Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.
Подсудность иска о признании сделки недействительной: виды территориальной подсудности
Территориальная подсудность иска подчиняется следующим правилам:
- Общее правило: иск отправляется по адресу нахождения или жительства противоположной стороны спора (ст. 35 АПК РФ, ст. 28 ГПК РФ).
- Подсудность по выбору заявителя возможна, например, когда отсутствуют сведения об адресе жительства или нахождения ответчика или когда он находится на территории иностранного государства. Такой иск может быть направлен в суд по адресу его имущества (ст. 36 АПК РФ, ст. 29 ГПК РФ). При этом в отношении подсудности по выбору заявителя законодателем предусмотрен ограниченный список альтернатив, куда истец может направить иск.
- Исключительная подсудность применяется при определенных обстоятельствах, установленных законодателем. К примеру, иск, связанный с корпоративным спором, направляется в арбитражный суд по адресу нахождения ЮЛ (ст. 38 АПК РФ, ст. 30 ГПК РФ).
- Договорная подсудность используется в случаях установления в договоре конкретного судебного органа или порядка его определения до принятия дела к производству (ст. 37 АПК РФ, ст. 32 ГПК РФ), кроме ситуаций подчинения иска исключительной подсудности.
- Подсудность связанных дел применима при направлении встречного иска по адресу разбирательства первичного заявления, а также при предъявлении требований нескольким ответчикам, когда заявитель вправе выбрать адрес жительства или нахождения одного из них (п. 10 ст. 38 АПК РФ, ст. 31 ГПК РФ).
В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора
В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.
Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.
Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.
Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.
Подсудность по выбору потребителя
По общему правилу исковое заявление подается по месту нахождения ответчика, однако потребителю предоставлена возможность выбрать наиболее удобное для него место подачи иска о защите прав потребителей (ч. 7 ст. 29 ГПК РФ):
- По месту нахождения ответчика. При этом под местом нахождения организации или индивидуального предпринимателя следует понимать ее юридический адрес (т.е. не адрес офиса или магазина, а адрес, указанный при регистрации) – ст. 54 Гражданского кодекса РФ.
- По месту заключения или исполнения договора. Это может быть адрес магазина, где покупался товар или салона, где оказывалась услуга.
- По месту жительства истца. Обычно здесь подразумевается адрес регистрации истца, однако если он фактически постоянно проживает в другом месте, то может подать иск и по месту своего фактического проживания.
Важно! Компании-исполнители часто включают в договор оказания услуг условие о подсудности конкретному суду (так называемая договорная подсудность), обращаться в который потребителю может оказаться неудобным. Такое условие договора не лишает потребителя права выбрать место рассмотрения спора, однако в иск придется включить требование о признании договора в части установления подсудности недействительным.
Однако из данного правила есть одно исключение: если подается коллективный иск, обратиться можно только в суд по месту нахождения ответчика (ч. 4 ст. 30 ГПК РФ).
Ориентируясь на один из вышеуказанных адресов, можно найти подходящий суд:
- Судебный участок мирового судьи можно найти по базе ГАС «Правосудие»;
- Районный суд, как правило, один на административно-территориальную единицу: район города, областной район и т.д. В некоторых регионах можно встретить межрайонные суды.
Чтобы определить, в районный или мировой суд обращаться, нужно ориентироваться на цену иска и заявленные требования.
В какой суд подавать исковое заявление о защите прав потребителей
Если потребитель считает, что его законные права были нарушены, он имеет право подать иск на продавца, либо на любое другое лицо, которое участвовало в сделке купли-продажи. Подавать подобные исковые заявления необходимо в суды общей юрисдикции.
При этом следует понимать, что потребитель имеет несколько вариантов выбора суда, куда он будет подавать иск.
