Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как внести изменения в договор управления многоквартирным домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда заказчик присылает итоговый договор участнику, в карточке контракта на ЭТП появляется возможность подать разногласия. В специальном окне пишут причину подачи протокола и прикрепляют сам документ. Подписывают электронной подписью и отправляют форму.
В какой срок направляется протокол разногласий
Протокол разногласий нужно отправить в течение 30 дней с момента получения проекта договора. Аналогичный срок установлен для обращения в суд, если в досудебном порядке разрешить спор не удалось (п. 1 ст. 445 ГК РФ).
Верховный Суд РФ в постановлении № 49 уточняет, что суд обязан принять иск даже если 30-дневный срок на подачу иска о протоколе разногласий пропущен. Отказ может последовать, только если контрагент прямо заявит о пропуске срока (абз. 1 п. 41 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49).
Если контрагент является доминирующим (монополистом) и навязывает невыгодные и даже дискриминационные условия, суд может признать такое поведение злоупотреблением, даже если ваша компания протокол разногласий не направляла (абз. 2 п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 04.03.2021 № 2).
Что нужно знать о подписании договора с протоколом разногласий
Протокол разногласий к договору — это документальный способ зафиксировать изменения в первоначальном проекте соглашения на этапе согласования его условий. Его подписание не вызывает существенных сложностей. Итак, давайте разбираться.
| Случаи оформления и подписания договора с протоколом разногласий. | Оформление и подписание договора с протоколом разногласий – это способ достижения сторонами согласия по всем условиям сделки. Как правило, протокол разногласий составляется для следующих целей: — если Вас не устраивают отдельные условия первоначального договора; — если Вы используете типовой договор, и хотите изложить его условия более четко. Документ нужно составлять после того, как Вы ознакомились с условиями договора (оферты, которую Вам направили). Инициатором внесения изменений всегда будет сторона, которой поступила оферта, другая впоследствии лишь принимает предложенные варианты, или отклоняет их. |
| Что значит «подписано с протоколом разногласий». | Процесс оформления изменений состоит из следующих действий: — одна сторона составляет договор на своих условиях и отправляет его другой стороне для подписания; — другая сторона должна согласиться заключить договор, а говоря юридическим языком, направить акцепт. Ответ о согласии подписать договорной документ на иных условиях, чем предложено в оферте, в соответствии со ст. 443 ГК РФ, акцептом не является. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой. Протокол разногласий к контракту, по сути, является отказом от предложенных условий сделки и офертой на новых условиях. Варианты подписания договора с протоколом разногласий: — первый вариант: стороны сделки подписывают окончательный договор с отметкой «с протоколом разногласий» или «подписано с протоколом разногласий»; — второй вариант: переписывание условий первоначальной оферты с учетом согласованных в указанном протоколе изменений (в этом случае отметка в договоре не ставится). Изменить условия сделки можно и дополнительным соглашением. Но оно составляется к уже вступившему в силу подписанному договору, поэтому всегда существует риск, что контрагент откажется подписывать документ о корректировке условий сделки, и она будет действовать на тех условиях, на которых заключалась изначально. |
| Срок подписания договора с разногласиями. | Временные рамки для подписания протокола в общем порядке законодательно не определены, но он должен быть составлен в срок, предусмотренный офертой для акцепта, если таковой оговорен. Сроки подписания договора с протоколом разногласий законом установлены только для ряда случаев: Если заключение договора является обязательным для одного из контрагентов, протокол разногласий должен быть направлен в течение месяца со дня получения оферты (ст. 445 ГК РФ). В свою очередь, другая сторона, получив протокол, должна в течение 30 дней оповестить контрагента о подписании договора на новых условиях либо отклонении предложения. Обязательное заключение договоров предусмотрено: — для публичных договоров (ст. 426 ГК РФ); — для основных договоров, заключаемых после подписания предварительных (ст. 429 ГК РФ); — для контрактов, заключаемых по результатам проведенных торгов (ст. 448 ГК РФ). Лидер электронной закупки должен подписать контракт или обнародовать протокол разногласий в течение 5 дней с момента размещения заказчиком проекта контракта в единой информационной системе (ч. 4 ст. 83.2 закона № 44-ФЗ); Заказчик должен рассмотреть предложенный протокол в течение 3-х дней либо разместить скорректированный контракт, либо оставить условия контракта нетронутыми, разместив объяснения о причинах отказа в принятии новых условий (ч. 4 ст. 83.2 закона № 44-ФЗ). В иных случаях срок оформления протокола определяется в оферте. |
