Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раздел ипотечной квартиры при разводе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Какова роль банка при разводе и разделе ипотеки?
Так как квартира, купленная посредством ипотеки, находится в залоге у банка, потребуется его согласие для того, чтобы разделить жилье.
Если собственником хочет стать тот, кто по документам не может выплачивать ипотечный долг (из-за “серой” зарплаты), банки могут не дать согласия на раздел такой квартиры.
Также банк обязательно примет участие в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры. Если банк не соглашается на изменение договора ипотеки, суд обычно поддерживает эту позицию. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку при разводе по такой схеме платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.
Дележ имущества при разводе с детьми
Согласно семейному законодательству развод осуществляется в судебном порядке при наличии у пары детей, не достигших 18-летия, и нерешенных вопросов по разделу имущества. Разделом имущества мужа и жены считается выделение долей каждого из них в общей собственности.
Следует отметить, что наличие у семейной пары детей не является причиной отхождения судов от принципа равенства долей каждого из супругов в совместной собственности. Более того, ребенок не имеет прямого права на имущество родителей, и, следовательно, не должен принимать участие в его разделе.
Если же ребенок на момент раздела является собственником какого-либо имущества (в результате дарения, переоформления, приобретения на него), оно передается (оно должно переоформляться на родителя?) тому родителю, с которым остается проживать несовершеннолетний. Примечательно, что спор о разделе имущества возможен не только в момент расторжения брака, но и до развода, а также в течение трех лет после такового.
[3]
Порядок раздела собственности в независимости от наличия у супругов детей может быть:
- договорным — по нотариальному соглашению, брачному договору;
- судебным — по дополнительному требованию в иске о разводе или самостоятельному требованию.
Как делится ипотека, оформленная до брака
Это, пожалуй, самый простой вариант, не требующий разбирательств и изучения судебной практики. Если ипотечная квартира была оформлена в собственность до вступления в брак, то в случае развода она не подлежит разделу. При этом важно помнить, что супруг, не являющийся собственником, но вносящий платежи по ипотечному кредиту, может вернуть потраченные средства. Однако для этого потребуется доказать свой вклад в погашение ипотеки. Чтобы избежать судебных тяжб, юристы рекомендуют перед свадьбой составить брачный договор с указанием ответственности сторон при разводе.
Если пара не зарегистрировала отношения, но является созаемщиками по кредиту на жилье, то права получит гражданин, на которого оформлена недвижимость. В этом случае также рекомендуется прописывать условия в договоре сторон и желательно заверить документ у нотариуса.
Рефинансирование при расторжении брака
Можно ли после развода мужу или жене рефинансировать ипотеку в другом банке и как происходит переоформление? Да, только если одна из сторон отказалась от обязательств и прав, а вторая добровольно приняла их. Важно помнить, что вывод созаемщика из договора ипотечного кредитования должен быть заверен у нотариуса. Только тогда основной заемщик может получить полные права на недвижимость.
О возможности рефинансирования ипотеки после развода стоит узнать заранее. Обусловлено это тем, что при оформлении совместного кредита банк рассматривал дохода обоих супругов. После расторжения брака муж или жена вынуждены рассчитывать только на свои силы. Если уровня платежеспособности недостаточно, специалисты рекомендуют привлечь нового созаемщика или поручителя.
Варианты раздела по соглашению
Практика доказала эффективность нескольких сценариев:
- выделение доли права собственности каждого супруга, раздел ипотеки пропорционально выделенным долям. Такой вариант наименее распространен, так как рискованный для банков. Он подразумевает возможность супругов стать созаемщиками и вместе проживать на одной площади;
- поиск покупателя, который соглашается со специальными условиями продажи и вносит аванс за ипотечное жилье, равный остатку непогашенных обязательств. Банк снимает обременение и дает разрешение на сделку. Оставшаяся сумма от продажи объекта недвижимости распределяется поровну между супругами;
- самостоятельное погашение сторонами остатка задолженности. Затем следуют продажа объекта ипотеки и раздел денежных средств в соответствии с условиями документа;
- переоформление права собственности на одного супруга. Соглашение о разделе ипотечной квартиры при таком сценарии подразумевает, что к ипотечному договору составляется дополнительное соглашение, которым устанавливается один заемщик, он же становится собственником. По договоренности второй стороне причитается компенсация.
