Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как принять квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сбором информации в интернете ограничиваться нельзя. Строительство многоэтажного жилого дома предполагает наличие большого количества бумаг различной степени важности. О том, что проверять при покупке квартиры, существует множество рекомендаций. Наиболее ценные перечислены ниже.
Какие документы о проекте должны предоставить
Что же касается самого проекта дома, потенциальный покупатель также может запросить ряд документов:
- Разрешение на строительство.
- Технико-экономическое обоснование проекта строительства.
- Заключение государственной экспертизы проектной документации.
- Проектную документацию со всеми изменениями.
- Подтверждение права застройщика на участок, на котором ведется строительство.
В проекте строительства должны быть отражены следующие аспекты:
- Цель проекта строительства.
- Разрешение на строительство и право на участок.
- Количество квартир в доме.
- Функциональное назначение нежилых помещений в доме.
- Состав общего имущества в доме.
- Предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
- Предполагаемая стоимость проекта и возможные риски, непредвиденные финансовые расходы.
- Список организаций, которые выполняют монтажно-строительные работы (подрядчиков).
- Строительные лицензии и допуски на застройщика или подрядчиков. Подтверждают, что специалисты могут выполнять те работы, которые сопряжены с опасностью или требуют специфических знаний.
Чтo зaпoмнить для пpиeмки квapтиpы в нoвocтpoйкe
- 3aпиcaтьcя нa ocмoтp квapтиpы нyжнo в тeчeниe 7 днeй пocлe пoлyчeния извeщeния oт зacтpoйщикa.
- Пocлe зaпиcи нa пpиeмкy нyжнo пpийти нa ocмoтp квapтиpы в тeчeниe 2 мecяцeв.
- Пpинимaть квapтиpy мoжнo caмocтoятeльнo или co cпeциaлиcтoм.
- Cпeциaлиcтa выбиpaют в cтpoитeльнoй фиpмe или нaнимaют чacтнoгo мacтepa.
- Ecли пpиeмкy peшили дeлaть caмocтoятeльнo, пepeд ocмoтpoм нyжнo coбpaть вeщи, кoтopыe мoгyт пoнaдoбитьcя для пpoвepки квapтиpы. Eщe — пepeчитaть ДДУ.
- Дo ocмoтpa квapтиpы нe пoдпиcывaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
- Нa ocмoтpe oбpaщaть внимaниe нa нeдoчeты вo двope и в пoдъeздe.
- Пpoвepять в квapтиpe нyжнo вce: oт oбщeй плoщaди дo двepнoгo глaзкa.
- Нa ocмoтpe нe тopoпитьcя, дaжe ecли пpeдcтaвитeль oт зacтpoйщикa пoдгoняeт.
- Bce нeдoчeты в квapтиpe внecти в aкт ocмoтpa.
- Ecли нaшли дeфeкты в квapтиpe, — дoгoвopитьcя o cpoкe иcпpaвлeний и зaпиcaтьcя нa пoвтopный ocмoтp.
- Ecли в квapтиpe вce xopoшo, пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
Что нам стоит дом построить?
Если с разрешением на строительство и лицензией все в порядке, то можно переходить к изучению проектной декларации. В ней содержатся все сведения о будущем доме, поэтому важность этого документа трудно переоценить.
Застройщик должен выложить декларацию в открытый доступ, чтобы все потенциальные инвесторы могли с ним ознакомиться. Она проходит Государственную строительную экспертизу, которая выносит заключение о соответствии документа техническим регламентам и установленным нормативам, принятым в РФ.
Сведения, указанные в проектной декларации, включают:
- цель, сроки и этапы строительства;
- адрес проекта;
- разрешение на землю и начало строительства;
- количество и технические характеристики квартир;
- состав имущества, которое будет передано в общее владение жителей дома;
- функции и назначение помещений, которые не будут включены в долевую собственность жильцов;
- ожидаемый срок ввода дома в эксплуатацию и наименование организации, ответственной за это;
- финансовые риски и их страхование;
- предполагаемую стоимость проекта;
- список подрядных организаций, ответственных за выполнение отдельных этапов работ;
- информацию о дополнительных инвестициях в строительство;
- способ, которым будет обеспечено выполнение застройщиком своих обязательств.
Продажа недвижимости компанией-застройщиком
Застройщик имеет возможность самостоятельно заниматься реализацией, возводимого жилья. У большинства компаний для этого есть все необходимые инструменты – кадры и наличие квадратных метров под реализацию. Для успешной реализации подобных задач у застройщиков есть вся необходимая юридическая база, соответствующие отделы компания самостоятельно занимаются документальным сопровождением сделки, оформляют необходимые документы и регистрируют договоры.
