Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдать квартиру в аренду без посредников в СПБ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Нужен ли мне риелтор?
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
- документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
- оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
- условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
О чем спрашивать потенциальных арендаторов?
Ура, вам звонят! Теперь самое страшное. Как понять, что вот этим милым людям можно доверить своё родное, что они не оставят за собой пепелище или просто не скроются на горизонте, оставив квартиру с полугодовым долгом по квартплате?
Ответ прост и печален: никак.
Всё, что вы можете сделать – это застраховать квартиру (будет нелишним и не для аренды) и правильно составить договор, чтобы в случае особых ужасов взыскать с арендаторов убытки через суд. Остальное – дело доверия и проницательности.
Договор обсудим чуть ниже, а пока – об арендаторах.
Важно! Отправляясь показывать квартиру, захватите с собой документы, которые подтвердят, что вы – собственник, а также паспорт. Арендатор может попросить их посмотреть.
- Спросите их о месте работы, попросите справку о доходах.
- Берите депозит. Чаще всего он составляет стоимость аренды за месяц. В случае, если всё будет хорошо, вы вернете эту сумму арендаторам, когда они будут выезжать. Если всё будет нехорошо, эти деньги послужат некоторым утешением.
- Несколько раз чётко обговорите, кто платит коммуналку – вы или они. Добейтесь, чтобы понимание засияло в глазах собеседника.
- То же самое с датами платежа и способом. «Я буду приходить каждое пятое число в 18.30, вы отдаете мне 25 тысяч».
- Ещё раз (а потом ещё пять раз) обсудите ваши требования. И не слишком верьте тому, что вам говорят. Если в вашей квартире негде курить, а у арендатора из кармашка застенчиво выглядывает пачка сигарет, хоть он и клянётся, что бросил ещё в школе – подумайте, как скоро ему надоест бегать курить на улицу и он задымит весь ваш новый ремонт?
- Доверяйте себе. Если всё хорошо, а душа не лежит к конкретному человеку – отказывайте и не рискуйте.
Что важно учесть при сдаче квартире
Найдя порядочных жильцов, арендодатель может быть спокоен за сохранность своего жилища. Тем не менее риск столкнуться с ненадлежащим использованием помещения, недобросовестными нанимателями и прочими неприятными ситуациями остается высоким.
Минимизировать его вам поможет правильно составленный договор о найме, в котором будут учтены все возможные нюансы, неочевидные иногда на первый взгляд.
Развитие рынка аренды повлекло за собой возникновение множества мошеннических схем. Самая популярная из них – сдача арендованной квартиры в субаренду. Поэтому перед каждым собственником встает вопрос, как правильно и по закону сдать квартиру в аренду.
Иногда собственники жилья встречаются с нанимателями на нейтральной территории, не желая вторгаться в личное пространство жильцов. Таким образом, они теряют возможность удостовериться в том, что в квартире проживают те люди, с которыми был заключен договор. В типовом документе о найме присутствует пункт, позволяющий собственнику посещать сданное помещение один раз в месяц.
Понял, что субаренда мне больше не подходит
Я стал одновременно работать по субаренде и по модели управления, поэтому всем новым собственникам предлагал выбор, даже если квартира была в нужном мне районе. На агентский договор соглашался не каждый: кто-то не хотел разбираться в новых схемах работы, а кто-то предпочитал стабильную прибыль, которой не может похвастаться модель управления.
Сначала я относился к этому с пониманием, но быстро столкнулся с проблемой: всю заработанную прибыль надо было вкладывать в ежемесячную оплату квартир на субаренде. Получилось так, что на этой модели я перестал выходить на чистую прибыль, так как она вся уходила в оснащение и запуск новых квартир.
Чем больше становилось квартир в субаренде, тем больше оборотных средств мне нужно было иметь на начало месяца. Например, для оплаты 30 квартир по 20 000 рублей на начало каждого месяца мне нужно иметь 600 тысяч рублей. Я отдавал их собственникам и только потом начинал отрабатывать, сдавая квартиры посуточно. Допустим, за квартиру нужно платить первого числа, она стоит 20 тысяч рублей, сутки — 2 тысячи рублей. Сначала я из кассы достаю 20 тысяч и отдаю собственнику, потом эти 20 тысяч в течение 10 дней возвращаются в кассу, и только потом я начинаю зарабатывать.
В итоге у меня сформировались три причины, по которым я больше не хотел работать с субарендой:
- Цикличность. В субаренде всегда есть промежуток времени, когда компания сидит без денег. Чем больше компания, тем тяжелее держать необходимую сумму в обороте.
- Зависимость от спроса. В периоды низкого спроса на субаренде работа выходит либо в ноль, либо в минус — ведь собственнику надо заплатить в любом случае.
- Противостояние собственника и агентства. В модели субаренды собственник — противник в другом углу ринга. Задача агентства — опустить его по цене, чтобы заработать больше. А контрзадача собственника — сдать квартиру дороже и переложить на агентство максимум расходов.
Модель управления решала эти проблемы. Собственник становится моим партнёром: мы вместе заинтересованы в результате и делим потери из-за сезонности. Так мы не боремся друг с другом и работать гораздо комфортнее. Это стало главной причиной перехода на управление.
Итог: одновременно расти и получать прибыль только на модели субаренды будет сложно
Чтобы растить бизнес, посуточнику нужно постоянно находить новые объекты. Но при этом приходится замораживать существенную сумму: чем больше объектов, тем больше приходится отдавать собственникам в начале месяца. В итоге оборотных средств на быстрый рост может не оставаться.
Для роста бизнеса нужно брать квартиру на модель управления — они не требуют авансовой оплаты и не забирают деньги из оборота. А в субаренду стоит брать квартиры, только если их цена ниже определённого порога. Чтобы при снижении спроса резко не уйти в большой убыток, я рекомендую субаренду не более чем на 40% квартир. При этом важно в субаренде держать именно те объекты, на которые вам удалось договориться на минимальную ставку аренды.
Осенью 2021 года у меня есть 90 квартир, из них 49 на агентских договорах. Это не искусственно поддерживаемое соотношение, а просто сложившееся на данный момент распределение. Со временем квартиры в аренде отваливаются: кто-то дарит квартиру детям, продаёт, меняет, а новые объекты приходят в основном в управление. Так что, скорее всего, через год будет по-другому, например, 70% квартир на управлении, 30% в аренде.
В идеале я хотел бы прийти к единой модели, чтобы все квартиры были на управлении. Но это уже не столько для быстрого роста, сколько для стандартизации и упрощения бизнес-процессов. Всё же количество объектов и гостей в Вологде ограничено.
Самостоятельная сдача жилья в аренду
При самостоятельной сдаче квартиры в аренду надо подготовить пространство к заселению новых обитателей и последовательно решить следующие задачи:
• определиться с ценой аренды;
• разобраться с налогообложением;
• оформить страховку;
• найти жильцов;
• правильно оформить сделку.
Вместе с подписанием договора необходимо получить гарантийную плату или страховой депозит, сразу же выдав арендодателю расписку о получении денег. Далее необходимо сообщить о сдаче квартиры в аренду в налоговую инспекцию и затем исправно выплачивать налоги.
Чтобы договор был признан законным и, в случае каких-либо неприятностей, документ мог рассматриваться как достаточный аргумент в суде, важно составить его правильно. В документе обязательно должны быть указаны все адресные данные квартиры, полная информация о сторонах сделки, сроки, периодичность и сумма оплаты. Необходимо очень внимательно отнестись и к такому пункту, как ответственность сторон, продумав и прописав все условия, при которых договор может быть расторгнут, а также компенсации, которые стороны должны выплачивать друг другу в случае возникновения разных критических ситуаций.
Как определить стоимость аренды и когда искать съемщиков
Как и в остальных случаях, стоимость аренды недвижимости диктует рынок. Поэтому придется его изучать, интересуясь ценами и условиями, а также учитывать разные факторы, включая сезонность. Считается, что выгоднее всего сдавать жилье в конце лета или в начале осени, когда возрастает деловая активность и многие люди приступают к работе или учебе на новом месте. Это позволяет надеяться, что через несколько месяцев не придется снова искать квартирантов.
При определении стоимости имеют значение местоположение дома, состояние жилья, его площадь, наличие мебели, электронных устройств, бытовой техники и доступа к Интернету. Многие арендаторы обращают внимание потенциальных съемщиков также на наличие парковки, транспортную доступность и уровень развития инфраструктуры.