Особенности раздела военной ипотеки
Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком. Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.
Раздел совместно нажитого имущества: общие положения
Раздел квартиры, которая находится в совместной собственности супругов, может быть произведен как в период их брака, так и после его расторжения.
Важно знать: в случае раздела совместного имущества неважно, кто из супругов работал, а кто занимался домашним хозяйством – вся совместно нажитая собственность будет делиться поровну.
Если между супругами возник спор о разделе совместно нажитого имущества, необходимо обратиться в судебные органы за его разрешением.
Раздел совместно нажитого имущества: частные случаи. После заключения брака могут наступить события, которые могут повлиять на раздел совместно нажитого имущества в случае развода.
Раздел имущества в случае наличия в семье несовершеннолетних детей. По сложившейся практике в случае развода, большую долю в совместном имуществе получает тот супруг, с которым остаются жить несовершеннолетние дети.
Раздел недвижимого имущества, приобретенного на средства материнского капитала. Если квартира куплена на средства материнского капитала, то она считается приобретенной в общей долевой собственности между всеми членами семьи, включая детей. То есть такое имущество в случае развода родителей не подлежит разделу как совместно нажитое.
При этом в случае развода родителей, тот супруг, который остается с детьми, получает их доли до достижения ими возраста совершеннолетия.
Кому достанется ипотечная квартира при разводе
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе:
- Квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.
- Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
- При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как прописано в документе.
- Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.
- Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
- Квартира, приобретенная по военной ипотеке, не подлежит разделу при расторжении брака. То есть достанется военнослужащему. Однако есть ситуации, когда это правило не работает.
Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.
Что влияет на решение суда при разделе квартиры
Купленные квартиры в ипотеку при разводе делятся по-разному в зависимости от многих обстоятельств, о них чуть ниже – подробнее.
Если без обращения в суд договориться о разделе совместно нажитого имущества не получается, то нужно собрать все документы на квартиру, по кредиту, свидетельство о расторжении брака, о рождении детей, подготовить иск и обратиться в суд по месту нахождения квартиры. При разделе квартиры в суде будет учитываться:
- наличие или отсутствие брачного договора;
- с кем из родителей остаются проживать несовершеннолетние дети;
- куплена квартира в браке или до брака;
- куплена ли квартира военным за счет средств государственного займа (военная ипотека);
- оплачивалась ли часть стоимости квартиры материнским капиталом;
- оплачивалась ли часть ипотечной квартиры за счет средств одного из бывших супругов.
Учитывая, что после решения суда запрещено обращаться в суд повторно с одними и теми же требованиями, а вопрос раздела ипотечной квартиры и кредитного обязательства для многих жизненно важен, то до обращения в суд стоит обратиться к опытным юристам.
Если бывшие супруги – созаемщики
Как уже отмечалось выше, бывшие супруги-созаемщики по кредитному договору обязаны и после расторжения брака регулярно вносить кредитные платежи и вовремя погашать кредит. Расторжение брака, переезд кого-либо из созаемщиков не влияет на кредитные отношения, банк сохраняет право получать оговоренные графиком платежей денежные средства в полном объеме и в установленные сроки.
Если один из созаемщиков перестал платить, то бремя уплаты всех платежей фактически переходит на одного из супругов, того, кто продолжает платить и не желает, чтобы квартиру продали с торгов, а самого заемщика выселили.
Даже если ипотечная квартира – это единственное жилье, которое есть у заемщика (созаемщиков), она будет продана по решению суда, если ипотечный долг не будет погашен. Правило о том, что единственное жилье не подлежит изъятию по долгам и продаже, не распространяется на квартиры, которые находятся в ипотеке.
Учитывая, что ипотечные платежи составляют значительную часть дохода, созаемщики могут принять решение о продаже квартиры по согласованию с банком и погашении кредита. В этом случае, конечно, придется решать вопрос о покупке нового жилья, но над заемщиками не будет висеть дамоклов меч нарастающего долга с процентами и неустойками. Кроме того, продажа квартиры позволит разъехаться бывшим супругам. При продаже квартиры по цене, наиболее приближенной к рыночной, долг по кредиту будет погашен досрочно. Это уменьшит сумму процентов, а значит, у заемщиков может остаться часть средств для первоначального взноса на новое жилье.
Если бремя уплаты кредита все-таки легло на одного из бывших супругов, то половину уплаченных средств можно будет взыскать со второго заемщика, который устранился от выплаты кредита. Кроме этого, можно будет взыскать и проценты за пользование денежными средствами по правилам статьи 395 ГК РФ.
Можно ли при разводе разделить ипотечную квартиру
Недвижимость, оформленная в кредит, как и любое другое приобретенное за время существования брака имущество, является общей собственностью и подлежит разделению во время бракоразводного процесса. Исключение – если брачный контракт, заключенный супругами при вступлении в брак, предусматривает другие условия развода.
Раздел квартиры в ипотеке при разводе осложняет присутствие третьей стороны – банка, выдавшего супругам финансовый заем. Пока муж и жена полностью не погасят задолженность, квартира находится в залоге у банка и кредитное учреждение может наложить на нее законные ограничения.
При наличии кредитного обременения владельцы ипотечной недвижимости не смогут без согласия банка:
- Продать или подарить жилплощадь.
- Обменять квартиру или дом.
- Предложить ее в виде залогового имущества другому банку.
Кратко: как продать квартиру после развода?
-
Разделить имущество после расторжения брака возможно мирным путем или через суд.
-
Если имущество получено по дарственной или перешло по наследству, оно считается личным.
-
При разделе совместно нажитого имущества, если одна из сторон хочет выкупить свою долю, она вправе воспользоваться преимущественным правом выкупа. В этом случае в течение месяца вносят деньги за половину квартиры.
-
Если одна из сторон не воспользовалась правом выкупа, вторая вправе продать свою часть третьему лицу через 30 дней.
-
Для продажи квартиры после развода потребуется согласие супруга или супруги на сделку. Иначе договор признают недействительным.
Есть один вариант, который поможет избежать долгих и безрезультатных переговоров с банковской или кредитной организацией и максимально упростить процесс раздела ипотеки. Это досрочное погашение кредита. Единственная сложность – поиск достаточно крупной денежной суммы (путем продажи другого дорогостоящего имущества, оформления другого кредита). К слову, иногда банк сам предъявляет требование о досрочном погашении кредита в случае расторжения брака супругов-созаемщиков (если соответствующее условие содержится в кредитном договоре).
Еще один вариант, который, конечно, требует от мужа и жены ответственности, порядочности и способности к принятию компромиссных решений – ничего не делить и не переоформлять, продолжать выплачивать кредит после расторжения брака в прежнем режиме. Как правило, этот вариант практикуется в том случае, если после расторжения брака супруги продолжают жить в ипотечной квартире, или если в квартире живет только один из супругов с общим ребенком.
Право совместной собственности супругов
Российское семейное законодательство гласит, что имущество, приобретенное супругами совместно, в официальном браке, относится к общему. И владеют им супруги в равных долях.
Внимание! Не имеет значения, что это куплено на деньги, заработанные только одним из супругов, в то время, когда второй вел домашнее хозяйство. По закону они — равноправные совладельцы.
Также не имеет значения, кто заключал сделку по приобретению имущества, и на кого оно впоследствии было зарегистрировано. В любом случае, если они будут разводиться, все это имущество будет разделено пополам.
Вот вам показательный пример. Супруги приобрели квартиру, а при регистрации недвижимости в Росреестре в качестве собственника указали только одного из них. И теперь кому-то может показаться, что квартира принадлежит только ему, тем более что об этом говорят документы.
Увы, такой человек заблуждается. При приобретении недвижимости в браке второй супруг, даже если он не указан в регистрационных документах в качестве собственника, имеет на нее аналогичные права. В суде доказать это довольно легко, достаточно предъявить брачное свидетельство и договор купли-продажи (или другой документ), согласно которому имущество было приобретено во время совместного брака. Именно эти бумаги послужат доказательствами указанного факта.