Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что обратить внимание при покупке «вторичной» квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.
На что обратить внимание
- Количество собственников.
- Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время.
- Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку.
- Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку.
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Идеальный продавец — кто он?
— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.
Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.
Как правильно выбрать дом при приобретении вторичного жилья?
Квартира в «хрущевке» или квартира в «сталинке»? Казалось бы, это не самый важный вопрос при выборе будущей жилплощади. Однако на самом деле материал, из которого был построен дом, и его состояние также весьма важны. Ведь они значительно влияют на характеристики самой квартиры: насколько высок здесь уровень шумоизоляции, как хорошо сохраняется тепло, в каком состоянии перекрытия, не требуется ли ремонт вследствие не очень хорошего состояния дома и т.д.
Зачастую потенциальные покупатели не раздумывают много по поводу того, в каком доме им хотелось бы жить, из-за ограниченных финансовых возможностей. В силу этого фактора они выбирают недвижимость с как можно более низким ценником. Это касается и материала дома: к примеру, квартиры в панельных домах советской постройки, особенно в 5-этажных «хрущевках», обычно стоят меньше, чем жилье в «сталинках» или современных панельных, кирпичных или монолитных домах.
В целом на вторичном рынке жилья наибольшая часть предложения представлена объектами, расположенными в панельных строениях. При этом из-за постепенного перехода лотов из первичного во вторичный сегмент жилья здесь растет доля «монолита», и эта тенденция усиливается. Монолитное домостроение подешевело после кризиса 2008 года, когда сильно снизилась стоимость стройматериалов и работ, после чего оно реально стало конкурировать с «панелями». При сопоставимой стоимости и сроках возведения домов монолитные строения отличаются более высокими потребительскими характеристиками и серьезно выигрывают у «панелей» в плане свободы внутренней планировки.
Выбирая вторичное жилье в панельной «хрущевке» или «брежневке», стоит помнить о возможных минусах подобных вариантов – неудобных планировках (это, к примеру, маленькие по площади кухни), сидячих ваннах, плохом уровне шумоизоляции и т.д. Ситуация с кирпичными строениями благоприятнее: они отличаются более высокими качественными характеристиками, кроме того, квартира в «хрущевке» из кирпича обладает лучшей теплоизоляцией, чем жилье в блочных или панельных домах.
Отдельно стоит выделить сталинские дома. Обычно при выборе квартиры на вторичном рынке таким предложением интересуются покупатели постарше, от 40-45 лет. Чаще всего они прицельно ищут жилье в домах с уникальной историей, а в этом случае – еще и с необычным архитектурным обликом, запечатлевшим в себе величие советской эпохи. Молодые люди, скорее, отдадут свое предпочтение квартире той же стоимости в новостройке – здесь они могут выбрать себе более «свежее» жилье с удобной им планировкой.
Основные плюсы сталинских домов – расположение относительно центра, характер постройки (дома из кирпича очень хорошо сохраняют тепло), богато украшенные фасады. Минусы – порой встречаются проблемы с планировками (слишком большие коридоры, маленькие по площади комнаты), внутридомовые коммуникации изношены, а жителей смущают узкие дворы и отсутствие парковок.
Продажа вторичной недвижимости также порой проходит в домах нестандартной архитектуры. Скажем, в дореволюционных строениях – в данном случае нужно особенно тщательно проверить состояние дома. Часто в таких зданиях установлены деревянные перекрытия и полы, что создает неудобства для жильцов, в том числе из-за большей восприимчивости дома к шуму с улицы и движению общественного транспорта.
Еще одна интересная, но потенциально проблемная категория домов – экспериментальные конструктивистские здания, возведенные в 1920-1930-х годах. Основные минусы таких вариантов – нестандартные планировки квартир и общих зон, старые перекрытия, использование при возведении домов материалов низкого качества, в том числе строительного мусора для заполнения стен.
Третий этап осмотра квартиры: взгляд снаружи
Состояние подъезда, лестничной площадки, лифта, электрощита важно для будущего жильца. Если прогуляться вокруг дома, можно осмотреть не только двор, но и швы здания. Для старых домов это весьма актуально. Швы недавно замазаны (а это очень заметно) – значит, дома относительно тепло и сухо.
