Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что лучше: дарственная или договор купли-продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Как передать имущество
Любая сделка, влекущая переход прав на недвижимость от одного родственника к другому, законна, и все виды сделок используются в отношении оформления прав на условно наследуемое имущество, говорит партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
Чем отличается дарственная от купли продажи
Прежде че говорить о главных отличительных чертах двух соглашений, необходимо разобраться, что такое договор дарения и договор продажи.
Договор дарения — соглашение, на основании которого одно лицо передает права на какой – либо объект, находящийся в его собственности другому лицу. Обратите внимание, такая передача осуществляется на принципе безвозмездности.
Соглашение о купле – продаже представляет собой документ, в соответствии, с положениями которого одно лицо, являющееся собственником, передает второму лицу, являющемуся покупателем объект за определенную денежную сумму. Только после того, как все, указанные договор средства поступят к продавцу, покупатель может обрести права на объект.
Таким образом, основное отличие этих соглашения – возмездность передачи объекта.
Многие недоумевают – что выгоднее дарственная или договор купли продажи. И одна, и другая сделка предусматривает наличие правовых отношений сторон, регулируемых и контролируемых ГК РФ, а также другими нормативными и правовыми актами.
Самой актуальной темой считается вопрос цены заключения каждой сделки. Чтобы разобраться, что выбрать – дарственную или договор купли продажи, можно сравнить процесс оформления каждого:
- на момент оформления ни тот, ни другой договор не обязательно подписывать у юриста. Это делается по собственному желанию, но все же является рекомендуемой процедурой. С точки зрения расходов за пользование услугами нотариуса и уплаты государственной пошлины за заверение, нельзя выделить преимущество конкретной сделки, поскольку составить его можно самостоятельно;
- в вопросе осуществления государственной регистрации эти две сделки также равны. Это зависит от предмета соглашения, а не от разновидности;
- иногда нужно уплатить 13% НДФЛ. Исключением являются случаи, если соглашение подписывается между близкими родными. С них снимается обязанность его уплаты. Еще одно отличие касаемо вопроса налогов – при дарении их уплачивает одаряемый, а в случае купли-продажи – продавец;
- имущество по дарственной передается задаром, что выгодно для получателя. Во втором случае оплата обязательна;
- для оспаривания дарственной нужны весомые основания, а при купле-продаже все участники равноправны, поэтому оспорить ее сложно.
У каждого договора есть свои подводные камни.
Если собственник имущества совершенно не обладает никакими юридическими знаниями, то целесообразно обратиться за помощью к специалистам, но это влечет дополнительные расходы.
При выборе типа сделки подавляющее большинство нацелено на то, что дешевле. При заключении договора между близкими родными (упомянуто выше), дарственная предпочтительнее, но никакие иные требования невозможно зафиксировать на бумаге. Там прописывается: кто дарит, что дарит, кому дарит, стоимость подарка.
При отсутствии близких родственных связей купля-продажа предпочтительнее, она предусматривает больше гарантий и обязанностей. Продающий не потеряет налог на продажу, если имущество находилось в пользовании от 3-х лет и более, причем покупатель получает возможность последующего налогового вычета. Конечно, каждый случай по-своему уникален и должен рассматривается отдельно. Порой просто необходима консультация квалифицированного юриста, который занимается такими делами.
Для наглядности отличия занесены в таблицу.
| купля-продажа | дарение | |
|---|---|---|
| стороны | продавец (собственник) и покупатель | даритель (дееспособное лицо старше 14 лет, собственник) и одариваемый — госслужащие и близкие родственники |
| способ передачи | за деньги | безвозмездная передача |
| наказание за неисполнение по договору | пени, неустойка | отсутствует |
| налогообложение | продавец уплачивает НДФЛ | одаряемый должен оплатить НДФЛ |
| освобождение от уплаты налогов и иные льготы | продавец получит вычет налогов, если он владеет квартирой 3 года и более; покупатель тоже может получить налоговый вычет |
в некоторых случаях одаряемый может быть освобожден от уплаты налогов |
Налог с продажи квартиры
При продаже квартиры любому лицу, включая родственника с помощью купли-продажи, продавец должен выплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости.
Но если он продаёт собственность, которой владел более трёх лет, то от такого налога закон освобождает продавца. Однако, это правило действует только в отношении собственности, приобретённой до 2016 года. Если же человек получил это имущество позже, то от налога он может быть освобождён только в случае продажи после пяти лет владения.