| Составление протокола разногласий. | Чтобы заключить выгодную сделку и выиграть возникший спор в суде, учтите при составлении протокола разногласий следующие моменты: Всегда составляйте протокол разногласий, даже если знаете, что контрагент не пойдет навстречу. Когда возникнет спор, Вы сможете доказать суду, что использовали возможность выразить несогласие с кабальными, несправедливыми, несоразмерными условиями договора. Если протокол не составлять – суд сочтет, что условия Вас полностью устраивали. Делайте отметку, что условия в протоколе – существенные. Если будет спор по условиям из протокола, для суда важно, существенные они или несущественные. Вы сможете оспорить сделку и выиграть спор, если контрагент выразит несогласие с существенными (по протоколу) условиями и не будет их исполнять. Кроме того, такая отметка защитит Ваши интересы, если договор заключили, но партнер не подписал протокол. — если контрагент не подписал протокол разногласий с существенными условиями, то суд признает сделку незаключенной, и Вы освободитесь от обязательств; — если контрагент не подписал протокол с несущественными условиями, суд может признать невыгодный для Вас договор заключенным, и Вы будете вынуждены его исполнять. Фиксируйте в протоколе срок, когда вторая сторона должна вернуть Вам подписанный экземпляр. Потенциальный партнер может долго тянуть с подписанием протокола (если это не обязательный договор), а Вы терпеть убытки. Например, связанные с тратами на подготовку исполнения обязательств по договору, простоем оборудования и т. д. Указание срока, в течение которого Вы ожидаете ответа от контрагента, дает Вам право в случае безосновательного уклонения контрагента от подписания протокола, в судебном порядке требовать заключения договора и/или возмещения понесенных убытков. Не начинайте работать, не пересылайте аванс контрагенту, пока он не подписал протокол разногласий. Если Вы начали работу или перевели часть оплаты партнеру, а условия до конца не согласовали, суд может признать договор действующим. Даже если Вы не подписали ни договор, ни протокол разногласий, и вернули документы, но успели перечислить аванс, – Вы будете вынуждены исполнять условия невыгодной оферты. Подписывайте основное соглашение только после того, как партнер подпишет, а Вы получите протокол разногласий. Иначе контрагент может «забыть» о протоколе, а Вы будете переплачивать или работать на невыгодных условиях. Обращайте внимание на числа. Протокол разногласий, как правило, содержит не одну дату, а несколько: когда составлен протокол, когда он подписан одной и другой стороной, с какого числа документ считается вступившим в силу (когда начинается его действие). Оптимальный вариант – датировать все одним числом. Если это невозможно, проследите, чтобы дата вступления в силу протокола разногласий была аналогичной дате вступления в силу основного соглашения. Или укажите, что договор признаётся заключенным с момента подписания протокола разногласий. Иначе протокол, датированный более ранним, чем контракт, числом, может быть воспринят судом как преддоговорная переписка, а его условия признаны не имеющими силу. Протокол разногласий составляется в свободной форме и оформляется в виде отдельного письменного документа, который становится приложением к основному контракту. В нем нужно отразить:установочную информацию: — реквизиты основного договора, номер и дату подписания протокола; — основной раздел с вариантами условий конкретных пунктов сделки в редакции каждой из сторон (либо в виде списка, либо таблично); — графы для подписей контрагентов. Совет: Если предполагается значительная корректировка условий в сравнении с данными первоначального договора, то лучше составить таблицу с указанием в одной колонке условий в прежней редакции, в другой — в новой вариации. |
| Последствия не подписания протокола разногласий. | До того момента, пока условия контракта не будут согласованы, договор нельзя считать заключенным (ст. 443 ГК РФ). Но на практике возможны ситуации, когда базовый контракт имеет несколько приложений в виде протоколов разногласий. В таком случае сделка считается заключенной тогда, когда обоюдно подписан последний из этих документов. Сделка считается незаключенной, если контрагент отказывается подписывать протокол. Сделка считается заключенной на первоначальных условиях, если спорные условия договорной документации не согласованы и договор начал исполняться стороной, которая не подписала протокол Пример: До подписания протокола урегулирования разногласий ответчик приступил к исполнению соглашения, что дало основание арбитражному суду сделать вывод о заключении сделки без согласования условия об ответственности за просрочку оплаты. А при расчете подлежащих взысканию % за пользование чужими деньгами дало возможность применить общий порядок их начисления (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.03.2002 № 6341/01 по делу № А81-3014/3034Г-00). |
Как подать протокол разногласий
Кнопка для подачи протокола появится в карточке контрактов в личном кабинете участника после того, как заказчик направит договор. Чтобы подать протокол, участник выполняет действия на ЭТП:
- В специальном окне формы указывает причину, по которой возникли разночтения.
- Прикрепляет файл протокола.
- Подписывает форму КЭП и отправляет.
Протокол разногласий к контракту по 44‑ФЗ
Возможность официально составить один протокол разногласий есть у победителя любой электронной закупки (ч. 4 ст. 83.2 44-ФЗ). В бумажных закупках Закон не регламентирует этот этап — изменения вносят по устному или письменному согласованию с заказчиком.
В течение 5 календарных дней с момента публикации итогового протокола электронной закупки заказчик отправляет победителю проект контракта из личного кабинета электронной торговой площадки. У победителя есть еще 5 календарных дней, чтобы изучить документ и поступить по одному из двух сценариев:
- Если в тексте контракта все в порядке, то в личном кабинете ЭТП подписать контракт и прикрепить документ, который подтверждает обеспечение исполнения контракта (если в закупке есть такое требование).
- Если в проекте контракта нужно что-то изменить, то опубликовать на ЭТП протокол разногласий.
Кнопка «Отправить протокол разногласий» на ЭТП активна 5 дней после подведения итогов аукциона. В интерфейсе всех ЭТП госзакупок нет возможности разместить протокол разногласий, если победитель уже подписал контракт.
