Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить пристройку к дому на муниципальной земле». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует два варианта узаконивания пристройки: первый – еще до ее возведения или во время строительного процесса. Это намного проще – можно обойтись без судебного процесса, достаточно собрать пакет документов и подать его в проектную организацию при местной администрации, после чего спокойно заканчивать возведение постройки и использование ее по назначению. Второй вариант – если пристройка уже закончена. Он более сложный и предполагает обращение в суд и легализацию конструкций по его решению.
Нужно или не нужно узаконивать пристройку к частному дому?
Чтобы ответить на вопрос, обязательно ли требуется узаконить самовольную пристройку к дому, вначале нужно разобраться, о какой конструкции идет речь. Дело в том, что законодательство четко разграничивает капитальные и некапитальные пристройки, и требования к ним совершенно разные. К некапитальным постройкам относятся такие:
- дополнительный вход в здание, при условии, что не будет затрагиваться окружающая территория;
- козырьки или навесы над входом, крыльцо, не влияющие на общую конструкцию дома;
- вспомогательные помещения, такие как сарай, беседка, гараж, если они не затрагивают несущие конструкции здания, а также не влияют на подключение коммуникаций.
Для некапитальных пристроек обязательное узаконивание не требуется: владелец может их зарегистрировать в установленном порядке, но может и не делать этого, и нарушения законодательства не будет. Впрочем, информацию о них все равно рекомендуется занести в документацию во избежание вопросов в будущем.
Все остальные пристройки, не упомянутые выше, считаются капитальными. И для них, согласно требованиям закона, регистрация необходима. В противном случае владелец может столкнуться с санкциями в виде штрафов, также власти могут потребовать от него привести здание в то состояние, которое значится в документах. Также дом с незаконными пристройками невозможно будет продать – сделку просто не зарегистрируют, пока состояние построек не будет соответствовать изначальному. Таким образом, если вы возвели дополнительные помещения в здании после его регистрации, потребуется провести последующее их узаконивание.
Как узаконить уже построенный дом или пристройку?
Оформление пристроя осуществляется в разных вариантах. Вот какие строительные работы может провести собственник здания и участка:
- расширить габариты, увеличить площадь и объем, т.е. по итогам работ пристроенная часть будет объединена и ограничена общими внешними стенами с основным зданием;
- пристроить в непосредственной близости к зданию можно новый самостоятельный объект со своими внешними стенами, отдельными выходами, инженерными системами;
- пристройкой может быть временное или некапитальное строение, которое не подпадает под признаки объекта недвижимости (например, это может быть павильон, терраса кафе или ресторана на летний период).
Для согласования и возведения перечисленных типов пристроек есть свои особенности. Например, если пристраивается новый объект, должны соблюдаться нормы пожарной безопасности (в том числе расстояние противопожарных разрывов), естественной освещенности для основного строения и близлежащих зданий, другие нормативы. Соответствие обязательным нормам будет указано в проекте, а проверят их в ходе экспертизы, при выдаче разрешения на реконструкцию.
Комментарий эксперта. Есть еще один тип объектов – встроенно-пристроенные помещения. Они могут иметь разное целевое назначение с основным строением. Например, в МКД встроенно-пристроенные помещения могут использоваться под торговлю, под офисные цели. В ряде случаев указанный объект можно поставить на самостоятельный кадастровый учет. Подробнее об этих нюансах можно узнать у специалистов нашей компании.
| № п/п | Вид реконструируемого объекта | Где проходит согласование |
| 1 | Реконструкция МКД или нежилого здания | Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию выдает Госстройнадзор. После завершения работ нужно обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. |
| 2 | Реконструкция фасадов | Проект нужно согласовать в Москомархитектуре. Если меняются характеристик здания, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию выдает Госстройнадзор. После завершения работ нужно обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. |
| 3 | Реконструкция индивидуальных домов | До начала работ и после их завершения подаются уведомления в местную администрацию. Изменения ИЖС нужно внести в ЕГРН через Росреестр. |
| 4 | Реконструкция опасных промышленных объектов | Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию выдает Госстройнадзор, Ростехнадзор. После завершения работ нужно обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. |
| 5 | Реконструкция линейных объектов | Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию выдает Госстройнадзор, Ростехнадзор. После завершения работ нужно обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. |
Узаконивание пристройки возможно, если на работы оформлен проект, который получил положительное заключение экспертизы. Проект на реконструкцию содержит архитектурные, конструктивные, инженерные и иные решения, обеспечивающие увеличение общей площади и объема строения, объединение основной и пристроенной частей в единое целое.
Пристрой к частному дому также подпадает под реконструкцию, но имеет иной порядок согласований. В уведомлении, которое собственник подает в местный орган власти, описываются виды работ и будущие характеристики дома ИЖС. Допускается подать уведомление о начале и завершении работ без проекта. На практике, даже для работ в частном доме нужен проект, чтобы обеспечить безопасность, соблюдение строительных и пожарных норм.