Если собственного «отдела продаж» нет, создавать его нет времени или желания, тогда застройщик обращается к услугам риэлторских организаций. Целесообразно обращаться к риэлторам, если предстоит реализовать большие объемы недвижимости, хотя бы от 100 000 м.кв, а меньшими объемами обращаться в такие структуры не целесообразно и можно справиться собственными силами.
Важный вопрос – качество обслуживания. Какого уровня обслуживание получает клиент, при обращении в собственный отдел продаж, застройщик проверить может, а вот как встречают клиента у риэторов – остается неизвестным.
Если под реализацию выставлен один объект, то продажа напрямую, от застройщика, себя оправдывает. Этот способ позволяет существенно сократить затраты на продажу. Естественно, что владелец недвижимости должен будет потратиться на рекламу, премии своим сотрудникам, но это точно будет дешевле, чем услуги агентства недвижимости и его комиссионные.
Как правильно принимать квартиру у застройщика: порядок приемки
Первая встреча с дольщиком проводится по инициативе застройщика. Это официальная процедура, включающая отправку письма с уведомлением. Но не стоит до бесконечности дожидаться информации о таком уведомлении от «Почты России». Рекомендуем брать ситуацию под свой контроль:
- Следите за официальным сайтом застройщика. В разделе «новости», скорее всего, появится заметка о предполагаемой дате встречи дольщиков.
- Вступите в группу застройщика в соцсетях. Чаще всего именно социальные сети выступают самым оперативным способом связи с девелопером.
- Перед наступлением срока сдачи дома позвоните в офис девелопера для уточнения, как будет проходить процедура приема-передачи жилья. Можно самостоятельно отправить письмо застройщику о готовности принять квартиру (образец такого письма можно найти на специализированных форумах).
Сколько банков выдают кредиты на этот объект недвижимости. Если ни один банк не кредитует, то это может означать о проблемах застройщика. Лучше, если несколько банков кредитуют объект недвижимости, а не только банк, который кредитует самого застройщика. Также дополнительным плюсом будет, если основным кредитором застройки является «Топовый банк» с хорошими финансовыми ресурсами. В случае нехватки денег для завершения строительства надежные банки предпочтут дофинансировать застройщика, чем заморозить стройку. Ведь банк в случае банкротства застройщика рискует не получить назад свой кредит. Наличие аккредитации в надежном банке говорит о том, что банк, принимая решение аккредитовать застройщика или нет, уже проверил все необходимые документы. Но возводить указанный аргумент в Абсолют я бы не стал. На практике, я знаю не менее 100 случаев, когда застройщиков аккредитовали в тех или иных банках, но проблемы все же случались. Важно, чтобы аккредитация была свежей, действующей и банка из топ-30. Еще лучше разобраться в истинных причинах аккредитации новостройки. Бывают ситуации, что банк вынужден кредитовать застройщика, чтобы спасти ранее вложенные в этого застройщика активы. Без анализа финансовой документации застройщика я бы тоже слепо не верил в указанный показатель.
В свидетельстве должно быть написано примерно следующее, «разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома ….»
Если в документах на землю указана другая категория земель, или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск. Ни в коем случае не покупайте квартиру в природоохранной зоне, так как в дальнейшем подобный объект могут снести. Достаточно вспомнить события по садовому товариществу «Речник».
Земля может быть в аренде, следовательно, в свидетельстве об этом будет запись. Если земля в аренде это не значит плохо.
(Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН), Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), доверенность на подписание договора.
Сверяете ИНН, ОГРН, адрес ЮЛ, чтоб все совпадало, т.е. вы заключаете с ООО «Ромашка» и на ООО «Ромашка» выдано разрешение на строительство, оформлена земля. Зачастую квартиры продает не только застройщик, квартиры продают и перепродают кто угодно. В такой ситуации можно наткнуться и на откровенных мошенников, которые продадут вам квартиру, которая им не принадлежит. Злоумышленники узнают, какой застройщик осуществляет продажу квартиры, и создают ООО с точно таким же названием. Законодательство не запрещает регистрировать ООО с одним и тем же названием. У данных организаций будут отличаться ИНН и ОГРН. Документы могут быть и вовсе подделаны, но эта тема для отдельной статьи. В принципе вся информация необходимая для проверки содержится в других документах, и если вы сделку проводите с юристом, указанные документы могут быть и не запрошены вовсе. Все данные можно сравнить, используя выписку из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство, и выписку из ЕГРН. Используя выписки, полученные непосредственно из госоргана, вы исключите подделку документов. Важно, чтобы оплата по договору была произведена после регистрации договора ДДУ и на реквизиты застройщика, ИНН которого вы проверяли. Подобная предосторожность от возможных мошеннических схем возможно будет излишней, если из обстоятельств покупки квартиры очевидно, что вы имеете дело непосредственно с застройщиком. Т. е. застройщик уже давно не первый год находится по адресу, который фигурирует в выписке из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство выдано на ЮЛ с идентичным ИНН, следовательно вы имеете дело с надлежащим застройщиком.