Как правильно составить договор
Главные пункты договора найма жилья – срок и арендная плата. Остальные детали прописываются по желанию сторон:
- дату и место составления договора;
- личные данные арендодателя и нанимателя (ФИО, адрес прописки и проживания, номер, серия паспорта или другого удостоверяющего личность документа);
- предмет договора – квартира (ее расположение, площадь, технические характеристики, наличие мебели, сантехники, пригодность для проживания – наличие интернета, кабельного телевидения и т.д.);
- ссылка на документ, подтверждающий право собственности арендодателя на данное жилье и то, что квартира не состоит в обременении третьими лицами;
- размер ежемесячной арендной платы;
- форма расчета (наличный, безналичный, почтовый или банковский перевод) и сроки оплаты (каждый месяц, ежеквартально, раз в полгода);
- наличие (отсутствие) лиц, которые будут совместно проживать со съемщиком жилья;
- права и обязанности обеих сторон;
- причины, сроки, нюансы расторжения заключенного договора в одностороннем порядке;
- иные условия (предварительно согласовываются участниками сделки).
Шаг третий. Делаем фото квартиры
Выбор квартиры начинается именно с фотографий, поэтому этот шаг крайне важен. То, какими снимками вы сопровождаете своё объявление о сдаче квартиры, во многом определяет, как быстро вы найдёте квартирантов. Нужно очень грамотно показать плюсы сдаваемой квартиры. Не настаиваю на профессиональных фото, за которые придётся платить деньги. Но при желании вы и сами сможете сделать отличные снимки.
Перед тем, как делать фотографии, ещё раз окиньте квартиру взглядом, создайте уют. Сделайте так, чтобы вам самому захотелось снять вашу квартиру! Фотографировать лучше в солнечную погоду. Не скупитесь, делайте много снимков, хороших и разных. Не забудьте про ванную с туалетом, кухню и коридор. Чем больше качественных и красивых фото вы добавите к своему объявлению, тем легче жильцам будет принять решение и снять именно вашу квартиру!
Шаг седьмой. Показываем квартиру
Желательно прийти чуть раньше потенциальных арендаторов. Проветрить квартиру, распахнуть шторы или включить свет, добавить приятную музыку — создать ощущение тепла и уюта.
Если арендаторы вам приглянулись, сделайте так, чтобы они влюбились в вашу квартиру. Не ходите за ними молча, только отвечая на вопросы. Говорите, показывайте, рассказывайте короткие истории, связанные с квартирой, приводите аргументы в свою пользу. Сами старайтесь понравиться. Другими словами, будьте хорошим продавцом самого себя!
Если арендаторы поверят вам, то шансов, что они снимут вашу квартиру, будет гораздо больше.
Если посетители не готовы сразу принять решение, не бурчите себе под нос что-нибудь нечленораздельное: по собственному опыту знаю, что многие из тех, кто ушёл, потом возвращаются.
Чем приличнее выглядит квартира, тем быстрее она сдастся.
Все что ветхое в отделке — надо заменить. Самый распространенный вариант для сдачи — это так называемый евро ремонт: ламинат, обои под покраску, ламинированные пластиком двери, металлопластиковые окна. Все что легко заменить при выходе из стоя и не дорогое. Не стоит экономить на классе стойкости ламината и влагостойкости его швов, это сбережет как сам ламинат, так и соседей снизу от мелких протечек. В окраске предпочтительны светлые теплые тона, чтобы квартира казалась больше и светлее.
Сейчас лучше всего сдаются квартиры в стиле ИКЕА, «бабушкины» варианты с просиженными диванами и шаткими табуретками никого не впечатляют. Но не надо разоряться на дорогие линейки, но и совсем хлипкую мебель тоже брать не стоит. Обязательно должна быть стиральная машина, плита, минимальная кухонная мебель, пара шкафчиков, стол , стулья, кровать и диван. Посудомойка приветствуется в большинстве случаев. Лучше избавиться также от советских кухонных гарнитуров, они всем надоели.
Хорошие фотографии и с душой написанное описание — залог успешной и быстрой сдачи. Фотографировать надо чисто вымытою убранную квартиру, днем, в ясную погоду, желательно широкоугольным объективом . И не жалейте фотографий для рекламы, они позволяют потенциальному клиенту влюбиться в квартиру на расстоянии и принять решение еще до просмотра.
Подготовьте квартиру к сдаче в аренду
Готовить квартиру нужно под потенциального арендатора.
Планируете сдавать квартиру семье с детьми — делайте упор на простой отделке стен, спальным местах, наличии места под детскую кроватку и мебель из IKEA.
Хотите сдавать квартиру посуточно обеспеченным людям, которые приехали на конференции или обучение? Ваша задача сделать гостиничный VIP-номер из своей квартиры, которая выглядит круто не только на фото, но и вживую.
