Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новые налоговые правила при продаже новостройки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В момент приобретения квартиры в новостройке покупатель, ставший владельцем, автоматически превращается в налогоплательщика — на него возлагается обязанность по уплате налога на имущество физических лиц (НИФЛ). Такой налог платят все собственники комнат, квартир и долей в них, гаражей, мест в наземных и подземных паркингах, коттеджей и прочей недвижимости, принадлежащей им на праве собственности.
Что такое налог на недвижимость
Характер эксплуатации (факт проживания в новом жилье) для начисления и уплаты налога значения не имеет. Важно само наличие имущества в собственности, а также его стоимость.
Платить нужно ежегодно за каждый объект в отдельности. То есть, если квартира в новом доме — не единственный принадлежащий вам объект жилой недвижимости, то платить необходимо за каждый из них. Сумму вносят до 1 декабря того года, который следует за отчётным.
Что делать, если не согласен с оценкой
Если собственник не согласен с оценкой и считает ее завышенной, можно заказать независимую оценку и добиваться того, чтобы кадастровую стоимость приравняли к рыночной.
«Для этого правообладатель объекта должен обратиться в специально созданную комиссию, в том числе включающую в свой состав членов государственного бюджетного учреждения, которое первоначально устанавливало ее размер», — рассказывает советник практики недвижимости и строительства Коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова.
В качестве подтверждающего доказательства несоразмерности прикладывается отчет независимой оценочной организации. И в случае получения отрицательного решения комиссии правообладатель вправе обратиться в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной.
Для расчета налога на имущество за налоговый период 2022 года во всех регионах (за исключением ДНР, ЛНР, Запорожской области и Херсонской области) в качестве налоговой базы используется кадастровая стоимость недвижимости, при этом для исчисления налога действуют понижающие коэффициенты, уточнили в ФНС:
- 0,4 — для Севастополя, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы второй год;
- 0,6 — для десяти регионов (Республики Алтай, Крыма, Алтайского и Приморского краев, Волгоградской, Иркутской, Курганской, Свердловской и Томской областей, Чукотского автономного округа), где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий год;
- 10%-ное ограничение роста налога по сравнению с предшествующим налоговым периодом — для регионов, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий и последующие годы (за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ);
- 0,6 в отношении объекта, образованного начиная с четвертого налогового периода, в котором налоговая база определяется в соответствующем муниципальном образовании (городе федерального значения) исходя из кадастровой стоимости — применительно к первому налоговому периоду, за который исчисляется налог в отношении этого объекта (за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ).
Расчет по кадастровой стоимости
Чтобы заплатить налог на недвижимое имущество, не нужно ничего предварительно и самостоятельно считать. Налоговая посчитает все суммы сама, и в уведомлении от ФНС уже будет указана итоговая сумма за отчетный период.
Сейчас для налогоплательщиков действует переходный период: налог на имущество берут не полностью, а умножают его на понижающие коэффициенты.
Рассмотрим, как рассчитывается полная сумма.
При расчете налога на имущество по кадастровой стоимости ее уменьшают на вычет и умножают на ставку налогообложения. Важен срок владения объектом недвижимости: если он меньше года, сумма налога на имущество пропорционально уменьшается. Если владеете только частью объекта, налоговые обязательства также соответственно делят между всеми собственниками.
Н = Б × С × КПВ × Д, где
Н — сумма налога на имущество,
Б — налоговая база/кадастровая стоимость объекта после вычета,
С — ставка налога на имущество в регионе,
КПВ — коэффициент периода владения,
Д — размер доли собственности в объекте.
Чтобы определить КПВ, необходимо поделить период владения объектом в месяцах на 12. Если гражданин купил квартиру до 15 числа включительно, то этот месяц считается за полный. Если позже этого срока — месяц не считается вовсе.
Пример: Налогоплательщик купил квартиру 20 июня, а 20 декабря ее продал. В периоде учитывается только декабрь. Срок владения — 6 месяцев. КПВ равен 6/12, то есть 0,5.
В личном кабинете на сайте ФНС тоже можно посмотреть формулу расчета. Она не обязательно совпадаёт с нашей, потому что мы привели пример без учета понижающих коэффициентов. Чтобы их применить, организация сначала считает налог на имущество по инвентаризационной стоимости. Как это сделать, расскажем дальше, но сначала посчитаем полный налог на имущество по кадастру на реальном примере.
