Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сущность, принципы и виды управления недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Система управления муниципальным недвижимым имуществом — это совокупность взаимосвязанных средств и методов осуществления целенаправленных действий в отношении субъекта управленческого процесса в целях достижения запланированных результатов.
В процесс управления недвижимостью государства входит ее трансформация, использование и воспроизводство. Для достижения наилучших результатов и большего эффекта от использования имущества используется системный метод, осуществляемый уполномоченными государством органами. Эти органы применяют комплекс мер, составляющий в совокупности систему управления государственным недвижимым имуществом.
Вся система работает по двум направлениям: в соответствии с общими принципами управленческой теории, с одной стороны, и в соответствии со специфическими особенностями, которые вытекают из условий и правил, которые устанавливает собственник имущества – государство, с другой стороны.
Под управлением в сфере недвижимости мы понимаем внедрение детально разработанной стратегии управления недвижимостью, которая включает в себя такие мероприятия как:
- Создание благоприятных и безопасных условий для клиентов;
- Обеспечение конкурентоспособности объекта недвижимости на рынке и тем самым формирование устойчивого денежного потока;
- Взаимодействие со страховыми компаниями и брокерами;
- Разработка и внедрение мероприятий по энергосбережению;
- Разработка и внедрение плана по оптимизации операционных расходов;
- Привлечение и контроль работы специализированных организаций;
- Проведение инспекций объекта для поддержания безупречных мировых стандартов качества оказываемых услуг;
- Разработка и внедрение плана по периодическим плановым осмотрам и ремонтам инженерного оборудования;
- Организация системы учёта заявок арендаторов, контроль их выполнения;
- Недопущение аварийных ситуаций;
- Разработка и внедрение плана по текущим и капитальным ремонтам;
- Разработка и внедрение политики привлечения, удержания и ротации арендаторов;
- Ведение договоров аренды, контроль выполнения договорных обязательств;
- Формирование дополнительных доходов;
- Взаимодействие с государственными структурами;
- Формирование положительного имиджа объекта;
- Создание условий прозрачности и доверительных финансовых отношений.
На рынке довольно много компаний заявляют о том, что они предоставляют услуги доверительного управления, например, практически каждое агентство недвижимости имеет такой пункт в своем описании. Но на практике, специализированных компаний не много.
Чтобы сузить круг поисков, необходимо определить компании, у которых уже есть опыт управления вашим типом недвижимости. На что стоит обратить внимание:
- Существующий пул объектов в управлении — он должен быть. Обязательно учитывать размер и класс объектов, не стоит обращаться с помещением в 300 м.кв в компанию, которая управляет только торговыми центрами с площадью по 50 000 м.кв. – даже если они по каким-либо причинам согласятся, такое управление не будет эффективным.
- Рекомендации, отзывы. Можно попробовать пообщаться, при наличии такой возможности, с собственниками объектов, уже находящихся в управлении.
- Проверить есть ли судебные решения и не закрытые иски к этому управляющему и, если есть – внимательно с ними ознакомиться.
- Срок жизни компании и юридического лица, от имени которого заключается договор. Недавно зарегистрированные организации должны вызывать подозрения.
- Условия, которые компания предлагает в своем стандартном договоре и готовность идти на встречу.
- Цена услуг.
Управление объектами недв-сти – последовательный процесс, который можно представить в виде следующих составляющих:
— формирование и определение целей управления применительно к каждому объекту или группе объектов недв-сти;
— выбор способа достижения цели, планирование деятельности по достижению целей управления и построения системы управления, то есть разработка детальных экономически обоснованных планов конкретных мероприятий в отношении объектов управления, на основании которых осуществляется построение системы управления;
— организация деятельности по управлению объектами недв-и;
— обеспечение эффективного управления, что подразумевает достижение целей управления, зафиксированных в форме определенных качественных или количественных результатов деятельности при максимальной экономии ресурсов;
— контроль результатов деятельности.
В рамках данной формулировки процесс управления недв-ью представлен в виде цикла управления объектами, содержащего все выше упомянутые формы. Вместе с тем процесс управления недв-ью обеспечивается взаимодействием большого количества функциональных подсистем управления. При этом сущность управления заключается в обеспечении и поддержании согласованности взаимодействия функц-х подсистем. Как система управление недв-ью представляет собой совокупность элементов, обеспечивающих целенаправленное функционирование объектов недвижимости.