Что делать, если пристройка уже есть?
По разным причинам владелец может нарушить этот алгоритм и создать пристрой раньше, чем обратится в муниципалитет. Некоторые игнорируют законодательство, другие боятся бюрократии. Есть и такие мастера, кто делает пристройку без чертежей и схем, поэтому не могут предоставить эту информацию в муниципалитет.
Сооружение, созданное в результате такой незаконной реконструкции, называется самовольной постройкой.
Обнаружив несоответствие фактических квадратных метров заявленным в кадастре, муниципалитет подаст на владельца в суд и заставит снести незаконное сооружение. Причём, делать это собственнику придётся за свой счёт. Чтобы не попасть под крайние меры, собственник должен узаконить самовольную пристройку.
Самострой и какие объекты к нему относятся
Всего встречается несколько вариантов построек, которые считают самостроем. По состоянию на 2021 год к таким относятся следующие виды:
- Пристройка, возведенная на земельном участке, которое не предоставлено для этих целей в установленном законном порядке в рамках конкретного региона. Другими словами — это такие паи, которые не оформлены, то есть не находятся в собственности у того, кто выстроил на нем сооружение. Также строитель может быть не владельцем, а арендодателем при условии, что есть соответствующий договор.
- Сооружение выполнено на земле, которая не предназначена для такой цели, особенно, если по отношению к конкретному участку не предусмотрен данный вид разрешенного строительства.
- Конструкция не была согласована с соответствующими органами, а как следствие разрешение на пристройку к дому, не получено от местной власти.
- Пристройка, в которой есть нарушения строительных норм, наблюдается пренебрежение правил в ходе выполнения работ либо же объект нарушает требования пожарной безопасности.
Чтобы ваш объект не был признан самостроем и было легче решить вопрос, как узаконить пристройку к частному дому если по отношению к нему не были применены санкции, рекомендуем досконально изучить следующие разделы сегодняшней публикации.
Причины отказа при легализации через суд
Даже судебный способ получить разрешение на пристройку может оказаться отрицательным и это зачастую по нескольким причинам:
- У лица, которое обращается за предоставлением разрешения нет соответствующего права. Подать такое заявление может только владелец земли или дома. Допускается обращение представителя собственника, но в этом случае на него должна быть оформлена нотариальная доверенность.
- Пакет документов не соответствует требованиям. Сбор нужных бумаг — формальное обязательство, которое должно быть соблюдено в обязательном порядке. Также отказ может поступить, если в бланках допущены ошибки. Помарки, неточности тоже являются поводом для принятия негативного решения.
- Нарушение норм. Но определить это можно только после проведения соответствующей экспертизы. Поэтому, если будут найдены нарушения соответственно трата денег на проведение проверочных мероприятий будет неоправдана.
- Нарушены максимальные размеры строения. Сейчас характеристики, которым должен соответствовать жилой дом, достаточно строгие, поэтому даже если на несколько сантиметров будет замечено несоответствие, может прийти судебный отказ.
- Несоответствие заявленным характеристикам. В случае, если заявитель подал уведомление о реконструкции и указал все необходимые данные, которые будут участвовать в строительстве, но по факту не соблюдал все параметры, соответственно будет судебный отказ.
Поэтому, чтобы решить, как узаконить самовольную пристройку потребуется соблюдать каждую норму. В противном случае этот процесс может затянуться на долгие годы.
Обратите внимание! Если дом находится в долевой собственности, то самовольная пристройка к частному дому, тоже будет поделена между всеми совладельцами. Для этого дополнительно нужно будет оформить документ для каждого совладельца.
Причины отказа при легализации через суд
Даже судебный способ получить разрешение на пристройку может оказаться отрицательным и это зачастую по нескольким причинам:
- У лица, которое обращается за предоставлением разрешения нет соответствующего права. Подать такое заявление может только владелец земли или дома. Допускается обращение представителя собственника, но в этом случае на него должна быть оформлена нотариальная доверенность.
- Пакет документов не соответствует требованиям. Сбор нужных бумаг — формальное обязательство, которое должно быть соблюдено в обязательном порядке. Также отказ может поступить, если в бланках допущены ошибки. Помарки, неточности тоже являются поводом для принятия негативного решения.
- Нарушение норм. Но определить это можно только после проведения соответствующей экспертизы. Поэтому, если будут найдены нарушения соответственно трата денег на проведение проверочных мероприятий будет неоправдана.
- Нарушены максимальные размеры строения. Сейчас характеристики, которым должен соответствовать жилой дом, достаточно строгие, поэтому даже если на несколько сантиметров будет замечено несоответствие, может прийти судебный отказ.