Взгляд на соседские двери и окна поможет сделать вывод о контингенте дома.
Много полезной информации можно выведать и у самих соседей:
-
о проблемах ЖКХ;
-
о работе управляющей компании;
-
о жильцах, приносящих неудобства;
-
об истории покупаемой квартиры.
Акт приема-передачи – это приложение к договору купли. Необходимость его составления прописана в статье 556 Гражданского кодекса РФ. Акт является документом, на основании которого происходит приемка квартиры – это финальный этап сделки. Он подтверждает, что продавец выполнил свои обязательства перед покупателем и передал недвижимость. Если любая из сторон уклоняется от подписания, это считается отказом исполнить договоренность.
Акт может быть подписан одновременно с договором купли или позже (например, если продавцам требуется время для переезда). Однако специалисты советуют дождаться оформления права собственности. Представьте ситуацию: продавец передал ключи, покупатель начал в квартире ремонт – а Росреестр отказал в регистрации сделки.
Люди часто пренебрегают подписанием акта приема-передачи, считая его пустой формальностью. Но такое легкомыслие может привести к серьезным юридическим последствиям для обеих сторон.
Шаг 3. Звонок продавцу
Перед назначением встречи позвоните продавцу и задайте несколько уточняющих вопросов. Это поможет вам отказаться от просмотра сомнительных вариантов и вы сэкономите время.
- Продается ли квартира? Часто продавцы или посредники забывают снять объявление с площадок в Интернете. Так что нужно назвать адрес и сразу уточнить, продается ли эта недвижимость.
- Кто продает квартиру? Определите, с кем имеете дело: риелтором или владельцем.
- Какова реальная стоимость квартиры? Продавцы могут занизить цену в объявлении, а при осмотре этот факт всплывет. Вы потеряете время, которое можно было потратить на изучение варианта без скрытой наценки.
- Есть ли торг? Торговаться лучше при личной встрече. Но если в объявлении было указано, что продавец не против снизить цену, лучше получить подтверждение.
- В каком состоянии квартира? Узнайте о состоянии сантехники, когда был последний ремонт, какое уложено напольное покрытие, заменена ли проводка и т. д. Если продавец ограничивается только общими фразами, будьте внимательны, от вас могут скрывать что-то важное.
- Есть ли юридические ограничения? Прописаны ли дети, есть ли неузаконенные перепланировки, сколько собственников в квартире, как она была получена в собственность и пр. Это поможет сразу понять, насколько сложной будет сделка купли-продажи.
- Каков точный адрес квартиры? Если продавец отвечает: «Я встречу вас у подъезда», – узнайте, почему он не хочет сказать адрес. Возможно, от вас пытаются скрыть серьезные недостатки квартиры.
- Предстоит прямая или альтернативная продажа? Прямая продажа – вы просто покупаете квартиру. У продавца уже есть место жительства, куда он переезжает. Альтернативная продажа – вы покупаете квартиру и ждете, пока продавец найдет себе жилье. При этом въехать в квартиру вы не можете. Если вы хотите сразу жить в новой недвижимости, этот вопрос необходимо обговорить.
На какие факторы необходимо обратить внимание при выборе квартиры
Итак, вы решили купить квартиру на вторичном рынке. После многочисленных просмотров вы наконец нашли вариант в хорошем районе, с красивым видом из окна, на подходящем этаже, с удачной планировкой.
Но не спешите быстро совершить сделку купли-продажи. Как подтверждает практика, осторожность никогда не бывает лишней. Причины возможных рисков — допущенные по незнанию со стороны покупателя промахи при проверке юридической чистоты объекта, а иногда и нечистоплотность продавца.
Поэтому начать нужно с проверки правоустанавливающих документов — свидетельства о государственной регистрации права собственности, договора купли-продажи (приватизации, мены, дарения и т.д.). Зачастую продавцы только знакомят потенциального покупателя с правоустанавливающими документами на квартиру. Но вы можете попросить в свое распоряжение копии, чтобы проверить их правильность в юридической конторе. В ЦОНе вы имеете право взять справку о зарегистрированных правах и обременениях на интересующую вас квартиру. В настоящее время такую справку о наличии обременений и залогов можно получить через сайт электронного правительства (egov.kz), имея ключ ЭЦП. Достаточно иметь информацию по объекту недвижимости — адрес, кадастровый номер. Такую справку может получить сам потенциальный покупатель, без привлечения продавца.