Протокол разногласий к договору управления многоквартирным домом
Чаще всего таблицу возражений составляет представитель клиента, покупателя. Но это не строгое правило. Должность сотрудника значения не имеет, подготовить документ вправе и юрист, и начальник подразделения, которое непосредственно занимается поставкой, например. В некоторых случаях правит бланк и секретарь по специальному указанию руководителя. В любом случае окончательный текст утверждает и визирует руководитель предприятия. Разрешается вносить предложения по замене формулировок абсолютно любых условий соглашения. Если правки заранее устно согласовать с представителями второй стороны, подписание документа пройдет быстрее.
Часто возникает вопрос, как составить протокол разногласий к договору, даже у опытных юристов, если они на практике ранее не сталкивались с этим документом.
Далее поэтапно разберемся, как оформить протокол разногласий к договору и сделать это максимально грамотно. Унифицированной формы нет, и если в организации много контрагентов, удобно разработать шаблон и использовать его по мере необходимости. В нем обязательно должны присутствовать следующие реквизиты, расположенные по порядку:
- дата и место подписания (эти реквизиты определяются участниками сделки с учетом первоначального текста контракта и даты составления бланка);
- номер и дата контракта, к которому он пишется;
- наименования компаний или фамилии, имена и отчества индивидуальных предпринимателей, граждан, их представителей с указанием полномочий и документов, которые эти полномочия подтверждают, с реквизитами;
- полный и исчерпывающий перечень пунктов соглашения, в которые вносятся исправления (обычно в форме таблицы). Из текста должна быть понятна окончательная редакция, выбранная участниками сделки;
- подписи и печати.
Форма бланка напоминает форму соглашения, но в нем обязательно присутствует обозначение договоренности о применяемых условиях, которую можно толковать только однозначно.
Образец протокола разногласий к договору
- Закон не позволяет сторонам отказаться от сделки, в то время как условия оферты не устраивают второго участника.
- Стороны могут самостоятельно решать вопросы по совместной работе, однако им необходимо письменно зафиксировать порядок согласования условий.
Важно! При подписании такого документа участники подтверждают, что спорные условия будут действовать в редакции, которая указана в протоколе разногласий.
При составлении протокола разногласий к договору поставки (либо другому гражданско-правовому соглашению) нужно обозначить такие же реквизиты, что и в основном контракте.
Важно также использовать в документе лишь четкие формулировки. Какие слова следует избегать, чтобы избежать двойного толкования?
- предупредить незамедлительно;
- согласовать/выполнить в разумный срок;
- подготовить своевременно
Когда ведутся переговоры по части согласования условий, могут привлекаться юристы, эксперты, аудиторы и иные лица. Стоит прикрепить их заключения к документу и внести необходимые пометки.
При подготовке протокола у второй стороны, которая получила предложение по проекту договора, возникает шанс сделать условия более выгодными. В каких-то случаях права акцептанта могут быть ущемлены пунктами контракта.
Что нужно сделать, если второй участник хочет продолжить сотрудничество, однако настаивает на изменении некоторых условий?
Договор, который заключен по 44 ФЗ, иногда требует изменений. Законом о контрактной системе предусмотрено, что изменение существенных условий не допускается.
Исключение — изменения по соглашению сторон в определенных случаях. К примеру, при изменениях цен (тарифов) на товары, работы, услуги или увеличение количества товара, объема работ, услуг.
Изменяют контракт путем заключения дополнительного соглашения.
Если требуется проработать разногласия к договору, образец грамотно составленного документа поможет справиться с задачей быстрее и качественнее. Но следует убедиться в том, что всё в нём оформлено правильно.
Дело в том, что законодательством не утверждена форма бланка (в №44-ФЗ от 05.04.2013 сказано, что документ составляется произвольно), но при этом есть требования к оформлению деловой и договорной документации, которые нарушать нельзя.
Оформляется он на листе формата А4. Форма документа произвольная, но образец протокола разногласий к договору можно утвердить локальными актами организации, что упростит в дальнейшем составление документа ответственными лицами. Вносить поправки, исправлять и зачеркивать положения документа после того, как он был подписан, нельзя.
Составляется протокол в двух экземплярах (по одному на каждую из сторон-участниц). Подлежит подписанию уполномоченных представителей обеих сторон. Далее является частью договорной документации до тех пор, пока в основной документ не будут внесены соответствующие поправки.
После того, как ключевые вопросы в образце протокола разногласий к договору поставки товара были урегулированы, возможны два варианта дальнейших действий:
- стороны договариваются о составлении и подписании нового контракта с внесением всех согласованных изменений в основной текст;
- стороны не занимаются составлением нового проекта документа, а пользуются прежней редакцией, но обязательно в двухстороннем порядке подписывают отдельное дополнительное соглашение, скрепляют печатями, после чего оно становится неотъемлемой частью основного документа, обязательного к исполнению.
В помощь по ведению деловой документации предприятий и организаций сегодня предлагаются разные варианты образцов протокола разногласий к договору поставки. Нередко встречаются примеры с пометкой «об устранении» возникших разногласий.
Они содержат основные реквизиты, требующиеся для договорной документации (подписи, печати, даты, содержательную часть). Их можно рассматривать как деловые документы, но по законодательным нормам, образцы актов разногласий к договору — это промежуточные бумаги деловой переписки.
Следовательно, правильнее будет оформить отдельно допсоглашение к контракту и работать по нему.