Проверьте ФИО генерального директора в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ.
Устав нужно прочитать на предмет определения полномочий на заключение договоров. Кто имеет право от имени общества заключать договора, требуется ли предварительное одобрения участников Общества или совета директоров, правления общества (если в Обществе имеется такие органы). Имеет ли лицо, подписывающее договор, на это право. Действует ли доверенность на момент подписания договора, не истекли ли полномочия генерального директора?
Необходимые документы
Документы при покупке квартиры в новом доме для заключения соглашения должны быть представлены как со стороны покупателя, так и со стороны компании.
Для покупателя установлен следующий необходимый пакет документов:
- Документ, подтверждающий личность лица;
- Соглашение о предоставлении ипотеки;
- В случае, когда лицо выступающее стороной в сделке находится в официально зарегистрированных брачных отношениях, то необходимо согласие супруга на осуществление подписания соглашения.
Организация, осуществляющее строительство должна представить следующие сведения:
- Документы об учреждении;
- Документы о том, что организация зарегистрирована в налоговом органе;
- Данные о регистрации организации;
- Бухгалтерские документы за три года, предшествующих сделки;
- Данные о банковских реквизитах для внесения денежных средств.
Риски, как проверить застройщика при покупке квартиры
Покупка квартиры у застройщика имеет некоторые подводные камни:
- Главный риск – заморозка строительства дома;
- Случается так, что юридическое лицо может второй раз продать недвижимый объект, права на который уже получили другие лица;
- Строительство объекта в срок, который в несколько раз превысил период времени, закрепленный соглашением;
- Недвижимый объект построен из материалов низкого качества;
- Составленный и подписанный договор не содержит обязательств юридического лица, осуществляющего постройку;
- Построенный объект имеет другую площадь и планировку.
Для того, что бы избежать указанных рисков, купить квартиру у застройщика можно только после того, как будет получена вся информация о юридическом лице.
Существует несколько способов, как проверить застройщика при покупке квартиры:
- Официальный сайт застройщика. На нем можно ознакомиться с проектной декларацией и другими документами, которые касаются строительства и разрешения на него;
- С помощью сети интернет можно найти отзывы других владельцев квартир, которые были переданы этим застройщиком;
- У самого застройщика можно потребовать следующие документы:
- Документы – основания использования участка земли под домом;
- Проекты на возведение многоэтажного дома;
- Документы о том, что проектная документация прошла государственную экспертизу;
- Бухгалтерские документы.
Можно ли воспользоваться услугами профессионального приемщика квартиры?
Существует практика приглашения дольщиком на приемку квартиру стороннего проверяющего: квалифицированного специалиста-приемщика, который выполняет все необходимые проверки при помощи специальных инструментов.
Часто застройщики бывают против присутствия такого проверяющего, но законодательство не запрещает брать с собой на приемку квартиры постороннее лицо.
Порядок покупки квартиры в ипотеку у застройщика
При покупке жилой площади в новостройке не всегда можно сразу увидеть объект приобретения. Зачастую незавершенное строительство вынуждает дожидаться окончания процесса. Однако, не нужно проверять юридическую чистоту квартиры, имеющей свою историю. Аналогичный проект на вторичном рынке стоит несколько дороже. Факт, что покупатель — первый владелец, освобождает от беспокойств за возможные обременения жилья. Все эти преимущества дополняются возможностью оплачивать стоимость объекта по частям.
Покупка квартиры от застройщика потребует больше времени. Договор, при обычной сделке, оформляется за один или два дня, а в данном случае — до 2 месяцев. Кроме того, покупатель не избавлен от рисков. Застройщик может оказаться недобросовестным по отношению к своим обязательствам. Для исключения подобной ситуации необходимо тщательно проверять организацию, а также правильно оформлять документы.
Заключая соглашение с застройщиком, покупатель участвует в договоре по строительству наряду с другими дольщиками, являясь инвестором. Обычная сделка купли-продажи осуществляется, если на помещения в доме уже оформлено право владения.
Рекомендуется следующий порядок при покупке жилья в новостройке:
- Выбираем объект.
- Подготавливаем документы.
- Оформляем договор купли-продажи или аналогичный документ.
- Вносим плату.
- Регистрируем право владения.
Процесс оформления покупки квартиры в новостройке потребует больше времени.
Основные отличия от стандартного порядка заключаются в документации, сопровождающей процесс, и в форме соглашения.
На этапе выбора объекта действуют следующим образом:
- Выбирают район по принципам: развитая инфраструктура, доступность транспорта.
- Тип квартиры по показателям комфорта и цене.
- Осмотр выбранной квартиры и здания, а также благоустройства дворовой территории.
- Можно приступать к изучению застройщика, сведений о компании. Важно уточнить ценовую политику. Сильное занижение стоимости не вызывает доверия.
