Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконить самострой в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.
Административный путь признания права на самовольную постройку
После получения данного решения с лицом, которое желает признать право собственности на самовольную постройку, заключается краткосрочный договор аренды, и в течение 30 дней оно должно внести арендную плату. После этого заключается долгосрочный договор аренды и оформляется разрешение на строительство и вся необходимая строительная и разрешительная документация для ввода здания в эксплуатацию.
Каждый год на федеральном и региональном уровнях принимаются нормативно-правовые акты, усложняющие и процедуру оформления, и признания права собственности на объекты самовольного строительства. Поэтому, чем раньше компания начинает процедуру легализации постройки, тем быстрее и проще будет ее оформление в собственность.
Судебный способ признания права на самовольную постройку
Согласно ст. 222 ГК РФ, право собственности на самострой может быть признано судом за осуществившим постройку лицом при соблюдении следующих условий:
- если вид разрешённого использования земельного участка допускает строительство, и Вы имеете право строить здания (например, Вы являетесь собственником или арендатором земельного участка);
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, в том числе в документации по планировке территории, в правилах землепользования и застройки;
- если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Также судебная практика исходит из того, что если Вы никогда не обращались за разрешением на строительство и актом на ввод в эксплуатацию, то право собственности на объект самовольного строительства за Вами не признают.
Для признания права собственности на самострой в судебном порядке нужно получить целый ряд документов:
- Техническое заключение состоящей в СРО проектной организации о конструктивной безопасности здания;
- Получение градостроительного плана земельного участка, на котором находится самовольная постройка;
- Разрешение на строительство или документальное подтверждение о попытке получить его;
- Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства при реконструкции.
Важно! Очень часто в процессе рассмотрения вопросов о признании права собственности на самовольную постройку суд запрашивает дополнительные согласования и экспертные заключения.
Соблюдение порядка получения разрешения на строительство как обязательный досудебный порядок узаконивания самовольной постройки
Проблема «узаконивания» самовольных построек уже давно является насущной, а судебная практика по данным делам весьма неоднообразной. Кроме того, проблема этой категории споров усложняется критериями добросовестности или недобросовестности лица, осуществившего строительство. В чем же это заключается?
Дело в том, что в 2010 году Верховным и Высшим Арбитражным Судами было разъяснено нижестоящим судам, что хоть и само по себе отсутствие разрешения на строительство не препятствует признанию права собственности на самовольную постройку, тем не менее, предварительно обращаться за ним необходимо, и не просто «для вида», а с соблюдением всех градостроительных формальностей. В этой связи нижестоящим судам было указано на необходимость проверки не только факта предварительного обращения за получением разрешения на строительство, но и правильности такого обращения и правомерности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешительной документации.
Самовольная постройка или «самострой» и ее признаки.
Самовольная постройка – это объект недвижимости, который, как правило, построен с формальными либо строительно-техническими нарушениями закона.
С юридической точки зрения самовольная постройка не является объектом гражданских прав, который может принадлежать кому-либо на праве собственности, быть предметом договоров купли-продажи, дарения и т.д., а потому права на такой объект не регистрируются в Росреестре.
Формальным нарушением закона при возведении самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, которое обычно выдается органом местного самоуправления по месту соответствующего земельного участка. Строительство без разрешения является административным правонарушением, а сам объект строительства – самовольной постройкой по данному признаку.
Тем не менее, если объект находится в процессе строительства, или уже построен, а разрешение на строительство так и не было получено, у застройщика либо собственника земельного участка есть возможность «узаконить» такой объект в судебном порядке.
Обращение в местную администрацию за выдачей разрешения на строительство – обязательно или нет?
В подобных делах необходимо разграничивать два случая: предварительное обращение за разрешением на строительство и легализация самостроя путем обращения за разрешением на строительство постфактум (когда объект уже построен или находится в процессе строительства). При первом варианте разрешение на строительство с большой степенью вероятности будет выдано, если соблюдены все формальности и требования градостроительного законодательства. Так что здесь вопрос исчерпан, даже не успев возникнуть.