Протокол разногласий к договору — так называется документ, в котором исправляются, уточняются, корректируются пункты договора, с которыми не согласна одна из сторон. Цель составления протокола — успеть урегулировать все спорные вопросы между партнерами таким образом, чтобы они соответствовали интересам обеих сторон и были для них максимально выгодными.
Например, заказчик не может оплатить предоплату в стандартном для поставщика размере, он указывает это в протоколе, чтобы заранее урегулировать вопрос.
ВНИМАНИЕ!Особенно часто требуется оформление протокола разногласий в случае использования типового контракта либо договора оферты, где не всегда могут быть учтены интересы и возможности клиента.
Срок составления документа и срок ответа на него не может превышать 30 дней, обычно вопрос решается гораздо быстрее.
Протокол разногласий обычно составляется представителем компании клиента, чаще всего юристом, который имеет соответствующую квалификацию в области законодательства и определенные полномочия.
Документ составляется в письменной форме, удобнее оформлять его в виде таблицы, где наиболее наглядно можно разместить оспариваемый пункт и встречное предложение. Лучше, если это происходит с учетом мнений с обеих сторон, когда это возможно.
ВАЖНО!Вносить в документ можно любые корректировки, которые не противоречат действующему законодательству РФ.
Не вызывающие разногласий пункты основного договора в этом документе не затрагиваются, уточнения носят локальный характер (например, конкретные цифры увеличенного размера предоплаты или изменение срока поставок с их указанием и т д).
Вопрос о том, как правильно оформить документ, возникает даже у опытных юристов, если они впервые сталкиваются с необходимостью его составления.
ВАЖНО!Строго регламентированной формы заполнения протокола не существует, тем не менее есть реквизиты, обязательные к заполнению.
Протокол разногласий пишется на стандартном листе А4 либо на фирменном бланке организации, он может быть распечатан на компьютере или написан от руки, в нем указываются:
- дата и место заполнения
- номер и дата подписания договора, к которому пишется протокол
- наименования компаний или ФИО индивидуальных предпринимателей, физических лиц, их представителей с указанием полномочий и подтверждающих их документов со всеми реквизитами
- перечень пунктов соглашения, в которые вносятся поправки (обычно в виде таблицы, где указывается начальная трактовка и исправленная версия)
- подписи и печати сторон
ВНИМАНИЕ!К одному контракту возможно составление нескольких протоколов разногласий, это может происходить до тех пор, пока не будут полностью удовлетворены интересы обеих сторон.
В случае возникновения возражений на предложения клиента, поставщик товаров или услуг может в четвертом, дополнительном столбце таблицы представить свои предложения по спорному вопросу.
Например ООО «Фонтан» может предложить работникам ИП Иванов И.А. проверять товар по количеству и качеству сразу после доставки в присутствии экспедитора и согласится подписать документ только в таком виде.
Протокол разногласий к договору, акту, соглашению
Протокол разногласий № 1
к Договору управления многоквартирным жилым строением от 03.06.2019 № 14/27
г. Симферополь
26 июня 2019 г.
УК «Ваш уют» в лице начальника Северова Николая Анатольевича, действующего на основании Устава, далее – «Управляющая компания», с одной стороны, и Вербовая Ангелина Германовна, далее – «Собственник», с другой стороны, составили настоящий документ по итогам переговоров по спорным пунктам Договора управления многоквартирным жилым строением от 03.06.2019 № 14/27 о следующих изменениях:
Редакция Управляющей компании:
«п. 4.5.1. В случае отсутствия Собственника в помещении более суток, уведомить об этом Управляющую компанию, сообщить свою адресную принадлежность, № телефона, а также, аналогичную информацию о лицах, имеющих доступ к помещению Собственника, если он отсутствует в городе 24 ч. и более».
Редакция Собственника:
«п. 4.5.1. исключить полностью или изложить следующим образом: В случае неиспользовании квартиры в доме передавать Управляющей компании свои адрес нахождения и контактные телефоны, а также адреса и телефоны лиц, имеющих возможность организовать доступ к квартире Собственника при возникновении аварии».
ФИО, подпись начальника
Управляющей компании ФИО, подпись Собственника
При подготовке договора следует отследить все моменты, вызывающие споры и внести их в протокол. Это является необходимостью при различных обстоятельствах заключения контракта:
-
если законодательство не позволяет отказаться от сделки, а внесенные в оферту пункты не устраивают вторую сторону;
-
в случаях, если стороны имеют право сами решать вопросы сотрудничества и им нужно уточнить и зафиксировать некоторые моменты.
Указанный документ используется довольно часто. Помимо контракта, его применяют и к другим правовым документам, гражданским актам. Часто согласование разногласий оформляют при подписании дополнительных соглашений.
Подписывая контракт с документом про разногласия рекомендуется отметить, что все пункты, которые присутствуют в протоколе, выполняются именно в этой формулировке, а не в той, что указана в соответствующей статье договора.
Частный бизнесмен, организация, компания, не могут отказаться от заключения публичного соглашения, если существует возможность предоставить услуги, продукцию потребителю. Это не означает, что придется соглашаться на невыгодные условия. Законодательство позволяет выход из положения, — не отказывая в подписании соглашения, откорректировав пункты оферты, предложенные второй стороной.