Систему управления недвижимостью необходимо рассматривать как сложную открытую систему, для которой характерны:
— определенные признаки (неоднородность, иерархичность, многофункциональность, гибкость, адаптивность, надежность);
— наличие совокупности регулирующих законов и нормативных актов;
— организационной структуры управления;
— технологической инфраструктуры;
— процедур взаимоотношений субъектов по поводу управления объектов недвижимости.
Для каждой системы характерно наличие совокупности регулирующих законов и нормативных актов, наличие организационной структуры управления, технологической инфраструктуры, процедура взаимоотношения субъектов по поводу управления недвижимостью.
Как управленческая система, она включает в себя такие следующие основные элементы:
— механизм управления (цели, принципы, методы);
-управляющую систему, включающую органы управления, их функции и процессы управления объектами недвижимости;
— подсистемы обеспечения (учет, кадровое обеспечение, контроль
эффективности).
Приоритетами при формировании системы управления недвижимостью являются:
— во-первых, разработка и использование оптимальных форм, методов и способов управления недвижимостью;
— во-вторых, организация и профессионализация практики управления объектами недвижимости.
Анализ рынка недвижимости (оценка внешней среды) и анализ текущего состояния объекта (всесторонняя оценка объекта недвижимости) позволяют получить исчерпывающую информацию об объекте недвижимости и его окружении (на микро- и макроуровнях), что способствует созданию или выбору наилучшей стратегии управления объектом с учетом основных целей собственника и управляющей компании.
Оценка текущего и перспективного (прогнозного) состояния объекта может оказывать существенное влияние на цели собственника в отношении стратегии управления и на цели управляющей компании — в отношении разработанной и реализуемой программы управления.
Цели собственника и цели управляющей компании могут быть объединены в одну общую группу — цели управления недвижимостью. Причем эти цели в процессе управления недвижимостью подвержены постоянной корректировке, что, в свою очередь, отражается на стратегии управления объектом и, соответственно, на ранее разработанной и реализуемой программе управления.
Под управлением в сфере недвижимости мы понимаем внедрение детально разработанной стратегии управления недвижимостью, которая включает в себя такие мероприятия как:
- Создание благоприятных и безопасных условий для клиентов;
- Обеспечение конкурентоспособности объекта недвижимости на рынке и тем самым формирование устойчивого денежного потока;
- Взаимодействие со страховыми компаниями и брокерами;
- Разработка и внедрение мероприятий по энергосбережению;
- Разработка и внедрение плана по оптимизации операционных расходов;
- Привлечение и контроль работы специализированных организаций;
- Проведение инспекций объекта для поддержания безупречных мировых стандартов качества оказываемых услуг;
- Разработка и внедрение плана по периодическим плановым осмотрам и ремонтам инженерного оборудования;
- Организация системы учёта заявок арендаторов, контроль их выполнения;
- Недопущение аварийных ситуаций;
- Разработка и внедрение плана по текущим и капитальным ремонтам;
- Разработка и внедрение политики привлечения, удержания и ротации арендаторов;
- Ведение договоров аренды, контроль выполнения договорных обязательств;
- Формирование дополнительных доходов;
- Взаимодействие с государственными структурами;
- Формирование положительного имиджа объекта;
- Создание условий прозрачности и доверительных финансовых отношений.
Управление недвижимостью с привлечением опытных специалистов автоматически означает уменьшение риска стать жертвой мошенников. И для этого есть целый ряд причин:
- Риелтор, который далеко не первый год трудится на этом рынке, очень быстро распознаёт сомнительные схемы.
- Такой специалист знает, как составить договор так, чтобы собственник недвижимости даже при худшем развитии событий не остался бы без недвижимости. А ведь этого боятся многие владельцы. Из-за такого страха они даже нередко отказываются от вполне выгодных предложений. Но с профессионалом можно не опасаться, потому что он знает, как вас защитить.
- Мошенников нередко отпугивает сам факт участия в сделке агентов крупной компании. Многие просто сразу отказываются от участия в переговорах, как только видят перед собой риелтора.
Таким образом, собственнику не придётся тратить массу времени на то, чтобы изучать каждое предложение, собирать большое количество данных по арендаторам или же другим лицам. Вместо этого он может делегировать такую задачу агенту.
Управление на доверии коммерческой собственностью — недвижимостью
Под коммерческой недвижимостью подразумеваются сооружения, здания, земельные участки, использование которых направление на наращивание капитала, получение дохода от аренды и инвестирования, извлечение постоянной прибыли. Управление недвижимостью направлено на рациональное пользование имуществом с целью извлечения максимальной прибыли. Это одна из разновидностей предпринимательской деятельности, которая предполагает реализацию целого комплекса операций: определение и контроль за выполнением условий по арендным взаимоотношениям, сбор платы за аренду с арендаторов, а также использование сооружений и зданий. Все процедуры непосредственно нацелены на оптимизацию пользования недвижимым имуществом непосредственно в интересах собственника или группы собственников.
Основные объекты и направления
Ключевым элементом управления является обособленная часть недвижимого имущества, включающая в себя некоторую долю или весь участок земли, а также все взаимосвязанные с данной территорией объекты недвижимости. Помимо этого, в качестве такого объекта также могут быть представлены имущественные комплексы, представляющие собой объекты или их группы, которые объединяет между собой единая инженерная инфраструктура или площадь, при условии, что здания и сооружения взаимно дополняют друг друга.
Управление реализуется по следующим направлениям:
- техническое направление;
- правовое направление;
- экономическое направление.
Порядок изменения и прекращения договора
Согласно положениям Гражданского кодекса, договор — это документ, констатирующий приобретение его сторонами определённых преимуществ, обусловленных составлением договора. Преимущества выражены в положениях договора и скомпонованы в пункты и подпункты. Поэтому они подлежат обязательному исполнению сторонами. В случае их неисполнения, согласно нормам статьи 450 ГК РФ, договор подлежит расторжению. Кроме того, что данная статья ГК является регламентом расторжения неисполняющегося договора, в самом теле документа должно быть внесено отдельное положение об ответственности сторон. В это положение могут войти условия, которые допускают взимание контрагентом пени и штрафов за некачественное предоставление услуг или просрочку выплат. Другие условия, при которых договор может расторгаться:
- по согласию сторон;
- в одностороннем порядке.
Если стороны прекращают договор по согласию, составляется соглашение, в котором они констатируют факт добровольного прекращения установленных ранее взаимных действий. С момента подписания такого соглашения поставка услуг по управлению недвижимостью прекращается.
Если инициатива разрыва отношений проистекает от одной стороны, а контрагент отказывается от прекращения взаимодействия, расторжение договора может производиться в суде, если будет подано исковое заявление.
Иногда ранее установленные договорённости утрачивают актуальность и перестают быть эффективными, поэтому предусмотрено изменение отдельных положений. Внесение таких изменений может происходить только на основании взаимного согласия. Составляется и подписывается соглашение с обязательным соблюдением следующих правил:
- указание реквизитов договора доверительного управления;
- указание пунктов и подпунктов, которые подлежат изменению;
- внесение новых положений взамен заменяемых;
- указание пунктов, которые прекращают своё действие;
- внесение новых пунктов, которых ранее не существовало.
Подписанное соглашение передаётся в Росреестр для внесения изменений в информационный банк регистрирующего органа.
Выбор программного обеспечения для управления имуществом в первую очередь зависит от специфики деятельности компании. Иногда для принятия решения прибегают к помощи внешних консультантов, которые проводят IT-аудит.
Проблема выбора оптимального IT-инструмента возникает уже на этапе сбора информации. Решается она в зависимости от нескольких факторов:
- Наличие каналов связи. Если между центральным офисом и территориально-распределенными структурными подразделениями налажены каналы связи, то можно применять клиент-серверные технологии; если таких каналов нет, можно использовать интернет-решения.
- Режим безопасности. В каждой компании приняты свои требования к безопасности. У некоторых есть мобилизационные объекты имущества, сведения о которых не подлежат разглашению, поэтому их необходимо собирать и хранить по определенным регламентам. Существуют объекты, для допуска к которым необходимы специальные формы.
- Наличие квалифицированных специалистов на местах. IT-служба, как правило, осведомлена о степени компьютерной грамотности сотрудников. От этого зависит, сколько времени и денег потребуется на их обучение при выборе той или иной информационной системы.
Выбором информационной системы, как правило, занимается IT-служба. Но в связи со сложностью задач управления имуществом в этом выборе обязательно должны принимать участие функциональные департаменты.