Расчет по кадастровой стоимости до 2020 года
Полную сумму налога на имущество по кадастровой стоимости большинство собственников на данные момент не платят, так как это новая налоговая нагрузка, которая находится в стадии внедрения. Для более плавного перехода ввели понижающие коэффициенты.
Прошлый 2020 год — срок, в который должен был завершиться данный переходный период для регионов, которые начали считать налог на имущество по новой системе в 2015 году. С этого времени собирались брать налоги в полном размере, но условия изменились в процессе. Теперь в большинстве случаев сумму будут рассчитывать с учетом понижающих коэффициентов как в 2020 году, так и после него.
Размер налога на имущество растет постепенно. В первые три года после перехода на кадастр используют такую формулу:
Н = (Н1 − Н2) × К + Н2,
где Н — окончательная сумма налога на имущество за текущий год,
Н1 — полный размер налога на имущество по кадастру,
Н2 — налоговые обязательства по инвентаризационной стоимости за последний период, когда производились расчета,
К — понижающий коэффициент (в первый год после перехода на кадастр он равен 0,2, во второй год — 0,4, в третий — 0,6.)
С четвертого года налоговая сравнивает полную сумму налога по кадастровой стоимости с суммой за прошлый уплаченный год. Если полная сумма выросла более чем на 10%, налоговая увеличивает сумму данного налога в текущем периоде также на 10%. Если сумма 10% не достигла, налог взимается в полном объеме.
Полная формула с учетом всех параметров:
Н = ((Б х С — Н2) х К + Н2) х КПВ х Д — Л, где Л — налоговая льгота.
Важно! Когда сумма по кадастровой стоимости составляет меньше налога на имущество по инвентаризационной, понижающие коэффициенты в данном случае не действуют.
Пример расчета
В 2015 году налог на имущество брали по инвентаризации, и гражданин заплатили 264 Р. Полная сумма по кадастру составляет 540 Р. Допустим, что кадастровая стоимость меняться не будет.
Рост по кадастровой стоимости за первые три года после перехода
Год Расчет Итоговая сумма
2016 (540 − 264) × 0,2 + 264 319 Р
2017 (540 − 264) × 0,4 + 264 374 Р
2018 (540 − 264) × 0,6 + 264 430 Р
С 2019 года сравниваем полный налог на недвижимость с суммой за 2018 год. 540 Р превышает 430 Р более чем на 10%, поэтому налог на недвижимое имущество за 2019 год составит 430 + (430 × 10%) = 473 Р.
Производим данное сравнение и в 2020 году. 540 Р превышает 473 Р более чем на 10%, поэтому налог на недвижимость за 2020 год составит 473 + (473 × 10%) = 520 Р.
Так же сравниванием и в 2021. 540 Р превышает 520 Р менее чем на 10%, поэтому платим полную сумму — 540 Р. В 2022 году и далее тоже платим эту сумму.
Порядок предоставления налоговых льгот
Льготы предоставляются по заявлению в налоговую организацию, которую можно подать в любое время. Это можно сделать даже после расчета самого налога, в таком случае налоговая служба пересчитает его “задним числом”. Рекомендуется подавать соответствующее заявление заранее, до 1 апреля нового года. В данном случае льгота будет учитываться сразу.
ФНС сообщает о льготах:
Если вы владеете несколькими объектами одного вида, в заявлении необходимо указать, за какой из них вы хотите получить льготу. Менять объекты можно хоть каждый год, но важно это делать до 31 декабря оплачиваемого года.. Если не выбрать ни одного объекта — налоговая по умолчанию выберет объект с наибольшей стоимостью.
Пример: У пенсионера в собственности находится две квартиры: одна с кадастровой стоимостью 5 млн, другая — 1 млн. Поскольку первая квартира дороже, по умолчанию гражданин получит льготу за нее. Но при подаче заявления он может выбрать налоговые льготы для второй квартиры, но тогда за московскую придется платить. Выбор необходимо сделать до 31 декабря текущего года..