Подготовить и подписать соответствующий протокол допустимо и в ситуации, когда не предусмотрено обязательное сотрудничество. Если есть претензии к двусмысленным формулировкам, недобросовестно составленной оферте, невыгодным условиям контракта, следует использовать возможность отразить это в бумаге о разногласиях. Если такой протокол оформлен, все несогласованные расхождения по сделке будут приняты в арбитражном суде к рассмотрению.
Процесс подписания типовых рамочных документов заключается в следующем:
- сотрудники компании внимательно изучают основной документ;
- после обнаружения пунктов, требующих корректировки, они добавляют в протокол разногласий и передают контрагенту;
- если вторая сторона не имеет вопросов, подписывается протокол разногласий и одновременно составляется документ о согласовании спорных моментов.
Только после отметки о том, что «договор подписан с учетом разногласий», протокол будет иметь юридическую силу.
Контрагент или принимает новые условия и договор считается заключенным, либо не соглашаются с иными требованиями. Также в ответе можно предложить свои новые условия. Обмен офертами может происходить много раз.
Поэтому, если вас не устраивает редакция протокола разногласий, подготовьте документ в новой редакции и укажите те пункты, которые вас не устраивают, предложите новые условия контрагенту и отправьте их назад заказчику.
Основные условия договора управления МКД
Договор управления МКД важен обеим сторонам: жильцам многоквартирного дома и управляющей организации, потому что регулирует взаимоотношения между ними.
Управлять домом может только одна организация, деятельность которой лицензирована (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Исходя из этого положения, договор управления также заключается один (ч.9 ст.161 ЖК РФ). Договор управления МКД заключается на условиях, которые были определены на общем собрании собственников помещений в МКД и является одинаковым для всех собственников помещений в доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).
Договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Жильцы дома, обладающие более 50% голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД, выступают одной стороной заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
После подписания договора, даже если он был составлен при длительном обсуждении сторонами всех моментов, могут возникнуть разногласия по тому или иному вопросу. Это не повод для отказа от договора, просто нужно эти разногласия разрешить и подготовить варианты урегулирования к протоколу.
Стороны сотрудничества могут выбрать один из двух вариантов решения вопроса – переписать договор полностью, с учетом возникших спорных вопросов, или составить такое сопроводительное письмо, как протокол согласования, оно должно быть подписано всеми участниками договорных отношений.
ВНИМАНИЕ! Некоторые компании работают с клиентами только по стандартному договору, они не могут в каждом конкретном случае составлять новый текст.
Например, стандартным является договор по поставкам теплоснабжения или обучения в университете. В таких случаях как раз и применяется протокол разногласий. В его тексте указывается, по какому пункту договора отсутствует общее мнение, по какому возникло несогласие между сторонами сотрудничества. Также указывается отредактированная версия.
Эту и есть протокол разногласий. Ответ на него – еще один документ, протокол урегулирования разногласий, в нем должно быть оговорено, что стороны все же смогли договориться по спорным вопросам.
Составляется протокол с несколькими целями:
- В нем указывается изменение некоторых моментов договора.
- Также пишется, какие пункты полностью отменены.
- Возможно и указание на включение дополнительных условий сотрудничества.
Существует принципиальная разница между дополнительным соглашением к договору и протоколом урегулирования разногласий.
Первый документ составляется в то же время, что и договор, подписывается вместе с ним. Протокол может быть составлен на любом этапе сотрудничества, тогда, когда выявляются разногласия по тому или иному пункту договора.
Часть 1 статьи 445 ГК РФ регулирует применение протокола разногласий, когда одна из сторон обязана подписать договор. В этой ситуации ПР становится установленной формой приема (акцепта) предлагаемого контракта. С помощью этого документа принимающая сторона согласовывает, уточняет или корректирует приемлемые для нее условия.
Но такую форму согласования договоренностей можно применять и в других контрактах самого широкого спектра. При этом появление протокола разногласий не означает, что положения договора не согласованы сторонами.
Просто согласование происходит посредством такого приложения к контракту. Подписывают его представители сторон, получившие полномочия на заключение основного документа.
При заключении необязательных договоров стороны согласовывают спорные вопросы в свободной форме. Если речь идет об оферте, то нельзя выходить за рамки положений статей с 437-й по 443 Гражданского Кодекса. А при заключении гос. контракта в электронной форме протокол разногласий нужно составить с учетом требований ст. 83.2 Закона №44-ФЗ.
Во всех остальных ситуациях стороны могут применять ПР по своему усмотрению. Некоторые организации разработали собственные формы таких документов, выложенные на корпоративных сайтах.
Это дает возможность согласовать возможные разногласия с контрагентами еще на этапе подготовки контракта. Особенно, когда он имеет типовую форму. А именно так и обстоит дело, когда применяют, например, публичный договор, который прошел предварительную регистрацию.
При оформлении протокола разногласий на бланке компании можно не повторять в тексте ее реквизиты. Если такой бланк не разработан, подойдет и обычный лист А4. Возможен и рукописный, и печатный вариант.
Графы и формулировки законодательно не определены. Можно составить ПР и в качестве дополнительного соглашения к уже подписанному договору. Подписи должны быть не факсимильными. А печать здесь совсем не обязательна. Хотя и не запрещена.