«Девушка, вы, случайно, не замужем?»
Потенциальному покупателю уместно поинтересоваться, состоит ли продавец в браке, или, возможно, состоял на момент приобретения недвижимости. Проверьте дату заключения и расторжения брака и сверьте с датой приобретения недвижимости, обратив внимание на основание приобретения. В случае если недвижимость приобретена в период брака, необходимо согласие на продажу второго супруга, так как оба супруга имеют на нее право, независимо от того, на кого она оформлена. Такое согласие возможно оформить у любого нотариуса. Исключение составляет имущество, которое получено по наследству или в дар.
Стоит помнить, что если недвижимость была продана одним супругом без согласия другого, то по закону обделенный супруг может оспорить сделку в судебном порядке в течение года. Будьте внимательны!
Один из самых распространенных рисков при покупке недвижимости — неутвержденная перепланировка.
Перепланировкой является любое несоответствие между фактической планировкой помещения и техническим планом, выданным центром по недвижимости (бывшим БТИ). Что из этого следует? У нового владельца при последующем распоряжении недвижимостью — попытке продать, подарить, передать в залог — возникнут трудности. Это значит, что ему придется узаконить перепланировку в установленном законодательством РК порядке, а процесс это длительный и весьма хлопотный, к тому же требующий значительных денежных затрат.
В лучшем случае, сразу после обращения в управление архитектурно-строительного контроля (ГАСК) с заявлением об узаконивании совершенной перепланировки её согласуют. Но обязательным условием для этого является наличие технического заключения по фактически выполненным работам. Оно определяет, произведено ли переустройство квартиры в соответствии с установленными государственными нормами и требованиями или нет. А вот получить такое заключение можно лишь в организации, имеющей право на проведение строительных экспертиз. После того как владелец квартиры получит техническое заключение, устранит недоделки и уплатит штраф, ему вручат акт ввода в эксплуатацию. И он сможет зарегистрировать свои права на перепланированное помещение в ЦОНе. Как правило, все перепланировки квартир (жилого дома), выполненные с соблюдением технических условий, согласовываются. Вопрос только во времени.
Гораздо большие трудности возникают при согласовании переустройства при изменении функционального назначения помещения или вмешательстве в инженерные системы дома (электроснабжение, вентиляция). Всё переделано красиво и удобно, но вот только согласовать такую перепланировку и получить разрешение не всегда возможно. К тому же в случае отказа придется восстанавливать все изменения, неся денежные затраты, испытывая неудобства и разочарования. А все почему? Потому что не учтен риск покупки квартиры с неутвержденной перепланировкой!
Поэтому к приобретению недвижимости с не узаконенной перепланировкой нужно относиться крайне осторожно. Безусловно, лучше совершить покупку после согласования перепланировки прежним владельцем. А можно и вообще отказаться от приобретения недвижимости с перепланировкой «вне закона». Вам выбирать!
Как избежать различных неприятностей и рисков при покупке квартиры? К сожалению, исчерпывающего ответа на этот вопрос нет. Просто будьте внимательны, доверяйте здравому смыслу, конкретным документам и не верьте пустым обещаниям. Имеет смысл заранее сос-тавить подробный список того, что нужно выяснить у продавца до совершения сделки. Если вы чувствуете, что не можете самостоятельно разобраться в сложившейся ситуации, обратитесь к опытному юристу, специалисту по вопросам недвижимости.
Редакция благодарит директора юридической фирмы Grata-Karaganda Лию Аханову за помощь в подготовке материала.
Есть три типа домов. Какие у них особенности?
Первичная недвижимость – недавно введённое в эксплуатацию жильё либо ещё не введённое. Вторичная – введённый в эксплуатацию дом, по квартирам которого уже имеются правоустанавливающие документы.
Существуют следующие типы жилых зданий:
- кирпичный;
- монолитно-каркасный;
- панельный.
