Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод нежилого помещения в жилое — 5 шагов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Придать дачной постройке статус жилого дома сегодня достаточно просто. Однако чтобы это осуществить для начала нужно проверить, соответствует ли сооружение специальным требованиям. Если все в порядке, далее потребуется подать заявление и документы, а затем ожидать результат.
Причины перевода нежилого дома (строения) в жилой.
На самом деле причин перевода нежилого дома в жилой, нежилого строения в жилой дом, садового дома в жилой великое множество и каждая ситуация индивидуальна. Мы постараемся выделить четыре основные и самые распространенные группы:
- Вступление в силу ФЗ 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества», по которому садовый дом – это здание сезонного использования для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд и предназначенное для временного пребывания в нем, а никак ни для проживания;
- Затянулся процесс строительно-монтажных работ (например, не подвели коммуникации и т.д.) и строение, учитывая его технические характеристики, не могло быть признано жилым, а как-то оформить было нужно;
- Решение собственника (причин может быть великое множество);
- Ошибка специалиста при оформлении дома.
Какие предъявляются требования?
Перевод здания из нежилого в жилой фонд возможен только при удовлетворении некоторых значимых условий. Данный вопрос рассматривается местными органами власти. К основным таким требованиям относятся:
- Не допускается наличие на этом объекте какого-либо обременения, представленного арестом или залогом.
- Если владелец помещения еще не погасил ипотеку, которая изначально оформлялась для покупки этого объекта, то не допускается внесение каких-либо кардинальных изменений в документы на эту недвижимость.
- Процесс перевода не может выполняться арендатором, так как такой возможностью обладает только непосредственный владелец объекта.
- Имеющееся помещение соответствует многочисленным санитарным и техническим нормам, поэтому действительно может использоваться в качестве места для постоянного проживания людей.
- Требуется наличие противопожарной системы.
- К этому зданию должны быть подведены все необходимые коммуникации, к которым относится отопление, канализация, газоснабжение и электричество.
- Объект должен находиться в пределах жилой зоны с развитой инфраструктурой.
- Территория, прилегающая к этой недвижимости, должна быть безопасной для использования.
Даже если не удовлетворяется хотя бы одно вышеуказанное условие, то это является основанием для отказа в переводе. Рассматривается возможность перевода специально созданной комиссией, которая изучает все особенности имеющегося объекта. Поэтому владелец помещения должен первоначально позаботиться о том, чтобы привести недвижимость в порядок и подготовить к планируемому процессу.
Запрещается вывод помещения из нежилого в жилой фонд в следующих случаях:
- это отдельное строение, расположенное на землях сельхозназначения;
- один из собственников против (если объект находится в долевой собственности;
- перевод невозможен технически;
- помещение находится в залоге;
- владелец еще не выплатил кредит и объект находится под обременением;
- коммуникационные системы располагаются в зоне доступа и могут причинить вред людям;
- конструкции имеют повреждения и могут представлять опасность;
- отсутствует система коммуникаций (электричество, вода, отопление, канализация).
Возможностью инициации процесса перевода наделяется исключительно собственник. Арендатор, пользователь и другие лица, использующие объект на законном праве, не наделяются таким правом.
Необходимые документы
Для перевода нежилого помещения в жилое потребуются следующие документы:
- запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое;
- документ, удостоверяющий личность заявителя, или документ, удостоверяющий личность и полномочия представителя заявителя;
- правоустанавливающие документы на помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г. (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- проект переустройства или перепланировки помещения (в случае необходимости);
- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К протоколу следует приложить: уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители);
- заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям;
- решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя, — если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний;
- свидетельство о рождении или соответствующий документ — в отношении детей-сирот, а также если свидетельство или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, были получены не в г. Москве.