В тексте документа указывают сведения о разногласиях, которые требуют исправления. Описывают предлагаемые правки. Очень удобно для этого табличное отображение информации. В первый столбец вносят начальный вариант пункта, во второй — предлагаемое изменение.
Если же компромисс найден, то в бланке протокола нужно написать, в редакции какой из сторон была принята каждая статья контракта. Для пунктов, которые были сформулированы путем частичного сложения вариантов двух сторон, можно предусмотреть отдельный столбец.
ПР нужно оформить в 2 или в 3 экземплярах. Во втором случае два предназначены для стороны, предлагающей договор. После подписания протокола в основном договоре следует отметить необходимость учитывать условия этого приложения. Если исправленные формулировки вносятся в договор, документ сдают для хранения в архив.
Протокол разногласий к договору управления многоквартирным домом
Цель составления довольно банальная – урегулировать спорные вопросы, прийти к общему знаменателю. Достигается это путем внесения правок, ремарок или дополнений к уже готовому документу. Фактически это промежуточный этап переговоров, прежде чем стороны подпишут окончательный вариант соглашения. А случиться это только тогда, если обе стороны – и поставщик, и потребитель – больше не будут иметь взаимных претензий.
Подобные ситуации часто возникают, если один из контрагентов преимущественно использует в своей практике типовые договоры, которые, в свою очередь, не могут подходить под все типы сделок, ведь часто специфика фирм-партнеров кардинально различается. Хотя справедливости ради стоит отметить, что большинство компаний стараются уладить мелкие нестыковки, и поэтому нет необходимости составлять образец протокола разногласий к договору.
Очевидно, что инициатива на создание документа исходит от той стороны, которую не устраивают некоторые нюансы. А от функция составления не лежит конкретном должностном лице, это может быть любой сотрудник компании – секретарь, руководитель структурного подразделение, ответственного за поставку товара, или же наемный юрист. Главное требование к автору – компетентность в деятельности компании и знание некоторых юридических тонкостей. Окончательный вариант образца протокола разногласий к договору должен засвидетельствовать своей подписью руководитель фирмы, и только после этого бумагу можно предъявлять второй стороне.
Резонный вопрос – насколько кардинальные правки можно носить? Ответ, возможно, удивит, но фактически ограничений в этом плане нет – можно предложить изменить любой параметр сделки. Но на практике все гораздо прозаичнее: самые главные моменты оговорены контрагентами заранее, даже если они поменялись, их зачастую успевают редактировать в главном документе. А в рассматриваемой нами в этой статье бумаге-приложении обычно стараются изменить незначительные детали в силу каких-либо обстоятельств. Например, размер первого взноса или его дату, или же дату поставки, или способ оплаты.
В базе документов нет стандартизованного бланка под такой тип бумаг, он обычно составляется в произвольной форме. Но если фирма часто сотрудничает с «переменчивыми» партнерами, то вполне логично иметь под рукой готовый шаблон. В заполненном виде он должен содержать в себе такие сведения:
- Номер и названия документа
- Дата и место подписания
- Реквизиты сторон, подписи их уполномоченных лиц
- Ссылка на основной документ сделки между контрагентами
- Полный список корректировок
Но как быть, если компромисса так и не было достигнуто? Скорее всего, основное соглашение не будет подписано, а сделка сорвана. Но спешим вас успокоить, что на практике такое случается крайне редко, ведь ущерб понесут и те, и другие. Еще реже ситуация доходит до судебных разбирательств. В таких случаях образец протокола разногласий к договору даже может быть аргументов одного из участников, несмотря на свою «юридическую неполноценность».
Как видите, лучше ответственно подойти к оформлению таких бумаг. Будет она написана от руки на листе формата А4 или напечатана с помощью офисной техники – неважно, главное, чтобы были все «внутренности». Например, список корректировок лучше всего предоставить в виде таблицы:
- 1-й столбец — № п/п
- Во второй столбец вносят исходные данные
- 3-й столбец содержит в себе предлагаемые изменения
- Четвертый столбец обычно делают для небольших примечаний, если таковы имеются
К слову, к обязательным атрибутам не относиться печать (она ставится по желанию фирмы), достаточно «живых» подписей. И да – экземпляров нужно два, по одной копии и поставщику, и заказчику. Если переговоры пройдут хорошо, то вскоре данная бумага станет частью основного договора, а после осуществления сделки благополучно отправиться в архив.
Как правило, все организационные моменты берет на себя инициативная группа особо активных владельцев помещений в МКД.
Порядок перехода:
- Оповещение собственников о дате и месте проведения собрания. Обозначение цели.
- День собрания, голосование. Закрепление результатов в виде протокола. Выбор председателя, обсуждение насущных вопросов.
- В течение 5 дней после проведения собрания выбранный представитель направляет уведомление о принятом на собрании решении:
- Организации, которая ранее занималась управлением домом;
- В органы, уполномоченные на ведение муниципального жилищного контроля.
Уведомление также должно содержать сведения о представителе интересов собственников помещений МКД.
Договор с поставщиками ресурсов газо-электро-тепло-водоснабжения оформляется между юридическим лицом (держателем ресурсов) и физическим лицом – собственником квартиры.
