Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Межевание земли под многоквартирным домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление в собственность прилегающего к многоквартирному дому участка дает собственникам квартир много преимуществ. Но у данного мероприятия есть и некоторые отрицательные стороны. Плюсы и минусы процедуры представлены в таблице.
Межевание многоквартирных домов: Плюсы и минусы
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
Где получить план придомовой территории многоквартирного дома
Если формирование участка под многоэтажным ОКС было осуществлено законно и надел поставлен на Кадастр, значит сведения о нем внесены в ЕГРН. Следовательно ознакомиться с характеристиками строения, в том числе изучить картографические материалы, может каждый собственник помещения при наличии правоустанавливающих документов. Получить план ЗУ можно, подав запрос в местную администрацию, которая выдавала разрешение на строительство. Также вы можете запросить в Росреестре выписку ЕГРН. Эта справка является альтернативой кадастровому паспорту.
Информация о зарегистрированном недвижимом имуществе отображается на публичной кадастровой карте. Получить план участка, на котором расположено строение, можно через онлайн-сервис ПКК. Для этого вы должны ввести в строку поиска адрес или кадастровый номер надела.
Сколько стоит межевание земельного участка
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Стоимость работ определяют стороны договора на основе сметы.
Цена межевания зависит от множества факторов. Она может варьироваться как из-за расценок самой организации, которая проводит работы, так и от конкретного участка — его особенностей, конфигурации, расположения, размера и вида работ (образование нового участка, разделение, перераспределение земель).
В среднем цена услуги для граждан составляет до 20–30 тыс. руб. Например, стоимость работ по подготовке межевого плана на уточнение границ земельного участка площадью до 8 соток будет варьироваться в пределах от 12 тыс. руб. до 16 тыс. руб. Уточнение границ участка в 10 соток в регионе обойдется до 10 тыс. руб. Если нужно образовать участок под многоквартирным домом, то выставляется сумма примерно в 70 тыс. руб., привела примеры представитель АЮР.
Кроме того, законодательством предусмотрен вариант бесплатного межевания. Речь идет о случаях, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.
Как провести межевание земельного участка
1. Первое, с чего нужно начать процесс межевания, — это подготовка документов на земельный участок:
- заявление, составленное в свободной форме;
- паспорт собственника;
- нотариально заверенная доверенность (при обращении представителя собственника);
- правоустанавливающие документы на земельный участок (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие);
- правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности на участок, выписка из ЕГРН);
- кадастровая выписка на земельный участок;
- кадастровый паспорт территории и справка из БТИ об отсутствии строений на участке или кадастровые паспорта (при наличии строений).
Правовые последствия межевания земельного участка
Как у любого действия, у межевания есть и позитивные, и спорные моменты. В числе позитивных обозначим следующие:
- распоряжение участком по своему усмотрению (в рамках действующего законодательства, разумеется).
- благоустройство участка в соответствии с потребностями жильцов;
- установка шлагбаума, возможность огородить участок забором;
- строительство на территории коммерческих объектов, прибыль от которых распределяется между собственниками.
Помимо преимуществ владения придомовой территорией в виде распоряжения своей собственностью, на новых владельцев общедомового имущества налагается определенная ответственность. Выражается она в виде:
- налогового бремени. В России предусмотрен налог на любую собственность, и его величина зависит от кадастровой стоимости участка. Общая сумма налога делится на всех собственников пропорционально установленным долям, и может возрастать с увеличением стоимости участка.
- собственники имущества самостоятельно несут ответственность за благоустройство и сохранность участка. Но это не означает, что жильцы самостоятельно должны поливать газоны и очищать проезд от снега. Как правило, все эти функции передаются управляющей организации за соответствующую плату.
Какие плюсы и минусы дает контроль над придомовой территорией
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Преимущества в том, что собственники контролируют, какие объекты могут быть на территории, а какие нет: кафе и винные магазины теперь без ведома жильцов в доме не откроют. Также они сами могут решать, как благоустроить территорию, какие детские и спортивные площадки поставить, установить ли шлагбаум, сколько выделить мест под парковку. Жильцы даже могут сдавать в аренду объекты и землю во дворе. То есть это своего рода инвестиция в собственное жилье — при продаже квартиры она будет оцениваться выше. А если дом признают аварийным, то при назначении компенсации жильцам выплатят не только за квартиры, но и за придомовой участок.
Придомовая территория многоквартирного дома: нормативы, СНиП
Размер придомового участка рассчитывается отдельно в каждом конкретном случае. На его площадь влияет плотность застройки вокруг, этажность здания, расположение рядом с домом дорог и проездов общественного пользования. Минимальным размером по правилам считается участок, который равен площади самого дома. Впрочем, если пространство позволяет, используют специальную формулу, и считают произведение жилой площади в доме на удельную единицу доли земли на квадрат жилья. Удельная единица прописана в СНиП: придомовая территория многоквартирного дома зависит от года его постройки. Если на общее пространство претендуют два дома или имеются общие проезды, формула будет сложнее.
