещения производственного цеха, офиса или, возможно, для сдачи в аренду. Затем предприниматель решил объект недвижимости продать.
В рассматриваемой ситуации для целей квалификации доходов от продажи этой недвижимости имеет первостепенное значение несколько факторов:
- каким именно образом приобретена недвижимость: в результате возмездной сделки или вследствие дарения, наследования, создания (постройки);
- каковы условия ее приобретения;
- учитывались ли расходы по приобретению недвижимого имущества в налоговой базе при УСН;
- в каком статусе физическое лицо продавало объект: как предприниматель или как физическое лицо;
- использовалась ли недвижимость на момент продажи в предпринимательской деятельности.
Отдельно поговорим и о ситуациях, при которых доход будет считаться предпринимательским.
Затраты на покупку недвижимости учтены в УСН
Другим основанием квалификации дохода от продажи нежилой недвижимости как предпринимательского (помимо указания статуса ИП в договоре на ее приобретение) является учет при УСН расходов на ее покупку. Логика в данном случае следующая: расходы на приобретение имущества учтены как расходы от предпринимательской деятельности, значит, и доходы от его продажи будут рассматриваться как предпринимательские. Ведь объект недвижимости приобретался в предпринимательских целях.
Примечание. Такая позиция отражена в Письме Минфина России от 07.10.2009 N 03-04-05-01/730.
Следует отметить, что, с точки зрения налоговиков, доход от продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, облагается как доход от предпринимательской деятельности (Письмо УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 N 20-14/013870@). При этом, как косвенно следует из данного Письма, период приобретения этой недвижимости, цель приобретения и то, каким образом имущество продавалось, значения не имеют. Иными словами, важен лишь факт использования имущества в предпринимательской деятельности. Однако с этим сложно согласиться. Дело в том, что положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ распространяются только на то имущество, которое не используется в предпринимательской деятельности на момент его продажи (а не вообще никогда не использовалось).
Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры
Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.
Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.
В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.
Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Налогообложение продажи коммерческой недвижимости
Знайте, что законом предусмотрена покупка коммерческого объекта всем юридическим и физических лицам, имеющих регистрацию ИП. Приобретаемое здание при этом может быть чем угодно. Рассмотрим в таблице особенности коммерческих объектов.
| № п\п | Критерии | Характеристика |
| 1 | Налогообложение | Если Вы решили вдруг продать недвижимость, собственником которой являетесь меньше пятилетнего периода, то приготовьтесь к перечислению в казну 13% от сделки |
| 2 | Согласование | Покупая недвижимость Вам необходимо заручиться согласием законной второй половины. При возможности развода такая недвижимость подлежит равноценному разделу |
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.
Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.
Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.
Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.
Налог На Коммерческую Недвижимость С 2021 Года Для Ип
Иногда негативную реакцию работников ИФНС вызывает избавление от помещения сразу после того, как было закрыто ИП. Это связано с тем, что юридическое и физическое лицо облагаются налогами по разным правилам. Некоторые предприниматели, понимая выгоду, специально прекращают деятельность, чтобы сэкономить на налогах.
Да, возможно, это вызовет вопросы у налоговой, но законом это не запрещено – сделка абсолютно прозрачна. Запретить продавать нежилое имущество сразу после закрытия ИП не может ни один орган. Если продавец знает свои права, никаких проблем у него возникнуть не должно.
- Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
- Как рассчитать сумму налога
- Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
- Как уменьшить налог с продажи квартиры
- Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
- Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
- Налог с продажи ипотечной квартиры
- Налог с продажи подаренной квартиры
- Налог с продажи квартиры пенсионером
- Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:
- цена продажи квартиры или
- 70% кадастровой стоимости квартиры.
При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.
Налоги, сделки, штрафы: что изменится в 2021 году?
Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.
Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.
Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.
Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки. Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи.
С точки зрения закона, порядок действий в данной ситуации регламентируется статьей 217.1 НК РФ.
- Жилое помещение или нет – значения не имеет. Закон говорит о недвижимости как таковой.
- В Вашей собственности помещение находится менее минимального срока владения (5 лет для покупки, если помещение куплено после 01.01.2016 г. – п. 4 ст. 217.1 НК РФ), а значит, при продаже нужно будет платить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода (если Вы являетесь налоговым резидентом РФ, если нет – 30%, п. 3 ст. 224 НК РФ).
- Поскольку у Вас сохранились документы о покупке помещения, Вы можете уменьшись налогооблагаемую базу на величину расходов (490 тысяч рублей).
- Вы можете продать свою недвижимость за 600 тысяч рублей, но Вашим доходом будет считаться 636,3 тысячи рублей (70% от кадастровой стоимости; п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы.
Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!
Если недвижимость находится в собственности менее 3 лет, и приобретена раньше 2021 года, тогда оплачивают 13% от стоимости. Если более 3 лет, ничего платить в налоговую не нужно, при условии исправной оплаты отчислений её владельцем.
Подоходный налог при продаже коммерческой недвижимости
Так, в Письме Минфина России от 19.05.2020 N 03-04-05/31030 разъясняется, что если продажа недвижимого имущества будет осуществлена после прекращения предпринимательской деятельности, то доходы, полученные от продажи имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в соответствии с гл. 23 НК РФ.
В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
Правила уплаты налога индивидуальным предпринимателем
Российское законодательство приравнивает ИП к физическому лицу. Бизнесмен, который не пользовался предметом договора для бизнеса, обязан платить налоги по обычной схеме, предусмотренной для физлиц. В этом случае зарегистрированный статус ИП не влияет на размеры налоговых расходов.
Иная ситуация складывается, если субъект пользовался отчуждаемым товаром в хозяйственной деятельности. Предпринимателю, который использовал нежилую постройку для ведения бизнеса, дополнительно придется перечислить проценты с прибыли в пользу государства. В таких обстоятельствах продолжительность владения товаром никакого значения не имеет. Конкретные ставки зависят от выбранного режима налогообложения:
- работа на ОСН (общая система налогообложения) предусматривает отчисление госпоборов в пределах 13%. При этом продавцу придется дополнительно выложить сумму в размере 20% бизнес-прибыли в качестве НДС;
- если применяется УСН (упрощенная система налогообложения), следует быть готовым отдать государству 6% или 15%. Первое значение установлено для схемы «доходы», когда взыскание производится с полученной валовой выручки. 15‑процентная пошлина применяется при выборе схемы «прибыль минус расходы». При этом субъекты РФ вправе понижать эти показатели до установленного федеральным законодательством минимума.
Продавец, желающий уменьшить налогооблагаемую базу на потраченные на приобретение товара средства, должен учесть следующее правило. ФНС принимает во внимание расходы, осуществленные только в том году, когда происходит переход права собственности.
ИП, работающие на ЕНВД (единый налог на временный доход) или патентной системе, перечисляют платежи в госказну по правилам упрощенки или ОСН.