Таким образом, владельцы квартир либо в индивидуальном порядке заключают договора с каждым поставщиком, либо делегируют свои полномочия одному официальному представителю, который действует от имени и в интересах остальных собственников квартир МКД.
Если в течение года после выбора непосредственной формы управления собственники не заключили договора, считается, что их руководство не состоялось. Владельцы помещений будут лишены собственного управления, администрация объявит конкурс на выбор управляющей компании.
Мы выделили некоторые особенности управления в виде наглядной таблицы, чтобы вы могли взвесить все «за» и «против» и решить, подходит вам такая форма управления или нет.
Таблица преимуществ и недостатков при непосредственном управлении МКД:
| Плюсы | Минусы |
| К несомненным преимуществам можно отнести некоторую экономию средств, которая образуется за счет отсутствия управленческого аппарата. Однако нельзя забывать, что избавиться от всех расходов не удастся: оплата услуг дворников, ремонтников, сантехников. Тем не менее, трата средств на коммунальные услуги в соответствии и на заработную плату приглашенных мастеров, способствуют рациональному расходованию средств. | При непосредственном управлении МКД теряется возможность получения социальных программ: например, обустройства детской площадки.
Потеряют собственники квартир и право на материальную поддержку при капитальном ремонте. Также эта форма управления не предполагает контроль жилищных инспекторов. Больше самостоятельности, но и ответственности в разы больше. |
| Владельцы квартир не несут ответственность за лицо, не оплачивающее коммунальные счета. Поставщик услуг имеет право взыскать долг непосредственно с должника, что не затрагивает интересы остальных жителей. | Если возникает необходимость в каких-либо улучшениях, а часть собственников квартир отказалась принимать в них участие, то расходы ложатся на плечи только заинтересованных лиц. Если иное не предусмотрено решением общего собрания, разумеется. |
| Личная заинтересованность в выгодных договорах, ценах, добросовестных подрядчиках, комфортных условиях, максимально прозрачные управленческие и денежные схемы – чем не преимущество? | Управление будет отнимать много личного времени у инициативной группы или председателя. А он, кстати, наверняка должен будет выполнять свои обязанности без вознаграждения. Трудности при ведении документации и отчетности. |
| Все собранные средства тратятся на обслуживание общего имущества одного МКД. В то время как УК распределяет деньги между всеми домами, которыми управляет. | Решать проблемы с поставщиками, подрядчиками придется без какой-либо помощи извне. Также возможно не достижение соглашения по тем или иным вопросам между самими собственниками. Наличие существенных разногласий усложнит процесс непосредственного управления. |
Как составить протокол разногласий к договору — образец оформления
Взаимный обмен условиями, на которых стороны готовы заключить договор, может происходить неоднократно в письменном виде путем направления друг другу соответствующих документов. Первичный документ обычно называют протоколом разногласий. Но если на этом «перетягивание каната» не заканчивается, то последующие документы, направляемые в рамках обсуждения условий договора, принято называть протоколами согласования разногласий (или протоколами урегулирования разногласий). С правовой точки зрения между этими документами нет особой разницы. Так же как и первичный протокол разногласий, последующие протоколы согласования разногласий представляют собой отказ от акцепта и встречную оферту с целью изменения условий сделки.
Обратите внимание: протокол согласования разногласий невозможен, когда речь идет о заключении обязательного договора (ст. 445 ГК РФ). При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в течение 30 дней, стороне, направившей протокол разногласий, необходимо переходить к судебной процедуре согласования условий сделки.
Протокол согласования разногласий должен быть выполнен только «в классической форме», показанной в Примере 7.
Нужно ли полностью дублировать реквизиты сторон из договора в протоколе разногласий (согласования разногласий) или нет? Чтобы ответить на этот вопрос, надо понять, какой цели они вообще служат. В договоре указываются:
- наименование, адрес, данные регистрационного учета (ИНН, ОГРН и т.п.), которые нужны для идентификации стороны сделки;
- банковские реквизиты носят информационный характер, их не обязательно указывать в самом договоре, но это удобно для работы.
Протокол разногласий – такая же оферта, как и тот проект договора, к которому он составлен. Соответственно, такой протокол должен, как минимум, позволить достоверно установить лицо, которое его направило, и лицо, которому он адресован. Сделать это можно по-разному:
- указав в разделе «Реквизиты сторон» полные идентификационные данные о юридических лицах, участвующих в сделке (как в Примере 5) или
- поместив в тексте протокола четкую и ясную ссылку на договор, в котором они есть. Тогда повторять полный состав реквизитов в протоколе не потребуется (Пример 6).
Оба варианта равнозначны с правовой точки зрения. Впрочем, мы рекомендуем дублировать реквизиты. Причем не только те, что позволяют идентифицировать стороны, но и те, что носят информационный характер, например банковские реквизиты (именно так мы и сделали в Примере 5).
С правовой точки зрения и документ из Примера 5, и документ из Примера 6 полностью выполняют свою функцию – изменяют текст первоначального проекта договора. Однако Пример 6 с отдельной колонкой для объяснения причин необходимости корректировки условий договора, на наш взгляд, является следствием экстраполяции на широкую деловую практику требований законодательства о госзакупках. Так, ч. 5 ст. 83.2 Закона № 44-ФЗ содержит требования к составителю протокола разногласий объяснять причины, которые привели к составлению этого документа. В отношениях между коммерческими организациями в других сферах, не регулируемых этим законом, такой подход не обязателен.
