Как расторгнуть ДДУ с ипотекой по соглашению сторон

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть ДДУ с ипотекой по соглашению сторон». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

И дольщик, и застройщик — партнёры в договоре долевого участия, так как оба его подписывают и берут на себя определенные обязательства. Застройщик должен завершить строительство в срок и передать покупателю квартиру зафиксированного метража в жилом комплексе, который соответствует проектной декларации. Дольщик обязан заплатить за квартиру: таким образом он выкупает право на свое будущее жилье.

Права и обязанности участников ДДУ

Договор долевого участия может быть расторгнут по инициативе дольщика. В ФЗ № 214 перечислены основания для этого, на них остановимся ниже. Если ситуация дольщика не соответствует ни одной из предусмотренных законом, можно воспользоваться условиями ДДУ.

Застройщики предусматривают в нём условия расторжения, как и в любом другом документе о договоренностях и сделках.

Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?

Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.

Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.

---

Как получить деньги после расторжения договора?

При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.

В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.

Расторжение ДДУ до регистрации в Росреестре

Согласно п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Исходя из приведенных положений факт государственной регистрации не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу. Целью государственной регистрации договора является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора. Аналогичная позиция содержится в пункте 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165.

Таким образом, несмотря на отсутствие регистрации такой ДДУ расторгается в общем порядке (при наличии оснований).

Вместе с тем, при рассмотрении споров о регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья суды учитывают, что как в целом Закон № 214-ФЗ, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019)). Поэтому при обращении застройщика с иском к участнику строительства с требованием о понуждении к регистрации ДДУ суды проверяют исполнение застройщиком своих обязательств (отсутствие нарушений сроков строительства и т.д.). Если застройщик не исполняет свои обязательства по договору надлежащим образом, то дольщик не признается уклоняющимся от регистрации, так как отказ дольщика от регистрации в таком случае рассматривает как способ самозащиты.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

Расторжение договора ДДУ без потери денег

В процессе совершения сделок по долевому строительству возникают ситуации, когда дольщик может пожелать расторгнуть договор ДДУ и вернуть уже уплаченные средства. В таком случае необходимо правильно организовать процесс, чтобы избежать потери денег и справедливо возвратить долевникам их вклады. Ниже рассмотрим порядок расторжения договора ДДУ без потери денег и возврата денежных средств.

Для начала важно отметить, что положения Долевого строительства Договора Участия (ДДУ) обязательны для исполнения до регистрации права собственности на квартиру в государственном органе. Это означает, что до регистрации прав собственности на квартиру у дольщика есть возможность расторгнуть ДДУ без привлечения суда и с использованием эскроу-счетов.

В каких ситуациях возможно расторжение договора ДДУ

ФЗ№214 «Об участии в долевом строительстве» позволяет участнику долевого строительства совершить расторжение ДДУ в одностороннем порядке.

Как и для любого другого договора, в качестве обязательного условия для запуска механизма расторжения ДДУ законодатель определил наличие на то веских оснований. По общему правилу – это нарушение исполнения оговоренных в нем условий и обязательств.

Для дольщика в законе названы определенные основания, при наличии которых тот может стать инициатором прекращения договорных обязательств. Эти основания подразделяются на:

• допускающие расторжение соглашения в одностороннем порядке;
• позволяющие прекратить обязательства только через суд.

Итак, расторжение ДДУ дольщиком минуя обращение в судебные инстанции возможно, когда:

• прошло более 2-х месяцев с момента оговоренного ДДУ срока сдачи дома, но этого так и не произошло;
• застройщик не устранил в безвозмездном порядке и в разумный срок выявленные в ходе стройки недостатки либо не возместил ущерб за их наличие;
• качество построенного объекта не соответствует требованиям;
• новый договор поручительства был заключен без заблаговременного уведомления дольщика об этом факте;
• соответствующие основания определены самим договором или нормами закона.

В судебном же порядке разрешаются следующие конфликтные в сфере долевого участия ситуации:

• возведение объекта долевого строительства приостановлено и есть все основания предполагать, что закончить стройку в оговоренный ДДУ срок застройщик не успеет;
• размер долевой жилплощади существенно изменился по сравнению с ранее оговоренной (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения).

