Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности налогообложения при продаже ИП личной квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предприниматель, работающий на упрощенке, решил продать собственную квартиру, которую он приобрел еще до начала предпринимательской деятельности. Во время владения он сдавал данную недвижимость в аренду и получал с нее доход. Хотя квартира не использовалась непосредственно для бизнеса, а только для получения дополнительного заработка. При продаже такой недвижимости он будет обязан заплатить налог на прибыль. Так как законодатель предусматривает, что любые коммерческие жилые площади, принадлежащие ИП на УСН, им облагаются. При этом имеют место многочисленные случаи судебных разбирательств, где предприниматели пытаются доказать, что они не использовали недвижимость непосредственно в собственном бизнесе. Однако суды даже в последней инстанции остаются на стороне налоговой службы, которая начисляет налог в размере 6% и дополнительные штрафы за неуплату.
Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Но есть ряд исключений. Обязательство по уплате налога не возникает, если:
- недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, и к моменту продажи прошло три года владения имуществом
- квартира куплена после 1 января 2016 года, но истек пятилетний срок владения
- цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости
- стоимость покупки и продажи идентична и составляет не меньше 70% кадастровой стоимости
Апартаменты: основные особенности
Прежде всего, давайте разберемся, в чем заключаются главные особенности апартаментов. Многие полагают, что апартаменты отличаются от квартир лишь тем, что в номере нельзя прописаться. В реальности это довольно поверхностное утверждение – изначально идея апартаментов заключается в том, что это коммерческая недвижимость, которая призвана приносить своему собственнику доход – в большинстве случаев, пассивный. Апартаменты можно не только сдавать как гостиничный номер, но и размещать там офисы, кафе, магазины. При желании, конечно, можно жить в номерах как в обычной квартире, но это будет не слишком выгодно – коммунальные услуги в таких домовладениях гораздо выше, чем в классической жилой недвижимости. К тому же, в «апартах» нельзя прописаться на постоянной основе – максимум, можно сделать временную регистрацию. Если у вас есть дети, то могут быть проблемы с тем, чтобы записать их в детский сад или школу по месту проживания.
Интересно, но в России в свое время было построено большое количество псевдо-апартаментов, комплексов, предназначенных именно для жизни, но на официальном уровне имеющих статус «апартаменты». Почему так произошло? Причина проста: девелоперы не смогли (или не захотели) поменять статус территории, на которой строился объект, на необходимый для жилого комплекса. Кроме того, к апарт-отелям государство применяет менее строгие требования в плане звукоизоляции, материалов, поэтому на строительство можно потратить меньше денег. Итог – не слишком качественные постройки, зато и ценник на квадратный метр более приемлемый. Однако, такая ситуация просуществовала не слишком долго – сегодня большая часть комплексов с апартаментами строится именно под инвестиции. Разрабатываются доходные программы, управлением гостиницами занимаются ответственные организации, которые предоставляют качественный гостиничный сервис.
Как статус «апартаменты» влияет на налогообложение и ипотеку?
Только жилые помещения – квартиры, дома, комнаты – попадают под действие субсидированных программ и льгот. Так, апартаменты нельзя приобрести в льготную, семейную ипотеку, нельзя использовать материнский капитал или воспользоваться программой «Молодая семья». Ипотека возможна только стандартная – на сегодняшний день она не слишком выгодная (из-за повышения ключевой ставки до 20%).
При продаже апартаментов так же как и при продаже квартиры необходимо платить налог. Для апартаментов тоже существует минимальный срок владения, после которого собственник освобождается от оплаты налогов. Увы, если в случае с квартирой (если она единственная) этот срок составляет три года, то перед продажей номера в гостинице придется ждать пять лет. Вне зависимости от того, сколько у вас объектов недвижимости находится в собственности. Более того, для жилой недвижимости срок владения отсчитывается с момента полной оплаты договора долевого участия (или иного договора – например, договора соинвестирования, договора купли-продажи), а вот срок владения апартаментами отсчитывают с момента регистрации права собственности. И абсолютно неважно, на каком этапе вы вложились в объект – даже если вы оплатили всю сумму на этапе котлована, срок владения будет считаться только с того дня, когда вы получили выписку в Росреестре о том, что стали полноценным владельцем квадратных метров. Несправедливо? Да, но ничего не поделать. Уже долгие годы владельцы апартаментов ждут корректировок в части законодательного права, касающегося апарт-отелей, но каждый раз решение этих вопросов откладывают на неопределенное время, хотя и подчеркивают их важность.