Трёхлетний или пятилетний периоды исчисляются:
- От прохождения процедуры приватизации;
- Если недвижимость получена на основании договора пожизненной ренты с иждивением, с момента заключения договора;
- После вступления в права наследования;
- Если объект получен в дар, с момента подписания дарственной.
Фиктивная купля-продажа
Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке жилья. Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ определение договора купли-продажи недвижимости звучит следующим образом: по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату. Естественно, в случае передачи квартиры таким способом между родственниками, речи о деньгах быть не может. Однако в данном случае существует масса нюансов, касающихся налогообложения.
Во-первых, продавец квартиры получает доход в виде стоимости квартиры. Даже если фактически деньги не передавались, стоимость жилья должна быть указана в договоре, соответственно бывшему собственнику квартиры придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если квартира находилась в собственности матери менее трех лет, то налог в размере 13% будет платиться с суммы более 1 млн. руб. Казалось бы, нет ничего проще – указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, и никаких налогов платить не нужно. Но обмануть фискальные органы не так-то просто. По словам Владимира Спасского, директора юридического департамента агентства недвижимости МИАН, сделка купли-продажи между родственниками может привлечь внимание налоговых органов, поскольку здесь имеет место заключение договора между взаимозависимыми лицами. На этом основании налоговики имеют право проверить правильность применения цены по сделке. «В случае выявления отклонения цены сделки в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены, налоговый орган вправе доначислить соответствующую сумму налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен», — цитирует эксперт пункт 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ.
Во-вторых, сделка купли-продажи между родственниками делает невозможным получение имущественного налогового вычета покупателем. Согласно статье 220 НК РФ, покупатель, состоящий на основании Семейного кодекса РФ в отношениях родства с продавцом, не имеет такого права.
Еще один нюанс, который может заставить принять решение не в пользу этого варианта передачи жилья родственникам – это такое понятие как «совместная собственность супругов». Многие родители, которые задумываются над тем, чтобы передать квартиру своему замужнему/женатому ребенку, вряд ли выберут этот вариант, потому что в данном случае квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода супруг будет иметь право претендовать на половину квартиры. Впрочем, это не единственный вариант, когда проблемы могут возникнуть из-за сложных взаимоотношений внутри семьи. «Условно говоря, мать и дочь владеют квартирой в равных долях, и мать хочет передать свою долю другому ребенку, например, сыну, у которого нет квартиры. Если она не дарит ему эту долю, а продает, то по закону она должна сначала предложить купить эту долю дочери. Причем на тех же условиях, на которых она будет в дальнейшем заключать договор купли-продажи с сыном. И только если в течение месяца дочь не изъявит желания выкупить эту долю, то в этом случае можно смело продавать свою долю другим родственникам», — говорит Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. Кроме того, могут испортиться отношения и между продавцом и покупателем. К примеру, если мать продает свою квартиру дочери, то она вполне может и дальше жить в ней. Но если дочь захочет продать квартиру, то мать никак не сможет помешать ей в этом. Более того, в соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Поэтому если вдруг отношения матери и дочери испортятся, то мать в любой момент может оказаться на улице.
Выбор договора с точки зрения уплаты налога продавцом/дарителем
Даритель передает автомобиль безвозмездно, то есть он не получает дохода. Соответственно, даритель не уплачивает НДФЛ.
Продавец получает доход и в некоторых случаях должен заплатить налог НДФЛ в размере 13 процентов от стоимости автомобиля. При этом нужно дополнительно учитывать следующие факторы:
- Если автомобиль находился в собственности продавца более 3-х лет, то налог платить не нужно.
- Если автомобиль продан дешевле, чем ранее куплен, то налог платить не нужно.
- Если автомобиль продан дороже, чем ранее куплен, то можно воспользоваться одним из вычетов (в размере 250 000 рублей или в размере стоимости покупки автомобиля), чтобы уменьшить размер налога.
Особенности подготовки дарственной на недвижимость
Если используется дарственная, плата за передачу прав на собственность не взимается. Если даритель получает от одаряемого иное имущество взамен переданной квартиры, подобное действие является нарушением норм законодательства. В результате договор дарения теряет юридическую силу. Принимая решение о необходимости оформить дарственную или договор купли-продажи на квартиру, необходимо заранее учесть все особенности соглашений.
