Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения недвижимости: существенные условия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Легальное определение договора дарения дано законодателем в п. 1 ст. 572 ГК РФ, согласно ему одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязывается передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязывается освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Договор дарения является безвозмездным (т. е. у одаряемого отсутствует встречное предоставление), двухсторонним. Дарение может быть реальным договором (передача дара реализовывается немедля при заключении договора) либо консенсуальным (передача дара в грядущем — т. е. обещание подарить). Дарение является договором, а не односторонней сделкой, поскольку неизменно требует согласия принять дар от одаряемого. Обычно подобное согласие находит свое выражение в форме принятия дара. Одновременно с этим по общему правилу дарение — договор односторонний, в нём у одаряемого нет обязанностей (если только речь не идет о его особой разновидности, такой, как пожертвование).
Безвозмездность договора дарения означает, что даритель не получает и не надеется получить никаких встречных предоставлений со стороны одаряемого.
Общеизвестно отличие реального договора от консенсуального, считаемого заключенным с момента, когда стороны достигнут соглашения по всем основным условиям договора (формально — лицо, направившее оферту, получает ее акцепт), состоит в том, что для того, чтобы заключить реальный договор нужна, кроме того, и передача самого имущества, поэтому подобный договор считают заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 1, 2 ст. 433 ГК РФ).
В таком понимании договор дарения, который совершается посредством передачи имущества одаряемому, на первый взгляд, тоже представляется договором реальным: разрыва во времени между заключением договора и появлением права у одаряемого нет; процесс передачи дарителем имущества представляет собой не исполнение обязательства, а действие дарителя по заключению договора дарения. Однако этот договор дарения располагает некоторыми специфическими чертами, которых нет у прочих реальных договоров. В первую очередь, другие реальные договоры (речь идет о ренте, займе, хранении, перевозке) заключаются (посредством передачи имущества), в том числе, и на основе соглашения сторон, вступление в силу которого приурочивается к моменту передачи имущества. Для договора дарения подобная возможность исключена: в случае наличия соглашения дарителя с одаряемым речь уже идет о консенсуальном договоре обещания дарения.
Немаловажно и то, что передача дарителем имущества как дар одаряемому имеет свое последствие — непосредственное появление у одаряемого права собственности в отношении подаренного имущества. Иначе говоря, в сравнении со всеми другими реальными договорами, в которых передача имущества означает как заключение договора, так и появление обязательств сторон (например, в договоре займа — появляется обязанность заёмщика вернуть сумму займа и т. п.), заключение договора дарения ведёт к возникновению права собственности у одаряемого в отношении подаренного имущества, но не порождает каких-либо обязательственно-правовых отношений.
В основу разделения гражданско-правовых договоров на консенсуальные и реальные положен момент возникновения обязательств. Очевидно, договор дарения, который не порождает обязательственноправовых отношений, не вмещается в данные рамки и его нельзя отнести к числу реальных договоров. Настоящее доказывает, что дихотомия классификации всех гражданско-правовых договоров на консенсуальные и реальные весьма условна, так как не охватывает все случаи.
Таким образом, договор дарения, который заключают посредством передачи одаряемому имущества дарителем, различается с консенсуальным договором обещания дарения как моментом его заключения, так и тем, что он никаких обязательств сторон не порождает и поэтому его нельзя отнести также и к числу реальных договоров.
Применительно правовой природы договора дарения следует отметить, что он представляет из себя «договор-сделку», т. е. юридический факт, который выступает в качестве основания по прекращению права собственности дарителя и возникновения права собственности на подаренное имущество у одаряемого. Очевидно, единственная причина, по которой этот юридический факт признают не только основанием перехода права собственности, но и договором, заключается в необходимости дарителю получить согласие одаряемого, чтобы передать ему соответствующий дар. Все прочие свойства гражданско-правового договора (договора-правоотношения и договора-документа) в данном случае места не имеют.
- Договор мены заключается, когда два человека договариваются отдать друг другу своё имущество и получить чужое. Они не хотят переводить деньги туда-сюда, поэтому просто меняются.
- Обмен представляет собой две сделки купли-продажи каждого объекта, но в одном договоре. И правила к документу применяются те же, что и при купле-продаже.
- Если один человек ведёт себя вопреки соглашению, второй может отменить обмен и потребовать компенсацию.
- Договор можно составить в простой письменной форме. Но если не уверены в своих силах, лучше не экономить на услугах юриста или нотариуса, чтобы учесть разные нюансы.