Если у данного гражданина имеется и частный дом, за него также можно получить льготы, так как по законодательству это другой тип недвижимости. Заявление на получение данной льготы он может подать когда угодно, но рекомендуется уложиться в срок до 1 апреля 2020 года.
Главное отличие состоит в том, что кадастровая стоимость более приближена к рыночной. Инвентаризационная оценка производилась, главным образом, на основе стоимости стройматериалов и работ. А, например, расположение дома, инфраструктура, класс объекта и многие другие показатели в расчет не брались. Согласно такой оценке, однокомнатная квартира равной площади в доме одного года постройки в центре, у метро на Уралмаше и на самой далекой окраине вроде Компрессорного, могли стоить одинаково. В реальности же разница в цене квартир, в зависимости от локации, колоссальная.
В большинстве случаев кадастровая стоимость будет выше инвентаризационной. Однако, это не означает, что и налог всем нам придется платить больше, успокаивают эксперты.
Сергей Козлов, руководитель ГК Априори, член совета Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей СОСПП:
— У многих сегодня есть опасения, что с переходом на кадастровую стоимость при начислении налогов на недвижимость, суммы вырастут в разы. На самом деле, для физических лиц это не так. Дело в том, что раньше налог рассчитывали исходя из более низкой инвентаризационной стоимости, но сама ставка налога была выше (сейчас для квартир стоимостью более 500 тысяч рублей — это 1%, а будет 0,1% для всех объектов недвижимости, независимо от цены). Люди платили внушительные деньги, особенно за квартиры в относительно новых домах (2007-2012 годов постройки). Сумма налога нередко достигала 10-15 тысяч рублей. Новые квитанции придут с цифрами в два-три раза ниже.
С Сергеем Козловым согласны и другие эксперты.
Роман Речкин, старший партнер юридической фирмы INTELLECT:
— Налог на квартиры в старых домах должен вырасти более значительно за счет «эффекта низкой базы»: поскольку в них была минимальная инвентаризационная стоимость, исчисление налога на имущество даже по той же самой ставке 0,1 %, но с кадастровой стоимости, которая больше инвентаризационной стоимости в 2-3 раза, повлечет соответствующее увеличение суммы налога. В то же время в относительно новых домах, во-первых, инвентаризационная стоимость ближе к кадастровой, то есть, база для исчисления налога увеличится не так значительно. Во-вторых, ставка налога в недавно построенных домах может уменьшиться, а в результате и сумма налога может стать ниже.
В перспективе новая система налогообложения приведет к тому, что увеличится спрос на более новые дома (до 10 лет), а квартиры в домах старше 30 лет станут менее интересны покупателям — слишком дорого будет их содержать: отчисления на капремонт и налоги будут заметно выше.
Татьяна Деменок, генеральный директор ГК «Северная казна»:
— Чем старше дом, тем выше будет налоговое бремя для владельцев квартир. Почему так происходит? Потому что дома 50-60-х годов постройки требуют больших капиталовложений, естественно, что и налоговые отчисления за недвижимость в таких домах должны быть выше.
Я думаю, что стратегически государство выбрало правильный вектор развития. Новая система начисления налога подстегнет спрос на новое жилье и, тем самым, будет стимулировать естественное омоложение жилого фонда.
Что такое налог на недвижимость и кто его платит
В России существуют различные виды налогов на недвижимость — земельный налог, налог с продажи квартиры или дома и другие. Но в разговорной практике под налогом на недвижимость традиционно понимается имущественный налог (налог на имущество физлиц, или НИФЛ). Его платят собственники разных типов жилья и коммерческой недвижимости:
— квартир
— домов и коттеджей
— парковочных мест и гаражей
— торговых помещений на первых этажах
— кладовок
— офисов
— комнат
— недостроенных объектов и иных
Это же касается и владельцев долей недвижимости — для них сумма налога считается пропорционально доле в общей стоимости объекта. Для налоговой не принципиально, проживает ли собственник в квартире или доме, пользуется ли коммерческим помещением, получает ли с него доход, использует ли гараж — платить налог все равно нужно.
Как рассчитать налог на недвижимость
Расчет по кадастровой стоимости
До 2015 года имущественный налог в России считался от инвентаризационной стоимости объекта — этот показатель учитывает только стоимость стройматериалов и амортизацию и никак не привязан к его рыночной ценности. Кадастровая стоимость ближе к рыночной, поскольку учитывает и другие факторы:
— особенности участка
— инфраструктуру по соседству и на территории
— характеристики дома
— рыночную стоимость похожих объектов
Поскольку в подавляющем большинстве случаев кадастровая стоимость выше инвентаризационной, размер налога для владельцев с переходом на новую схему вырос. Чтобы сделать этот процесс не таким резким для собственников, перевод на новые правила расчета налога на недвижимость проводился постепенно, с применением понижающих коэффициентов. Но сейчас переход полностью завершен во всех регионах.
Действующая схема расчета призвана приблизить размер налога к рыночной стоимости объекта недвижимости. Но рыночная стоимость очень подвижна и сильно зависит от экономической конъюнктуры, это хорошо видно на примере 2021 и 2022 годов.
Поэтому в качестве базы для расчета НИФЛ используется кадастровая стоимость. Ее регулярно пересчитывают: в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе этот перерасчет проводится не реже чем раз в три года, в других регионах — раз в пять лет. Регионы могут по собственной инициативе производить эту переоценку и чаще.
Последняя переоценка кадастровой стоимости в Москве, например, произошла c 1 января 2022 года — в зависимости от округа показатели выросли на 14,7-23,6%. Соответственно, вырос и размер имущественного налога, но москвичи пока ощутили это только в теории.
«Физические лица уплачивают транспортный, земельный налог, налог на имущество физических лиц не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (годом)», — поясняет юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина.
То есть до 01.12.2022 надо выплатить НИФЛ за 2021 год — в Москве тогда еще действовали старые нормы оценки. А вот в конце 2023-го суммы в платежках столичных собственников заметно вырастут.
Вычеты по налогу на недвижимость
На расчет влияют несколько ключевых параметров: кадастровая стоимость объекта, налоговый вычет (если есть), ставка налога и налоговый период. Рассмотрим подробнее каждый из них.
«Для расчета налога берется кадастровая стоимость объекта, но если речь о жилье, то показатель уменьшается за счет налоговых вычетов. Из общей площади жилого дома при расчете налога исключаются 50 кв. м, квартиры — 20 кв. м, комнаты — 10 кв. м. То есть налог для владельца квартиры площадью 33 кв. м будет исчисляться от кадастровой стоимости 13 кв. м в этой квартире», — поясняет руководитель аналитического центра Домклик Мария Ромчанова.
Следующий фактор — налоговая ставка, которая различается для разных типов недвижимости. Кроме того, на нее влияют стоимость объекта и его местоположение (регионы могут устанавливать свои ставки — до трех раз выше или ниже общегосударственных).
Единые базовые ставки для разных типов недвижимости в России такие:
— 0,1% — для квартир, комнат, долей в них; домов; гаражей и машино-мест; недостроенных объектов; хозпостроек на участках ИЖС или ЛПХ
— 0,5% — нежилые помещения, технические здания
— 2% — жилье стоимостью дороже 300 млн руб.
Ставки в конкретном регионе и городе можно узнать на сайте налоговой в разделе «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам».
В Москве и Санкт-Петербурге используется прогрессивная шкала расчета ставки.
«Столичные объекты стоимостью до 10 млн руб. облагаются налогом по ставке 0,1%, 10-20 млн руб. — 0,15%, 20-50 млн руб. — 0,2%. Для недвижимости стоимостью от 50 млн до 300 млн руб. действует ставка 0,3%, дороже 300 млн руб. — общероссийская ставка в 2%», — уточняет Мария Ромчанова.
В Санкт-Петербурге сетка следующая:
— до 5 млн руб. — 0,1%
— 5-10 млн руб. — 0,15%
— 10-20 млн руб. — 0,2%
— 20-300 млн руб. — 0,25%
— выше 300 млн руб. — 2%
Наконец, на расчеты влияет налоговый период. Если объект находится в собственности менее года, налог начисляется не за весь год, а за период владения. Для покупателей новостроек налог рассчитывается только за остаток года после оформления квартиры в собственность (то есть после даты регистрации в Росреестре).