Но есть и хорошие новости! Если апартамент попал к вам не вследствие покупки, а через договор дарения, наследования от близкого родственника, то для продажи без уплаты налогов будет достаточно подождать три года.
Оплата налога на доходы при сдаче ИП в аренду личного недвижимого имущества.
Если сдача в аренду, гостиничные услуги, продажа недвижимого имущества или аналогичная деятельность заявлены в качестве ОКВЭД, то придется заплатить 6% с продажи, при уплаченный в размере 13% НДФЛ также должен быть пересчитан по ставке 6%.
Если подобная деятельность не содержится в ОКВЭД, то налог с продажи платить не следует. Вместе с тем, не исключен риск предъявления налоговыми органами претензий.
Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.
Налог с продажи и покупки квартиры для ИП
Получил квартиру в наследство от матери в 2011г,в 2012 хочу продать за 2,2 млн и купить за 2,4 в этом же году другую недвижимость,являюсь И/П 6 лет по упрощенке, имеют ли значение родственная связь, и частная деятельность при заполнении декларации?
Все зависит от того как будет продана и куплена недвижимость: в рамках вашей предпринимательской деятельности или нет. Если вы предприниматель то в вашу обязанность входит раздельный учет доходов:
- полученных от предпринимательской деятельности;
- полученных вами как НЕ предпринимателем (то есть человеком не зарегистрированным в качестве ИП).
Какие налоги платит ИП при продаже недвижимости
Если срок владения объектом значительно больше 3 лет, то обычным гражданином налог с этой сделки не уплачивается. При непревышении 3-летнего срока владения возможно уменьшение налогооблагаемой базы за счет снижения суммы покупки, если сохранились подтверждающие документы, или можно воспользоваться вычетом фиксированной суммы для жилья в размере 1 млн рублей.
Если недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, значит, продавца необходимо идентифицировать как физическое лицо. А поскольку продающая сторона по сделке является физическим лицом и срок владения объектом составляет более 3 лет, то налог при продаже не выплачивается.
Но когда в числе прочих кодов ОКВЭД по данному предпринимателю числятся и операции с недвижимостью, сделка подпадает под коммерческую деятельность и должна быть учтена в расходах ИП.
Как определяется налог с продажи недвижимости для ИП? Индивидуальными предпринимателями при продаже имущества уплачивается налог, размер которого зависит от применяемой системы налогообложения. Это однозначно больше, чем расходы физического лица, которые равны нулю.
Чтобы обезопасить себя от претензий со стороны фискальных органов при идентификации недвижимости, принадлежащей на праве собственности предпринимателю, но не использующейся в бизнесе, проще всего переоформить ее на ближайших родственников или близких партнеров. Способы переоформления без затрат известны: дарение и продажа без денег.
Следует не показывать любую не применяющуюся в бизнесе недвижимость в основных средствах при оформлении банковского кредита, что кредитной организацией приветствуется, но может в последующем сыграть не в пользу владельца. Честность и правильность оформления обеспечивают доверие и лояльный подход со стороны контролирующих органов.
Продажа недвижимости ИП, налогообложение которого производится по Общей системе, предполагает уплату подоходного налога в размере 13% и выплату НДС от суммы сделки (18% от разницы, если есть обоснованная цена приобретения).
Такая же схема ожидает и в случае, если ИП продает недвижимость, налоги с которой дополняют его выплаты в рамках ЕНВД и Патентной системы. В таком случае платить необходимо и подоходный, и налог на добавленную стоимость. На эти выплаты не влияет даже предусмотренная льгота по уменьшению суммы за счет учета выплат во внебюджетные фонды за себя и наемных работников.
При использовании Общей системы налогообложения возможным вариантом для предусмотрительных бизнесменов является начисление амортизации, что должно быть отражено в учетной политике или постоянном (ежегодном) списании части стоимости имущества на расходы. При продаже это значительно уменьшит налоговые платежи. Но если это не было предусмотрено заранее, налоговую отчетность возможно уточнить и внести затраты в течение последних трех отчетных лет для уменьшения стоимости объекта на продажу.