Практический совет: Основными преимуществами дарственной перед договором купли-продажи выступает возможность сэкономить на оплате НДФЛ, если помещение находилось в собственности свыше 36 месяцев или передается супругу или кровным родственникам. Однако в обязательном порядке потребуется включить в перечень подтверждающую документацию.
Еще одним плюсом использования договора дарения выступает отсутствие необходимости в нотариальном заверении. Однако эксперты всё же советуют осуществить процедуру. Недостатки у договора дарения также имеются. Важно оценивать не только стоимость соглашения, но и его надежность.
Что лучше дарственная или договор купли-продажи
Гражданский кодекс Российской Федерации, а в частности часть вторая, регулирует такой спектр правоотношений как договорное право. Среди наиболее распространенных соглашений на отчуждение имущества является договор купли-продажи. Это соглашение, в котором присутствуют 2 стороны:
- покупатель;
- продавец.
Важнейшим в данном соглашении является его предмет. Под предметом понимается все то, по поводу чего возникают права и обязанности у сторон сделки. Как правило, предметом договора выступают вещи в их гражданско-правовом понимании, а именно объекты, имеющие твердое, жидкое или газообразное состояние, которые освоены человеком и доступны ему. Самыми распространенными предметами такого соглашения выделим следующие:
- Недвижимость, в том числе квартиры, земли и др.
- Движимые вещи, в том числе машины, драгоценности и др.
Коренным образом от вышеописанного соглашения отличается договор дарения. Купля-продажа всегда является возмездной сделкой, что означает, что покупатель взамен на предоставленное ему имущество вносит ту или иную плату. В договоре же дарения никакого встречного предоставления нет.
Судить о том, что лучше, дарственная или купля — продажа довольно сложно, так как в юридических кругах имеется масса точка зрений «ЗА» и «ПРОТИВ» и того и другого соглашения. Так, например, поддерживая вариант дарственной, некоторые юристы полагают, что основным его преимуществом является то, что его можно расторгнуть по волеизъявлению одной из сторон.
Другие юристы оценивают возмездность договора купли-продажи как основное преимущество перед дарением. Ниже мы разберемся подробнее с плюсами и минусами как одного, так и другого соглашения.
Договор купли-продажи — плюсы и минусы, что нужно знать
Этот договор является возмездной сделкой, что уже само по себе можно считать огромным плюсом для продавца. Несомненным минусом является то, что обе стороны при этом должны будут уплатить налог при совершении сделки. В остальном этот договор мало чем отличается от дарственной и выбирать что лучше вольны сами стороны соглашения.
При заключении договора купли-продажи нужно знать, что расторгнуть его можно не иначе как по соглашению сторон. В противном случае за защитой своих прав придется обращаться в суд.
Таким образом, для того чтобы произвести отчуждение дома, дачи, доли необходимо уяснить, какой вид соглашения в данной ситуации будет проще. В отношениях с детьми в большинстве своем заключаются договоры дарения, с посторонними людьми – купли-продажи.
Если выбрано дарение: какие преимущества имеет дарственная на недвижимость?
Именно эта процедура между людьми, состоящими в родственных связях, сейчас стала особенно популярна.
Дарственная – бумага, написанная на добровольной основе с целью передачи имущества как подарка, на безвозмездной основе.
Она является окончательной, так как сразу после завершения процедуры право владения переходит к другому человеку.
Участниками данного договора являются даритель и одариваемый.
Плюсы дарственной:
- быстрое и несложное оформление бумаг. Бланк можно найти на просторах Интернета и заполнить. Всего потребуется 3 экземпляра, которые совершенно не обязательно заверять у нотариуса.Договоры нужно будет подписать обеими сторонами и отнести работникам уполномоченных органов государственной регистрации. Особенно удобно передавать таким способом имущество при срочном отъезде, тяжелой болезни.
- По дарственной квартира отходит одному конкретному лицу (одариваемому), у которого будут все права и никто не сможет после смерти дарителя претендовать на его имущество, даже близкие родственники умершего. ВАЖНО: При расторжении брака одариваемого с мужем (женой) также квартира не будет подлежать разделу.
- При заключении договора с близкими родственниками данная процедура не облагается налогами.
- Лицо, получившее квартиру по договору дарения, получает права на владение с момента двухстороннего подписания бумаг.
Минусы дарственной:
- если родственник не ближайший (двоюродные сестры, братья, дяди, тети), одариваемому придется уплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры.