Если мы рассматриваем протокол разногласий в широком смысле как оферту, то его можно оформить и в виде письма-предложения о внесении изменений в текст проекта договора (Пример 9). Только обратите внимание на такой нюанс: вид документа «служебное письмо» не требует проставления на нем оттиска печати, а на оферте, которой по сути является данный документ, его получатель скорее всего хотел бы видеть печать (как на договоре), потому ее здесь лучше поставить (если организация не отказалась от ее использования – такая возможность появилась в 2015 году), см. Пример 9.
К тем протоколам разногласий, которые готовятся при заключении договоров в рамках процедур, предусмотренных Законом № 44-ФЗ, предъявляются жесткие требования. Это наиболее «зарегулированный» из всех рассматриваемых нами случаев.
В данной ситуации закон сразу регламентирует, какие условия подлежат коррекции через протокол разногласий, а какие даже обсуждать нет смысла. Часть 4 ст. 83.2 Закона № 44-ФЗ разрешает подготовку протокола разногласий только в отношении положений, не соответствующих:
- документации и (или)
- извещению о закупке и
- заявке участника.
Любые иные условия контракта, с точки зрения закона, должны приниматься без обсуждения. Впрочем, этот аспект часто игнорируют и заказчики, и поставщики. По практике автора, наиболее часто протоколы разногласий при госзакупках составляют с целью снизить штрафные санкции, устанавливаемые заказчиками. Причем получение положительного отклика в этом случае не такая уж редкость. С формальной точки зрения данное основание для подготовки протокола разногласий не существует. Однако такое нарушение процедуры не имеет значения после подписания сторонами самого договора с включенными в его текст предложенными протоколом правками.
Также нормы закона содержат информацию о порядке оформления протокола. Сразу оговоримся, такие документы можно считать протоколами разногласий только в широком смысле слова. Объясним почему. В соответствии с ч. 4 ст. 83.2 Закона № 44-ФЗ протокол разногласий, составляемый при электронной процедуре, представляет собой документ, который подписывается только одной подписью – электронной подписью победителя электронной процедуры. Затем, как указано в ч. 5 ст. 83.2 Закона № 44-ФЗ, на основании размещенного на электронной площадке протокола разногласий заказчик вносит соответствующие изменения в проект договора. Данный проект договора и подписывается лицом, составившим протокол разногласий. По сути, в этой ситуации предложения оферты, изложенные в протоколе разногласий, акцептуются путем их включения в текст договора. Тем самым протокол превращается в информационное сообщение для продавца. В этом случае не имеет значения, в каком формате будет составлен подобный протокол (в виде одностороннего обращения либо в классической форме с местом для подписи второй стороны). См. Пример 10.
Договор считается заключенным с момента, когда стороны согласовали все существенные условия сделки. Существенными считаются условия, названные таковыми в законодательстве, и те, что посчитали таковыми стороны. Сам факт выставления протокола разногласий указывает на то, что ряд условий его автор посчитал существенными. Соответственно, договор вступит в силу с момента, когда стороны придут к какому-то решению относительно данных вопросов. Это может быть:
- подписание договора и протокола разногласий в предложенной редакции обеими сторонами;
- подписание договора и протокола согласования разногласий обеими сторонами;
- подписание обеими сторонами нового проекта договора, в котором учтены замечания из протокола разногласий;
- подписание первоначального проекта договора обеими сторонами без составления протокола разногласий (или согласования разногласий). В этом случае необходимо в той или иной форме зафиксировать отказ от подписания протокола разногласий. Он может следовать из переписки сторон или явствовать из порядка действий при обмене документами. Например, контрагент присылает вам договор в прежней редакции, с проставленной датой, которая позже даты получения им вашего протокола на предыдущее предложение (и ваш протокол он не подписывает).
Обратите внимание: дата договора, указанная выше его преамбулы составителем и первым подписантом, может быть раньше его подписания второй стороной. Чтобы это документально зафиксировать, вторая сторона при подписании должна указать дату этого действия. Как это сделать, показано в Примере 11 – добавляется дата, отмеченная цифрой «2».
Обязанности УК многоквартирных домов по ЖК РФ в 2021 году
Важно различать протокол разногласий в ГК РФ и в 44-ФЗ. В ГК возможность составления протокола разногласий предусматривает статья 507 в отношении договора поставки и статья 445 в отношении договоров, подлежащих заключению в обязательном порядке (публичный договор; договор, заключенный на основании предварительного договора; договор, заключенный путем проведения торгов).
Протокол разногласий по 44-ФЗ — это более узкое понятие, применимое только при заключении договора по итогам электронных процедур закупок (ст. 83.2 44-ФЗ). Это — электронный документ, который составляется в произвольной форме, и может содержать лишь указание на расхождения условий проекта контракта и положений документации. Подписывает протокол разногласий лицо, уполномоченное на заключение контракта, своей электронной подписью. Нет необходимости направлять заказчику скан подписанного бумажного документа.
Совет: Победителю не стоит направлять заказчику исправленный контракт в качестве протокола разногласий.
Такие действия победителя могут быть признаны уклонением от заключения контракта, поскольку контракт с внесенными изменениями не является протоколом разногласий.