Данный перечень не является исчерпывающим. Каждый ДДУ по — своему индивидуален. А потому и возникновение спорных ситуаций по каждому из них возможно по разным причинам, имеющим отношение к конкретному соглашению и конкретному объекту долевого строительства.

Какие сложности поджидают дольщика при расторжении ДДУ

Возможен также другой вариант развития событий, при котором все денежные средства отправляются на счет дольщика. В этом случае следует поступать в зависимости от того, какие договоренности достигнуты с банком, и какие условия прописаны в кредитном договоре. Если по условиям ипотеки при расторжении ДДУ заемщик обязан погасить кредит полностью, то необходимо перевести все деньги на счет банка. Если данного пункта в договоре нет, то можно продолжать платить ипотеку, а возвращенные деньги направить на покупку другого жилья.

Еще одно основание для одностороннего отказа дольщика от дальнейшего исполнения ДДУ – прекращение договора поручительства между застройщиком и кредитной организацией и не заключение им нового договора с другим поручителем в течение двух недель.

Процедура расторжения ДДУ с залогом по соглашению сторон без вины застройщика

Имеем:
1. Подписанное соглашение о расторжении договора ДДУ по соглашению сторон. (Оплата суммы в соглашении после государственной регистрации в течении 30 календарных дней, как наличных, так и возврат по кредитному договору на счет банка.)
2. Согласие банка на расторжение договора, но данное согласие не является основанием для снятие залога. (текст в соглашении). Залог будет снят после поступления денеж. средств, а в соглашении возврат после регистрации в Росреетре.
Зарегистрируют ли в Росреестре соглашение?

Александр, статья, которую Вы привели, регламентирует расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Запрета на расторжение ДДУ по соглашению сторон в 214-ФЗ не имеется. А согласно первому абзацу п. 1 статьи 450 ГК РФ » Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.»
Соглашение о расторжении в данном случае подлежит госрегистрации. Пошлина за его регистрацию не взимается.

Регистрация соглашения о расторжении дду по соглашению сторон

• строительная компания не устраняет обнаруженные недостатки в указанный срок, не уменьшает стоимость квартиры, не возмещает расходы на самостоятельное устранение недочетов;
• требования к жилью существенно противоречат проекту, техническим нормам;
• застройщик нарушил возложенные на него обязанности, касающиеся уведомления участника договора о прекращении поручительства;
• в ряде других ситуаций, установленных ФЗ.

• инициатива исходит от застройщика – односторонний порядок;
• инициатива исходит от дольщика – односторонний порядок;
• двухсторонний порядок, или так называемое соглашение сторон;
• через судебное принуждение о расторжении договора.

Досрочное погашение ипотечного кредита при расторжении ДДУ: возможно или нет?

Поскольку кредитные учреждения крайне не заинтересованы в досрочном погашении заёмщиками кредитов, то многие участники долевого строительства, взявшие ипотеку в банках, сталкиваются со всевозможными препятствиями в этом вопросе. Так, условиями кредитного договора могут быть предусмотрены существенные комиссии и штрафы за досрочное погашение ипотеки или установлен временной период, в который досрочные платежи не допускаются.

Действующее законодательство Российской Федерации предоставляет ипотечным заёмщикам право на досрочное погашение кредита, которое следует из положений № 284-ФЗ от 19.10.2011, № 353-ФЗ от 21.12.2013, а также статей 809 и 810 ГК РФ. При этом любые условия кредитного договора, ограничивающие право досрочного погашения ипотеки признаются судом ничтожными на основании положений ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Расторжение ДДУ по 214-ФЗ: кто поможет в Петербурге?

В случае расторжения договора ЖСК либо ДДУ не рекомендуется действовать без помощи юристов. Зачастую застройщики применяют различные схемы, чтобы избежать прекращения действия контракта, выплаты неустойки, или возврата денег при расторжении ДДУ. Поэтому лучше заручитесь поддержкой опытных специалистов юридической компании «Петербургский дольщик».

