Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Скрытые собственники при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В таком случае нотариального согласия супруга не требуется. Здесь важно обратить внимание на иных возможных наследников. Если квартира перешла в наследство по завещанию — проблем почти нет. Исключение составляет обязательная доля, о которой ниже.
Покупка квартиры, полученной по наследству
Если по закону — то здесь как раз и могут фигурировать неизвестные собственники квартиры. Вы конечно можете прописать дополнительный пункт в договоре купле-продажи об ответственности перед иными наследниками. Но здесь не все так прозрачно — условия договора не могут умалять действующие в РФ императивные (обязательные) нормы.
Если понравившаяся вам квартира подходит под этот случай — ищите грамотного юриста, чтобы максимально обезопасить себя при совершении сделки. Под императивные нормы как раз попадает условие об обязательной доле в квартире. Например, обязательная доля положена нетрудоспособным супругу, детям и даже родителям оставившего наследство (ст. 1149 ГК РФ). Да, и такое тоже возможно.
Стоит проверить, чтобы не получить неприятный сюрприз:
- Попросите продавца предоставить оплаченные квитанции за электроэнергию, воду, капитальный ремонт, газ, телефон. В противном случае есть риск купить квартиру с многотысячными долгами. Покрывать долги предыдущего собственника по закону вы не обязаны, но, чтобы это доказать, придётся сильно постараться.
- Убедитесь, что дом, который вы выбрали, не попадает в проект реновации. Если вы покупаете квартиру в доме, который попал в программу, с расчётом на то, что получите новое жильё, узнайте про это больше: где будет построен новый дом, есть ли его проект, какие квартиры будут предложены жильцам.
- Уточните, когда был проведён капитальный ремонт, в чём он заключался, и когда планируется следующий. Это ни на что не влияет, но поможет вам спланировать, когда в доме будет шумно, грязно и людно.
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Подставные покупатели
Все мы устроены так, что объект становится для нас более желанным, если мы видим, что на него есть другие претенденты. Нечистые на руку риелторы иногда приводят «подставных покупателей» – людей, которые играют роль желающих приобрести приглянувшуюся вам квартиру. Используя это как аргумент («Объект пользуется спросом, а они готовы заплатить даже больше!»), риелтор будет не только склонять вас к покупке, но и пытаться повысить цену сделки или свою комиссию.
Как бороться с таким обманом? Даже если вы видите, что кто-то еще хочет купить квартиру, не поддавайтесь эмоциям и не позволяйте этому факту влиять на ваше решение. Взвесьте все за и против, не принимая во внимание реальный или мнимый спрос. Если вы видите, что ваши «конкуренты» готовы пойти на диалог, есть смысл осторожно побеседовать с ними и попытаться узнать, насколько серьезны их намерения. Заодно оцените, реальны ли эти покупатели.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Случается, что продавцы вторички, не желая мирится с тем, что квартира неликвид, до поры до времени хранят молчание о больших, иногда колоссальных, долгах за услуги ЖКХ. Большими буквами в объявлении о долгах по коммуналке продавец вряд ли вам расскажет, да и в телефоном разговоре эту тему утаит, рассчитывая заманить клиента в свои сети, а на просмотре попытаться всячески заинтересовать. На рынке квартиры с огромным долгом по коммуналке изначально должна позиционироваться дешевле аналогичных, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, ведь прежде чем купить он обязан будет погасить за счёт собственных средств задолженности перед поставщиком коммунальных услуг. Но на практике такой вариант не всегда работает, продавцы не желают терять в деньгах, позиционируют квартиру как свободную от каких-либо обременений и долгов, а ввязавшегося в продажу клиента в самый последний момент ставят перед фактом, что необходимо оплатить накопившиеся долги за коммунальные услуги. В этом случае покупатель либо отказывается от покупки, но зачастую идёт на поводу у продавца, так как деваться ему некуда — например, сроки по ипотеке горят…
Юрист по недвижимости: какие риски при покупке недвижимости
Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.
Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.
Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.
Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.
Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.
Риски возникают, если при проведении приватизации не были учтены все прописанные в квартире лица. Например, часто нарушаются права несовершеннолетних, которые не были включены во время приватизации в список владельцев.
Риски при покупке и продаже квартиры
Даже при тщательной проверке чистоты сделки покупатель может попасть в неприятную ситуацию. Продавец-аферист при продаже квартиры просто «забывает» предупредить о наличии долгов по ЖКУ.
Конечно, вы не обязаны платить коммуналку за бывшего собственника. По закону при продаже квартиры долги по коммунальным услугам остаются на предыдущем владельце жилья. Но из-за задолженности поставщики, к примеру, электроэнергии или газа, могут перекрыть доступ к пользованию ресурсами. Вам придется доказывать коммунальщикам, что это не ваши долги, а предыдущего собственника.
Скрытые собственники – лица, прописанные в продаваемой (покупаемой) квартире, но отсутствующие во время совершения сделки. Данная категория граждан может при определенных обстоятельствах сохранить право пользования на жилую площадь после того, как она продана. И в этом случае появляется вероятность того, что со временем объявятся преемники и потребуют свою долю.
Один из самых часто задаваемый вопрос в интернете – кто это скрытые собственники при покупке квартиры. Под данным термином в жилищном кодексе понимаются:
- супруги владельца – если жилье приобретено за счет общих доходов, то на него, согласно СК РФ, имеют права каждый из сторон, вне зависимости от того в браке они, или в разводе;
- люди с психическими расстройствами – недееспособность продавца должна быть подтверждена справкой;
- несовершеннолетние – если они прописаны, но выбыли в детские социальные приюты;
- сироты – жилье, которым предоставлено государством;
- иные наследники.
Для проверки квартиры есть документы, с которыми необходимо в обязательном порядке ознакомиться и такие, которые желательно посмотреть. Первая и основная бумага называется свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРП (на недвижимость, оформленную до 2016 или в этот год).
Справка! Документ постепенно отошел в историю, и на новые объекты такого бланка нет, его заменила выписка из ЕГРН.
Из любого из перечисленных документов можно узнать данные:
- о собственнике;
- площади;
- о технических характеристиках объекта;
- различных обременениях и ограничениях, если таковые имеются.
Получив выписку, необходимо тщательно проверить наличие всех зарегистрированных собственников, в том числе бывших и умерших. Убедиться, что каждому, кто был прописан, есть куда выписаться.
Проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке — обязательная процедура,которая важнее, чем приобретение жилья в новостройке. Покупая недвижимость на этапе строительства, понятно, что до этого никто в ней не жил, здесь существуют другие риски. А вот любая квартира на вторичке имеет свою историю. И прояснить вопрос в этой ситуации поможет беседа с соседями, участковым уполномоченным полиции или расширенная архивная выписка из домовой (поквартирной) книги формы 9 и 12. Это документы информационного типа, в которых содержатся данные обо всех:
- лицах, имеющих постоянную регистрацию в квартире (частном доме и так далее);
- кто был снят с регистрационного учета до заключения сделки, но вправе претендовать на данное жилье.