Некоторые документы из вышеприведенного списка уполномоченное должностное лицо может запросить самостоятельно в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Таким образом, документы из списка ниже заявитель может предъявлять опционально (по своей инициативе), если не желает затягивать процедуру рассмотрения заявления:
- сведения о правоустанавливающих документах на помещение (если право на него зарегистрировано в ЕГРН);
- поэтажный план с экспликацией;
- выписку из технического паспорта;
- справку органа технического учета о состоянии здания/помещения;
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- выписку из ЕГРН;
- свидетельство о рождении (за исключением свидетельств детей-сирот, а также случаев, когда свидетельство или соответствующий документ были получены не в г. Москве);
- заключение Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы. Вы вправе представить эти документы по собственной инициативе (п. п. 2.5.1.2 — 2.5.2 Административного регламента).
Как изменить статус нежилого помещения?
Порядок перевода нежилого помещения в Жилое помещение потребуется тем гражданам, которые решили реорганизовать частное здание. Это касается тех домов, которые не предназначены для проживания людей и не относятся к федеральному жилому фонду. Проживание в таких объектах категорически запрещено. Кроме этого в 2018 году с такими помещениями не получится:
- оформить прописку и снятие с квартирной регистрации лица;
- утвердить новый проект сооружения (без подачи заявления на перевод недвижимости в статус жилого объекта);
- продать, подарить, передать по наследству.
Полноценное использование помещения для проживания граждан получится осуществить лишь после того, как завершиться перевод данного дома (квартиры) из нежилого помещения в жилое.
Документы для перевода
Переводом недвижимости из нежилого фонда в жилой занимаются следующие учреждения:
- Многофункциональный центр;
- департамент городского имущества;
- государственный портал муниципальных услуг.
Документы, указанные выше, передаются специалистам данных организаций под расписку в получении.
Решение по Вашему заявлению принимается в течение 45дней с момента обращения. Не позже, чем через три дня после принятия решения, заявителю вручается акт о переводе дома из нежилого фонда в жилой. Уведомления также получают собственники соседних домов или квартир.
Указанный акт считается основанием для присвоения Вашему дому статуса жилого помещения. Для этого Вы обращаетесь в кадастровый орган Росреестра с заявлением об изменении характеристик объекта недвижимости. По факту Вашего заявления в Государственный кадастр недвижимости будут внесены соответствующие изменения.
В кадастровый орган Росреестра предоставляются:
- технический план дома;
- правоустанавливающие документы.
Акт о переводе дома из нежилого фонда в жилой сотрудники Росреестра запрашивают самостоятельно.
Решение судов по этим делам было неоднозначным. Перевести бывшие туалеты, ванные из нежилого представлялось практически невозможным исходя из условий перевода в жилое, регламентированным в п.4 ст. 22 ЖК РФ.
Жильё должно отвечать требованиям установленным в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47, в которые входят:
- Наличие в помещении инженерных систем, с помощью которых осуществляется газификация, водоснабжение и так далее.
- Соответствие жилья санитарно-эпидемиологическим требованиям безопасности.
- Обязательное наличие теплоизоляции, пароизоляции, гидроизоляции, виброизоляции.
- Наличие в комнатах естественного освещения.
- Соответствие недвижимости правилам пожарной безопасности.
- Размещение в жилой части дома.
После того, как помещение станет жилым (официально утверждено), необходимо зарегистрировать новые документы: тех паспорт, свидетельство о праве собственности.
Для данной операции потребуются следующие документы:
- Заявление на регистрацию прав собственника (жилого объекта);
- Свидетельство о регистрации прав на земельный участок, выданный органами МСУ;
- Удостоверяющие личность документы;
- Тех. и кадастровый паспорта;
- Квитанция уплаты государственной пошлины (размер составляет 2 000 руб. для физических лиц в соответствии с п. 22 ст. 333.33 НК для здания, а для квартиры 350 руб.);
- Доверенность, если ваши интересы представляет третье лицо (нотариально заверенная);
- Свидетельство регистрации ЗУ или кадастровый план.
Как перевести нежилое помещение в жилое
Нежилыми строениями считаются помещения коммерческой и вспомогательной направленности. Территории для торговли, объекты производства, флигель домов, чердачные помещения — все это и многое другое признается объектами нежилой недвижимости.
Под эту категорию также подпадают также постройки, размещенные на земельных участках.
Важно. Частные дома, расположенные за чертой города и иных населенных пунктов, не подлежат переоформлению в жилые помещения, если они закреплены за землями сельскохозяйственного назначения.
К примеру, после закрытия бизнеса у вас остается площадь, некогда используемая под офис. Она больше не находит никакого практического применения. Вместо того, чтобы сдавать ее в аренду, вы хотите переделать имеющуюся в вашем распоряжении площадь под квартиру для проживания.
Перевод здания из нежилого в жилое
2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
4. В жилом помещении должны присутствовать инженерные коммуникации: электричество, система отопления, вентиляция (в многоквартирных домах – отвод канализационных вод и газоснабжение). По законодательству разрешается не иметь в жилом помещении одно- или двухэтажного дома централизованного водопровода и газоснабжения. Все эти инженерные коммуникации в жилых помещениях должны также соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам безопасности.
Пакет документов необходимый для процедуры
Для перевода нежилого помещения в жилое, следует представить документы, представленные:
- Заявлением в письменной форме, в котором будет отражена просьба о переводе.
- Подтверждением собственнических прав на нежилую недвижимость – выпиской из Росреестра, договором купли-продажи, дарственной и прочим.
- Техническим паспортом, выданным в БТИ с отраженными изменениями касательно вспомогательных и несущих конструкций объекта недвижимости.
- Планом дома, с обозначением на нем недвижимости. Этот документ необходим специалистам для оценки возможности перевода помещения из нежилого в жилой формат с условием того, что такие изменения не будут нарушать правил жилого фонда.
- Планом переоборудования помещения. Данный документ необходимо представить, если недвижимость имеет несоответствующую площадь относительно жилого объекта и требует проведения ремонтно-строительных работ с возможной перепланировкой.
- Оригиналом паспорта заявителя. Если делами будет заниматься доверенное лицо, то ему помимо паспорта, следует предоставить доверенность заверенную нотариально. Только в этом случае, ему позволят заниматься переводом.
Этот пакет документов не является исчерпывающим, так как при обращении в инспекцию, занимающуюся жилищно-строительными вопросами, могут потребоваться и дополнительные справки. Если организация откажет в проведении переустройства или потребует какие-либо другие документы, не относящиеся к делу, их решение можно будет обжаловать в судебном порядке, но только в том случае, если будет доказана неправота сотрудников госструктур.
Дом в садовом товариществе
Перевести дом в садовом товариществе в жилое состояние крайне тяжело.
Невзирая на то, что многие дачи оснащены всем необходимы для комфортной жизни и зачастую обустроены даже лучше квартир, в 80% случаев муниципальные власти отказывают в проведении процедуры перевода строения из нежилого в жилое.
Дело в том, что такие дома построены на участке, который предназначен для садоводства, но не для жилой застройки. Именно это и является причиной частых отказов.
Российское законодательство делит дачные участки на три типа, представленные:
- Огородными земельными участками. На земле, предназначенной для огородничества жилые дома запрещено, а нежилые помещения построенные здесь, не подлежат признанию в качестве жилых.
- Дачным земельными участками. Могут быть использованы для постройки жилого дома.
- Садовыми земельными участками. На них можно строить капитальные жилые строения, однако не разрешены жилые помещения.
Домостроения и помещения, построенные на огородных и садовых участках, нельзя зарегистрировать как жилые, потому что они не предназначаются для постройки жилых домов. Жилая недвижимость от жилых строений отличается тем, что первую можно зарегистрировать в качестве жилой, а вторая используется только для проживания, но процедуру регистрации оформить нельзя.