Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему управление лучше субаренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В посуточной аренде ремонт и внешний вид жилья выходят на первый план — в «бабушкин» вариант найти арендаторов будет проблематично. В отпуске или в командировке человек хочет получить больший или как минимум такой же комфорт, к которому привык. А в центре Москвы и Санкт-Петербурга хозяева рассчитывают на гостей-иностранцев, а им чешскую стенку и ковёр на стене точно не «продашь». Решение гость принимает за секунды, просмотрев несколько фотографий. И либо выберет самую комфортную квартиру, либо смирится с некоторыми неудобствами ради более выгодной цены. Поэтому перед тем, как сдавать квартиру в аренду посуточно, в некоторых случаях придётся сделать ремонт.
Какой должен быть ремонт
Налоги при сдаче квартиры
Советы о том, как правильно сдавать квартиру посуточно, обязательно содержат рекомендации по организации финансовой дисциплины. Арендодатель обязан платить налоги: неважно, будет он сдавать дом посуточно, квартиру или другую недвижимость на длительный срок.
Для физических лиц ставка налога на доход составляет 13%, индивидуальные предприниматели отчисляют в казну 6%. Самая низкая ставка у самозанятых — 4%, если за аренду платит физлицо, и 6% — если юрлицо. Если квартир несколько, то прежде, чем оформлять самозанятость, посчитайте, какой будет ожидаемая годовая выручка. Если более 2,4 млн рублей в год, нужно регистрировать ИП, так как возможный годовой доход самозанятого ограничивается именно это суммой и ни на рубль больше.
За неуплату налогов начисляется штраф, 20% от суммы задолженности. Если будет суд, есть риск, что обвинение докажет преднамеренное уклонение от уплаты налогов, тогда сумма штрафа поднимется до что уклонение от налогов было преднамеренным, сумма вырастет до 40%. Долг по налогам тоже придется погасить.
Итог: одновременно расти и получать прибыль только на модели субаренды будет сложно
Чтобы растить бизнес, посуточнику нужно постоянно находить новые объекты. Но при этом приходится замораживать существенную сумму: чем больше объектов, тем больше приходится отдавать собственникам в начале месяца. В итоге оборотных средств на быстрый рост может не оставаться.
Для роста бизнеса нужно брать квартиру на модель управления — они не требуют авансовой оплаты и не забирают деньги из оборота. А в субаренду стоит брать квартиры, только если их цена ниже определённого порога. Чтобы при снижении спроса резко не уйти в большой убыток, я рекомендую субаренду не более чем на 40% квартир. При этом важно в субаренде держать именно те объекты, на которые вам удалось договориться на минимальную ставку аренды.
Осенью 2021 года у меня есть 90 квартир, из них 49 на агентских договорах. Это не искусственно поддерживаемое соотношение, а просто сложившееся на данный момент распределение. Со временем квартиры в аренде отваливаются: кто-то дарит квартиру детям, продаёт, меняет, а новые объекты приходят в основном в управление. Так что, скорее всего, через год будет по-другому, например, 70% квартир на управлении, 30% в аренде.
В идеале я хотел бы прийти к единой модели, чтобы все квартиры были на управлении. Но это уже не столько для быстрого роста, сколько для стандартизации и упрощения бизнес-процессов. Всё же количество объектов и гостей в Вологде ограничено.
Суть бизнеса краткосрочной сдачи квартир
За последнее десятилетие бизнес на краткосрочной сдаче квартир в аренду становится всё более популярным. У этой популярности есть три основных причины:
-
увеличение мобильности населения – туризм, командировки, деловые поездки;
-
устойчивый тренд на рационализацию расходов – всё меньшее количество людей и корпораций готовы на излишние траты на дорогие гостиницы;
-
минимальные первоначальные вложения, то есть относительная легкость удовлетворения нарастающего спроса.
Знание своей целевой аудитории необходимо для успешного продвижения бизнеса. Квартиры посуточно пользуются спросом у абитуриентов, студентов-заочников на время сессий, спортсменов на время проведения соревнований или сборов. Также аренда квартир сроком до месяца востребована корпоративными клиентами – командировки, курсы повышения квалификации, семинары и конференции, а также сотрудниками, работающими вахтовым методом. Среднесрочный наем жилья иногда требуется пациентам клиник, их родственникам или сопровождающим лицам, а также местным жителям на время ремонта собственного жилья. И, пожалуй, самую многочисленную аудиторию составляют любители «ночных развлечений», то есть люди, желающие, что называется, «оттянуться» или желающие провести время наедине.
Так как договор краткосрочной аренды, документ призванный устранить многие ваши риски и потенциальные проблемы, подробнее остановлюсь на его стандартной форме. Итак, он должен включать в себя такие разделы:
-
Предмет договора. Указывается адрес и основные характеристики квартиры, а также прописывается срок аренды — проживание в течение определённого количества дней.