Вам понравилась квартира, и вы уже готовы заключить договор? Не спешите. Обратите внимание на нижеприведенную информацию: любой ваш недосмотр может обернуться впоследствии различными неприятностями – от административных штрафов до бесконечного ремонта. Итак, пристальное внимание при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо уделить:
- состоянию дома в целом: не ограничивайтесь пределами выбранной вами квартиры — необходимо осмотреть подъезд, а также очень желательно заглянуть в подвал и на чердак;
- чистоте подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
- дефектам, таким как грибок, сырость, плесень;
- состоянию электрической проводки, системы водопровода, отопления (исправность данных систем, к сожалению, сразу не всегда легко оценить);
- расположению квартиры относительно сторон света, виду из окна;
- материалу стен дома, удобству планировки: конечно, в дальнейшем некоторые корректировки в планировку жилья внести можно, но все же лучше выбирать квартиру с планировкой, близкой к вашим ожиданиям;
- законному оформлению проводимой перепланировки (часто продавцы скрывают ее несанкционированность) — незаконное преображение квартиры способно существенно осложнить ее хозяевам жизнь: такая перепланировка является административным правонарушением, влекущим за собой довольно серьезные штрафы, при этом ответственность возлагается на нынешнего собственника, а доказать, что это сделал предыдущий владелец квартиры невероятно сложно;
- социальному статусу соседей: близкая, однородная социальная среда — залог мирных отношений между соседями, и напротив, различное социальное положение часто ведет к взаимному непониманию между жильцами дома.
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Дееспособность продавца
Важный момент – дееспособность продавца. Гражданин, которого суд лишил дееспособности в силу возрастных изменений или каких-то заболеваний, травм, не может самостоятельно распоряжаться имуществом. Сделка с таким продавцом грозит покупателю тем, что сам собственник или его близкие обратятся в суд и докажут, что продавец находится в невменяемом состоянии на момент подписания документов и не отвечал за свои действия. На этом основании суд признает сделку незаконной и отберет у покупателя квартиру.
Проверить юридическую дееспособность несложно – запросите у продавца справку, что он не состоит на учете в ПНД. Также эти сведения имеются в Росреестре. Правда, 100%-ной гарантии это не дает.
С фактической дееспособностью дело обстоит хуже. К примеру, продавец – запойный алкоголик со всеми вытекающими последствиями. Но если он не состоит на учете, вы об этом не узнаете. А ему ничто не помешает оспорить сделку, хотя сделать это будет сложнее.
Что еще за «третьи лица»?
«Третьими лицами» могут оказаться нынешние и бывшие члены семьи продавца квартиры (супруги, родители, нетрудоспособные иждивенцы, наследники) и даже люди, не являющиеся его родственниками. Третьими их называют, потому что они не участвуют в сделке двух сторон (покупателя и продавца), но обладают правами в отношении предмета договора, то есть квартиры. Покупатель должен совершить проверку квартиры при покупке еще до заключения договора, поскольку объявившиеся родственники способны создать серьезные проблемы новому собственнику.
Несмотря на то что третьи лица не входят в число собственников квартиры, они могут обладать правом пользования или оспорить сделку в судебном порядке. Если бывший супруг собственника недвижимости в момент приватизации обладал одинаковыми правами с покупателем, но отказался от приватизации, то его не могут выселить даже по суду и за ним остается право пользования помещением.
«Все объекты с зарегистрированными гражданами, продаваемые на рынке недвижимости, можно разделить на две группы. Первая – это объекты, выписать из которых жильцов невозможно. Вторая – квартиры, из которых можно выписать зарегистрированных лиц по заявлению или по решению суда. Например, лиц, отказавшихся от участия в приватизации, выписать невозможно даже по решению суда! – говорит Сергей Слободянюк, адвокат компании «Адвокат-Недвижимость». – Существуют и другие категории лиц, которых невозможно снять с регистрации. В большинстве же случаев при отказе бывшего собственника или членов его семьи сняться с регистрационного учета не составит большого труда сделать это в судебном порядке».
Наиболее безобидная разновидность третьих лиц – люди, которые просто не сняты с регистрационного учета. Владимир Спарак, заместитель директора АН «АРИН», констатирует последствия пренебрежения проверкой квартиры при покупке: «Если в купленной квартире просто зарегистрированы лица, не сохраняющие право пользования квартирой, но не снявшиеся с учета, их можно снять с регистрационного учета по решению суда. Эти действия занимают немало времени, но не представляют большой сложности. Если сохранение права пользования предусмотрено законом, то предстоит бороться с продавцом-обманщиком, а перспективы печальны и туманны».
Похожие записи: