Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приватизация комнат в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Иногда уполномоченные органы требуют нотариально удостоверенное согласие соседей.
Можно ли приватизировать комнату без согласия соседей?
Можно.Такое требование неправомерно, так как комнаты в муниципальной квартире являются имуществом правообладателей и не причисляются к объектам, находящимся в долевой собственности, как, например, доли в квартирах. Поэтому данное требование можно оспорить в суде.
Услуги адвоката по гражданским делам
В юридическом бюро «Правовое решение» сформирована и успешно применяется практика гражданского права. Наши адвокаты ведут дела в сфере трудового, семейного и гражданского права.
Главная цель нашей компании – реальная помощь и защита клиента. Юристы компании «Правовое решение» занимаются не только семейными, жилищными и кредитными спорами, но и ведут дела, связанные с трудовыми правом и страховыми вопросами. В услуги адвокатов по гражданским делам входит:
- компетентная консультация по гражданскому праву;
- составление и подготовка необходимой документации;
- юридическое сопровождение в ходе исполнительного производства;
- ведение дел от имени клиента;
- защита интересов клиента в суде;
- представление интересов клиента в кассационном или апелляционном порядке.
Как приватизировать комнату в коммунальной квартире: пошаговая инструкция
В первую очередь поговорите со всеми прописанными в комнате и определитесь, все ли согласны на приватизацию. Если да, своим подписи они должны поставить в заявлении. Нет – написать отказы у нотариуса, а вы их потом подадите вместе с остальными документами.
С чего начать и как все сделать пошагово:
- Уточните, кому принадлежит многоквартирный дом, в котором вы живете. Если государству или муниципалитету, проблем не будет. Физическому лицу или организации – приватизировать комнату нельзя. Получить информацию можно в местной администрации.
- Подготовьте документы и подайте их собственнику вместе с заявлением. Он их рассмотрит в течение двух месяцев и даст вам ответ. Если он положительный, вас пригласят для заключения договора. Отрицательный – дадут письменный отказ.
- Заключите договор о переходе права собственности в порядке приватизации. Его подписывают все участники.
- Подайте документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
Приватизация комнаты в муниципальной квартире
Переоформление жилплощади происходит между всеми зарегистрированными в ней гражданами. При приватизации доли распределяются равномерно между ними, если нет особых соглашений между жильцами. Если один из граждан, проживающих в квартире, захочет приватизировать ее часть, например, комнату, он не сможет этого сделать в соответствии с законодательством. Но существуют и исключения, которые позволяют оформить в собственность комнату в муниципальной квартире:
- Отказ от приватизации. Это может произойти, если один из граждан не хочет участвовать в приватизации и пишет отказную. В этом случае за ним остается право на приватизацию другого жилья. Также у него есть возможность неограниченного проживания в квартире, которая переоформлена в частную собственность другими жильцами.
- Подписание договора о разделе жилья. Приватизированная квартира делится на несколько частей с бывшими нанимателями. Создаются новые лицевые счета. Фактически это процесс превращения квартиры в коммуналку. Но если вопрос раздела имущества принципиален, то это лучшее решение.
- Выделение комнаты в отдельную недвижимость. Для этого нужно оформить новый кадастровый паспорт, провести перепланировку и заключить отдельный договор соцнайма.
Каждый способ имеет свои преимущества и недостатки. Какой из них выбрать, зависит от конкретной ситуации. Процесс приватизации комнаты в квартире сложен. Граждане могут столкнуться со следующими проблемами:
- Лицо, зарегистрированное в квартире, не проживает в ней. Чтобы такой гражданин не стал владельцем при приватизации, нужно предварительно выписать его из квартиры.
- Была проведена незаконная перепланировка. Такую квартиру нельзя приватизировать, пока изменения не будут узаконены или недвижимость не будет возвращена в изначальное состояние.
Если нет согласия соседей?
Коммунальная квартира является помещением с обособленными комнатами. Каждый из нанимателей получает право на проживание там, после заключения договора социального найма с местной администрацией. Как правило, число правоустанавливающих документов соответствует количеству комнат. Если жильцы одной из комнат решили переоформить свои квадратные метры, согласие соседей по коммуналке не требуется. Но так было не всегда.