Если квартиру продает индивидуальный предприниматель, работающий на упрощенке, то ему придется заплатить налог в размере 6% от вырученной суммы. Если перед продажей квартиры гражданин откажется от статуса ИП или кода ОКВЭД, он должен будет платить НДФЛ в размере 13%. При этом воспользоваться схемой «доходы минус расходы» или вычетом в размере 1 миллиона рублей не удастся.
Платить налог не понадобится, если истек минимальный срок владения жильем. То же самое касается ситуаций, когда новое жилье приобретается взамен старого семьей с двумя детьми.
Не следует отказываться от статуса ИП или кода ОКВЭД перед самой продажей жилья. Это может вызвать подозрения у налоговиков. Соответственно, они могут доначислить налог по упрощенке.
В каких случаях налог на доход от продажи апартаментов платить нужно всегда
В марте 2021 года Министерство финансов РФ выпустило письмо № 03-04-05/18024, в котором разъяснило, что, если нежилое помещение использовалось для предпринимательской деятельности (например под офис, кафе, магазин, сдавалось в аренду), то доход от продажи такого нежилого помещения будет облагаться налогом на доходы физических лиц. При этом не имеет значения, прекратило ли физическое лицо деятельность в качестве индивидуального предпринимателя и в течение какого срока оно владело нежилым помещением.
Еще один любопытный момент из этого разъяснения – при продаже нежилого помещения, которое использовалось под бизнес, не полагается налоговый вычет. Значит, платим по полной. Налоговые резиденты – по ставке 13%, нерезиденты – 30%. Кстати, нерезиденты не имеют права на налоговые вычеты.
Часто в жизни встречается еще и такая ситуация: вы уже закрыли ИП и теперь по истечении некоторого периода времени решили продать имущество, которое раньше использовали для ведения бизнеса. Платить налоги с суммы выручки от продажи имущества в этом случае вам придется как ИП, причем такое развитие событий наименее предпочтительно. Никаких льгот и вычетов, характерных для простых физлиц вы не имеете, иные правила уменьшения базы по налогу, характерные для перечисленных выше режимов, также для вас уже не доступны, так как ИП закрыто. НДФЛ в размере 13% необходимо будет заплатить со всей суммы выручки от продажи.
В этом случае рекомендуется рассмотреть возможность продажи имущества до того, как вы закроете ИП, так это будет более привлекательным для вас вариантом.
Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры
Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.
Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.
В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.
Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.
24 Марта 2020
ФНС разработала методичку о переходе с ЕНВД на другие режимы с 2021 года
Возмещение работникам стоимости медосмотров страховыми взносами не облагается
ФНС и Роскомнадзор приостановили проверки до 1 мая
Налоговая служба рассказала об условиях предоставления инвестиционного вычета по НДФЛ
Налоговая служба подготовила проект новой декларации 3-НДФЛ
18 Марта 2020
Переход на онлайн-ККТ не избавил бизнес от контрольных закупок
На вычет НДС при возврате товара дается только год, а не три!
Планируя доходы, не стоит забывать о налогах
Порядок налогообложения зависит от многих факторов, в том числе гражданско-правового статуса плательщика, и регулируется различными законодательными нормами.
Проанализировав опыт нескольких владельцев юнитов в комплексах «YES», «Салют» и «Вертикаль», сопоставив его с законодательной базой, зададим самые и ответим на самые частые вопросы налогообложения доходов с этого вида деятельности, а также проговорим законные способы их оптимизации.
‒ Можно ли зарегистрироваться в качестве самозанятого, и платить налог за сдачу в аренду своей недвижимости в размере 4% вместо стандартных при УСН или при общей системе налогообложения?
Увы, ставка налогообложения 4% пока недоступна. С 1 января 2020 года Санкт-Петербург и Ленинградская область вошли в список регионов, в которых можно пройти регистрацию в статусе самозанятого лица и платить налог с профессиональной деятельности в размере 4% или 6% от суммы дохода. К сожалению, сдача недвижимости в аренду, как вид коммерческой деятельности, пока не вписывается в рамки закона 422-ФЗ.
Всем основным требованиям, которые предъявляются к перечню коммерческих видов деятельности для само занятых, сдача недвижимости в аренду соответствует. Это собственное дело, доход от которого не превышает (чаще всего) 2,4 миллиона рублей в год, и нет (чаще всего) наемных сотрудников. Но в части 2 статьи 6 перечислены источники доходов, которые не подпадают под действие данного закона. Среди них значится «передача имущественных прав на любое недвижимое имущество» с поправкой «исключая аренду (найм) жилых помещений». То есть при сдаче внаем жилья, уже доступны желаемые 4% налогообложения.