- Владеть имуществом по своему усмотрению может гражданин, получивший в дар квартиру, вплоть до вселения на ее площадь посторонних людей, не посоветовавшись с дарителем, кроме его выселения и продажи жилья.
- Сложности по признанию договора недействительным и его расторжение, кроме случаев когда:
- даритель – престарелый человек;
- были зафиксированы угрозы, давление со стороны лица, желающего получить недвижимость в дар;
- у дарителя эта квартира – единственное имущество в собственности;
- одариваемый умер раньше дарителя;
- использование жилья не по назначению, приведение его в непригодный для проживания вид.
Дарение и купля-продажа
Законами РФ разрешен ряд сделок по передаче прав собственности. Наиболее распространенными считаются реализация через договор-купли продажи и дарение.
Граждане России вправе самостоятельно выбирать вид сделки: дарственная или купля-продажа, плюсы и минусы есть у каждой. Причем касаются они не только финансовых затрат сторон, но и ограничений со стороны законодательных актов.
Определить, что лучше – дарственная или договор купли-продажи можно лишь изучив правила и требования, предъявляемые к каждому виду.
Каждая из рассматриваемых сделок для собственника предполагает отчуждение имущества в сторону другого лица. Разница между подходами существенна, причем роли не играет какое именно имущество передается – движимое или недвижимое.
Главное, что необходимо учитывать сторонам при заключении той или иной сделки – условия. Дарение подразумевает безвозмездную передачу, а при продаже обязательна передача покупателем средств за получаемый объект. Влияет это на необходимость налогообложения первоначального собственника, а также уплату государственных пошлин.
Еще один нюанс – права, которыми наделяются стороны. Серьезные ограничения присутствуют для дарения.
Если сторона, выступающая одариваемой состоит в родственных отношениях с дарителем, но занимает должности в государственных структурах, то такая сделка признается недействительной.
В особенности это касается медицинских и социальных работников, госслужащих. Для сделок купли-продажи подобные ограничения отсутствуют.
Что дешевле, дарственная или купля-продажа между родственниками?
При дарении имущества близкому родственнику ни одна из сторон не несет налоговые расходы. Другая ситуация, когда степень родства дальняя или даритель и одаряемый посторонние друг другу. Тогда налоговый орган рассматривает подарок, как доход, и обязывает одаряемого заплатить с него в бюджет 13% НДФЛ.
Сделка купли-продажи облагается налогом с дохода, если продавец владел продаваемым объектом менее обязательного срока владения. Тогда считается, что он получил доход, по которому обязан отчитаться и заплатить НДФЛ. При этом покупатель может обратиться в ФНС за возвратом уплаченного им в бюджет налога с покупки при условии, что ранее таким правом не пользовался.
В результате обеих процедур передачи возникает необходимость в государственной регистрации перехода права собственности. Необходимо уплатить госпошлину, которая одинакова и составляет 2 000 рублей для физических лиц.
Дарственная и договор купли-продажи: как правильнее оформить сделку по квартире
Купля-продажа и дарственная относятся к основным видам гражданско-правовых отношений по передаче права собственности. Оформляется каждое из этих соглашений посредством составления и подписания специальных документов. Несмотря на схожесть, они обладают рядом существенных отличий.
Для большинства людей нет разницы между понятиями дарение или купля-продажа, пока с ними не приходится столкнуться лично. Чтобы осуществить правильный выбор в пользу составления и регистрации того или иного вида гражданско-правовых отношений, необходимо понимать, что представляют собой эти юридические документы. Что лучше в той или иной ситуации, дарственная или договор купли-продажи на квартиру — каждый выбирает сам. Прежде чем остановить свой выбор на каком-либо из представленных вариантов, ознакомьтесь с их плюсами и минусами, нюансами и особенностями.
Список необходимых документов
Для осуществления сделки купли-продажи необходимы:
- Само соглашение.
- Правоустанавливающие бумаги на имущество.
- Справки о погашении/отсутствии долгов, имеющих отношение к имуществу.
- Паспорта сторон.
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
Для процедуры дарения потребуются:
- Договор дарения.
- Правоустанавливающие документы на имущество.
- Оценочный акт.
- Если речь о недвижимости – кадастровый паспорт, выписка из БТИ о прописанных лицах.
- Письменное согласие других собственников имущества на его передачу одаряемому.
- Квитанция об уплате госпошлины.
В каждом случае список бумаг может быть расширен.