- Убежать от налогов при обмене не получится. Действуют те же правила, что и при продаже имущества.
Отказ сторон от передачи дара и отмена дарения
Статья 573 ГК РФ дает право одаряемому отказаться от получения дара в любое время до его передачи, после чего договор дарения считается расторгнутым. Если договор был заключен письменно, то и отказ одаряемого должен быть оформлен письменно. При этом даритель может требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, если он был причинен этим отказом.
Даритель может отказаться от своих договорных обязанностей передать дар в будущем, при условии, что после заключения договора дарения изменилось его семейное (имущественное) положение, а также состояние здоровья, и исполнение обязанности дарителя существенно ухудшит его уровень жизни.
Основанием отказа дарителя от исполнения договора могут быть также обстоятельства, указанные в статье 578 ГК РФ:
- одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников;
- одаряемый умышленно причинил телесные повреждения дарителю;
- одаряемый умышленно лишил дарителя жизни (в этом случае право отказа от передачи дара переходит к наследникам).
Уже произведенное дарение может быть отменено по этим же причинам. Отмена дарения возможна также в отношении вещи, которая представляет для дарителя большую неимущественную ценность, а обращение с ней одаряемого создает угрозу ее окончательной утраты. Кроме того, дарение, произведенное индивидуальным предпринимателем или организацией, может быть отменено судом, если дарение произошло в течение 6 месяцев до объявления дарителем себя банкротом.
Отказ от исполнения договора дарения
На сегодняшний день действующее гражданское законодательство предусматривает отказ от исполнения договора дарения и отмену дарения. Отказ от исполнения договора дарения имеет место быть до исполнения консенсуального договора дарения в случае, если:
- по окончанию заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что реализация договора в новых условиях приведет к значительному снижению уровня его жизни;
- одаряемый произвел посягательство на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
- обращение одаряемого с подаренной вещью, выступающей для доверителя большой неимущественной ценностью (к примеру, это могут быть письма, дневники, рукописи), формирует угрозу ее безвозвратной утраты;
- при разборе судом требования заинтересованного лица об отмене дарения установлено, что дарение совершено предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
В соответствии с п. 1 ст. 567 ГК по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Из приведенного определения следует, что данный договор является консенсуальным, возмездным и двусторонним.
В силу договора мены его участники обязуются передать друг другу в собственность определенные вещи (товары), причем каждая из сторон этого договора, приобретая вещь в собственность, вместо уплаты покупной цены в деньгах передает другой стороне иную вещь. Таким образом, каждая из сторон одновременно выступает в качестве продавца в отношении товара, который она обязуется передать другой стороне, и покупателя в отношении товара, который она обязуется принять в обмен. В связи с этим к договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит специальным правилам, установленным для данного договора, и существу мены (п. 2 ст. 567 ГК).
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ).
Стороны именуются продавцом и покупателем. Каждая из сторон признается продавцом того товара, который она обязана передать, и покупателем того товара, который она обязуется принять в обмен.
Характеристика договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.
Применяются положения договора купли-продажи, если нет специального регулирования. Если в договоре отсутствуют положения о цене данного товара, то предполагается обмен равноценным товаром.
Разновидностью договора мены является бартер — договор мены товаров, применительно к внешней торговле. Внешняя торговля товарами, услугами и интеллектуальной собственностью с использованием внешнеторговых бартерных сделок может осуществляться только при условии, что такими сделками предусмотрен обмен равноценными по стоимости товарами, услугами, работами, интеллектуальной собственностью, а также обязанность соответствующей стороны оплатить разницу в их стоимости в случае, если такой сделкой предусматривается обмен неравноценными товарами, услугами, работами, интеллектуальной собственностью. Бартерные сделки регулируются гл. 10 Федерального закона от 8 декабря 2003 г. № 164-ФЗ «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности».
Чем отличается дарение от купли-продажи
По своей природе дарение и купля-продажа — это две совершенно противоположные сделки.
Самым очевидным отличием является то, что купля-продажа — это возмездная сделка. Существенным условием договора купли-продажи является цена, по которой происходит покупка имущества (ст. 555 ГК РФ).
Следовательно, сделка купли-продажи применяется тогда, когда человек заинтересован в получении прибыли. Сделка дарения в свою очередь является безвозмездной.
В случае, когда квартира находится в долевой собственности и один из владельцев квартиры желает отказаться от своей доли путем совершения сделки, но при этом остальные собственники не желают воспользоваться преимущественным правом покупки и всячески затягивают с принятием решения, переоформить долю в квартире на другое лицо возможно по договору дарения.