Плюсы сотрудничества с нашими юристами:

1. Мы занимается расторжением договора ДДУ по инициативе дольщика «под ключ». Это означает одно: вам не придется менять жизненные планы и тратить свое время на решение данного вопроса.
2. Мы не пользуемся готовыми образцами исковых заявлений о расторжении ДДУ — вся документация готовится в индивидуальном порядке.
3. Большую часть гонорара вы заплатите исключительно после достижения нами конечной цели — расторжения договора ДДУ в суде (в мирном порядке), получения вами всех причитающихся выплат.
4. Если на то есть основания, мы взыскиваем со стройфирмы не только сумму по контракту, но также неустойку, компенсацию за все расходы, компенсацию за моральный вред по ФЗ.214.
5. Мы оказываем помощь на стадии исполнения решения суда и добиваемся получения нашими доверителями реальных выплат.
6. Наши юристы расторгли огромное количество договоров, поэтому мы знаем, как сделать это грамотно и результативно.

Особенности расторжения ДДУ с ипотекой

Чтобы приобрести квартиру на первичном рынке, большинство дольщиков оформляют ипотечный кредит. Если в ходе строительства дома возникают проблемы, то, как можно расторгнуть ДДУ с ипотекой и вернуть деньги? В данном случае договор находится в залоге у банка, и дольщик обязан решить вопрос в этой кредитной организацией.

Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:

1. Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
2. Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
3. В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
4. В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.

Как происходит возврат денег при расторжении договора долевого участия

Дольщик, как инвестор в строительство своей квартиры, вносит сумму денежных средств в виде ежемесячных платежей или одноразово в полном объеме. При расторжении ДДУ без привлечения судебной инстанции, застройщик обязан возвратить всю сумму дольщику в течение 20 дней и проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования в двойном размере.

Эти дополнительные выплаты начисляются застройщику за пользование чужими средствами. Если аннулирование договора происходит в судебном порядке, объем средств, подлежащих возврату дольщику, определяется судом.

Суд может назначить штраф в пользу дольщика в размере 50% от суммы, присужденной по иску. Она может быть как больше, так и меньше, заявленной истцом. Это зависит от полноты представленного пакета документов и грамотно составленного искового заявления.

Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:

• справка о погашении долга из банка;
• общее заявление двух сторон;
• кредитный договор;
• закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
• судебное решение о закрытии кредита.

  ДДУ расторгается при предоставлении:

  • паспорт;
  • если есть соглашение;
  • если одностороннее расторжение, уведомление;
  • нотариально заверенное решение суда.

Основные недостатки расторжения договора участия в долевом строительстве по соглашению сторон

• Неисполнение застройщиком своих обязательств перед участником долевого строительства по возврату денежных средств, уплаченных им в счёт цены ДДУ и процентов за пользование денежными средствами, начисленными на эту сумму.
• По условиям соглашения, застройщик может вернуть дольщику только цену договора участия в долевом строительстве без уплаты процентов за пользование денежными средствами, что будет невыгодно дольщику, поскольку это даже частично не покроет его убытки, связанные с выплатой процентов по ипотечному кредиту.
• Обычно застройщики при расторжении ДДУ по соглашению сторон предлагают участникам долевого строительства более чем скромную «компенсацию» в гораздо меньшем размере, чем предусмотрено законом и чем присудил бы суд.
• Условиями договора участия в долевом строительстве может быть предусмотрен штраф (обычно не менее 0,5% от цены договора) за досрочное расторжение ДДУ по инициативе дольщика, который будет удержан застройщиком при выплате денежных средств участнику долевого строительства.
• Соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть составлено с условием, что застройщик выплатит причитающуюся денежную сумму дольщику только после реализации его бывшей квартиры.

Похожие записи:

• Отказ ребёнку в продлении инвалидности
• Могут Ли Пенсионеры Московской Области Доехать Бесплатно До Владимира
• Что делать и какие наказания, если водитель покинул место ДТП?