- Несоответствие заявленным характеристикам. В случае, если заявитель подал уведомление о реконструкции и указал все необходимые данные, которые будут участвовать в строительстве, но по факту не соблюдал все параметры, соответственно будет судебный отказ.
Что будет, если не оформить квадратные метры?
По закону объект будет считаться самостроем. Кроме штрафа, возможно, придется заплатить дополнительные суммы за причененный ущерб природе, третьим лицам, если инстанции в этом уличат. А также, снести сооружение за свои деньги за то время, которое будет предписано администрацией района.
Отказали в оформлении – почему?
Но даже в суде не всегда получается добиться узаконивания пристройки. Иногда административные или судебные инстанции принимают отрицательное решение в плане легализации пристроя.
Основными причинами отказа в данном случае могут выступать:
- Неполный пакет документации, нарушение формальностей.
- Несовпадение планируемой либо возведенной пристройки нормам строительства, проекту участка и пр.;
- Несоответствие установленной постройки тому плану, который утверждался изначально.
- Если у заявителя нет прав на осуществление реконструктивных работ.
- Если обнаружилось нарушение условий безопасности в плане материалов или самой конструкции.
- Если пристройка на деле превысила утвержденные в разрешении размеры.
Могут ли не одобрить пристройку?
При пристройке к частному дому в 2024 году есть определенные возможности того, что пристройка может быть не одобрена. Причины, по которым неодобрение может произойти, могут быть различными и могут зависеть от специфических условий и требований, установленных в вашем регионе или районе.
Ниже перечислены некоторые возможные причины неодобрения пристройки:
-
Несоответствие строительному кодексу: Проект пристройки может не быть согласован с требованиями строительного кодекса, включая правила и нормативы, которые регулируют строительство и пристройки. Несоблюдение данных правил может стать причиной отказа в одобрении проекта.
-
Нарушение планировочных норм: Если пристройка создаст несоответствие существующим планировочным нормам и требованиям, таким как максимальная высота здания или отступы от границ участка, она может быть отклонена.
-
Несоответствие эстетическим или архитектурным требованиям: В некоторых случаях, пристройка может быть отклонена из-за несоответствия ее дизайна, стиля или внешнего вида с окружающими зданиями или ландшафтом.
-
Нарушение правил безопасности: Если пристройка представляет угрозу безопасности, к примеру, из-за неправильного выбора материалов или непрочного строительства, она может быть неодобрена.
Когда вы подаете заявку на пристройку, важно обращаться к местным органам власти или администрации района, чтобы узнать о конкретных требованиях и процедуре одобрения пристройки. Они могут предоставить вам подробную информацию о том, какие документы, разрешения и проекты вам потребуются для успешного согласования пристройки.
Регистрация пристройки к дому на землях ИЖС
Узаконивание пристройки к дому на землях ИЖС происходит несколько труднее. В данном случае без уведомления и одобрения местных властей не обойтись, а именно:
- Вы должны оповестить администрацию о том, что собираетесь делать пристройку, получить от неё своего рода разрешение (Уведомление о соответствии). Срок рассмотрения Уведомления 7 дней.
- Следующий этап — кадастровый инженер проводит съемку объекта, изготавливает технический план на реконструкцию.
- Далее в администрацию сдаются на проверку Уведомление об окончании реконструкции и технический план.
- И только после получения ответа от администрации Вы имеете право подать технический план в «МФЦ» для отправки в Росреестр (некоторые администрации отправляют технический план в Росреестр самостоятельно. Этот момент необходимо уточнить непосредственно в местном органе власти).
- Как результат Вы получите Выписку из ЕГРН с обновленными данными о характеристике дома.
Документы для разрешения строительства
Для получения разрешения на строительство пристройки к дому потребуется предъявить следующие документы:
- паспорт и идентификационный налоговый номер заявителя;
- документация, подтверждающая право собственности заявителя на дом и земельный участок;
- письменное согласие других собственников дома (если таковые имеются);
- кадастровый паспорт;
- разрешение пожарной службы, коммунальщиков и архитектурного бюро;
- технический план дома;
- готовый проект реконструкции основного здания;
- квитанция об оплате госпошлины;
- согласие соседей на строительство (при необходимости).
Что делать, если заявление по узаконению пристройки к дому было отклонено
Если ваше заявление по узаконению пристройки к дому было отклонено, вам следует принять ряд мер:
- Выяснить причину отказа
- Почему решение отрицательное
- Согласовывать с органами власти
- Внести необходимые дополнения
- Обратиться к специалистам
- Подать новое заявление
Сначала вам стоит выяснить, по какой причине ваше заявление было отклонено. Это может быть связано с неправильно оформленной документацией, нарушением строительных норм или другими факторами.