С момента принятия закона «О приватизации» вплоть до 1998 года, муниципалитет обязательно учитывал мнение всех жильцов квартиры и, если, кто-либо был против, в приватизации отказывали. Вот уже почти 20 лет назад комната в коммуналке была приравнена к отдельной квартире, а значит только наниматель и члены его семьи вправе принимать решение о дальнейшей судьбе жилплощади.
✅ Особенности и важные моменты
Коммунальные квартиры отличаются от обычных. Если в отдельной квартире все комнаты принадлежат собственникам, то в коммуналке имеется разграничение: комнаты жильцов и места общего пользования (санузлы, кухни, коридоры, кладовки).
Именно поэтому нужно учитывать ряд особенностей:
- Вместе с приватизацией комнаты жильцы получают долю в общем имуществе коммунальной квартиры. Пользование ванной, туалетом, кухней, кладовой останется неизменным. Никто не вправе ограничивать жильца в приготовлении пищи, водных процедурах и хранении вещей.
- Доля от общей собственности рассчитывается по формуле: площадь приватизированного помещения / общий размер коммунальной квартиры.
- Собственники комнат могут заключить добровольное соглашение. Таким образом, они установят свои пропорции в общей собственности.
- Покупатель приватизированной комнаты в коммуналке получит не только помещение, но и долю в общем имуществе квартиры (санузлы, кухня, кладовые, коридор и т.п.).
Пошаговая инструкция, как оформить
Оформление соглашения приватизации комнаты ведется по общепринятому регламенту. Алгоритм действий следующий:
- Установление статуса комнаты для выяснения возможности приватизации.
- Прийти к общему соглашению со всеми прописанными в комнате людьми, или получить от них официальную бумагу от отказе в приватизации. Стоит понимать, что каждый гражданин должен индивидуально оформить данный документ. В случае несовершеннолетних, от имени детей до 14 лет действуют родители или опекуны, а от 14 до 18 лет, они пишут заявление самостоятельно, но под контролем законных представителей.
- Отказы или согласие должны войти в полный пакет документации, который готовят для подачи заявления в соответствующий орган.
- Рассмотрение прошения будет длиться 2 месяца, после этого администрация вынесет решение, о приватизации комнаты в коммунальной квартире, оно может быть как положительным, так и отрицательным.
- При положительном исходе дела каждый человек участвующий в приватизации получит свой экземпляр договора, с которым следует пойти в Росреестр и зарегистрировать свои права собственника.
Возможна ли приватизация комнаты
Жильцы, проживающие в комнатах коммунальной квартиры, имеют закрепленное законом право на перевод своей комнаты как в единоличную собственность, так и в долевую. Ведь согласно Закону посвященному приватизации каждый житель нашего государства имеет на нее право.
Отличительной чертой перевода в частную собственность комнаты в коммунальной квартире является то, что вы получаете право на владение только своей жилой площади. Места общего пользования приватизируются на всех жильцов коммуналки в разных долях.
Чтобы понять насколько большая доля принадлежит лично вам, разделите площадь своей комнаты на общую площадь всех жилых помещений находящихся в коммунальном жилье. Поменять долю владения общими площадями можно с согласия всех населяющих коммуналку, предварительно потребуется составить соглашение в письменной форме. Но всегда следует помнить, что жильцы зарегистрированные в неприватизированных комнатах, тоже имеют право на свою часть хозяйственных площадей и помещений общего использования.
Кстати, до 1998 года, перевести в частное владение было возможно только всю коммуналку целиком. Это, зачастую, препятствовало многим людям, ведь всегда находились те, кто был не согласен отказаться от договора социального найма. Сейчас же спрашивать разрешения соседей не требуется.
В исключительных случаях, если соседи настаивают на непроведении вами приватизации, ведь часть от мест общего пользования все равно становится вашей, смело подавайте в суд. Любой суд окажется на вашей стороне, право каждого на приобретение недвижимости в собственность будет реализовано.
После процесса приватизации можно осуществлять со своей комнатой любые действия. К примеру ее можно продать, сдать в аренду, подарить, завещать и так далее. Но не нужно забывать, что передавая свои права на жилплощадь, вы отдаете и права на свою долю общественных помещений.
Разрешение других жильцов при сдаче в аренду своей комнаты собственнику не требуется. Но при ее продаже соседи имеют право стать первоочередными покупателями. В случае их отказа ваши квадратные метры могут быть проданы любому человеку, готовому их купить.
Приватизация комнаты в коммунальной квартире: с чего начать, необходимые документы
Последние изменения: Январь 2020
Каждый гражданин, зарегистрированный в муниципальном жилье, раз в жизни вправе претендовать на бесплатную приватизацию объекта в частную собственность.
Если в отношении квартир проблем с переоформлением не возникало, то приватизация комнаты в коммунальной квартире прошла через стадию споров и разъяснений, в силу особенностей реализации имущественных прав и определения порядка пользования общим имуществом в квартире.
Чтобы процедура прошла гладко и без последствий, следует подробнее изучить нюансы процесса переоформления коммунальной квартиры. Закон допускает приватизацию всей коммуналки целиком и отдельных ее частей, однако следует учитывать ряд условий, которые делают возможным переоформление муниципальной собственности.
Особенности приватизации комнаты в коммунальной квартире
Процесс регистрации прав регламентируется ФЗ страны (статья №1541, пункт 1). История данного процесса началась еще во времена СССР, а именно в 1991 году, когда все владельцы жилплощади могли добровольно оформить право собственности.
Главная особенность приватизации, которая проходила 25 лет назад, была в том, что вся процедура проходила безвозмездно. То есть все владельцы регистрировали свои права, не оплачивая ни госпошлину, ни кадастровую стоимость.
Сейчас же наоборот, чтобы приватизировать жилье необходимо либо иметь договор социального найма и прожить в жилплощади не менее пяти лет, либо выплатить полную кадастровую стоимость или выкупить жилплощадь, либо входить в одну из нескольких льготных категорий.
Почему процесс приватизации комнаты в коммунальной квартире имеет подводные камни и сложности? Все потому, что коммунальная квартира — это общая территория, которая раньше предоставлялась государством или муниципальными службами по договору социального найма. Как правило, «коммуналка» — это жилая зона, разделенная на несколько участков. Часть из них является собственностью жильцов, а другая часть представляет собой место общего пользования.
До 1998 года совершать любую сделку с комнатой в такой квартире можно было только при одном условии: было необходимо в обязательном порядке оповещать остальных собственников (соседей) о регистрации прав собственности. Это являлось одной из многих причин, которые затрудняли процесс приватизации данной недвижимости. Но за 20 лет были внесены правки в законопроект, которые гласят, что процесс приватизации — это сугубо личное дело каждого владельца, о котором он не обязан оповещать ни соседей, ни родственников, ни каких-либо других третьих лиц.
Особенности приватизации комнаты:
- Во многих случаях коммунальные квартиры являются собственностью муниципальных органов, а все жильцы проживают по договору социального найма. Такие владельцы претендуют на приватизацию в первую очередь.
- Не все владельцы готовы приватизировать комнаты в коммунальных квартирах. По этой причине часто появляются конфликтные ситуации между соседями, потому что одна часть является законными владельцами своей жилплощади, а значит, заинтересованы в комфортабельности жилищных условий, а другие арендуют помещения на ограниченный срок. Из-за этого между жителями возникают споры по поводу ремонта или обслуживания квартиры.
- Сама приватизация комнаты ничем не отличается от регистрации квартиры или частного дома.
Примечание: приватизировать комнату в коммунальной квартире можно только при определенных условиях. Например, нельзя регистрировать объект недвижимости в доме, который является непригодным для проживания. При этом дом может быть признан ветхим. Квартира также должна иметь собственный вход, не обрушенный и не аварийный.
Как распространяется право собственности на места общего пользования?
Проведенная реформа в 1998 году показала, что места общего пользования делятся в равной мере на каждого собственника. При этом не важно, приватизированы ли комнаты или находятся во владении граждан по договору социального найма.
Чтобы избежать ущемление прав жильцов коммунальной квартиры, распределение общего имущества происходит в равных долях.
Приведем пример: в трехкомнатной квартире проживают два владельца. У одного собственника приватизировано две комнаты, а второй проживает в одной по договору социального найма. Площадь места общего пользования составляет 30 квадратных метров, куда входит прихожая, коридор, ванна, туалетная комната и кухня. По закону нельзя сказать, что 20 квадратных метров достанется собственнику приватизированных комнат, а 10 другому владельцу. При этом у владельца большей площади есть преимущественное право, благодаря которому он может устанавливать свою мебель и занимать площадь в двойном размере.
Подводя итоги можно сказать, что процесс приватизации – это достаточно легкая процедура для владельцев коммунальных комнат. По статистике, более 90% всех обращений одобряется жилищной инспекцией и в дальнейшей муниципальное жилье подлежит регистрации прав собственности. Все, что нужно – это подготовить перечень документов и подать заявление в компетентные инстанции.
Из чего состоит пакет документов для приватизации?
В зависимости от региона, некоторые документы могут отличаться.
Стандартный набор документов включает в себя:
- Подписанное заявление на приватизацию. Подпись ставят все зарегистрированные лица в комнате.
- Копии паспортов всех прописанных, свидетельство о рождении прописанных детей. Копии ИНН и документов по смене фамилии, если такая процедура проводилась.
- Если кто-то из прописанных в комнате ранее умер, предоставляется копия свидетельства о смерти.
- Кадастровый и технический паспорт комнаты. Документы действуют один год.
- Договор аренды.
- Домовая книга, с указанием всех зарегистрированных лиц.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
- Если зарегистрированные граждане прописались в комнате позднее 1991 года, предоставляется справка об отсутствии ранее приватизированного жилья.
- Нотариально заверенное заявление с подписью каждого жильца коммунальной квартиры.
- Нотариально заверенная доверенность лиц, не имеющих возможность присутствовать в процессе приватизации.
Проблема приватизации
Как уже упоминалось выше, главной проблемой, когда нужна приватизация комнаты, является раздел площади общего использования коммунальной квартиры. Поскольку присвоить себе эти места по закону нельзя, на них имеют право все жильцы, хоть и в разных мерах, оформить документально долю каждого просто необходимо. Желательно, конечно, договориться с соседями и подписать мирное соглашение, что сэкономит и время, и нервы, и деньги. Но в случае конфликта придётся приготовиться к судебному разбирательству. В этом случае суд установит чёткие нормы для каждого, и оспорить их далее будет уже нельзя.
Без оформления приватизации распоряжаться комнатой в коммунальной квартире нельзя, то есть, запрещено её продавать, дарить, сдавать в аренду, завещать. За нарушение этого правила придётся нести административную ответственность. А вот после приватизации все эти действия будут возможны, с оговоркой, что при продаже жилья первоочерёдное право принадлежит соседям.
Право собственности на комнату в коммунальной квартире
Вместе с правом собственности на комнату в коммунальной квартире собственник обладает правом на пользования общего имущества такого жилища. Это означает, что общее имущество собственников (коридор, кухня и т.д.) принадлежат им на праве общей долевой собственности (ст. 41 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ)). Стоит отметить, что выдел в натуре такой доли невозможен. При продаже, сдаче в аренду комнаты необходимо понимать, что вместе с этим передается и право на долю в общей долевой собственности.
Стоит отметить, что комнату нельзя реализовать отдельно (продать, подарить, передать по наследству и пр.) от доли в общем имуществе и наоборот.
При переходе права собственности на жилое помещение от одного лица к другому вышеуказанная доля не изменяется, остается прежней, передается вместе с комнатой новому собственнику (или арендатору). Указанная доля также не изменяется в связи с увеличением (уменьшением) зарегистрированных лиц.
Изменение размера общего имущества может быть осуществлено лишь при согласии всех собственников комнат коммунальной квартиры. Такое изменение происходит путем переустройства и/или перепланировки.