Здесь нет готовых рецептов, поскольку все определяется набором IT-решений, уже внедренных в компании. И важно не только корректно выбрать информационную систему, но и подготовить компанию к ее внедрению, а именно:
- Обеспечить технологическую базу. Ваша IT-служба должна оценить возможность использования в компании предлагаемых информационных систем, а также проанализировать, есть ли на предприятии необходимые технические средства (рабочие станции, серверы, каналы связи и пр.).
- Выработать четкие бизнес-цели и организационные регламенты использования системы. Ответственные — функциональные службы, управляющие имуществом. Роль Генерального Директора — руководящая и курирующая.
- Формализовать учет и управление, разработать новые инструкции и регламенты. Если бизнес-процессы в компании хорошо организованы и проверены временем, то, как правило, практически ничего не меняется. Иначе нужно проводить реинжиниринг бизнес-процессов и вводить новые инструкции и регламенты. Занимаются этим обычно функциональные департаменты, можно привлечь консалтинговую компанию. Генеральный Директор курирует эту деятельность, руководит ею, поскольку имущество — та основа, на которой строится его бизнес.
Отмечу главное: следует не автоматизировать сложившуюся систему управления имуществом, а создавать новую, единую и более эффективную технологию на основе системного подхода и реинжиниринга бизнес-процессов.
Развитие систем управления имуществом шло разными путями: от геоинформационных и бухгалтерских систем или систем управления предприятием с соответствующими доработками до создания специализированных систем управления имуществом. В связи с этим в настоящее время среди систем, представленных на рынке, можно выделить три основные группы, рассмотренные ниже.
Договор доверительного управления имуществом
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
Согласно договору, управляющий принимает на себя обязанность управлять недвижимостью в интересах заказчика. С точки зрения закона у доверительного управляющего по такому договору возникает обязательственное право на недвижимость, однако он не становится ее собственником.
Нюансы заключения такого договора, а также права и обязанности сторон оговариваются в статье 1012 Гражданского кодекса РФ. Здесь указывается, что допускается только письменная форма составления договора доверительного управления недвижимостью. В нем обязательно должны присутствовать:
- реквизиты сторон договора;
- описание объекта;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- размер и форма оплаты услуг доверительного управляющего (10-25% от месячной арендной платы за объект);
- время действия договоренности.
Предлагается также оговорить в соглашении важные детали, к которым относятся:
- сроки предоставления управляющим отчетов об управлении недвижимостью;
- наличие ограничений на отдельные операции с объектом;
- рамки, в которых управляющий может распоряжаться недвижимостью;
- возможность или невозможность передачи управляющим другим субъектам некоторых видов работ, связанных с управлением имуществом;
- порядок и размер перечисления арендной платы собственнику объекта;
- способы и размеры возмещения ущерба, нанесенного арендаторами имуществу;
- права, обязанности и ответственность участников договора;
- причины, по которым соглашение может быть расторгнуто досрочно.
Основные этапы концепции управления недвижимостью
Концепция управления недвижимым имуществом заключается в организации и проведении комплекса технических, экономических и юридических экспертиз объекта в целом. Кроме того, она подразумевает планирование и координирование действий персонала, а также оценку деятельности в целом.
Существует четыре этапа концепции управления недвижимостью:
- Изучение имеющихся в наличии объектов, анализ их состояния и тенденций рынка. На этом этапе осуществляется мониторинг рынка недвижимости. Специалисты анализируют техническое состояние и правовое положение объекта, дают оценку качеству управления.
По итогам выводов экспертов могут быть даны рекомендации по эффективному управлению объектом и его развитию в целом.
- Непосредственно разработка программы управления объектом недвижимости. В составе программы специалистами прорабатывается общая стратегия, планируются направления развития, составляется программа управления объектом.
- Реализация разработанной программы.
- Итог. Оценка полученных результатов.
Распределение имущества
Имущество, которое находится в собственности государства, делится на две части. Одна из них передается государственным юридическим лицам (учреждениям и предприятиям) в хозяйственное ведение или оперативное управление. Другая часть остается в распоряжении государства и считается казной соответствующего муниципального образования.
Решения об осуществлении действий в рамках перераспределения государственного имущества принимаются Федеральным агентством по управлению имуществом государства (ФАУГИ) на основании федеральных законов.