-
Стоимость аренды, причем как за один день, так и за весь срок.
-
Сумма залога и условия его возвращения нанимателю.
-
Порядок заселения, то есть время, заселения и время окончания аренды квартиры. Порядок передачи квартиры.
-
Права и обязанности. В этой части важно предусмотреть все ваши риски и порядок их устранения. Однако, отсутствие в договоре этого раздела полностью или частично, не лишает стороны их прав и не освобождает от обязанностей, так как все они всё равно закреплены в гражданском законодательстве.
-
Ответственность. Здесь необходимо указать что, в случае порчи чего-либо постоялец несет полную материальную ответственность и должен компенсировать стоимость испорченного имущества за свой счёт.
-
Реквизиты и подписи сторон.
Когда жилплощадь есть, в ней надо сделать хотя бы косметический ремонт — побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить проводку и отремонтировать все, что сломано. «Свежая» квартира сдастся быстрее и дороже. И не забудьте про санузел. Там все должно сверкать чистотой и быть исправным.
По словам представителя компании ROOM TOUR, для арендаторов, как правило, не имеет значения, чем оснащен санузел — ванной или душевой кабиной. Но если у вас есть возможность поставить джакузи — делайте это немедля.
Михаил Калманович, представитель компании ROOM TOUR:
— Квартиры с джакузи не простаивают вообще, за ними даже очередь выстраивается. Более того, они имеют более высокий показатель среднего чека на 1000–1500 руб. по сравнению с аналогами с душевой кабиной или ванной.
Позаботьтесь о меблировке. Везти в арендную квартиру диван от бабули не стоит — мебель должна быть относительно новой и современной (если, конечно, вы не делаете стилизованную ретро-квартиру). В идеале на кухне должен быть гарнитур, стол и пара стульев. А в комнате (если мы говорим про однокомнатную квартиру, которая наиболее рентабельна) — двуспальная кровать, платяной шкаф, тумбочки, рабочий столик со стулом. В идеале, если места хватит, — раскладывающийся диван. Тогда жилье подойдет не только одиночкам и парам, но и семьям с детьми или небольшим компаниям туристов.
Текст объявления лучше писать в деловом стиле, так он будет понятнее. Описывать квартиру нужно четко, выделяя ее преимущества. Укажите, что находится рядом: вокзал, аэропорт, остановки общественного транспорта, банки, достопримечательности. И, конечно, кафе и рестораны — посоветуйте гостям, где можно отведать местных деликатесов или просто вкусно и недорого перекусить. Пропишите и ваши требования. Например, что в квартире не могут проживать животные или нельзя курить.
Сделайте подробное и понятное описание условий бронирования: во сколько осуществляются заезд и выезд, есть ли бесконтактное заселение. Также среди арендаторов востребована услуга оплаты объекта непосредственно на самом сайте (такую возможность дают крупные платформы, как «Авито»).
Если изобретать велосипед не хочется или слог — не ваша сильная сторона, выберите пять объявлений, которые вам больше всего нравятся и после прочтения которых вы бы сами арендовали квартиру. А затем выберите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте того, чего не хватает. В идеале объявление должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Человек не только должен просто захотеть снять вашу квартиру, у него должно быть желание срочно схватить телефон и позвонить, боясь, что квартиру уведут из-под носа.
И не забудьте про фотографии. Решение — нравится или не нравится — гость принимает за секунды, просмотрев пару снимков. Делайте фото в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер — лучше. Загружать сотню кадров, даже очень удачных, вряд ли стоит. Главное показать жилое пространство, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон. Оптимальное количество фотографий — 10.
Использовать для продвижения соцсети и сайты с объявлениями
Для привлечения гостей нужно использовать и социальные сети, и сайты с объявлениями с возможностью онлайн-бронирования (например, «Авито Недвижимость», Agoda, Airbnb, Booking) и метапоисковики (TripAdvisor).
Также важно давать подробное и понятное описание своих объектов, условий бронирования: пользователь должен легко найти нужную ему информацию. Например, на «Авито» есть определенные правила, которых необходимо придерживаться арендодателям. Нужно указывать четкий и соответствующий действительности адрес объекта, размещать качественные и информативные фотографии интерьера, чтобы пользователь ясно понимал, что ему предлагают.
На подобных сервисах также можно использовать функции рекламного продвижения, которые поднимут объявление в поиске и, соответственно, увеличат шансы на быстрое заселение, и квартира не будет простаивать.
