Дополнительное соглашение к договору аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дополнительное соглашение к договору аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сперва обговорите все пункты, которые хотите изменить. Посмотрите, не противоречат ли они другим пунктам основного договора и описывают ли изменения четкими формулировками, без двусмысленностей и ошибок. Иначе в спорных ситуациях суд просто не примет во внимание допсоглашение, а будет ссылаться на исходный документ.

Как составить допсоглашение

Итак, что должно быть в документе:

• в шапке укажите его название «Дoпoлнитeльнoe coглaшeниe к дoгoвopy apeнды»;
• рядом пропишите его нoмep — договор составляется в нескольких экземплярах, и номер на них должен совпадать;
• в правом верхнем углу поставьте дату составления документа;
• в тексте соглашения укажите ФИО и паспортные данные собственника и арендатора;
• укaжитe номер основного дoгoвopа и дaтy его пoдпиcaния;
• пропишите, какие пункты в нем изменяются, какие аннулируются, а какие добавляются;
• добавьте фразу, чтo ocтaльныe пoлoжeния дoгoвopa ocтaютcя бeз измeнeния;
• ниже напишите дату вcтyплeния в силу дoпoлнитeльнoгo coглaшeния;
• обозначьте, в скольких экземплярах оно составлено;
• в кoнцe дoкyмeнтa стороны от руки ставят подписи и расшифровки ФИО.

Перед подписанием перечитайте соглашение, проверьте все несколько раз. Для пущей уверенности можно обратиться к риелтору или юристу.

Изменение сроков исполнения контракта

Процедура по продлению срока исполнения контракта предполагается в особых ПП. В 2021 г было введено действие постановление под номером 191, это позволяло пролонгировать все обязательства, которые предусмотрены в контракте.
Стоит сказать о том, что все правки, которые могут быть внесены должны быть объективно обоснованными. Из судебной практики России следует, что к объективным обстоятельствам могут быть отнесены ниже представленные обстоятельства:

При уменьшении финансирования работ, которые связаны с сокращением средств выделяемых из бюджета, на основании этого и происходит правка сроков

рост объема поставок, которые осуществляются на основании государственных контрактов, но не больше чем на 10%.

Указание на эти обстоятельства можно встретить как в 44 ФЗ, так и в п 1 ст 767 ГК России.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

• при установлении в тексте договора срока его действия;
• при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
• при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Особенности составления

Согласно действующему российскому законодательству, модификация заключенного договора аренды земельного участка производится с учетом некоторых особенностей.

1. Внесение изменений в документ может быть произведено по инициативе любой из сторон. То есть, предложить откорректировать условия вправе, как арендодатель, так и арендатор. Последующая схема модернизации документа осуществляется по контракту.
2. Условиями основного соглашения иногда наделяют арендатора и/или арендодателя возможностью вводить коррективы в одностороннем порядке. В таком случае получать согласие от второго субъекта правоотношений для изменения договора аренды земельного участка нет необходимости.
3. Регистрировать дополнительное соглашение в государственных органах необходимо в том случае, если госрегистрация предусмотрена для основного договора. То есть, если хотя бы одним из субъектов сделки выступает юридическое лицо и/или арендные правоотношения заключены на срок 1 год и более.
4. Внести изменения путем заключения доп.соглашения можно, если арендодателем выступает физическое, юридическое лицо или муниципалитет (или другое государственное ведомство).
5. Арендатор, арендующий государственный или муниципальный земельный участок, может инициировать заключение дополнительного соглашения к основному договору путем направления обращения в письменной форме, в том числе посредством сети Интернет, в частности, при помощи портала Госуслуги.
6. Для внесения изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в залоге, необходимо получить согласие залогодержателя.

Понимать условия изменения и продления договора нужно еще на этапе согласования условий самого договора. Это важно при заключении как договора аренды, так и договора найма. Если вы, например, являясь арендодателем/наймодателем, по каким-либо причинам не хотите предоставлять арендатору/нанимателю преимущественного права на заключение договора на новый срок, нужно сразу же оговаривать эти условия и прописывать их в договоре. Но в случае найма такое возможно сделать только при заключении краткосрочного договора.

Что касается самых основных условий изменения и продления договоров, то здесь важно помнить, что такие соглашения должны заключаться в той же форме, что и сам договор. В противном случае, соглашения просто не будут иметь юридической силы.