ФАУГИ может предоставить организации или учреждению право оперативного управления недвижимым имуществом в следующих случаях:
ФАУГИ может предоставить субъекту или муниципалитету право собственности на указанное имущество в следующих случаях:
- для нужд федерального значения это имущество не нужно;
- имущество нужно для того, чтобы обеспечить полномочия исполнительных властных органов субъекта или решить вопросы местного уровня.
Состояние нежилого фонда Северного административного округа в разрезе районов
|
Район |
Всего |
в том числе: |
|||||||||||||
|
Оформлено договорами, контрактами |
Подлежат оформлению, переоформлению |
Прочие |
|||||||||||||
|
Аренда |
Хоз. ведение |
Опер, управл. |
Безвозм. |
Доверит |
Охранно-арендные |
Х.В., О.У.** |
в аренду |
Всего |
в т.ч. свобод. |
||||||
|
Всего |
в т.ч. малым бизнес |
Всего |
в т.ч. аренде из гр.5 |
Всего |
в т.ч. аренде из гр.5 |
Приг. к исп. |
Неприг. к исл. |
||||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
|
Аэропорт |
246,1 |
56,7 |
16,9 |
30,7 |
7,7 |
114 |
1,1 |
0,9 |
25,9 |
3,8 |
20,7 |
1,1 |
19,6 |
||
|
Беговой |
392,8 |
73,5 |
9,5 |
96,3 |
11,5 |
171,4 |
2,8 |
1,6 |
32,4 |
2,5 |
23,8 |
0,4 |
23,4 |
||
|
Бескудниковский |
153,1 |
19,7 |
8,9 |
12,4 |
0,5 |
108,9 |
9,1 |
0,6 |
2,9 |
0,2 |
2,7 |
||||
|
Войковский |
258,5 |
53,2 |
17,6 |
45,5 |
9 |
100,8 |
0,3 |
30,5 |
3,9 |
33,3 |
0,7 |
32,6 |
|||
|
Восточное Дегунино |
214 |
29,2 |
16,6 |
22,5 |
3,9 |
147,5 |
8,4 |
10,3 |
0,7 |
9,6 |
|||||
|
Головинский |
277,1 |
60,6 |
13,5 |
47,6 |
16,7 |
124,4 |
1,5 |
42,6 |
4 |
13,1 |
13,1 |
||||
|
Дмитровский |
335,8 |
38,9 |
20,8 |
99 |
3,8 |
159,3 |
11,1 |
2,3 |
29 |
5,9 |
23,1 |
||||
|
Западное Дегунино |
346 |
54 |
22,1 |
153,8 |
35,1 |
127,5 |
0,9 |
30,6 |
0,2 |
14,1 |
0,7 |
13,4 |
|||
|
Коптево |
348,1 |
61,4 |
25,1 |
47,4 |
9,3 |
180,7 |
0,1 |
24,2 |
2,5 |
41,1 |
0,7 |
40,4 |
|||
|
Левобережный |
170,8 |
18,7 |
7,7 |
24,1 |
0,3 |
88,5 |
0,7 |
29,5 |
9,6 |
9,6 |
|||||
|
Молжаниновский |
41,3 |
19,5 |
0,5 |
4,2 |
0,3 |
1,7 |
14,9 |
0,6 |
0,7 |
0,7 |
|||||
|
Савеловский |
249,6 |
66,1 |
19,8 |
14,4 |
15,3 |
130 |
J. |
13,7 |
3,2 |
35,5 |
0,5 |
35 |
|||
|
Сокол |
214,7 |
64,7 |
17,6 |
25,8 |
0,9 |
75,6 |
1,3 |
26 |
2 |
20,2 |
3,2 |
17 |
|||
|
Тимирязевский |
324,9 |
57,3 |
17,3 |
16,2 |
1,4 |
180,2 |
2,3 |
24,4 |
1,7 |
44,2 |
0,3 |
43,9 |
|||
|
Ховрино |
180,2 |
16,6 |
6,3 |
43,4 |
1,2 |
97 |
0,3 |
14,4 |
0,2 |
9,5 |
9,5 |
||||
|
Хорошевский |
308,9 |
69,4 |
16,2 |
68,4 |
2,5 |
83,1 |
7,6 |
52,3 |
2,7 |
27,9 |
0,4 |
27,5 |
|||
|
ВСЕГО |
4 061,9 |
759,5 |
236,4 |
751,7 |
119,4 |
1 890,6 |
34,3 |
4 |
375,7 |
29,6 |
335,9 |
14,8 |
321,1 |