Второй вариант усложнен, поскольку заявитель, обращаясь за разрешением на строительство, уже начал либо даже окончил это строительство.
Несмотря на наличие специально оговоренных в законе оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, формально не содержащих требования о предварительном обращении, административный орган, как правило, отказывает заявителям, рассматривая такие обращения как попытку узаконить то, что по факту уже существует. Откровенно говоря, такая позиция административных органов не лишена смысла и, кроме того, была поддержана ВС.
Таким образом, обращаться за получением разрешения на строительство необходимо до начала строительства, а если это сделать не получилось либо объективно невозможно, то, наверняка, придется идти в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.
Попытка оформить разрешение на строительство в административном досудебном порядке: как на это смотрят суды?
Введенный разъяснениями высших судов своеобразный досудебный порядок разрешения спора в делах о признании права собственности на самовольную постройку заключен именно в установлении факта добросовестного обращения истца в уполномоченный орган до обращения в суд. Если такого обращения не было, суды могут отказать в иске уже только по этому основанию. Однако иногда суды подходят к исследованию вопроса о добросовестности заявителей слишком строго, на что относительно недавно обратил внимание ВС.
Так, в одном из дел он указал, что нижестоящие суды неверно оценили обращение истца за получением разрешения на строительство после окончания строительства как факт его недобросовестности.
При этом ВС также напомнил о позиции ВАС РФ по данной категории дел, в соответствии с которой разъяснение ВС и ВАС при отсутствий явных злоупотреблений истца не может блокировать норму ГК РФ о возможности узаконить самострой при формальном соблюдении условий данной нормы.
Тем не менее, практика в подобных спорах до сих пор весьма неоднородна. Например, если к моменту обращения за разрешением на строительство самовольная постройка уже была возведена, то существуют риски отказа в признании права собственности на нее в судебном порядке. То есть обращение в администрацию «задним числом» не исключает риски отказа для истца и на стадии судебного рассмотрения.
Мотивируют суды данный вывод тем, что в таких случаях возведение самовольной постройки осуществляется с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине самого истца, без получения необходимых разрешений на момент начала строительства, а соответственно, удовлетворение иска о признании права собственности на такую самовольную постройку противоречит требованиям действующего законодательства, вне зависимости от отсутствия нарушений строительных, градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан.
Один из таких споров по иску застройщика, которому отказали три инстанции, недавно также дошел до ВС, который даже передал его кассационную жалобу на рассмотрение Экономколлегии, однако та все равно согласилась с выводами нижестоящих судов. Важно отметить, что суды признают меры по досудебной легализации самостроя достаточными, как правило, только в том случае, когда отказ в выдаче разрешительной документации вызван объективными, независящими от застройщика причинами.
Следовательно, простыми формальностями в виде имитации принятия всех необходимых мер по получению разрешения на строительство, скорее всего, не обойтись.
Так, например, обращение в администрацию за консультацией по поводу выдачи разрешения на строительство, переписка с административным органом по этому поводу или даже обращение с соответствующим заявлением, но без приложения необходимой документации, считаются недостаточными для признания права собственности в суде.
Как узаконить объект незаконного строительства
Как узаконить самострой в 2020 году?
Правом обращаться в суд с иском об узаконивании самоволки имеет собственник земли, где постройка была возведена, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.
Признание права собственности на самовольную постройку через суд за собой стало значительно сложнее.
С 1 сентября это будет возможно при одновременном наличии следующих условий:
- В отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.
- На день обращения в суд постройка соответствует стандартам, установленными правилами планировки территории, землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам строений, содержащимися в иных документах.
- Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Какую самовольную постройку можно легализовать
Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России:
— Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а в определенных законом случаях и в ином порядке, если лицо владеет земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. Дом или постройка на участке одновременно должна отвечать следующим условиям: если в отношении земли собственник самостроя имеет права, которые допускают строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.