‒ Получается, основная проблема заключается в том, что апартаменты к категории жилой недвижимости не относятся. Какая вероятность, что в ближайшем будущем что-то изменится?
Разговоры о том, что апартаменты могут на законодательном уровне приравнять к жилой недвижимости, ходят с 2018 года. Сейчас в преддверии нового цикла выборов, этот вопрос опять поднимается, так как в ряде регионов, особенно в столичном, высока доля владельцев апартаментов, использующих их для постоянного проживания, и находящихся под высокой налоговой нагрузкой. Его планируется рассмотреть на осенней сессии Государственной думы. Если апартаменты действительно отнесут к категории жилья, то появится возможность платить налог с профессиональной деятельности по самым минимальным ставкам 4% или 6%. Однако, могут выделить отдельные категории апартаментов, например, приравняв к жилой только такие, где владельцы проживают преимущественно самостоятельно. А доходные кондо-отели по-прежнему будут находиться в коммерческом статусе.
— В чем смысл этой «вилки» в 4% и 6%? В каких случаях налог будет меньше, в каких больше?
Ставка 4% установлена для самозанятых, которые сдают собственную жилую недвижимость в аренду физическому лицу. Если арендатором выступает ИП или фирма, к примеру, управляющая компания, владельцу помещения придется платить налог с профессиональной деятельности по ставке 6%. То есть в зависимости от статуса того, кому оказывается услуга – физическое или юридическое лицо.
‒ Закон о профессиональной деятельности носит экспериментальный характер. Сначала он был опробован всего в нескольких регионах России. Нет опасений, что эту программу в ближайшем будущем могут «свернуть»?
‒ Скорее, наоборот, с 1 июля 2020 года новый налоговый режим распространили на всю страну, а жители Санкт-Петербурга получили возможность зарегистрироваться в качестве самозанятого лица еще в январе 2020 года. Общее количество россиян, которые решили воспользоваться преимуществами новой системы уплаты налогов, сегодня приблизилось к миллиону. Многие люди, имеющие несколько источников доходов, давно хотели выйти из «тени». Просто раньше государство не предлагало им разумные условия налогообложения.
‒ Может ли гражданин России официально трудиться, к примеру, врачом или учителем, а платить налоги со сдачи в аренду недвижимости по выгодным ставкам НПД?
‒ Это очень «гибкий» статус. Он не мешает быть ИП, работать в какой-либо компании или государственном учреждении. Единственное условие ‒ нельзя совмещать налог на профессиональные доходы с другим специальным налоговым режимом. Получается, дверь в «самозанятые» не закрыта для ИП. Но существует норма: если предприниматель ранее пользовался одним из льготных режимов, от него нужно будет отказаться. Совмещая деятельность ИП и статус плательщика НПД, по разным видам деятельности придется вести раздельный учет доходов и расходов.
‒ Если платить налоги с деятельности по сдаче в аренду апартаментов в качестве самозанятого лица пока не получается, какой налоговый статус лучше выбрать?
Самое практичное зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем и выбрать упрощенную систему налогообложения. УСН освобождает плательщика от НДС, НДФЛ и налога на имущество. При этом у предпринимателя есть возможность выбрать ставку налогообложения: 6% с полученного дохода, либо 15% (в Санкт-Петербурге снижена до 7%) от чистой прибыли (доходы минус подтвержденные расходы). Оплачивая налог в размере 6%, необходимо также платить взносы в пенсионный фонд и на медицинское страхование.
Для сравнения: индивидуальный предприниматель на общей системе вынужден платить НДФЛ в размере 13%, а также НДС, налог на имущество и страховые взносы (будущая пенсия и медицина). Условия УСН по ставке 6% намного более выгодны, но все же не могут конкурировать с 4% налогом на доходы от профессиональной деятельности самозанятых. Никаких других обязательных налогов и сборов для плательщиков НПД не предусмотрено. Взносы в пенсионный фонд можно взносить добровольно.
— Пока весьма распространено, что люди, которые сдают недвижимость в аренду, вообще не платят налоги. Чем они рискуют?