В существенные условия договора мены квартир непременно включается информация о том, какую сумму средств придется перечислить одному участнику. Это обусловлено тем, что практически всегда такая сделка заключается между людьми или фирмами, обладающими квартирами с неодинаковой стоимостью.
При таких условиях одна сторона должна перечислить второму участнику определенную сумму средств, выступающую компенсацией стоимости объектов. При определении данной цены учитываются параметры:
- сравнивается либо кадастровая, либо рыночная стоимость квартир;
- нередко предварительно приходится владельцам обращаться к независимым экспертам для проведения качественной оценки, что дает понять, какой рыночной стоимостью обладают объекты;
- может применяться и внутренняя оценка, которая не предполагает привлечение третьих лиц, для чего применяются документы, на основании которых приобретались квартиры;
- учитываются места расположения объектов, их площадь, а также техническое и внешнее состояние;
- если один из участников не соглашается с доплатой, то сделка не заключается.
Если к процессу привлекается независимый оценщик, то им учитываются разные факторы во время определения рыночной стоимости. К ним относится адрес каждого объекта, кадастровая цена, стоимость аналогичных объектов и другие параметры. Поэтому оценка данного специалиста позволяет действительно определить нужный показатель, на который ориентируются участники сделки. Но услуги данного оценщика являются платными.
Дарственный договор на дарение недвижимого имущества: Существенные условия
Передача в дар жилплощади или участка земли, включает в себя существенные, условия установленные законом.
К ним относят следующие пункты:
- сделка обязательно должна быть безвозмездной;
- жилплощадь должна быть приватизирована;
- должно присутствовать согласие одаряемого на сделку, а точнее, на прием в дар жилой недвижимости или земли;
- следует провести процедуру регистрации перехода имущественных прав от дарителя к одаряемому;
- в договоре не должно быть обещания передачи имущественных прав на жилье после смерти дарителя, иначе он будет признан недействительным;
- следует приложить письменное согласие всех совладельцев жилья, заверенное нотариально. Эта процедура необходима, только в том случае, если квартира принадлежит не только собственнику, но и другим лицам;
- оформление дарственного договора на недвижимость отдельно от земли, на которой она построена, как и дарение самого участка без строения запрещается.
Особенности обмена движимого и недвижимого имущества
Наиболее популярными видами имущества при обменных сделках выступают квартира, земельный участок и автомобиль.
При сделках с недвижимостью иногда договор мены квартиры является наиболее удобным вариантом, поскольку исключает оформление целой цепочки сделок с имуществом при договоре купли-продажи. Это значительно экономит силы и время клиентов при необходимости смены жилища.
Однако следует различать договор мены от договора обмена жилыми помещениями (используемыми по социальному найму).
В случае обмена происходит лишь переход права пользования квартирой, а в ситуации с меной – переход права собственности.
При сделках мены с жилой недвижимостью обязательна государственная регистрация заключенного договора.
Недопустимость встречного обязательства в договоре дарения
Как известно, основной квалифицирующей характеристикой сделки дарения, является ее безвозмездность, означающая возможность определения обязательств, исключительно с одной стороны — дарителя (п. 1 ст. 572 ГК, п. 2 ст. 423 ГК). Наличие встречного имущественного обязательства или представления со стороны одаряемого недопустимо — их наличие неизбежно влечет притворность договора, что согласно п. 2 ст. 170 ГК делает сделку ничтожной.
К сведению
В качестве встречного представления или обязательства нельзя воспринимать символическую плату, передаваемую одаряемым дарителю, если она обусловлена местными традициями или этническими обычаями и народными приметами.
Учитывая вышесказанное отметим, что дарение является односторонне обязывающей сделкой, ввиду недопустимости встречного обязательства одаряемого, вытекающего из заключенного сторонами договора. Притворность сделки, вытекающая при наличии встречного обязательства, являет собой прикрытие одной сделки другой, в целях маскировки подлинных намерений сторон, например, прикрытие купли-продажи дарением.
От такого обязательства следует отличать условие об извлечении дарителем полезных свойств из подаренного блага, например — дарение недвижимости с правом проживания дарителя. Данное условие не порождает обязательств одаряемого, а лишь является предшествующим дарению обременением подарка, приводящим его в такое специфическое состояние.
От встречного представления и обязательства также нужно отличать условие об обещании передачи подарка, обусловленном наступлением события, прямо зависящего от одаряемого. Подобная конструкция будет либо договором с определенным сроком исполнения, либо совершенным под отлагательным условием.