Можно ли как-то определить размеры?
Если необходимо, площадь придомовой территории многоквартирного жилого дома можно посчитать самостоятельно по следующей формуле.
Sn = S x Уpz , где:
- Sn — придомовая площадь;
- S — площадь помещений дома;
- Уpz — удельный показатель доли земляного участка, определяемый из расчета на 1 м 2 жилья.
На последний показатель влияет год постройки дома, а также количество этажей. Высчитывается он по СНиПу, действующему в год постройки здания.
Помните, что для частного домовладения нормы для размеров придомовой территории отсутствуют, а ориентироваться нужно на землю, находящуюся в собственности или в аренде. Точную площадь вы сможете узнать из технического паспорта.
Чтобы взять земельный участок в пользование, соблюдайте следующую последовательность действий.
- Составьте план участка с границами, на нем отобразите все строения и сооружения, необходимые для пользования собственностью (колодец, туалет, хозпостройки, гараж).
- Обозначьте территорию, принадлежащую муниципалитету, которой вы пользуетесь и не имеете права распоряжаться. Учитывайте, что площадь такой земли определяется индивидуально для каждого дома. У вашего соседа может быть, к примеру, 15 м 2 такой земли, а у вас 11 м 2 , и это вполне законно.
- Если по вопросу земельного участка могут возникнуть претензии со стороны соседей, договоритесь с ними и придите к общему решению.
Обратитесь в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении вам права владения прилегающим к дому земельным участком.
Есть различие процедуры при управлении домом УК или ТСЖ?
Влияют ли различия в управлении домом на процедуру межевания земельного участка МКД?
При решении вопроса о необходимости формирования участка под МКД многие интересуются, есть ли различия в процедуре в зависимости от формы управления им.
Как известно, управление может осуществляться самими собственниками, ТСЖ или УК.
Однако законодателем никаких различий в процедуре в зависимости от этого не делается. Решение принимается жильцами (собственниками) дома, в полномочия ТСЖ или УК такие вопросы не входят.
Более того, они никоим образом в этой процедуре участия не принимают. Поэтому их мнение не имеет никакого значения.
Межевание придомовой территории: плюсы, минусы и порядок оформления документов
- Участок, примыкающий к многоэтажке, может использоваться для капитального и временного сооружения различных объектов недвижимости, при этом согласовывать с жильцами подобные мероприятия никто не будет. Если на такие работы разрешение дано властями и они соответствуют нормам градостроительства, то снос этих конструкций в дальнейшем окажется невозможен.
- Благоустройство земельного участка, обслуживание и ремонт детских и спортивных площадок, вывоз бытовых отходов не будет входить в компетенцию управляющей компании.
- Если придомовая территория не прошла процедуру межевания, то многоквартирный дом, примыкающий к этой площади, не сможет претендовать на то, чтобы быть объектом государственных жилищных программ.
- Поясняя предыдущий пункт, можно добавить, что несформированный участок земли приравнивается к его отсутствию, а МКД без такой площади никак не может принять участие в муниципальных мероприятиях по капитальному ремонту и реконструкции – все работы, выполняемые в рамках данной программы, будут производится за счет средств собственников помещений в здании.
Как и где осуществить заказ?
Межевание участка перед МКД должно происходить с учетом госнормативов и инструкций, и требует применения специального оборудования.
Права на изготовление такого проекта есть у предназначенных для этого геодезических организаций с наличием специальных лицензий и разрешений. Список таких организаций может быть уточнен в администрации поселения.
При этом проектная организация работает при взаимодействии с лицом-представителем владельцев квартир. Обычно это член правления ТСЖ.
Для того, чтобы получить сведения о территории МКД, потребуется обращение с заявлением на определение границ.
Можно заключить контракт с поручением запроса нужных документов самими межевиками. В этом случае организация должна будет получить доверенность.
Почему возникают земельные споры?
Часто случается, что посторонними людьми на участке у МКД еще до его межевания были расположены другие строения. В представленной ситуации нужно уладить проблемы их сноса. Обычно возводят такие строения при отсутствии правильного оформления, но их хозяева могут заключить контракт по аренде участка с муниципалитетами. В представленной ситуации жителям МКД требуется оспорить право администрации брать плату за аренду с находящегося на их местности участка.
На заметку: Межевание дает возможность требовать снос незаконно построенного здания.
Можно прибегнуть также к аннулированию контракта аренды с администрацией, а затем заключить новый с собственником дома. Финансы, полученные после этих манипуляций, следует использовать на нужды дома.
