Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто должен оплачивать оценку квартиры при ипотеке от застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этo нe cлyчaйный зaгoлoвoк, a цитaтa oднoгo из нaшиx клиeнтoв-пoкyпaтeлeй. Нa caмoм дeлe, тaкиx клиeнтoв дoвoльнo мнoгo: cэкoнoмить xoтят пpaктичecки вce. Люди cчитaют, чтo зa oцeнкy cвoeй coбcтвeннocти пpoдaвeц oтвeчaeт личнo — в кoнцe кoнцoв, этo eгo квapтиpa.
Когда не нужен отчет об оценке стоимости недвижимости
Если вы решили купить или продать готовую квартиру с помощью ипотеки Сбера — в большинстве случаев отчет об оценке недвижимости делать не нужно. Это экономит — от 3 до 12 тыс. руб. денег клиентов за отчет и на 4 дня ускоряет выход на сделку.
Пилотный проект действует на территории всей страны за исключением республик Дагестан, Чечня, Ингушетия, Кабардино-Балкария, Северная Осетия, Карачаево-Черкессия.
Воспользоваться отменой отчетов об оценке можно не во всех случаях, даже если на первый взгляд сделка соответствует условиям пилотного проекта.
Когда отчет об оценке при покупке квартиры на вторичном рынке всё же потребуется:
- У объекта недвижимости деревянные стены
- По сделке уже заказан отчет об оценке
- Системе не удалось найти данные по дому
- Системе не удалось автоматически проверить стоимость объекта недвижимости
Когда можно воспользоваться экспресс-оценкой
- Экспресс-оценка доступна для квартир, апартаментов и долей в праве собственности на квартиру*
- Отчёт готовит ООО «Домклик».
- Максимальная одобренная сумма кредита не более: • 45 000 000 рублей – для объектов, расположенных на территории Москвы и Санкт-Петербурга; • 20 000 000 рублей – для объектов, расположенных на территории Московской и Ленинградской областей; • 10 000 000 рублей – для объектов, расположенных на остальных территориях
- Доступность опции проверяется автоматически и зависит от населённого пункта и одобренной суммы кредита. *состояние объекта определяется по фото из объявления. В случае отсутствия объявления о продаже, состояние объекта будет оценено как «Без отделки»
Как проходит оценка квартиры при ипотеке
Оценка квартиры при ипотеке проходит в несколько этапов:
-
Выбор оценочной компании. Заемщик выбирает оценочную компанию, которая имеет лицензию на проведение оценки недвижимости и аккредитацию в банке.
-
Заключение договора на оценку. Заемщик и оценочная компания заключают договор на проведение оценки квартиры. В договоре указываются условия оказания услуги, ее стоимость и сроки выполнения работы.
-
Сбор документов. Оценочная компания запрашивает у заемщика документы на квартиру, необходимые для проведения оценки.
-
Осмотр объекта оценки. Оценщик проводит осмотр квартиры, фотографирует ее с разных ракурсов, проверяет состояние стен, пола, потолка и коммуникаций. Также, оценщик изучает микрорайон, близость к объектам инфраструктуры и вид из окна.
-
Камеральная обработка. Полученную информацию оценщик обрабатывает и формирует отчет. Он учитывает различные факторы, такие как площадь квартиры, ее расположение, состояние, наличие инфраструктуры и даже экономическую ситуацию в регионе.
-
Выдача отчета. Заказчик получает отчет от оценщика в двух экземплярах.
В практике встречается, что на осмотр объекта приезжает не сам оценщик, а помощник оценщика. Как правило, он выполняет всю работу по сбору данных.
По закону срок действия отчета об оценке квартиры действителен полгода. Это прописано в 12 статье ФЗ № 135.
Сколько стоит оценка объекта недвижимости
Стоимость экспертизы нефиксированная — её определяет сама оценочная компания. Кроме того, на цену влияет и объект. Например, оценка участка в несколько гектаров обойдётся дороже, чем оценка для ипотеки двухкомнатной квартиры.
На законодательном уровне никак не закреплено, кто именно платит оценщику, но обычно это делает тот, кто её заказывает. В случае с ипотекой проводить оценку будут за счёт покупателя. Причём если банк всё же откажет в кредите, потраченные на услугу деньги клиенту не возвращаются. Именно поэтому на ранних этапах банк сначала сам изучает рынок и объект и только при отсутствии очевидных видимых причин для отказа требует от клиента профессиональной оценки.
В среднем стоимость услуги начинается от 2500 рублей.
Документы, необходимые для оценки объекта недвижимости
Оценка недвижимости для ипотеки: как происходит, разберем документы. Для оформления заключения об оценке необходимо собрать следующие данные:
- Техническая документация (техпаспорт) – при ее отсутствии запрашивают полную выписку ЕГРН с поэтажной разбивкой. Он необходим оценщику для получения информации о состоянии жилого помещения, проведении перепланировки и формирования общей картины потенциального залога.
- Свидетельство о собственности или сведения из ЕГРН – в ней прописывают хозяина квартиры.
- Документ, удостоверяющий личность заказчика – требуется для идентификации заявителя и последующего направления отчета менеджеру банковского ведомства, который занимается подготовкой ипотечной документации.
Для оформления договора об оценке недвижимости оценочной организации нужен относительно небольшой список документов. В ряде случаев запрашивают снимки объекта. Эксперт по оценке сам приедет на место нахождения недвижимости и фотографирует ее. Для оценки первичного жилья главными документами являются:
- Акт приема и передачи, где указывается официальный почтовый адрес квартиры.
- ДДУ.
- Паспортные данные заявителя.
При передаче в залог объекта вторичного рынка предполагается, что он какой-то период находится в собственности продавца и испрашиваемые сведения у него имеются. В этом случае важно представить:
- Технический паспорт БТИ.
- Свидетельство о государственной регистрации.
- Договор купли-продажи, дарения или иные документы, указывающие на право собственности на квартиру.
- Паспорт заказчика.
Достоинства и минусы оценки недвижимого имущества для ипотеки
Важным плюсом оценки недвижимого объекта для покупки в ипотеку считается точное вычисление стоимости жилья. Рекомендуем производить оценку даже тогда, когда она не выступает в качестве обязательного требования кредитной организации. Тем самым заемщик обеспечивает себе защиту и гарантию от необоснованных условий, комиссий и штрафных санкций, предъявляемых банком. Для будущего собственника оценка выступает дополнительной гарантией, что он вкладывает деньги в стоящий объект. И квартира продается по реальной цене.
Недостаток заключается в том, что услуга платная. Размер стоимости услуг оценочной компании рассчитывается индивидуально в зависимости от характеристик объекта, его расположения. Рекомендуем обращаться в организацию, которая выдаст оптимальное решение и сохранит высокое качество услуг.
Важно помнить, что при оформлении ипотеки нет возможности избежать процедуру оценки недвижимости. Отчет требуется не только ипотечной организации, но и заемщику. Документ станет дополнительной защитой прав в судебных инстанциях. Необходимо грамотно подходить к выбору профессионального оценщика. От его работы зависит польза банку и приближение момента покупки квартиры.
Заказать отчет об оценке предлагаем в нашей компании с опытом работы и отличными отзывами. Мы гарантируем, что при обращении в банк отказа от принятия подготовленных документов не последует.
Методы оценки недвижимости
Стандарты оценки утверждаются приказами Минэкономразвития — они определяют общие подходы к оценке и уточняют процедуру оценки в разных ситуациях. Закон предусматривает три подхода в зависимости от того, как используется объект.
Доходный и затратный подходы. Для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которая будет сдаваться в аренду, применяют доходный подход. А, например, для оценки строящегося частного дома — затратный. Оба метода построены на анализе аналогичных объектов недвижимости и финансовых потоков по объектам. Такая оценка стоит дороже, но применяют эти подходы редко. Чаще используют сравнительный, который проще и понятнее.
Сравнительный подход используется при оценке жилой недвижимости для проживания. В этом случае оценщик подбирает похожие объекты, сравнивает цены и формирует оценку вашего объекта.
Методика формирования сравнительной цены сложная, это не просто среднее арифметическое значение цен выбранных объектов. Сначала найденные объекты приводят к «единому знаменателю», поскольку идеально похожие объекты, которые выставлены на продажу в один момент времени, подобрать сложно. А внутренние методики позволяют сравнивать такие объекты правильно.
Например, оценщик нашел похожие квартиры в одном доме, но на разных этажах. Этажность тоже влияет на цену. По методике первый и последний этажи приводят к «базовым» этажам. Это делают с помощью введения небольшого дисконта к цене, или из найденных объектов убирают самый дешевый и самый дорогой в пересчете цены на квадратный метр.
При оценке стоимости квартиры оценщик учитывает наличие социальной инфраструктуры рядом с домом, транспортную доступность, экологию, этажность.