Правовое регулирование пролонгации

Наем жилого помещения регламентируется главой 35 ГК РФ. К нюансам, которые не установлены статьями данного раздела, можно применять положения об аренде. В частности пролонгация договора найма регламентирована статьей 684 ГК РФ. Применять ее необходимо, исходя из срока, на который заключалась сделка.
Согласно положениям законодательства наймодатель обязан уведомить съемщика о желании продлить договор на тех же или иных условиях либо о намерении прекратить отношения за три месяца по истечении срока, на который заключалась сделка. Форма такого извещения не регламентирована, поэтому сделать это можно в личном разговоре.

Уведомление о продлении или нежелании пролонгировать договор составляется в двух экземплярах. Один из них вручается нанимателю. Он должен на обоих экземплярах поставить свою подпись, которая подтвердит факт того, что съемщик оповещен. Также наймодатель может отправить уведомление заказным письмом с описью вложения и извещением о вручении.

Чтобы пролонгировать договор найма жилого помещения сторонам следует придерживаться следующего алгоритма:

• обратиться к другому участнику правоотношения и сообщить о желании продлить сделку;
• согласовать условия. Если их планируется изменить, стороны должны прийти к консенсусу, в противном случае договор расторгается в связи с истечением срока;
• оформить дополнительное соглашение, включив в него новые условия, если они были изменены;
• зарегистрировать продление найма в Росреестре. Это необходимо сделать, если аренда долгосрочная.

Важно составить соглашение о пролонгации в письменном виде, поскольку оно будет фиксировать правоотношения между сторонами и послужит доказательством в суде, если в будущем возникнут неразрешимые разногласия. В документе необходимо указать следующее:

• название, номер и дату составления соглашения;
• номер и дату составления основного договора, к которому оформляется дополнительное соглашение;
• данные сторон так же, как и в основном договоре;
• вопрос о пролонгации правоотношения. Сторонам, не желающим регистрировать обременение, следует заметить, что новый срок начинается с момента подписания данного соглашения;
• отражение изменений условий основного договора. Если стороны решили увеличить или уменьшить арендную плату или иные положения документа, следует конкретизировать этот факт. Если изменений не предполагается, необходимо указать об этом;
• пункт о том, что остальные условия основного договора остаются в силе;
• день, с которого новый документ вступает в силу. Как правило, это момент подписания соглашения;
• дату и подписи участников сделки.

Заключать дополнительное соглашение и ставить подписи должны те же граждане, которые оформляли основной договор. Они могут делегировать это право посредством нотариально заверенной доверенности другому лицу.

Если окончание срока основного договора было упущено, лучше оформить дополнительное соглашение задним числом. Это исключит возникновение спорных ситуаций относительно нерегулируемого периода найма и возможных судебных тяжб.

Предлагаем ознакомиться: ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА ПОРУЧЕНИЯ — КОНЦЕПТУАЛ

Процедура пролонгации контракта о временном пользовании нежилым объектом недвижимости отличается у отдельных способов. Автопродление не требует оформления, в иных случаях понадобится составление документации: допсоглашения или нового договора.

Оформляется по обоюдному согласию сторон. Допсоглашение составляется по форме и виду основного договора. Если последний заполнялся от руки, то и дополнение представляют в рукописном варианте.

Допускается по согласованию сторон внесение новых пунктов, изменение или отмена старых. Например, редактирование цены аренды (с указанием НДС), добавление условия о возможном выкупе объекта арендатором при оплате его стоимости.

Повышение арендной платы допустимо не более 1 раза в год.

Возможно в соглашении указать только информацию о продлении, оставив все тезисы договора нетронутыми. Неизмененные положения основного документа по-прежнему имеют юридическую силу. Если оно заверялось нотариусом или подвергалось госрегистрации в Росреестре, дополнению следует также пройти процедуры.

Соглашение о продлении обязательно содержит пункты:

• местоположение объекта;
• указание контрагентов;
• условия аренды, их изменение;
• даты заполнения и вступления в силу документа.

Допсоглашение составляется в 2 экземплярах и подписывается обоими контрагентами. Без основного договора дополнение считается недействительным.

Можно ли его пролонгировать?

Правоотношения, возникающие между арендатором и арендодателем нежилого объекта недвижимости, регламентированы главой 34 Гражданского кодекса РФ. Статья 610 ГК РФ утверждает возможность заключения договора о временном пользовании помещением на обозначенный или неопределенный период. Законом допускается пролонгация срока аренды, при этом арендатор имеет приоритетное право перед третьими лицами (ст. 621 ГК РФ).