Определить ценовую политику
Не стоит бояться устанавливать ту цену, которую вы считаете адекватной вашим услугам и конкурентоспособной рыночным ценам. Даже если кажется, что ваша цена кого-то отпугнет, нужно понимать: стоимость услуг — это один из инструментов позиционирования себя на рынке для конкретного сегмента гостей.
Поначалу я бы посоветовал не стесняться проводить определенные промоакции для арендаторов, чтобы получить как можно больше положительных оценок и отзывов на всех возможных платформах и привлечь новых клиентов. Объекты без оценок и отзывов вызывают меньше доверия и поэтому могут продолжительное время оставаться без бронирований.
Можно, например, за отзыв давать скидку для друзей или на следующее заселение, предложить скидку за бронировании от трех-пяти суток и более, при групповом бронировании нескольких квартир сразу и так далее.
В качестве заключения хотелось бы подчеркнуть, что бизнес на посуточной аренде действительно может стать прибыльным и интересным делом, если получится глубоко погрузиться в процесс. Даст возможность постоянно развиваться: искать новые туристические направления, потенциальных клиентов, использовать больше каналов продвижения, увеличивать узнаваемость бренда.
Здесь нужно постоянно быть в курсе новостной повестки и следить за актуальными трендами, идти навстречу клиенту и не сдаваться — тогда успех обеспечен.
Посуточная аренда квартир подразумевает ежедневный поиск квартиросъемщиков, в отличие от долгосрочной, где квартирантов нужно искать 1-2 раза в год. Данный момент очень важен, так как помогает избежать простоя. Поэтому прибегают сразу к нескольким способам поиска жильцов:
- Поиск клиентов через агентство. В риэлторских агентствах имеется собственная обширная клиентская база. Однако необходимо учесть, что все агенты работают только за вознаграждение.
- Также сдать квартиру в аренду возможно через интернет. Сегодня в сети имеется множество сайтов, на которых люди ищут жилье на краткосрочный съем. Например, на Авито подать объявление не проблематично и эффективно.
- Телевизионная реклама или размещение рекламы на билбордах. Это наиболее серьезный способ поиска квартирантов, но требующий немалых вложений финансов. Тратить на такой вид рекламы следует не более 25% от дохода в месяц.
- Сарафанное радио. Не стоит пренебрегать такой рекламой, особенно, если много друзей, знакомых, близких, которые могут рассказать о посуточной сдаче квартиры в обмен на вознаграждение.
Сервисы для размещения объявлений, где бронируются квартиры и дома, сдающиеся посуточно:
- Airbnb;
- Booking;
- Суточно;
- Твил;
- Островок;
- Авито;
- Agoda.
Во многих городах России для размещения объявлений о сдаче своей квартиры в наем на один или несколько дней среди частников и субарендаторов пользуется огромным спросом интернет-сервис Авито.
Законно ли сдавать квартиру посуточно
На законодательном уровне легально сдавать квартиру можно на любой срок, включая одни сутки. Главное сдавать дом, комнату или апартаменты согласно установленных законов:
- включая уплату налоговых сборов;
- заполнения отчетных документов;
- правильно составленного договора;
- без нарушения прав соседей.
Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противоречит закону. Но, если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок, то возможно наложение штрафа по судебному решению.
Что касается налогов, то оплачивать их можно одним из трех способов:
- в виде НДФЛ – 13%;
- покупка патента – 6%;
- налог на самозанятость – 4%.
Законная посуточная и долгосрочная сдача квартиры обязательно облагается налогом.
Как выгоднее сдавать – посуточно или на длительный срок
Однозначно ответить на этот вопрос сложно. В курортном городе или в городе, привлекательном для туристов, выгоднее сдавать квартиру посуточно, особенно в центре. А как же дела обстоят в провинциях?
Средняя цена за квартиру в центре Челябинска 2000-3000 руб./сутки. Средняя цена за месяц 20 000 рублей. В случае с посуточной арендой, если хотя бы 10 дней в месяц квартира будет сдаваться, это уже больше, чем при сдачи жилья на длительный срок. За 15 дней собственник получит 30000 рублей, за 20 – 40000 рублей. Кажется – выгода очевидна. Однако, нет гарантии постоянного спроса, но зато есть возможная порча имущества из-за частой смены жильцов, дополнительные расходы на рекламу, налоги. При долгосрочной аренде доход более стабильный.
Но если повезло купить свободную квартиру в туристическо-привлекательном месте, на посуточной аренде можно хорошо заработать.
Краткосрочная аренда квартиры предполагает передачу жилья в пользование на срок не более 11 месяцев. Собственник может на законных основаниях сдать жилплощадь на несколько дней или часов – эти сроки не ограничены.
В первую очередь нужно учитывать, что возмездная передача жилплощади в аренду является деятельностью, которая подлежит налогообложению. Подоходный налог потребуется выплачивать ежегодно.
