Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основные ошибки при передаче денег за квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом
Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).
Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.
Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:
- безналичный;
- наличный;
- расчеты у нотариуса;
- аккредитив;
- банковская ячейка.
Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки.
Это безопасный способ по нескольким причинам:
- это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
- открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
- банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.
Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована.
Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива:
-
покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;
-
покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;
-
Росреестр регистрирует переход права собственности;
-
продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;
-
продавец получает деньги на свой счет.
Распространенные ошибки
Ошибки, которые может совершить покупатель при передаче денег за квартиру, могут быть непоправимы. А поэтому ни в коем случае не передавайте сумму:
-
без документов. Сначала вы должны получить ДКП и расписку: они подтвердят, что вы выполнили обязательства. Если возникнут проблемы, документы могут потребоваться и в суде. Предоплату также нужно переводить только по письменному соглашению;
-
не тем людям. Если покупатель не проверит продавца, он натыкается на мошенников, продающих чужие квартиры;
-
раньше времени. Если продавец требует деньги, пока вы не подписали договор, можете насторожиться. Скорее всего, он не собирается регистрировать на вас право собственности, и вы останетесь без ничего.
Прежде чем отдать деньги и подписать бумаги, внимательно проверяйте документы. Если продавец утверждает, что получил квартиру в наследство, проверьте, так ли это. И обязательно убедитесь в том, что продавец действительно является хозяином недвижимости.
Стороны могут выбрать любой способ передачи денежных средств, но рассчитываться за собственность наличными можно не всегда:
-
одна из сторон сделки не является гражданином РФ. Поэтому для проведения сделки выбирают уполномоченный банк, которые проводит валютные операции;
-
если в купле-продаже квартиры участвует юридическое лицо;
-
владелец квартиры – недееспособный или несовершеннолетний.
Сценарий совершения сделки может разниться, если квартира покупается в ипотеку. Продавец получает деньги от банка только после регистрации сделки безналичным путем. Происходит это примерно так:
-
первоначальный взнос покупатель передает через аккредитив или банковскую ячейку. Почему именно аккредитив или банковская ячейка? Все делается в одном банке, который может дать «ипотечникам» хорошую скидку;
-
в течение 3 рабочих дней после регистрации сделки банк передает бывшему владельцу квартиры оставшуюся сумму.
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №1: Попытка получить задаток за квартиру в двойном размере.
Юридически между понятиями “Аванс” и “Задаток” колоссальная разница.
Покупатели-мошенники часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.
«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойную оплату, мошенники исчезают. Иногда они работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остаётся ни с чем.
Надежность: средняя.
Нотариус здесь выступает гарантом — сделку полностью проводят через него, включая расчеты. Наличные не нужны, покупатель делает перевод на специальный банковский счет. Продавец получит деньги только после того, как Росреестр зарегистрирует сделку — нотариус даст согласие банку на перевод.
Рисков в такой схеме меньше, чем при оплате наличными — по крайней мере, исключено ограбление. Вот что может произойти:
- Нотариус окажется подставным лицом. После того, как вы переводите деньги, он и продавец исчезают. Счет оказывается фиктивным, оформленным на подставное лицо. Такая ситуация маловероятна — банки внимательно следят за поступающими деньгами и не дают «обналичивать» крупные непонятные поступления без обоснования. Можете подстраховаться и самостоятельно выбрать нотариальную контору, перед этим изучив о ней отзывы.
- Нотариус может потерять лицензию, например, за недобросовестные действия. Деньги вы не потеряете, но возвращать их скорее всего придется через суд — это время, деньги на юриста, нервы и несостоявшаяся сделка.
Надежность: высокая
Если продавец — застройщик, а не физическое лицо, и продажи в новостройке начались после июня 2019 года, вы можете использовать эскроу-счет. Сначала заключаете трехсторонний договор между вами, застройщиком и банком. Затем, после прохождения регистрации документа, вносите на счет нужную сумму.
Этот способ передачи денег безопасный:
- Вам не обязательно использовать наличные, перевод на счёт можно сделать даже с банковской карты.
- Если же у вас наличные, то вы меньше рискуете быть ограбленным — можно никому не говорить, что идете в банк. И сделать это в любое удобное время, ведь в договоре обычно указано, что нужно внести деньги не в конкретный день, а «до такого-то числа».
Когда и зачем нужна расписка при продаже квартиры
Бумага, подтверждающая факт передачи денег, необходима в том числе:
● на этапе заключения предварительного договора, при получении продавцом задатка;
● при выплате аванса по основному договору купли-продажи;
● при передаче очередной части суммы в случае, если в договоре купли-продажи участники согласовали рассрочку выплаты;
● при окончательном расчете между сторонами.
Расписка при продаже квартиры нужна прежде всего покупателю — лицу, которое передает деньги. С ее помощью он при необходимости сможет подтвердить, что исполнил свои обязательства по договору — оплатил покупку.
В последующем пригодиться она может в разных ситуациях, например:
● если продавец окажется недобросовестным и захочет расторгнуть сделку, заявив, что покупатель не оплатил покупку;
● для подтверждения оплаты при общении с уполномоченными госорганами. Например, если покупатель захочет оформить налоговый вычет на стоимость покупки, ФНС России потребует предоставить, помимо декларации и договора купли-продажи, документ, подтверждающий передачу денег, а это и есть расписка.
Отсутствие этого документа при продаже недвижимости само по себе не гарантирует какие-либо проблемы — сделка все равно состоится и право за покупателем будет зарегистрировано.