Рассмотрим все варианты:
- Суд по месту жительства потребителя (истца). Можно подавать заявление в суд как по месту постоянной, так и по месту временной прописки;
- По месту приобретения товаров или услуг. При этом стоит понимать, что речь идет о конкретной торговой точке, в которой приобретался товар или услуга;
- По месту расположения юридического лица. Для этого следует узнать точный адрес продавца. В случае с юридическими лицами, чаще всего, — это офисное помещение, если речь идет об ИП, то место проживания предпринимателя. Узнать адрес достаточно просто, он должен быть указан в документах, которые находятся в уголке потребителя. Также найти адрес можно через всемирную сеть.
Консультация юриста онлайн бесплатно круглосуточно.
Как составить жалобу в Жилинспекцию на управляющую компанию, читайте тут.
Вообще правильнее всего пользоваться последним вариантом, но бывает так, что организация находится далеко от юридического адреса ответчика. В данном случае, допускается подача иска по мету расположения организации.
Досудебное урегулирование споров
Досудебное урегулирование конфликтов по делам о ЗОЗПП РФ не является обязательным, кроме нескольких случаев, но весьма желательным и разумным.
Претензионный порядок позволяет быстро и без лишних материальных затрат (на проведение экспертизы, привлечение консультантов-специалистов и пр.) выяснить позицию нарушителя прав потребителя, и чаще всего получить желаемое без вмешательства суда.
Обязательно применение претензионного порядка, например, при нарушении прав на железнодорожном транспорте – когда утерян багаж, нарушены правила перевозки людей, не возвращают деньги за билеты и т.п.
К тому же, как указано в ст. 202, ст. 203 ГК РФ, досудебное урегулирование спора никак не влияет на изменение срока исковой давности, и потребитель сможет в любой момент беспрепятственно воспользоваться правом на судебное разбирательство.
Сложности, возникающие при выявлении ничтожности
Ничтожность сделки доказать довольно сложно, а в судах нет однозначного решения по этому вопросу, так как в каждом отдельно взятом случае могут возникнуть разные обстоятельства. Поэтому важно собрать правильно доказательную базу и определиться четко с основаниями для признания сделки недействительной. В противном случае сделка может быть признана действительной, а это лишняя трата времени и средств. Если с несовершеннолетними и недееспособными участниками процесса вопросов в суде почти не возникает, то доказать факт наличия физического или морального давления очень сложно, так как доказательств в этом случае чаще всего недостаточно.
Это надо понимать! В случае, если в сделке присутствуют признаки оспоримости и ничтожности, последняя является превалирующей, так как наличие одного из признаков ничтожности исключает вмешательство суда.
Закон предусматривает массу способов доказать, что сделка является недействительной. К примеру, если речь идет о продаже объекта недвижимости, сомнения могут возникнуть в случае, если квартира или дом за короткое время перепродавались несколько раз. При признании соглашения недействительным вступает в силу двойная реституция, а обе стороны в этом случае должны возместить материальные права друг друга. В случае отсутствия такой возможности, предусмотрена материальная компенсация, и в этом случае часто без вмешательства суда не обойтись. Обратиться с исковым заявлением при этом могут не только непосредственные участники договоренностей, но и другие заинтересованные лица.
Требование о признании сделки недействительной
Как уже было сказано, ВАС РФ и ВС РФ не применяют единообразные критерии при отнесении исков по той или иной категории споров о правах на недвижимое имущество. В результате арбитражные суды и суды общей юрисдикции также по-разному трактуют подсудность споров о признании сделок с недвижимостью недействительными и применении последствий их недействительности.
Подход, используемый Верховным Судом, не оставляет сомнений в том, что подобные споры являются спорами о правах на недвижимость. При этом не имеет значения, содержит предъявленный иск требование о применении последствий недействительности сделки или нет. Так, в Определении от 29.05.2007 N 11-В07-1 и Обзоре законодательства и судебной практики за третий квартал 2007 г. Верховный Суд РФ прямо указал, что иск о признании сделки с недвижимостью ничтожной должен рассматриваться судом по местонахождению недвижимого имущества.
Напротив, разъяснения, данные ВАС РФ, и практика нижестоящих арбитражных судов оставляют рассматриваемый вопрос открытым.