- Оформление покупки квартиры в новостройке. Продавец предоставляет документы. Договор должен быть составлен правильно (образец договора купли-продажи квартиры от застройщика вот тут), зарегистрирован в Росреестре. Теперь наступает право собственности.
Оформление документов при покупке квартиры в новостройке
В качестве правовой базы для покупки квартиры в новостройке применяют № 122-ФЗ (Федеральный закон) «О госрегистрации прав …».
Оформляя право владения следует подать в орган регистрации следующие документы:
- Подтверждение окончания строительства.
- Разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
- Акт приёма-передачи жилого помещения.
Также с начала 2020 года действует № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве …» с обновлениями. Согласно поправкам строительные организации должны предоставлять новые данные о деятельности. Минимальный размер уставного капитала у них — 2,5 млн. рублей. В его рамках компания может планировать застройку. Поправка также требует, чтобы деньги дольщиков хранились на специальных счетах. Застройщику они будут переданы лишь после передачи жилья владельцу. В противном случае обязательно страхование.
Договор купли-продажи заключается по форме, которую можно запросить и изучить заблаговременно. В документе прописываются важные условия сделки, договорённости.
Различают варианты соглашений о покупке квартиры в новостройке:
- О долевом участии.
- Договор цессии (уступка права требования).
- Об инвестировании, например, вексельная схема.
Основным считается первый документ, подлежащий обязательной государственной регистрации. Это даёт гарантии покупателю. Хотя каждый договор годится для определённого этапа.
Что нужно проверить в документации?
В интернете нельзя всегда найти всю информацию, которая максимально точно сможет рассказать о застройщике абсолютно все. Строительство многоэтажных домов обычно предполагает какой-то определенный перечень бумаг в различной степени важности. По поводу того, что нужно детально проверять, сейчас существует множество мнений.
При этом, отказ в доступе к документации в компании не может вам ограничить никто. Все права закрепляются в законе под номером 214. Вы можете без проблем действовать уверенно, спокойно, потому что вы правы. Но, если застройщик добросовестный, то он вам без проблем предоставит любые доказательства. Это будет соответствовать его интересам, а также поможет сформировать доверительное общение с вами. Если же менеджер ни в какую не хочет вам показывать документацию, то тогда лучше всего прибегнуть к детальной проверке репутации.
Если говорить о списке нужной документации, то он достаточно большой.
Основные особенности проверки сделки с застройщиком
Итак, с июля 2019 года использование эскроу-счетов по ДДУ стало обязательным. Дольщик передает деньги банку, который сохраняет их на специальном счету, а под них застройщик получает возможность кредитоваться в этом банке. Если условия ДДУ не выполняются, деньги возвращаются дольщику.
Все просто, риска потери денег нет. И если застройщик нарушит сроки сдачи – одно из ключевых условий – деньги вернутся. Однако договор выписывается так, чтобы у застройщика при необходимости была возможность «заморозить» стройку. При этом ДДУ не считается нарушенным.
Это означает, что деньги останутся на счетах до неопределенного срока. А главный недостаток – от этой суммы процент не начисляется. То есть, деньги сгорают из-за инфляции и не приносят никакой пользы. Вернуть и использовать их для покупки другого жилья также не выйдет. Нет оснований в соответствии с ДДУ.
Как документально проходит юридический процесс?
После разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передается дольщику объект или его часть с условием, что будут задействованы его денежные вливания в строительство. Потом они совместно подписывают юридический документ — договор долевого участия.
Разные виды жилья имеют положительные и отрицательные стороны. Однозначного ответа в пользу одного либо другого типа объекта нет. Остается лишь сравнивать все их преимущества и делать выводы.
Плюсы приобретения недвижимости в новостройке:
- огромный выбор разнообразных предложений, хорошая возможность подобрать себе подходящий вариант;
- современная планировка;
- просторные комнаты;
- возможность поменять планировку, выходя из своих потребностей;
- новые коммуникации;
- качественные и долговечные материалы;
- отсутствие «чужой ауры»;
- молодые соседи;
- экономия денежных средств (на раннем этапе строительства);
- возможность получения рассрочки;
- это хорошее капиталовложение, которое всегда ценится;
- наличие новых детских площадок и спорткомплексов, мест отдыха, паркинга.
Минусы приобретения недвижимости в новостройке:
- Большая вероятность продолжительного промежутка времени между совершением сделки покупки объекта и реальным вселением.
- Затяжной характер ремонтных работ в соседних квартирах. Ведь новые жильцы еще будут заселяться.
- Квартиры сдаются с черновой штукатуркой, поэтому затраты на ремонт большие.
- Строительные недоделки.
- Строительство «заморозилось».
Учитывая эти преимущества и недостатки новостроек, нужно не забывать и про множество других моментов.