Собственник может сдавать квартиру самостоятельно или воспользоваться услугами специализированного агентства. Второй способ имеет множество преимуществ, однако каждый вправе выбрать, как ему действовать.
В чем плюсы работы с агентствами?
- Специалисты возьмут поиск жильцов и составление договора на себя.
- Жильцы выплачивают агентству комиссию, что может служить подтверждением их платежеспособности.
- Посреднические услуги агентств для собственников квартир, как правило, бесплатные.
- Собственнику не нужно тратить много времени на поиск клиентов и соблюдение формальностей.
Необходимо понимать, кому требуется квартира на короткий срок. Как правило, это влюбленные пары, которым негде уединиться, туристы, командировочные или люди, приехавшие в другой город за получением медицинской помощи. Кому сдавать квартиру, каждый собственник должен решить для себя сам. При этом следует учесть, что возможный шум или вечеринки могут мешать соседям.
Если вы решите сдавать квартиру посуточно самостоятельно, привлечь квартирантов можно рекламой или искать через знакомых. Разместите объявление в социальных сетях и на популярных досках объявлений в интернете. Однако учитывайте, что при самостоятельном поиске есть риск нарваться на мошенников.
Кто-то сдает свободное жилье, а другие специально покупают отдельную квартиру под сдачу. Это неплохое вложение капитала, так как цены на недвижимость стабильно растут. Третьи сдают жилье посуточно на правах субаренды. К примеру, человек снимает двухкомнатную квартиру, но фактически использует только одну комнату, а вторую сдает посуточно. В этом случае он полностью окупает арендные платежи и зарабатывает. Однако для субаренды требуется разрешение собственника.
Итак, о будущих жильцах
Однозначно не стоит работать со всеми категориями клиентов сразу, ведь требования у всех разные, а квартира чаще всего одна. Стоит сразу определиться с людьми, которые не доставят Вам проблем и будут регулярно приносить стабильный доход.
Условно разделим потенциальных клиентов на следующие категории:
- люди обеспеченные и не очень. В зависимости от их запросов Вы можете планировать затраты на ремонт и обустройство жилья. В результате клиенты получают или элитное жилье солидной отделки со множеством техники, или обычную квартиру на короткий период с минимальным набором услуг;
- местные квартиросъемщики или приезжие. Люди, посетившие столицу по делам, скорее всего будут ожидать сервиса, как минимум не уступающего гостиничному. Им в любое время может понадобиться бытовая техника, справочная информация, услуги по приготовлению пищи и т.д. А вот местные клиенты чаще всего к такому набору услуг равнодушны и пользуются ими достаточно редко.
- большие компании или один проживающий. Здесь важным будет количество комнат в квартире и число спальных мест. Согласитесь, не совсем разумно сдавать большую квартиру одному человеку. Но из любого правила есть исключения, поэтому запомните общую закономерность: большая квартира пользуется меньшим спросом, а вот получаемая прибыль от сдачи ее в аренду на сутки – намного больше, чем от маленькой;
- постояльцы в возрасте или молодежь. Как правило, молодым людям трудно снять квартиру на сутки, поскольку многие хозяева опасаются последствий непредсказуемого поведения молодежи. Но статистика доказывает, что люди в возрасте до 25 лет чаще всего ищут съемную квартиру на короткий период, а это значит, что Вы можете запросто потерять немалую часть прибыли.
Подумав, Вы можете расставить для себя приоритеты и решить, что важнее: редкие, но более выгодные заказы или относительно небольшой, но регулярный доход.
Важно! Только от Вашего решения зависит дальнейшая репутация – будете Вы серьезным арендодателем или человеком, для которого стабильный заработок достигается непростой работой с самыми разными клиентами.
Самый простой способ – играть на ценах или предложить квартиру на сутки в районе, где такая услуга пока не нашла массового распространения. Но существуют и более действенные методы. Вам наверняка есть, что предложить клиентам, чего они не увидят у конкурентов. Среди множества однотипных квартир постарайтесь сделать свою недвижимость по-настоящему уникальной, в том числе и в оформлении интерьера.
Сейчас можно запросто найти множество интересных дизайнерских решений, которые помогут сделать Вашу квартиру действительно уютной и необычной. Годятся абсолютно любые варианты – от красивой мебели до невероятных цветовых композиций или удачного освещения.
Большим плюсом в Вашем предложении будет оказание дополнительных услуг, которые совсем необязательно должны быть дорогими. Кроме доставки в аэропорт или на вокзал, предложите своим гостям:
- приготовление (доставку) обедов;
- стирку;
- помощь в совершении покупок;
- услуги гида;
- многое другое, что наверняка понравится клиенту и заставит его обращаться к Вам снова и снова.