Требование об обращении взыскания на заложенную недвижимость
До недавнего времени нерешенным оставался вопрос о распространении норм об исключительной подсудности на требования об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество. Это было обусловлено различными взглядами на правовые последствия предъявления такого иска: способно ли требование об обращении взыскания на заложенную недвижимость повлечь переход прав на нее и, следовательно, свидетельствует или нет предъявление подобного требования о возникновении спора о правах на спорное имущество?
ВАС РФ сформулировал следующую позицию: требование об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество следует относить к спорам о правах на него. Так, в п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 99 «Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» и в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах практики применения законодательства о залоге» указано, что по смыслу ч. 1 ст. 38 АПК РФ заявление об обращении взыскания на заложенную недвижимость должно предъявляться в арбитражный суд по ее местонахождению. С тех пор эта правовая позиция господствовала в арбитражных судах, хотя встречались судебные акты, в которых излагались противоположные идеи . Не лучше обстояли дела и в судах общей юрисдикции: анализируя положения ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, они чаще всего приходили к выводу, что нормы об исключительной подсудности распространяются и на требования об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество .
Коллизии исключительных подсудностей в гражданском процессе
В соответствии с ч. 2 ст. 30 ГПК РФ иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. Неопределенность положений ч. 2 ст. 30 ГПК РФ, а именно объем термина «кредитор», не позволяющий однозначно утверждать, подразумевает ли он лишь кредиторов наследодателя в смысле стороны обязательственных отношений , либо также включает лиц, имеющих вещно-правовые притязания к наследодателю, не дает возможности однозначно ответить на этот вопрос. Однако разъяснения Пленума ВС РФ, содержащиеся в абз. 5 п. 3 Постановления от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» дают основание полагать, что иск о правах на недвижимое имущество подлежит предъявлению по месту открытия наследства .
Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ («Понятие обязательства и основания его возникновения») в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора (выделено нами. — П.Х.)) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно разъяснениям Пленума ВС РФ «иски кредиторов наследодателя до принятия наследства наследниками предъявляются в суд по месту открытия наследства (части 1 и 2 статьи 30 ГПК РФ)».
Такое толкование допустимо, но все же более логичной представляется противоположная позиция — о приоритете нормы ч. 1 ст. 30 ГПК РФ. Основное значение положений ч. 2 этой же статьи заключается в том, чтобы устранить неопределенность, возникающую при выборе суда, компетентного рассматривать спор, которая обусловлена неизвестностью субъектного состава спорного правоотношения до принятия наследства . Факультативное значение данной нормы состоит в том, что иски кредиторов наследодателя концентрируются в одном суде, что увеличивает возможности душеприказчика исполнить свои обязанности, а потенциальных наследников — получить информацию о размере и составе пассивов наследственной массы.
Исходя из этого п. 3 ст. 1175 ГК РФ устанавливает правило, что до принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к исполнителю завещания (душеприказчику) или к наследственному имуществу. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию.
Однако характер споров о правах на недвижимое имущество и основания для их отнесения к исключительной подсудности дают основания полагать, что с процессуальной точки зрения предпочтение должно быть отдано ч. 1 ст. 30 ГПК РФ. Это, во-первых, обусловлено тем, что неопределенность в установлении участников спора о правах на недвижимость не затрудняет определение его подсудности. Во-вторых, рассмотрение спора по месту открытия наследства затрудняет рассмотрение дела и может нарушить права и законные интересы лиц, не привлеченных к участию в нем.
Кроме того, не следует забывать, что в силу императивных положений п. 3 ст. 1175 ГК РФ предъявление требований к наследственному имуществу, а не исполнителю завещания влечет приостановление производства по делу. Поскольку на сегодняшний день институт исполнителя завещания редко действует на практике, чаще всего кредиторы вынуждены предъявлять требования к наследственному имуществу, что становится причиной приостановления производства. После того как наследство будет принято, а производство по делу возобновлено, спор о правах на недвижимое имущество рассмотрит суд, расположенный не по местонахождению спорного имущества. В итоге складывается нелогичная ситуация: норма ч. 2 ст. 30 ГПК РФ, призванная устранить неопределенность в вопросе о том, в какой суд следует предъявлять иск до принятия наследства, затрудняет производство по делу после принятия такового. Представляется, что этот факт указывает на ошибочность подхода ВС РФ и его противоречие сути складывающихся правоотношений. Правильным следует признать взгляд, отдающий предпочтение норме об исключительной подсудности по местонахождению недвижимого имущества.