Как банк использует отчет об оценке
Банк рассматривает заявку на ипотечный кредит в два этапа. Сначала оценивает заемщика, в соответствии с его доходами предварительно определяется максимальная сумма кредита. Затем рассматривает объект залога и с учетом его стоимости рассчитывает окончательную максимальную сумму кредита.
Для определения максимальной суммы кредита банк берет независимую оценку. В каждом банке есть свой норматив соотношения суммы кредита к стоимости залога, так называемый коэффициент К/З (кредит/залог). Обычно он не выше 80%. На этом этапе банк может снизить предварительную сумму кредита, рассчитанную на первом этапе.
Например, по доходам вы можете претендовать на сумму в 4 млн рублей. Но вы решили купить квартиру за 4 млн рублей. При этом у банка норматив К/З не более 80%. Это значит по залогу банк сможет дать: 4 млн рублей × 80% = 3,2 млн рублей.
Что следует знать об оценке квартиры в новостройке для ипотеки?
Перед тем, как зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, необходимо в банке оформить закладную на недвижимость. В документе обязательно отражается рыночная стоимость ипотечной (залоговой) квартиры. Напомним, что все эти особенности и алгоритм оформления квартиры в новостройке в ипотеке регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Цель проведения оценки квартиры в новостройке для закладной – это определение ликвидности объекта. Оценщику необходимо выехать на объект, чтобы осмотреть, сфотографировать его и придомовую территорию. Если многоэтажный жилой дом ещё не построен, то оценка ещё не существующих или недостроенных объектов – это сложная процедура. По сути, определяется рыночная стоимость не самой квартиры, а имущественного права на неё. Оценщики тщательно подбирают квартиры-аналоги, расположенные в схожих домах. В ситуации с недостроенными квартирами факторы, влияющие на цену, которые мы привели выше, применяются частично, а специалист определяет стоимость с учётом коэффициентов. Так, рыночная цена определяется с учётом инфляционных рисков. Не остаётся в стороне и риск банкротства компании-застройщика. Год завершения строительства и период ввода в эксплуатацию тоже имеют значение.
Отчет об ипотечной оценке — это документ, который содержит подробную информацию о цене недвижимого имущества со следующей информацией:
- Описание объекта недвижимости, включая его местоположение и состояние. В отчете будет описана общая архитектура дома, количество комнат и ванных комнат, размеры сада или участка земли и другие детали.
- Используемый метод оценивания и обоснование его выбора. Сюда будет прописан метод, который использовался для определения цены недвижимости, а также объяснение, почему выбранный метод был более подходящим.
- Результаты анализа сравнительных объектов на рынке. Эта часть отчета оценивает недвижимость на основе ее сравнения с другими квартирами, находящимися на рынке.
- Расчет стоимости жилья. Эта часть отчета описывает, как была рассчитана стоимость недвижимости. Это включает в себя объяснение, как были учтены различные факторы, такие как местоположение, площадь и состояние недвижимости.
- Заключение оценщика и рекомендации по использованию отчета. Содержит заключение оценщика, которое может включать в себя рекомендации по улучшению состояния недвижимости, если это необходимо.
Оценка квартиры при покупке в ипотеку: преимущества и недостатки
Преимущества оценивания квартиры:
- Определение реальной стоимости недвижимости, что позволяет избежать переплаты. Это может быть особенно полезно в условиях нестабильности рынка, когда цены на жилье могут значительно колебаться.
- Защита интересов заемщика и банка, так как обе стороны имеют четкое представление о стоимости залога. Это помогает обезопаситься от непредвиденных ситуаций, связанных с возможными проблемами с оплатой ипотеки или залога.
- Возможность выбора ипотеки, таких как сумма кредита и процентная ставка. Оценка недвижимости позволяет заемщику получить более ясное представление о своих финансовых возможностях и выбрать лучший вариант ипотечного кредита.
Недостатки оценивания квартиры:
- Затраты на услуги оценщика. Требует определенных затрат на оплату услуг профессионального оценщика, что может увеличить общую стоимость операции.
- Время, затраченное на проведение оценки и оформление отчета. Процедура может занять от нескольких дней до нескольких недель, что может замедлить процесс получения ипотеки.
- Риск недооценки стоимости жилья, что может привести к уменьшению суммы кредита. В случае, если экспертиза происходит неадекватно, это может повлиять на решение банка по выдаче кредита или на сумму, которую заемщик сможет получить в качестве ипотеки.