По своей сути, договор может содержать любое условие, даже направленное на совершение одаряемым некоторых действий — главное, чтоб они не имели направленности на удовлетворение имущественного интереса дарителя. Даже если их совершение в некоторой степени будет выгодно дарителю, это не сможет повлечь притворность и ничтожность сделки.
Не всегда одаряемому достается вся квартира целиком, типичный пример — дарение доли в квартире. Дополнительным требованием в этом случае выступает обязанность сторон указать размер передаваемой части. Таким образом, стороны конкретизируют предмет соглашения, выполняя требование о включении в него существенных условий.
Эта ситуация предусматривает обязательное нотариальное заверение сделки. Получение согласия иных совладельцев не требуется, так как сделка носит безвозмездный характер.
Безвозмездная передача доли также рассматривается в качестве дохода физических лиц и подлежит налогообложению, если только дарение происходит не между ближайшими родственниками.
Понятие договора мены, его правовая природа, источники правового регулирования, элементы договора
Понятие, правовая природа, источники правового регулирования
Эквивалентно-возмездные имущественные отношения, составляющие основу гражданского оборота, достаточно разнообразны, что обусловлено многогранными материальными и духовными потребностями человека, удовлетворение которых осуществляется посредством производства и реализации продукции. Вместе с тем деньги, как всеобщий эквивалент обмена, существовали всегда, что и послужило основанием для восприятия человеком такой правовой конструкции, как договор мены, позволяющей оформить отношения между субъектами в процессе обмена различными имущественными благами.
Дефиниция термина «договор мены» закреплена в пункте 1 ст. 538 ГК: по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Указанный договор относится к группе договоров о передаче имущества и выделен в ГК как самостоятельный договорный тип «мена», не подразделяющийся на виды как это имеет место в договоре купле – продажи.
Правовая природа: договор является консенсуалъным, взаимным, возмездным, свободно заключаемым, компромиссным
и
взаимосогласованные
Правовая основа:глава 31ГК (ст. 538 — 542) , а также нормы других актов законодательства, например, таких как, Указ Президента Республики Беларусь от 27 марта 2008 г. № 178 «О порядке проведения и контроля внешнеторговых операций»; постановление Совета Министров Республики Беларусь от 23 ноября 2005 г. № 1317 «Об отдельных вопросах заключения договоров и исполнения обязательств на территории Республики Беларусь» и других нормативных правовых актов.
Элементы договора
Стороны договора мены, так же как и стороны договора купли-продажи, именуются продавцом и покупателем.
Как в качестве продавца, так и в качестве покупателя могут выступать правосубъектные физические лица и организации, являющиеся собственниками имущества или уполномоченными ими лицами. Причём каждая из сторон договора одновременно выступает как продавец и как покупатель товара, являющегося предметом договора.
Предметом договора являются любые вещи, не изъятые из гражданского оборота. Условие о предмете признаётся согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество передаваемых вещей. Переход права собственности на обмениваемые вещи осуществляется после исполнения обязательств каждой из сторон договора, если иной момент не определён соглашением сторон или правовыми нормами.
Предмет договора является его единственным существенным условием.
Цена договора составляет стоимость обмениваемых товаров, которая предполагается равной, даже если фактически является различной. Стороны договора могут оценивать обмениваемое имущество исходя из внутренних, субъективных убеждений.
Судебная практика пошла по тому пути, когда указание в договоре или документах, которые являются неотъемлемой частью договора, различных цен обмениваемых товаров, без указания на то, что воля сторон договора направлена на обмен неравноценными товарами, не является основанием для признания товаров неравноценными и взыскания одной стороной договора со второй стороны денежной компенсации.
В договоре, если он подлежит заключению в письменной форме, цену вещей указывать не обязательно. Стороны могут обмениваться вещами разной стоимости с условием доплаты, сумму которой необходимо указать в договоре.
Расходы по передаче товара несёт передающая сторона, а расходы, связанные с принятием товара, — принимающая.
Срок исполнения договора мены определяется соглашением сторон и не является существенным условием данного договора. В том случае, когда срок передачи имущества в договоре не определён, следует применять нормы, закреплённые в ст. 295 ГК.
| Для сведения: Статья 295. Срок исполнения обязательства 1. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода. 2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня поступления письменного требования кредитора о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из акта законодательства, условий обязательства или существа обязательства. |
Форма договора. При заключении договора мены следует руководствоваться общими правилами о форме сделок.