В гражданском процессе, так же как и в арбитражном, коллизия подсудностей спора о правах на недвижимость и встречного иска решается сходным образом — встречный иск независимо от его подсудности предъявляется в суд общей юрисдикции по месту рассмотрения первоначального иска. Такой вывод подтверждается и практикой Верховного Суда РФ, который в Определении от 25.07.2006 N 14-в06-3 указал, что по смыслу положений ч. 2 ст. 31 ГПК РФ встречный иск, независимо от подсудности содержащихся в нем требований (в том числе требований о правах на недвижимость), предъявляется по месту рассмотрения первоначального иска.
Кассационное определение Нижегородского областного суда
Судья ФИО2
Новгород ДД.ММ.ГГГГ
Судебная коллегия по гражданским делам ФИО1 областного суда в составе:
председательствующего судьи Пряничниковой Е.В.,
судей Таниной Н.А., Журавлевой Н.М.,
при секретаре судебного заседания ФИО6,
с участием представителя ответчика ФИО7 — по доверенности,
рассмотрела в открытом судебном заседании по кассационной жалобе ответчика ЗАО «Райффайзенбанк»
на решение Дзержинского городского суда ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ
гражданское дело по иску ФИО8 к ЗАО «Райффайзенбанк» о признании недействительным кредитного договора в части определения подсудности.
Основания для оспаривания сделки
Основанием для признания договора купли-продажи недействительным может послужить одно из следующих:
- Составленный договор купли-продажи не соответствует утвержденным нормам законодательства. Как следствие: сделка аннулируется и признается ничтожной, а недвижимость, приобретенная незаконным способом, изымается;
- Заключение мнимой сделки купли-продажи недвижимого объекта, которая скрывает неправомерную волю её участников;
- Заключение сделки между лицами, которые считаются нетрудоспособными. Статус нетрудоспособности может быть признан исключительно в судебном порядке. Аннулирование сделки в судебном порядке может произойти и в том случае, есть собственник (на момент заключения сделки) оказывается ограниченным в своей дееспособности;
- Если будет доказано, что в момент составления договора купли-продажи недвижимости её владелец находился в невменяемом состоянии (психические отклонения, алкогольная зависимость, серьезное заболевание, мешающее здраво воспринимать реальность и проч.);
- Если сделку купли-продажи квартиры заключали дети или подростки (несовершеннолетние граждане) до четырнадцати лет;
- Если сделку продажи недвижимости совершили несовершеннолетние лица (в возрастном диапазоне от четырнадцати до восемнадцати лет) без разрешения совершеннолетних собственников (родителей или опекунов);
Внимание!
Исключение в данном случае станут ситуации, когда признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной является единственной мерой для несовершеннолетнего собственника отстоять свои права.
- Если документ на сделку по продаже недвижимости составлялся под давлением третьих лиц. Давлением в данном случае могут считаться психологическое давление (скандалы, угрозы, оскорбления), а также применение физической силы (нанесение побоев разной степени тяжести вплоть до летального исхода);
- Если заключение сделки купли-продажи недвижимости как-то ущемила права несовершеннолетних собственников (была заключена без получения их письменного согласия);
- Участниками сделки были нарушены правила приватизации квартиры;
- Договор купли-продажи недвижимости был составлен неправильно, с нарушениями утвержденных законодательством норм составления подобных документов.
Подала исковое заявление о признании брака недействительным в мировой суд Судья отказал, ссылаясь на неподсудность Как писать имя заемщика в договоре, если в документе удостоверяющем личность оно написано латинскими буквами? Если росреестр отказывается принимать документы, тогда Вам надо обращаться в суд с исковым заявлении о признании договора дарения действительным и признании права собственности. После этого Вы сможете зарегистрировать на основании решения суда в росреестре.