Кирпичные дома считаются тёплыми, сухими, они обычно малоэтажные.
Монолитно-каркасная технология самая популярная. По ней можно возводить высокие дома, работы обходятся дешевле, чем в случае с кирпичными.
Особенности монолитно-каркасных домов:
- высокая сейсмостойкость;
- нет усадки, что ускоряет строительство и позволяет сразу делать ремонт;
- может понадобиться дополнительная тепло- и звукоизоляция;
- бывают проблемы с перепланировкой.
Особенности кирпичных домов:
- хорошая тепло- и звукоизоляция;
- низкая сейсмостойкость;
- фундамент даёт усадку.
Особенности панельных домов:
- высокая скорость строительства;
- низкая стоимость квадратного метра;
- сейсмостойкость выше, чем у кирпичных, но ниже, чем у монолитно-каркасных домов;
- плохая тепло- и звукоизоляция.
В АО «Казахский научно-исследовательский и проектный институт строительства и архитектуры» (КазНИИСА) рассказали, что сейчас нормы строительства в сейсмически опасных зонах гораздо жёстче, чем в советское время. По словам экспертов института, какой-то лучший или худший тип домов сложно выделить.
Выясняем личность продавца квартиры
Проверка владельца квартиры начинается с установления личности продавца и подлинности его паспорта. Для этого надо обратиться в паспортный стол по месту жительства или хотя бы проверить наличие всех фотографий, соответствующих возрасту. Дополнительные фото вклеиваются в документ по достижении 20-ти и 45-ти лет.
С просроченным паспортом нотариус процедуру оформления купчей перенесет, так как такой документ считается недействительным и при передаче документов в регистрационную палату стороны получат отказ. Подлинность паспорта можно проверить и при помощи специального сервиса на портале Федеральной миграционной службы. Информация носит сугубо справочный характер.
Стоит проверить продавца и на наличие возбужденных производств у пристава. Есть риск приобрести недвижимость и быть втянутым в судебные разбирательства по признанию договора ничтожным, так как у продавца есть кредиторы и кредиторская задолженность. Если владелец жилья – предприниматель и проходит в арбитражном суде процедуру банкротства, на все его имущество также накладывается арест. Даже если продавец просто был ответчиком в суде, а исполнение решения суда задерживается, можно попасть с квартирой в судебные тяжбы.
Если договор оформляется по доверенности, ее надо заверить у нотариуса. Не забывайте, что уполномоченные представители увеличивают шансы на неблагоприятный исход сделки. Проверьте, не была ли отозвана доверенность, жив ли, здоров ли хозяин квартиры, какие у представителя полномочия (есть ли право подписи в документах, право получения денег).
Дееспособность продавца – обязательное условие сделки. Если есть подозрения на это счет (возраст, вредные привычки, психические расстройства), лучше перестраховаться. Справки из наркологического и психиатрического диспансера по месту его регистрации о том, что продавец не состоит на диспансерном учете, лучше получать в вашем присутствии, чтобы убедиться, что освидетельствование проходило по всем правилам. Хотя не каждый собственник согласится на такую процедуру, поэтому непосредственно перед подписанием договора можно обратиться за помощью к независимому эксперту-психиатру на предмет обследования психического состояния продавца.
С чего начинать осматривать квартиру перед покупкой
И вновь возвращаюсь к запахам. Запахи на просмотре квартиры перед покупкой нам могут сказать о многом. Вообще мне иногда кажется, что и смотреть то в квартире ничего особо не нужно, надо лишь закрыть глаза и принюхаться и всё станет понятно — стоит ли покупать эту квартиру.
При осмотре квартиры перед покупкой особенно обратите внимание на то, чем и как пахнет в квартире. Пахнуть может газом из-за утечки и разгерметизации газопровода, пахнуть может затхлостью и сыростью — быть может квартира плохо проветривается, никогда в ней не открываются окна, быть может квартира плохо освещается и из-за этого недостаточно просушивается, а возможно есть проблемы с вытяжкой и вентиляцией. Пахнуть может стоячей водой из-за проблем с канализацией. Ещё раз подчеркну, на запахи, на то чем пахнет стоит заострить своё внимание перед покупкой квартиры на вторичном рынке.