Проблемы начнутся, если бывший владелец окажется недобросовестным и заявит, что денег не получал. В таком случае он даже вправе обратиться в суд и, если покупатель не докажет, что передал деньги, выиграет его.
В качестве подтверждения оплаты может выступать не только расписка. Например, стороны сделки вправе в акте приема-передачи квартиры указать, что деньги по договору переданы: это также служит доказательством исполнения покупателем его обязанности при продаже. Также подтвердить передачу денег можно и без расписки с помощью банковских бумаг о переводе средств, если расчеты происходили в безналичной форме.
Если никаких подтверждающих бумаг нет, придется доказывать исполнение иными способами, например аудио- или видеозаписями (при их наличии).
Подозрительные покупатели
Владельцы жилья периодически сталкиваются с такими «псевдопокупателями», которые только смотрят квартиры, но на самом деле приобретать их вовсе не собираются. Некоторые из подобных персонажей совершенно безобидны. Но есть среди них и те, кто может работать в сговоре с преступниками. Например, они могут быть наводчиками воров-домушников.
Поэтому если вы хотите себя обезопасить от подобного развития событий, стоит просить всех потенциальных покупателей подписывать акт просмотра квартиры и предоставлять свои данные. Если вы обратились к риелтору, то подобный акт он сам составит за вас и предложит на подпись покупателю. А ещё лучше – постарайтесь, если это возможно, вывезти часть обстановки и дорогую технику из квартиры до показов.
Как безопасно получить оплату?
Многие люди еще на этапе оформления документов думают, как себя обезопасить от разного рода неприятных последствий и ошибок. На этапе составления договора купли-продажи нужно продумать, каким способом лучше получить денежные средства, а главное, как не совершать при этом распространенных ошибок:
- слишком сильно доверять одной из сторон и передавать деньги до регистрации права собственности;
- передавать деньги без расписки, даже если установлены доверительные отношения;
- выбирать небезопасное место для личной встречи с целью передачи наличных денег;
- занижать сумму договора в надежде избежать трат на налоги;
- допускать посторонних лиц к банковской ячейке;
- передавать всю сумму непроверенному застройщику (в случае договора ДДУ);
- отказываться от помощи профессионалов.
При закладке денег предпринимается еще один прием обеспечения безопасности – уполномоченным сотрудником финансовой организации производится пересчет и проверка купюр на предмет идентичности. Ключ остается у покупателя, после завершения сделки его передают продавцу до проведения регистрации. Доступ продавца осуществляется по предъявлению документов из Росреестра, для получения средств из ячейки требуется пакет документов, состоящий из паспорта, выписки из ЕГРП, копии Свидетельства, иных документов, предусмотренных договоренностью сторон.
При большинстве совершаемых сделок наиболее безопасным вариантом гарантии, который выбирают участники купли-продажи являются услуги банковских учреждений, которые предлагаются при совершении расчетов. В процессе планирования операций с недвижимостью необходимо подробно ознакомиться со всеми возможными на сегодня способами хранения достаточно большой суммы в наличных.
Эскроу-счет (или условное депонирование)
Эскроу — это счет в банке, используемый для депонирования денежных средств одного лица для передачи другому, после завершения сделки.
Проще говоря, покупатель недвижимости вносит на счет эскроу определенную сумму, после чего эта сумма «замораживается».
Эскроу-агент, как гарант сделки, устанавливает факт выполнения условий по договору. Как только бенефициар представит необходимые документы, он получает деньги. До этого момента владельцем средств эскроу счета является депонент. При этом он не может ими распоряжаться.
Порядок расчета:
- покупатель открывает счет эскроу, и переводит на него необходимую сумму;
- банк «замораживает» деньги на счету;
- продавец приносит в банк выписку из ЕГРН о новом собственнике квартиры;
- банк переводит деньги со счета эскроу на счет продавца.
Банк имеет право получить плату за свои услуги. Покупатель и продавец по договоренности берут на себя это обязательство. Если в договоре не указан размер вознаграждения, то ориентируются на цену, которую назначают другие эскроу-агенты за аналогичные услуги.
ЦНС (Центр недвижимости Сбербанка)
Самый новый способ передачи денег при купле-продаже квартиры. Самый популярный в нашей стране банк использует эту систему в ипотечных сделках с тех пор, как у него появилась возможность самостоятельно подавать документы для перехода права собственности. Именно банк отслеживает процесс этого перехода и выплачивает деньги продавцу в момент прохода регистрации.
Плюс такого способа – его комфорт для продавца и покупателя: все необходимое делает банк, сторонам остается только получить или внести деньги. Однако очевидные минусы кроются в новизне: правовых прецедентов с участием ЦНС не так много, поэтому неясно, как с такой формой расчетов будет разбираться суд, если возникнет необходимость. Правовая природа этого еще не до конца изучена.
Что на счёт расчётных центров
Такой вариант подходит для тех, кто хочет расплатиться наличными, но старается выбрать нейтральную территорию для того, чтобы решить задачу. А договор по покупке или продаже при этом подписывается в Регистрационной палате.
Когда деньги выданы, подписывается акт по их передачи от одного лица к другому. Такой документ составляется в количестве трёх экземпляров.
Этот вариант тоже вполне допустим, но он требует определённых мер предосторожности. Отдельно стоит позаботиться о том, чтобы можно было проверить подлинность купюр в случае каких-либо сомнений.
Передача денег будет наиболее безопасной, если в этом деле будут участвовать свидетели. Важно получить расписку о том, что и почему произошло. В документе указываются паспортные данные обеих сторон. О фамилиях свидетелей писать не обязательно, но можно сделать и это.