Исключительным правом допустимо воспользоваться при соблюдении условий:

• в договоре или законодательных актах нет указаний на отсутствие приоритета перед третьими лицами;
• арендатор исправно исполнял все обязательства по контракту;
• он предварительно проинформировал арендодателя о намерении пролонгации (не менее чем за 3 месяца или согласно условиям контракта).

При несоблюдении требований владелец объекта вправе оформить контракт с иным лицом.

Как продлить срок действия договора: правила и образцы

Продление срока действия контракта или соглашения — довольно удобная процедура. Например, деловые партнеры, довольные действующими условиями сотрудничества, и чтобы не заключать новых договоров, оформляют пролонгацию уже действующего. Такие нормы закреплены в ст. 451 ГК РФ.

Однако бюджетникам следует с особым вниманием относиться к такой процедуре. Действующее законодательство в области контрактной системы предусматривает солидные штрафы за продление срока договора с нарушениями.

Сама процедура по своей сути представляет собой обоюдное согласие действующих сторон продлить сотрудничество в дальнейшем. Отметим, что пролонгация договора, формулировка в договоре (образец сможете скачать ниже) может полностью сохранять действующие условия контракта либо существенно корректировать их.

Регистрация в росреестре доп соглашения к договору аренды

Регистрация договора аренды земельного участка — Росреестр осуществляет её в установленные законодательством сроки. Процедура является обязательной в ряде случаев, однако не всегда. О том, когда провести регистрацию необходимо и каким образом это сделать, расскажем в настоящей статье.

1. Паспорт для граждан или комплект учредительных и регистрационных документов для организаций (свидетельство о регистрации, ИНН, устав, документ о назначении директора, выписка из налоговой, доверенность, если организацию представляет не директор). Эти документы подаются в заверенных нотариусом копиях с предъявлением оригиналов для ознакомления.
2. Если одну из сторон договорных отношений представляет иное лицо, то предъявляется нотариально оформленная доверенность (оригинал, сдается вместе с документами для проведения госрегистрации).
3. Непосредственно договор аренды в 2 экземплярах.
4. Разрешительный документ органа местного самоуправления или госоргана о предоставлении земли в аренду.
5. Если участок арендуется у частного собственника — документы о собственности на земельный надел.
6. Кадастровый паспорт на участок.
7. Если на участке находятся какие-либо строения — правоустанавливающие документы на них.
8. Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию.

Дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы

С помощью дополнительного соглашения стороны могут уменьшить или увеличить размер арендной платы. Изменения такого рода стороны по обоюдному согласию могут внести не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ.). Кроме размера арендной платы стороны имеют право изменить следующие пункты договора с помощью дополнительного соглашения:

• заменить реквизиты для перевода денежных средств;
• письменно зафиксировать необходимость арендатора самостоятельно оплачивать коммунальные услуги;
• изменить график платежей (например, не один раз в месяц, а раз в 3-4 месяца);

В апреле 2020 году в силу вступил Федеральный закон № 98-ФЗ, согласно которому арендатор имеет право попросить отсрочку внесения арендной платы, и арендатор обязан предоставить ее не позднее, чем через 30 дней после обращения. Требования Федерального закона распространяются на договоры, которые заключили до введения в субъекте РФ режима ЧС или повышенной готовности. Отсрочка оформляется письменно, в виде дополнительного соглашения. Какие нюансы необходимо учитывать сторонам:

• Отсрочка распространяется на платежи, которые арендатор должен был уплатить с момента введения режима ЧС или повышенной готовности и до 1 ноября 2020 года. При этом непосредственно во время действия режима переносится 100% оплаты, а после его окончания и до 1 ноября 2020 года — 50%;
• Арендатор должен поэтапно равными платежами погасить задолженность не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года
• Арендатору не начисляют пени и штрафы;
• Дополнительные платежи за право использования отсрочки не допускаются;
• Арендатор должен вносить плату за коммунальные услуги, несмотря на отсрочку (исключение — арендодатель освобожден от такого рода платежей на время пандемии).

Соглашение о продлении срока действия договора

Когда по каким-то причинам обязательство не может быть исполнено в срок, стороны могут заключить соглашение о продлении срока действия договора. Причины могут быть любыми, как объективными, так и субъективными.