По действующему законодательству, если владелец недвижимости не регистрировался индивидуальным предпринимателем или самозанятым, сдавать свою собственность в аренду он не имеет права. По факту нарушения его могут обвинить в осуществлении предпринимательской деятельности без соответствующей государственной регистрации. В итоге значительные штрафы, доначисление налогов, а в случае признания нанесенного государству ущерба особо крупным, возможно наказание в виде лишения свободы.
— Существует также патентная система налогообложения. Насколько она может быть выгодна предпринимателю?
При переходе на ПСН налогом облагается не фактический доход ИП ‒ собственника, сданного в аренду нежилого помещения, а некий «вмененный» показатель доходности, рассчитанный на основании региональных нормативов. Обычно это достаточно большая величина. Ставка налога при этом составляет 6% суммы «вмененного» дохода. Плюс ‒ работающему на ПСН предпринимателю придется платить страховые взносы.
Пока все формы налогообложения, которые возможны, не так выгодны при сдаче недвижимости внаём, как был бы выгоден профессиональный налог с самозанятых. Осенью будет понятно, примут ли законопроект о переводе апартаментов в категорию жилых в Государственной думе.
‒ Если закон примут, новый статус «жилья» как-то повлияет на стоимость апартаментов при покупке?
‒ Если застройщиков обяжут участвовать в развитии социальной инфраструктуры районов, где они ведут строительство, то апартаменты в Санкт-Петербурге ожидаемо подорожают. Зато их владельцы получат возможность примерно на 20-25% меньше платить за электроэнергию, газ, тепло и воду, и при желании смогут получать льготы и услуги, ранее доступные только для жилья. Скорее всего, подорожание будет постепенным. Апарт отелей, строительство которых только начинается, это не коснется. Сомневаемся, что им будет присвоен статус «жилых».
Сроки владения жильем и освобождение от налогов
Продажа жилья считается операцией, с которой человек получает прибыль. А с любой прибыли государство требует налоговые отчисления. Но все мы понимаем, что далеко не всегда квартиру или дом продают ради выгоды. Нередко так осуществляют просто смену места жительства или улучшение своих условий. Чтобы защитить людей в подобных случаях был введен срок, после которого жилье освобождено от налога с продажи недвижимости, и в 2019 году теперь уже и для предпринимателей он может составлять 3 или 5 лет.
Разберемся в разных случаях:
- Если собственник стал владельцем до 2016 года, достаточно 3 лет подтвержденного владения, чтобы освобождаться от налога.
- Для жилья, приобретенного с 2016 г. и позже срок владения должен быть от 5 лет. Иначе придется заплатить НДФЛ.
- Если жилье было получено в собственность после 2016 года, но не в результате купли-продажи, а по наследству, через приватизацию или в результате договора пожизненной ренты, срок снова сокращается до 3 лет.
А если купленная квартира снова продана?
Может сложиться ситуация, когда ИП приобретает недвижимость, подает документы на налоговый вычет, после чего продает квартиру. Это не противозаконно. Более того, даже если это действие совершено до исчерпания суммы вычета, оно правомерно. Все, что делает с недвижимостью ее собственник после покупки, уже не касается налоговых выплат. Вычет будет предоставляться до полного исчерпания суммы.
Исходя из вышеприведенной информации, можно резюмировать, что налоговый вычет ИП, в принципе, получить может. Однако для этого необходимо чтобы он соответствовал определенным параметрам, главный из которых – выплата бизнесменом НДФЛ (13%). Для этого можно использовать два варианта: либо применять общую систему налогообложения в своей деятельности, либо найти работу по совместительству, которая будет приносить дополнительный доход, облагаемый НДФЛ.
Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом?
Пример 1.
Васильев А.С. в 2015 году купил офис за 2 000 000 рублей, а летом 2016-го смог реализовать его за 2 100 000 рублей. Поскольку Васильев не владел недвижимостью 3 года, то обязан будет исчислить с полученной выручки НДФЛ по налогооблагаемой базе в виде разницы между выручкой и расходами на покупку офиса — то есть, со 100 000 рублей. НДФЛ, таким образом, составит 13 000 рублей.
Пример 2.
Никифоров В.Н. в 2011 году купил офис за 1 000 000 рублей, а летом 2016-го реализовал его за 1 500 000 рублей. Поскольку Никифоров владел офисом более 3 лет, то он не обязан будет уплачивать никаких налогов.
Пример 3.