Признать право собственности на самовольную постройку можно только через суд по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства. Заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, свидетельствующую о соблюдении требований, установленных гражданским законодательством, а также земельным и градостроительным. Затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или об отказе.
Последствия признания постройки самовольной
- За возведение СП наступает санкция в виде обязанности снести ее.
- 2. Право собственности на самовольную постройку у лица ее построившего не возникает.
- На лице построившим строение самовольно обязано привести самовольную постройку в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.
Решение о приведении постройки в соответствие с определенными параметрами принимает суд на основании заявления органа местного самоуправления.
Орган местного самоуправления вправе самостоятельно принять такое решение только в случаях, указанных в ч. 4 ст. 222 ГКРФ. Он не вправе принимать решение о приведении постройки в соответствие с установленными требованиями применительно к объекту недвижимого имущества если:
- право собственности на строение зарегистрировано в ЕГРН;
- право собственности на строение признано судом в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ;
- в отношении строения которого ранее суд принял решение об отказе в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки;
- строение является многоквартирным домом, жилым домом или садовым домом.
Итак, как оформить незаконное строение по суду?
По суду можно оформить самострой только при соблюдении четких правил и критериев:
- Земля должным образом оформлена на вас в собственности или аренде. Пример: гражданин, который около 20 лет владел пристройкой, возведенной НЕ на его собственном, а на соседнем государственном участке, обратился в суд с просьбой признать пристроенную часть дома законной и его собственной на основании «приобретательной давности» сроком более 15-ти лет. Но суд отказал именно из-за того, что земля под домом НЕ принадлежит гражданину ни на каком виде права: нет ни собственности, ни аренды. Участок был чужим — государственным.
- Земельный участок в принципе предназначен для строительства (категория земель это позволяет);
- Строение соответствует ВРИ земельного участка и не противоречит ему;
- Строение соответствует всем градостроительным нормам и регламентам, которые действовали на момент появления здания. Незаконно построенный объект так же должен соответствовать санитарному, экологическому и всем прочим нормам законодательства.
- Построен только тот объект, и такое количество и площадь, которые разрешены во ВРИ земельного участка или оговорены в договоре аренды. Например: если в кадастровом паспорте земельного участка во ВРИ разрешено построить, например, кафе, магазин, отель или нечто подобное, а вы решили увеличить площадь имеющегося здания. Либо возвести дополнительные пристройки, либо добавить этажей магазину или кафе. То узаконить такой самострой, при наличии запрета на дополнительное строительство, не получится никаким решением суда.
Какая постройка относится к самострою?
Многие граждане считают, что приобретение земельного участка в собственность автоматически позволяет возводить на нем любые постройки, однако в действительности это не так. Даже если земля находится в собственности, закон все равно обязывает граждан обращаться за разрешением в органы власти.
Итак, самостроем признаются те постройки, которые возведены на земельном участке без уведомления уполномоченных властных структур и получения разрешения на строительство или же построены с нарушением закона и существующих правил. По закону (ст. 222 ГК РФ), самостроем могут быть признаны следующие объекты:
- построенные на участке, назначением которого не является строительство;
- возведенные на участке, который не оформлен надлежащим образом;
- построенные с нарушением существующих требований (градостроительных и пожарной безопасности);
- возведенные без согласования и без наличия соответствующего разрешения.
Важно! Как показывает практика, самовольной постройкой может быть признан любой объект. В частности, такой статус нередко получают жилые дома, гаражи, торговые центры, производственные здания, амбары и т.д.
Почему необходимо придавать постройке законный характер? Нужно учитывать, что, если надлежащее оформление объекта отсутствует, распоряжаться им по собственному усмотрению становится невозможным (строение нельзя продать, подарить и т.д.).