Что нужно сделать в любом случае:
- Убрать лишнее. Чем меньше вещей будет в квартире, тем лучше. Фотографии, картины, полки, подставки, статуэтки и прочие вещи лучше вывезти из квартиры.
- Проверить инженерные системы. Бачок унитаза, душ, краны, работоспособность всех лампочек и розеток. Если что-то не работает, то это нужно устранить.
- Поставить и заправить кондиционер. Собственники часто не уделяют внимания кондиционеру или сплит-системе, но зато покупают духовые шкафы, тостеры, кофеварки, соковыжималки, которыми будут пользоваться раз в год. Кондиционер важнее.
- Сделать косметический ремонт. Обшарпанные стены мало кому понравятся. Однако делать качественный ремонт нет смысла, порой лучше сделать обычную побелку или поклеить обои под покраску, чем вкладываться в хорошие материалы.
- Добавить необходимую мебель. Бюджетный вариант — это IKEA. Потому что такую мебель проще заменить в случае поломки.
- Подумать о страховке. Обычно о ней не думают и берут невозвратный депозит у арендатора. Вот только он может не покрыть расходов, если жилец затопит соседей снизу или устроит пожар. Получить компенсацию может быть невозможно, так как не у каждого арендатора есть деньги.
Минимум мебели, но слишком замысловатая система освещения
| Сопоставьте критерии квартиры и места, целевую аудиторию и подготовку квартиры, чтобы задать цену и правильно составить объявление о сдаче квартиры в аренду. |
«Денег не платит, но вцепился в мою квартиру»
«Двушка» на Преображенке досталась моим родителям по наследству от бабушки – они сдавали ее через знакомых и по объявлениям лет десять. За это время было много всякого – одни жильцы устроили потоп, другие регулярно скандалили с соседями, дебоширили и прокурили всю квартиру. Были и такие, что постоянно выдвигали претензии моим родителям как квартиросдатчикам – то шум из-за ремонта у соседей, то краской пахнет, то кран в ванной не нравится (хотя все работало хорошо), то машин слишком много во дворе паркуют – все для того чтобы снизить арендную плату. А со знакомыми вообще беда: милые люди, родственники маминой приятельницы, именно по причине хороших отношений считали, что вовремя платить совсем необязательно, вроде как свои люди, сочтемся. В результате – потеря денег и друзей.
Год назад бремя сдачи жилплощади передали мне. Думаю, ну я уж знаю людей – расписал квартиру в объявлении так, что пришло много желающих, устроил кастинг для арендаторов, пятерых отсеял, шестые понравились. Парень с девушкой – подмосковная прописка, он работает, а она учится в Москве, собирались пожениться. Несколько месяцев все было хорошо, но потом началось нытье и просьбы войти в положение: денег нет – или зарплату задерживают, или срочно нужно помочь родственнице, или друга коллекторы поставили на счетчик и т. д. А соседи говорят, парень вторую машину поменял, препирается с ними из-за парковки во дворе, его девушки вообще не видно, зато регулярно приходят разнообразные дамы – в подъезде мое жилье называют «веселая квартирка». Вот этого всего мне вообще не нужно! И с выселением тоже сложности – денег не платит, но вцепился в мою квартиру, как клещ, мне потребовалось два месяца требований и угроз.
Илья Стародубцев, 35 лет
Сторонам сделки необходимо прописать в договоре найма сумму арендной платы и срок ее внесения. В случае просрочки предусмотрены штрафные санкции – пени 0,1 процент от арендной ставки за каждый день. При несоблюдения пунктов договора документ может быть расторгнут, а арендатор – выселен с выплатой полной суммы за проживание.
Надо сказать, при первых встречах стороны стараются понравиться друг другу – быть доброжелательными, проявить свои лучшие качества, и не всегда обращают внимание на нюансы. Участие специалиста по недвижимости в качестве посредника может уберечь от рискованной сделки. Однако нельзя 100-процентно положиться даже на опыт профессионального переговорщика, вам общаться со своим квартирантом долгое время, и вероятность возникновения разных ситуаций велика – всего не предусмотришь.
Именно для того чтобы обезопасить клиентов при аренде квартир, в нашей компании сделки курируют квалифицированные риэлторы и юристы – любые спорные вопросы аренды в течение всего срока действия договора найма могут быть урегулированы с их помощью.