Если вам отказали в узаконении пристройки к дому, важно понять причину отрицательного решения. Возможно, нужно внести дополнительные документы или сделать изменения в вашем заявлении или проекте.
Вам может потребоваться согласование с различными органами власти, чтобы узаконить постройку. Обратитесь к местным органам или специалистам, чтобы узнать, какие сооружения требуют согласования.
Если вам отказали из-за отсутствия необходимых документов или изменений, внесите все необходимые дополнения и повторно подайте заявление. Убедитесь, что ваша документация полная и соответствует требованиям.
Если у вас возникли сложности в узаконении пристройки к дому, может быть полезно обратиться за помощью к специалистам – юристам, архитекторам или строительным консультантам.
Если все усилия не помогли узаконить пристройку, вам следует подать новое заявление. Обратитесь к региональным органам или специалистам, чтобы узнать, какие изменения нужно внести или какие дополнительные требования стоит выполнить для успешного узаконения.
В любом случае, при отказе в узаконении пристройки к дому необходимо тщательно изучить причины отказа и принять меры для их устранения. Необходимо следовать требованиям закона и правилам оформления документации, чтобы узаконить постройку на своем участке.
Порядок действий для узаконивания постройки
Если строение запланировано и еще не возведено, необходимо обратиться к юридическому лицу за консультацией, чтобы избежать возникновения проблем в будущем. Далее нужно посоветоваться с организацией по проектированию об объекте возведения, чтобы он соответствовал всем необходимым требованиям и стандартам.
После всех консультаций, можно начинать этап возведения и собирать всю документацию, которая потребуется:
-
Узаконить некапитальную пристройку не составит особых трудностей, для этого нужно внести соответствующие изменения в имеющиеся технические документы:
- Для этого следует обратиться в БТИ.
- Если в доме не один хозяин, то необходимо предоставить согласие (в письменном виде) всех собственников помещения.
- Как только в БТИ закончат с внесением изменений в документы, процедуру можно считать завершенной.
-
Узаконить пристройку капитального вида можно до строительства и после. В первой ситуации, возведение осуществляется по уже существующему проекту и у хозяина на руках есть все разрешающие бумаги. В этом случае ее строительство происходит на законных основаниях:
- Чтобы произошло именно так, для начала нужно собрать все необходимые бумаги и подать их в отдел архитектуры в местном муниципалитете. Если с бумагами полный порядок, то органы власти выдадут соответствующее согласование.
- Последним шагом будет оплата госпошлины и визит в Росреестр для регистрации пристройки.
-
Для узаконивания самовольно возведенного строения, если в администрации не выдали разрешение, нужно действовать следующим образом:
- Осуществить сбор требуемых бумаг.
- Обращение в судебную инстанцию. К собранной документации прикладывается исковое заявление о признании прав собственности на строение, возведенное самостоятельно. Истцом будет выступать хозяин земли и основного строения, а ответчиком представитель администрации. Судья может потребовать письменное согласие всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении. Как только разрешение получено, можно переходить к следующему этапу.
- Необходимо обратиться в соответствующую инстанцию, которая занимается вопросами по оформлению новой собственности помещения. Госслужащие выдадут квитанцию с суммой необходимой к оплате за пристройку. Госпошлина рассчитывается в соответствии с Налоговым Кодексом.
Расходы при оформлении
Расценки по оформлению будут зависеть от местности, где располагается земельный участок. Если принято решение обратиться за помощью или консультацией к юристу, то необходимо оплатить его услуги. Стоимость юридических услуг зависит от оказанной помощи (консультация, сбор документов, судебные заседания).
Кроме оплаты услуг юридической компании, нужно будет потратиться на следующее:
- госпошлина – 500 р.;
- судебная экспертиза – от 20000 р.;
- сбор, оформление всех имеющихся сведений об объекте – около 10000 р.;
- услуги по внесению данных в кадастр – от 20000 р.;
- доверенность, заверенная в нотариальной конторе – от 1000 р.;
- согласование и регистрация пристройки и основного дома – 20000 р.
Цены могут меняться, в зависимости от региона нахождения участка земли.
Оформление пристройки к нежилому зданию
С целью рациональной эксплуатации нежилых помещений, новые владельцы зачастую после их покупки сразу же проводят перепланировку, переустройство или реконструкцию. В законодательстве нет документов, разграничивающих эти три понятия, поэтому при оформлении пристройки к нежилому зданию руководствуются нормами Жилищного кодекса.
Важно! Перепланировка помещения не требует получения специальной разрешительной документации, а вот реконструкция и переустройство – это работы, на проведение которых потребуются разрешения контролирующих органов.
Узаконивание перепланировки предполагает обращение в БТИ. В данном случае специалист Бюро выезжает на объект, проводит экспертизу и выдает новый техпаспорт. Документы направляются в Росеестр, где оформляют свидетельство права собственности.