Ведь иногда экономически более выгодно и целесообразно изменить срок обязательства и дождаться его исполнения, чем требовать расторжения путем направления претензии или в судебном порядке.

Более того, если речь идет о предпринимательской деятельности, расторжение договора в суде обязательно после прохождения стадии досудебного урегулирования спора, что требует временных и финансовых затрат.

Такой документ может применяться и в длительных правоотношениях между сторонами. Зачем заключать новую сделку, если можно зафиксировать ее продление на новый срок?

Речь в данной статье пойдет исключительно о гражданско-правовых договорах. Процедура пролонгации в трудовых правоотношениях освещена на сайте отдельно.

Специфика правового регулирования

Заключенное дополнительное соглашение о предоставлении должнику отсрочки или рассрочки погашения долга не отменяет допущенные им ранее нарушения, которые имели место в период, когда основной договор действовал в первоначальной редакции.

Так, с целью определения добросовестности поведения арендатора для решения вопроса о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок дополнительное соглашение о продлении сроков внесения арендных платежей не учитывается, если ранее арендатором допускались нарушения. Если в дополнительном соглашении прямо не указано на освобождение арендатора от ответственности за допущенные нарушения, то сам по себе факт его заключения указанные нарушения не отменяет.

Дополнительное соглашение может быть ограничено конкретным сроком действия, отличным от срока основного договора в связи с определенными нуждами сторон: например, при возникновении у арендатора тяжелой финансовой ситуации и нежелании сторон расторгать договор аренды они могут заключить к нему дополнительное соглашение о временном приостановлении срока основного договора на определенный период или снизить на определенное время размер арендной платы, что не противоречит закону.

Если сторонами заключается последовательно несколько дополнительных соглашений с одним и тем же предметом (например, повышение размера арендной платы), то приоритет из них имеет самое последнее по дате, которое без особого упоминания об этом отменяет все ранее заключенные дополнительные соглашения с таким же предметом, если условия пересекаются и не могут действовать независимо друг от друга (Постановление ФАС ЗСО от 30.09.2013 по делу N А45-28208/2012). При продлении срока основного договора автоматически с ним продлеваются и условия дополнительного соглашения, поскольку оно является неотъемлемой частью договора (Постановление ФАС СКО от 11.07.2010 по делу N А32-22080/2009).

Однако при последовательном заключении дополнительных соглашений с одним и тем же предметом (например, увеличение перечня работ и договорной цены по договору подряда) стороны должны указать статус всех ранее подписанных дополнительных соглашений, поскольку при отсутствии указания об ином в каждом последующем дополнительном соглашении все предыдущие соглашения также сохраняют свою силу (Постановление ФАС ЦО от 26.12.2012 по делу N А09-4032/2010).

Стороны свободны в заключении дополнительных соглашений к своим договорам и могут отказаться от их заключения, поскольку они не вправе понуждать своих контрагентов. Даже при наличии в договоре указания на возможность изменения тех или иных условий (например, на увеличение цены) путем заключения дополнительного соглашения у сторон нет права требовать его заключения, поскольку оно осуществляется на добровольной основе (ст. ст. 153, 420 ГК РФ), и соответствующая сторона вправе отказаться от заключения дополнительного соглашения, если оно не отвечает ее интересам.

Поэтому возможность пересмотра цены лучше привязывать к направлению уведомления получателем платежей, что будет считаться исполнением согласованного договорного условия и позволит оперативно скорректировать цену.

Когда заключается дополнительное соглашение к договору аренды

Отдельные пункты ДА жилого помещения или нежилого объекта могут изменяться. Новые правила согласовываются сторонами добровольно либо в судебном порядке.

Чтобы зафиксировать изменения, стороны могут выбрать 1 из 2 вариантов:

1. Составить новый договор и одновременно расторгнуть старый.
2. Составить доп. соглашение.

Последний вариант применяется в тех случаях, когда меняется любое условие, например:

• цена, которую арендатор вносит за использование помещения;
• срок действия документа;
• площадь помещения;
• адрес объекта;
• данные арендодателя и/или арендатора – например, смена ФИО, названия организации;
• увольнение генерального директора или другого лица, действовавшего от имени компании (в том числе при подписании документа);
• продление прежнего договора;
• его расторжение (по взаимному соглашению).

Похожие записи:

• Обязательные реквизиты кассового чека
• Что делать, если учредитель компании – иностранный гражданин
• Облагается ли налогом дарение, если срок владения меньше года?