Предусматриваемая ответственность
Проблема незаконного самовозведенния строительных сооружений на земельных участках на просторах Российского государства известна давно. Это обусловлено тем, что существуют незарегистрированные постройки на собственных земельных участках, и причинами этому является неосведомленность граждан. Не доскональность законодательства также вызывает такую проблему. Но стоит отметить, что с недавнего времени местные власти ужесточили меры по пресечению неправомерного строительства, привлекая недобросовестных собственников к ответственности.
- Если земельный участок не находится в собственности гражданина, то строение на обозначенном наделе земли согласно нормам права считается захватом чужой территории. Размер штрафа предусматривается в размере от 1 тыс. до 20 тыс. рублей.
- Когда на участке возведена стройка, которая не соответствует целевому назначению, т. е. для ИЖС. При невозможности узаконить построенный объект владелец вынужден будет самолично его снести или же оплатить такую работу.
- Конфликтные ситуации также могут возникнуть, если земельный участок не приватизирован, и на нем нельзя построить какое-либо сооружение. Здесь уже предусматривается более серьезное наказание, а именно:
- конфискация недвижимого имущества;
- административная ответственность в виде оплаты штрафа.
Практика показывает, что самовольные постройки могут быть легализованы и на них можно зарегистрировать права собственности, если они не нарушают требований строительных норм и интересов третьих лиц, а также соответствуют назначению земельного участка, на котором они были возведены.
В отношении строений, которые нарушают требования земельного участка может выноситься решение о легализации в случае, если по каким-либо причинам застройщик не знал и не мог знать о несоответствии его строения этим требованиям.
Самострой, который нарушает законные интересы граждан или строительные нормы в административном или судебном порядке, придется снести сооружение и выплатить административный штраф. От выплаты административного штрафа освобождается только самострой, который попадает под закон о «дачной амнистии».
Помощь адвоката по самовольным постройкам
Чтобы не допустить таких не нужных проблем, весьма выгодным решением для Вас будет обращение в наше адвокатское бюро т.е. к тем, кто неоднократно проводил такие процедуры и имеет большой опыт в оформлении права собственности на самовольные постройки. Наши специалисты провели ряд дел в Чкаловском суде г. Екатеринбурга, направленных на узаконение теплых пристроек к дому, возведенных без разрешения на строительство, решения суда полностью удовлетворивших исковые требования дали преимущество нашим доверителям при определения рыночной цены объекта в процедуре изъятия их участков для муниципальных нужд, поскольку расчет цены напрямую зависел от количества жилой и общей площади постройки.
Обратившись к нам, Вы защищаете себя от ненужных Вам серьезных рисков, поскольку проводя вышеуказанную процедуру самостоятельно, Вы рискуете — потерять сам объект строительства, понести немалые убытки, а так же быть подверженным к административному наказанию в виде приостановления деятельности и штрафа.
Какую незаконную постройку допускается сделать законной
В законе четко прописано, как зарегистрировать самострой в собственность, и перед тем, как заняться решением этого вопроса эти нюансы следует изучить, так как не все сооружения можно оформить. В этом разделе предлагаем ознакомиться с требованиями, которым должна соответствовать конструкция:
- На участке разрешено строительство объекта. Данная земля имеет соответствующее разрешение, чтобы выполнять выбранный вид строительства. То есть, для жилого строения или дачного домика назначение будет разным. Также, как для гаража или цеха. Самовольно изменение назначения участка невозможно.
- Соблюдено все соответствие параметров застройки. Если это участок, предназначенный для ИЖС, то строение на этой территории в высоту может максимум достигать три этажа. Возведение пяти этажей не допустимо. Иногда такая практика наблюдается и даже недобросовестные застройщики умудряются продавать в них квартиры. Если приобретена квартира в таком доме еще на этапе строительства, то ее можно не получить.
- Сооружение не нарушает ничьи права. Категорически запрещено возводить дом на части соседнего земельного участка, а также в том месте, где дом может кому-то мешать. Например, нарушением может стать даже слишком большая высота коттеджа, за счет чего создается тень на окна соседнего дома.
Участок в собственности: могут ли заставить снести строение?