Какие документы нужны при оценке квартиры в новостройке для закладной?
Список документов довольно обширный. Он необходим, чтобы, с одной стороны, определить юридический статус недвижимости, а с другой – сформировать полное представление об объекте. Оценщику необходимо предоставить:
- Документ, показывающий, как была приобретена недвижимость в новостройке (например, договор о долевом участии, купли-продажи и др.).
- Копии учредительных документов компании-застройщика.
- Кадастровый паспорт квартиры, выписка из ЕГРН (их копии).
- Копия техпаспорта, выданного в БТИ (со сведениями об экспликации и поэтажном плане).
- Акт приёма-передачи (копия).
- Удостоверение личности заказчика оценки.
Кто делает оценку недвижимости
В России есть множество независимых оценщиков и компаний, которые предоставляют данную услугу. Но, несмотря на то, что между ними существует честная конкуренция, банки частично влияют на выбор. Дело в том, что у каждого банка есть список аккредитованных компаний, отчеты которых они принимают охотнее. Оценщики же борются между собой и за клиента, и за расположение финансовых организаций. С одной стороны, они должны удовлетворить непосредственного заказчика — покупателя квартиры, а именно указать в отчете необходимую сумму для получения кредита, но с другой стороны, должны оставаться объективными и независимыми.
Так что прежде чем заказывать экспертизу приобретаемой квартиры, поинтересуйтесь у финансовой организации списком и контактами аккредитованных оценочных бюро. В противном случае процедуру придется повторить, заплатив за нее еще раз. Навязать оценочную компанию банк не имеет права, он может только порекомендовать список тех, кому доверяет. Самое худшее, что может случиться, если заемщик предоставит отчет от собственного оценщика — проверка экспертизы может затянуться, а за это время истечет срок одобрения ссуды. Поэтому все-таки лучше не рисковать.
К вопросу о цене — нет единого тарифа на этот вид услуг, стоимость колеблется от 2 до 5 тысяч рублей. Если объект сложный, например, в нем были перепланировки или он не является типовым (дом, построенный по индивидуальному проекту), то оценка будет стоить дороже и займет больше времени.
Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке покупатель или продавец
Для проведения сделки требуются различные справки. Часть из них выдаются госорганами бесплатно – например, выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета (или заменяющий их Единый жилищный документ). Иногда, правда, при визите в жилищно-эксплуатационную организацию выясняется, что за собственником имеются какие-то долги по квартплате, и желаемую справку ему дадут только после того, как он эти долги погасит. Но – во всяком случае, номинально – платить за эти бумаги не нужно.
По ряду причин (обсуждать их – значит выходить за рамки данной статьи) подавляющее большинство расчетов на нашем рынке проводятся наличными деньгами. Так что участникам требуется надежная технология передачи этих самых наличных. Она известна – банковская ячейка с трехсторонним договором, регулирующим доступ продавца и покупателя.
Как выглядит оценочный альбом?
Оценочный отчет – это официальный документ, который должен быть выполнен в соответствии с нормативными требованиями законов и гостов. Проверьте, содержит ли он следующие данные:
- Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
- Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
- Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
- Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
- Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
- Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.
Как сделать оценку квартиры для продажи?
- Провести оценку квартиры самостоятельно. Изучив аналогичные предложения на рынке недвижимости, можно рассчитать примерную стоимость собственного объекта.
- Оценить стоимость квартиры, используя онлайн-сервисы. В сети интернет есть оценочные калькуляторы. После ввода требуемой информации по объекту программа выдает предположительную стоимость.
- Обратиться в агентство недвижимости. Большинство риэлторов предлагают рассчитать стоимость квартиры. Для расчета используется сравнительный анализ.
- Обратиться в оценочную компанию. Официальная организация проведет расширенную проверку объекта и предоставит развернутый отчет.
Сколько стоит независимая оценка квартиры
Установленного законом прайс-листа нет — цены устанавливают сами компании. Стоимость зависит от типа помещения — квартира это или коммерческая недвижимость. А также:
- от региона — в столице дороже, в небольших городах дешевле;
- от размеров жилья — оценщик тратит время на фотофиксацию квартиры, соответственно, оценка однокомнатной будет дешевле, чем оценка трехкомнатной;
- от расположения жилья — за выезд в труднодоступный микрорайон на окраине города оценщик попросит доплату;
- от того, какой банк вы выбрали для ипотеки — у кредитных учреждений есть свои требования к форме отчета, оценщики знают и соблюдают их, чтобы не тратить время на переделки.