Если квартира в собственности менее года, то стоимость пересчитывается по числу месяцев владения. С какого месяца начисляется налог, зависит от даты вступления в собственность (фиксируется в ЕГРН). Если это с 1-е по 15-е число текущего месяца включительно, налог за текущий месяц начисляется. Если это 16-е число и позже — налог будет начисляться только с месяца, следующего за вступлением в собственность. С учетом этого для объектов, которые в собственности меньше года, применяется коэффициент: число полных месяцев владения / 12.
Примеры расчета
Haлoг считается так:
кaдacтpoвaя cтoимocть имyщecтвa — нaлoгoвый вычeт* кoэффициeнт пepиoдa влaдeния* дoля влaдeния* стaвкa
Для квартиры в Москве площадью 33 кв. м и кадастровой стоимостью 8 млн руб. с единственным собственником, который владеет ею больше года, расчеты будут такими:
налогооблагаемая площадь: 33 кв. м — 20 кв. м (налоговый вычет для квартир) = 13 кв. м
кадастровая стоимость 1 кв. м: 8 млн руб. / 33 кв. м = 242,4 тыс. руб.
кадастровая стоимость налогооблагаемой площади: 242,4 тыс. руб. * 13 кв. м = 3,15 млн руб.
При владении больше года и единственном собственнике сумма налога: 3,15 млн руб. *0,1% (ставка для квартир в Москве с кадастровой стоимостью до 10 млн руб.) = 3150 руб. в год.
Если квартира в собственности у одного человека три месяца, дополнительно применяется коэффициент 0,25, итого на этот год сумма составит 787,5 руб.
Если собственник владеет ½ доли в этой квартире в течение года или более, налог составит 1575 руб. в год. Если эта половина доли принадлежит ему три месяца, на первый год владения сумма уменьшается с коэффициентом 0,25 — и налог составит 394 руб.
Ставки налога на имущество физических лиц в свердловской области
Важно, что при расчете налога с кадастровой стоимости для жилых объектов применяются определенные налоговые вычеты и льготы.
Для жилого дома размер вычета равен кадастровой стоимости 50 кв. м., для квартиры – 20 кв. м, для комнаты – 10 кв. м.
Также предусмотрен переходный период сроком на три года, в течение которых будут применяться понижающие коэффициенты: 0,2 в первый год, 0,4 – во второй, 0,6 — в третий. Начиная с третьего года, предполагается ежегодное ограничение роста величины налога на имущество, он не должен увеличиваться более чем на 10% от прошлогодней суммы.
Также с 2020 года вступает в силу закон, согласно которому для многодетных граждан, имеющих троих и более несовершеннолетних детей, налоговые вычеты увеличены и составят: + 7 кв. м по жилому дому, + 5 кв. м по квартире или комнате на каждого несовершеннолетнего ребенка.
Подать заявление в налоговый орган о праве применения льгот необходимо до 1 ноября. Полный список категорий граждан налогоплательщиков, имеющих право на субсидии, перечислены в статье 407 Налогового Кодекса РФ.
Правила подачи налоговой декларации
Налоговым кодексом РФ не предусмотрена обязанность сдачи какой-либо налоговой отчётности по налогу на имущество физических лиц.
В то же время физическое лицо имеет право по окончанию года подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ для получения имущественного налогового вычета по НДФЛ. Соответственно, гражданин сможет получить от государства 13% от цены квартиры, но не более 260 тыс. руб. и не более суммы НДФЛ, удержанного с физлица за год (подробно о том, как вернуть имущественный вычет на купленное ипотечное жилье читайте тут, а из этой статьи вы узнаете сколько можно вернуть и какая максимальная сумма возврата).
С какого момента владелец квартиры в новостройке оплачивает расходы по ЖКХ
Право собственности подразумевает, так называемую триаду прав – право пользования, право владения и право распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Пункт 1 ст. 12 Закона о долевом строительстве (Федеральный закон от 30.12.2022 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации») гласит, что обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Важно! Неиспользование собственниками, нанимателями или иными лицами, в т.ч. приобретателями помещений, принадлежащих им на законном основании, не освобождает их от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Данное положение закреплено в п. 11 ст. 155 ЖК РФ и решениях судебных органов: Определение верховного Суда РФ от 24.04.2022 года №78-В06-64, постановление ФАС ЗСО от 29.05.2022г. №Ф04-3181/2022(34456-А75-11)).