Очередной вопрос, который очень важен при решении проблем с незаконными постройками касается того, могут ли потребовать их снести, если земля в собственности. На сегодняшний день это не предусмотрено законом.
Такой исход возможен только в тех случаях, если имеется соответствующее решение суда или же, когда сооружение возведено на земельном участке муниципальной или государственной принадлежности.
Однако в этом случае есть исключение — например, когда построенное здание угрожает жизни или здоровью человека. Обычно это случается, если не соблюдены ГОСТы, стандарты, применены для строительства вредные материалы. Но и в этом случае суд может решить оставить строение на переделку.
Важно! Если администрация подала иск о сносе возведенного дома, при этом суд отказал, то теперь местные власти до сих пор не имеют права прийти к владельцу дома и потребовать ликвидировать дом.
Узаконение самовольных построек через административные процедуры
В порядке, предусмотренном законом РФ, перед обращением в суд необходимо попробовать легализовать строение путём обращения в земельную комиссию, к которой относится участок земли в собственности. Этот процесс займёт намного меньше времени и отнимет у застройщика минимум финансовых средств, по сравнению с разбирательством в суде.
В столице таким административным органом является Московская ГЗК. Комиссия создана в соответствии с Постановлением столичного Правительства №1019-ПП. С 2010 года этот административный орган действует на основании Положения № 528-ПП.
Владелец дома обязан подготовить и отправить в ГЗК письменное заявление, а также несколько установленных законом документов. В первую очередь это выданное после проведения строительно-технической экспертизы заключение. Оно подтверждает факт того, что самовольная постройка не противоречит предусмотренным статьями ГрК РФ нормам и правилам, одновременно не угрожает экологической обстановке, а также жизни, здоровью и безопасности других лиц. Такое заключение после его подписания обязательно нужно отправить в столичный Департамент городского имущества (ДГИ).
Второй обязательной бумагой является согласованное с Москомархитектурой архитектурно-градостроительное решение, которое также должно быть направлено в ДГИ.
Госпошлиной подача заявления в административную комиссию не облагается.
Как узаконить самострой на своем участке
Самостроем называют постройки, которые были возведены только по собственной воле их владельца без согласования с уполномоченными органами. Право на них не узаконено. Согласно регистрационным данным, на неком участке земли нет никаких строений. Самостроем можно назвать не только торговые палатки у метро, но и бани на дачах у некоторых граждан.
Отличить самострой от законной постройки можно по следующим признакам:
- участок земли под постройкой не оформлен должным образом в собственность владельца;
- объект возведён на земельном наделе, целевое назначение которого не предполагает использования его в таком ключе;
- дом, баня или иная хозяйственная постройка возведены на участке без согласования с администрацией;
- возведение строения происходит с нарушением градостроительных или иным норм. Например, в обход требований пожарной безопасности.
Даже наличие одного из этих условий характеризует строение как самовольную постройку. У владельца могут возникнуть серьёзные проблемы с оформлением имущественного права. Чем раньше начать этим заниматься, тем больше шансов привести документы в соответствие с действующим законодательством.
Получение права собственности в добровольном порядке
Итак, для того чтобы получить право собственности на строение в добровольном порядке, необходимо пройти ряд этапов. Прежде всего, потребуется подготовить техническую документацию (для этого нужно обратиться в БТИ). Затем пакет документов вместе с заявлением подается в органы муниципальной власти (как правило, данным вопросом занимаются отдел архитектуры, отдел строительства или градостроительный комитет).
Местные органы власти должны выдать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), разрешение и заключение, в котором будет указано, что строение соответствует всем требованиям. После урегулирования всех вопросов с местными органами власти необходимо снова посетить БТИ для оформления тех. плана.
Следующий этап — обращение в Росреестр (или в МФЦ) для регистрации права собственности. Если все будет сделано правильно, регистрирующий орган поставит объект на учет и предоставит заявителю документы, подтверждающие право собственности на объект.