▪ Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
Понятие и основания признания брака недействительным
Недействительность брака Наличие семейных отношений подтверждают такие обстоятельства, как совместное проживание, приобретение имущества для совместного пользования, взаимная забота друг о друге, взаимная материальная поддержка, выявление своих супружеских отношений перед третьими лицами (в личной переписке, в общении и т. п.) и другие характерные для супругов взаимоотношения. Добросовестный супруг вправе также оставить за собой фамилию, присвоенную ему при вступлении в брак (п. 5 ст. 30 СК РФ).
Невозможно признать брак недействительным после его расторжения, поскольку суд, расторгая брак, исходит из его действительности. Это правило не относится к признанию брака недействительным по причине близкого родства между супругами и по причине состояния одного из супругов в другом нерасторгнутом браке (п. 4 ст. 29 СК РФ).
Подсудность иска о признании сделки недействительной: выбор суда 1-й инстанции
После установления подведомственности иска арбитражному суду или суду общей юрисдикции нужно также соблюсти предусмотренные законом правила выбора конкретного суда, куда подать исковое заявление.
Различают несколько видов подсудности:
- предметную (родовую), в соответствии с которой определяется уровень суда, где будет проходить разбирательство дела в 1-й инстанции;
- территориальную (пространственную) — выделение суда на одном уровне после соблюдения требований о предметной подсудности.
Исходя из правил предметной подсудности (с учетом соответствующей подведомственности), иск об объявлении сделки недействительной направляется:
- В арбитражный суд субъекта РФ (п. 1 ст. 34 АПК РФ).
- В суд общей юрисдикции — районный суд (ст. 23, 24 ГПК РФ, определение Московского городского суда от 30.08.2019 № 4г-10909/2019).
Важно! Некорректное определение подсудности может послужить причиной возврата искового заявления.
Сделка – это любые действия, которые подводят к разрыву, появлению и изменению отношений, урегулированных правовыми нормами. Сделка бывает как одностороннего типа (формирование завещания), так и многостороннего (оформление договора).
ВНИМАНИЕ! Иск о признании контракта недействительным — обращение в судебную организацию первой инстанции с целью признать соглашения/сделки недействительными, то есть не создающими последствия для сторон правовых отношений.
Недействительного типа сделки можно поделить на:
- недействительные соглашения, которые признал такими судебный орган (оспоримые сделки);
- недействительного типа сделки, которые не обеспечивают правовых последствий после заключения (ничтожного типа сделки).После разбора этого вопроса, можно переходить к следующему пункту.
Процедура признания договора недействительным
Процедура признания договора недействительным осуществляется в судебном порядке. Крайне важное значение имеет соблюдение требований законодательства в части управомоченных на подачу иска лиц.
Важно: Не во всех случаях имеются законные основания к признанию договора недейситвительным. П. 2 ст. 431.1 ГК РФ: «Сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173, 178 и 179 настоящего Кодекса, а также если предоставленное другой стороной исполнение связано с заведомо недобросовестными действиями этой стороны».
По результатам рассмотрения дела суд выносит решение о признании сделки недействительной либо отказывает в удовлетворении требований истца. Признание сделки недействительной влечет следующие последствия.
Условия признания недействительности
Чтобы признать соглашение незаконным, должны соблюдаться определенные условия, указанные в законе:
- требования должны исходить от лиц, указанных в статье Гражданского кодекса РФ. Например, законный представитель, учредители, потерпевший, третьи лица — и только от них;
- предъявляющее требование лицо должно иметь в этом законный интерес;
- понадобится и доказательство такого существенного условия признания договора недействительным, как отношение другой стороны сделки к ее совершению (знала или должна была знать о пороке);
- ссылающееся на недействительность лицо должно действовать заведомо добросовестно, в противном случае невозможно признание сделки недействительной, ГК РФ в статье 166 пункте 5 прямо говорит об этом. В таком случае заявление о недействительности не имеет правового значения.