Савельев А.В. в 2014 году купил офис за 1 500 000 рублей, а летом 2016-го продал его за 1 600 000 рублей. Вместе с тем, Савельев утерял документы, подтверждающие покупку данного офиса, вследствие чего обязан будет заплатить после его продажи налог со всего дохода — 208 000 рублей (13% от 1 600 000).
Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.
В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.
Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:
- 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
- 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).
При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.
Более того, если продажа идет в рамках ОСН, то ИП также должен будет уплатить с полученных доходов НДС по установленной ставке (в общем случае — 18%). Можно отметить, что, в целом, по тем же принципам осуществляется налогообложение при продаже недвижимости юридическими лицами.
Таким образом, купля-продажа офиса индивидуальным предпринимателем может быть не самой выгодной процедурой с точки зрения налогообложения — если продаваемые объекты будут классифицированы как те, что используются ИП в бизнесе. Налоговых льгот в этом случае ИП — несмотря на то, что является по законодательству физлицом, имеет намного меньше, чем гражданин, не зарегистрированный как ИП и осуществляющий те же операции купли-продажи коммерческой недвижимости.
Физлицо продает коммерческую недвижимость. Как платить налог с продажи?
Говорить о том, как начисляются налоги при продаже того или иного объекта, можно долго, но понимание часто приходит только при рассмотрении конкретных примеров. Мы рассмотрели самые типичные случаи, встречающиеся в юридической практике, хотя есть и неординарные случаи. Разобраться в специфике вопроса помогут профессиональные юристы, которые должны быть привлечены к процессу в случае возникновения спорных моментов.
Для начала стоит понять, что относится к нежилому фонду. Существует 2 критерия отнесения объекта к этой категории:
- помещение не соответствует понятию жилого. То есть оно не пригодно для людей, не отвечает законодательным, техническим, санитарным и иным нормам;
- помещение имеет административное, производственное либо торговое назначение.
Примерами нежилых объектов служат всевозможные коммерческие здания вроде торговых центров, складов, офисов и прочего. Здесь есть исключение – апартаменты – подходят под критерии жилого помещения, но относятся к нежилому фонду. А значит, и закон к ним нужно применять как к нежилым.
Одним из факторов, которые указывают на то, что объект относится к категории нежилого и используется в коммерческой деятельности, является наличие у продавца статуса индивидуального предпринимателя.
В законодательстве нашей страны нет однозначного определения и разделения недвижимости на жилую и нежилую. При продаже объекта, важно понимать, к какой категории он относится, ведь это влияет на порядок начисления налога.
Начнем с хороших новостей: если продавец владел недвижимостью дольше определенного законом срока, он освобождается от уплаты налога. Этот срок будет зависеть от того, когда произошло вступление в собственность на указанный объект:
- если это случилось до 01.01.2016 года, то уже после 3 лет владения недвижимостью платить налог с продажи не придется;
- если же собственность была оформлена начиная с 1 января 2016 – срок владения без уплаты налога увеличивается – теперь это 5 лет.
Законом оговорено, что индивидуальные предприниматели будут платить данный налог при любом сроке владения, если помещение использовалось для нужд бизнеса.
Еще одно важное изменение, появившееся в последние годы – физическое лицо может начать процедуру банкротства. В данном случае у него пропадает необходимость уплачивать налог с реализации недвижимости.
Часто у продавцов возникает вопрос: с какой даты нужно начинать исчислять эти 3 года? В общем порядке, необходимо ориентироваться на дату, указанную в свидетельстве о праве собственности.
Но здесь есть исключение – недвижимость получена в наследство. В этой ситуации, отчет 3 лет пойдет не с момента вступления в наследство, а со дня смерти предыдущего правообладателя.
По общему правилу, база налогообложения – цена, прописанная в договоре купли-продажи. Но в некоторых случаях за основу берут кадастровую стоимость недвижимости. Это актуально лишь тем продавцам, кто собирается реализовать объекты, купленные с 2016 года.
Существуют такие правила:
- если цена недвижимости ниже его кадастровой оценки умноженной на 0.7 (коэффициент, установленный законодательством), базой налогообложения будет последняя;
- в случае, когда стоимость реализации все же выше кадастровой цены умноженной на 0.7, облагаться налогом будет сумма сделки.
В случае, если кадастровая стоимость не определена, то в качестве налоговой базы используется цена недвижимости.