Есть и более сложные ситуации, когда часть участка у МКД уже оформлена на постороннюю организацию или лицо, и имеются все разрешительные бумагами. Без строительной экспертизы в представленной ситуации не обойтись. На ее основании можно обратиться в суд. Если решение приняли не в пользу жителей МКД, есть возможность установки на участок сервитута, который будет базироваться на необходимость обслуживать дом или организовывать движение ТС. В приведенной ситуации владельцы квартир должны будут платить за аренду.
Нормативное регулирование
Говоря о том, в каких границах расположена та или иная придомовая территория, необходимо отметить, что регулируется этот показатель Градостроительным Кодексом (в части нормирования его), Земельным (в той части, в которой происходит определение фактических границ выделенного для конкретного дома земельного участка), а также Федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в отношении процедуры оформления земельного участка в долевую собственность жильцов рассматриваемого дома).
Часть 1 статьи 36 Градостроительного Кодекса Российской Федерации устанавливает обязательность наличия градостроительного регламента в каждом конкретном регионе, а также во всех муниципальных образованиях, в которых осуществляется работа по возведению различных зданий, принадлежащих к жилому и нежилому фонду. Именно этим регламентом в каждом городе устанавливаются те нормативы, в соответствии с которыми формируется придомовый участок конкретного дома.
Что необходимо знать о придомовой территории?
Как узнать границы придомовой территории многоквартирного дома?
Очень часто придомовую территорию называют двором, однако это неправильно, так как двор далеко не всегда охватывает инженерно-коммуникационные сети, используемые для обслуживания конкретного здания (например, территория вокруг дома не включает в себя электроподстанцию, которая обеспечивает конкретный дом электричеством).
То есть, в соответствии с п.4 ч.1 ст.36 Жилищного Кодекса придомовой территорией надо считать тот участок земли, который занят не только самим домом, но и его парковкой, пожарными проездами, детскими площадками, а также инженерными коммуникациями, обеспечивающими полноценное функционирование конкретного дома.
Этот надел имеет свои границы, которые должны быть установлены и оформлены надлежащим образом.
Знать эти границы необходимо с той целью, чтобы исключить возможность уменьшения выделенного участка или неправомерность эксплуатации его, что может негативным образом сказаться на жильцах рассматриваемого дома.
Ограничивать доступ к территории вокруг дома ее собственники права не имеют, как и чинить любые препятствия для обслуживания инженерных коммуникаций и обустройства участка. У них есть возможность передавать часть площади в аренду, размещать на ней рекламные щиты, оборудовать платную стоянку. Вырученные деньги можно использовать для общедомовых потребностей: ремонта дома, частичной оплаты коммунальных услуг и т.п.
Как определить границы
Согласно действующим нормам права обязанность по проведению межевания относительно территории, расположенной под многоквартирным жильем, возложена на органы муниципалитета.
На самом же деле при составлении бюджета рассматриваемое направление берется в расчет в последнюю очередь, поэтому органы власти говорят о том, что финансов недостаточно и вопрос, относительно проведения межевания остается в подвешенном состоянии.
Стоит отметить, что у собственников жилых построений имеется возможность взять инициативу в свои руки и заказать межевые работы самостоятельно.
По этой причине стоит сказать, что ждать действий от властных структур не стоит, если можно решить проблему самим. Согласно гражданскому законодательству лица, владеющие помещениями, имеют возможность осуществлять защиту прав по отношению к придомовой территории. Условием в таком случае выступает наличие документации правоустанавливающего значения.
Относительно формирования границ во время межевых работ на земле, располагающейся под многоквартирным помещением, действуют правила:
- на участке, который формируется, должно располагаться одно здание, к которому прилегают элементы по благоустройству;
- в границах не могут отражаться проезды, элементы жилых территорий, которые связаны дорожной и уличной сетью;
- должно соблюдаться зонирование, которое учитывает землепользование по факту (определяется оно органами муниципалитета);
- границы отведенного надела не должны пересекаться с элементами благоустройства.
Можно ли не платить за процедуру?
В пошаговой инструкции мы уже касались вопроса о том, сколько стоит межевание земельного участка. Можно ли сделать это бесплатно?
Можно, но лишь в то время, когда муниципалитет проводит комплексные кадастровые работы. Информацию о них нужно искать на официальных сайтах местной власти.
Если такие работы ведутся или планируются – необходимо подать заявление. Его форма свободная нужно только обязательно указать ФИО, паспортные реквизиты, местоположение, кадастровый номер надела. Право бесплатно воспользоваться кадастровыми работами дает:
- «Дачная амнистия»
- Оформление участка до 1998 года (если он при этом не внесен в ЕГРН)
- Зафиксированные кадастровые ошибки, допущенные ранее
- Отсутствие постановки на учет Росреестра надела, данные о котором у данной организации имеются