Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Щедро и по закону: дарение недвижимости в вопросах и ответах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дарение является одним из самых популярных способов передать физический объект от одного лица другому, потому налог на дарение недвижимости также существует. Налог платит человек, на выгоду которого было направлено дарение (получатель дара). По закону он обязуется внести НДФЛ по доходу, рассчитанному от цены недвижимости, что ему подарили.
Налог на подаренную недвижимость
Обратите внимание, что принимается во внимание цена, что была выставлена на объект в начале года, в котором произошло дарение, и новый владелец зарегистрировал право своей собственности. Другими словами, если на тот момент квартира была в лучшем состоянии, то платить придется за цену, которая не отвечает фактической.
Иногда происходит дарение не целого объекта, а его доли. Если подарили долю в имуществе, налог нужно рассчитывать зависимо от стоимости рассматриваемой доли. Обратите внимание, в расчет берется кадастровая цена имущества, что подарили.
После процедур дарения, нужно обратиться ФНС, подав в рассматриваемый орган декларацию. После этого можно платить налог. Но это правило не работает, если имущество подарили близкие родственники (коммерческий это объект или нет, не имеет значения). Например, другие правила действуют на имущество, подаренное родителями, детьми, братьями и даже дедушками, которые ведут общее хозяйство. Правда, в данном случае важно доказать, что даритель и получатель подарка действительно являются родственниками. Иногда от налога могут быть освобождены и другие родственники, даже если они не близкие.
Изменения в налоговом законодательстве
В 2022 года изменился не только налог на коммерческую недвижимость, но и несколько других типов налогов. Теперь на территории России работает, так называемое, прогрессивное налогообложение, для которого создана своя шкала. Касается она людей, которые в год получают доход, что превышает 5 миллионов рублей. Они должны платить НДФЛ согласно повышенной ставке, составляющей 15 % от дохода.
Учтите, что рассматриваемая ставка будет действовать не только для лиц, которые много зарабатывают, но и владельцев продаваемой недвижимости, доход от продажи которой составляет указанную сумму. Владелец должен платить налог, если между продажей и покупкой прошло меньше трех лет. Кроме того, учитываются основания, на которых имущество перешло в собственность к человеку.
Недвижимость в 2022 году может быть передана на основании дарения (есть договор дарения, который физическое лицо составляло вместе с близким родственником), согласно наследству (отсчет срока нужно начинать, ориентируясь на дату смерти). Также в качестве основания для перехода прав может использоваться договор ренты. Принимается во внимание, когда была приватизирована квартира (начиная с первого дня 2016 года). Особые условия предоставляются, если при реализации квартира была единственным жильем.
Когда обозначенный срок будет исчерпан, владельцев освободят от НДФЛ, потому налоговый вычет можно будет не использовать. Если принимать во внимание все остальные случаи, налоговый вычет не будет использоваться, если продавать квартиру уже после того, как с момента её покупки прошло 5 лет.
Важно принимать во внимание ещё один момент – теперь после пяти лет владения имуществом, от налога освобождают не только граждан, которые постоянно проживают в России, но и нерезидентов. Ещё год назад такие лица были вынуждены платить налог на коммерческий или жилой объект, даже если владели им гораздо дольше, чем обозначенные 5 лет.
Получить юридическую помощь по вопросам налога на недвижимость можно на нашем сайте.
Одаряемым может выступать практически любое лицо – гражданин, иностранец, учреждение. Нужно учитывать некоторые особенности, которые влияют на сделку:
- факт и степень родства влияют на налогообложение;
- супружество влияет на возможность самой сделки дарения;
- возраст и дееспособность одаряемого влияет на порядок подписания договора.
Запрет на дарение установлен в ст. 575 ГК. Дарить недвижимость нельзя:
- от имени детей до 14 лет и недееспособных граждан;
- воспитателям, учителям, врачам, медработникам, социальным работникам – от их воспитанников, учеников, пациентов, а также их супругов;
- чиновникам в связи с их деятельностью;
- между коммерческими организациями.
Сведения о правах собственности на объекты недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), следовательно, изменения любых сведений подлежат обязательной государственной регистрации.
Сам договор нигде не регистрируется, он служит основанием для внесения данных в ЕГРН.
Пошаговая инструкция к регистрации о праве собственности:
- Подготавливаются все необходимые подлинники документов.
- Составляется договор дарения по установленному плану и акт передачи нежилого помещения, которые подписываются обеими сторонами.
- При желании сторон составленный документ заверяется у нотариуса.
- В случае обращения в ЕГРН представителя, необходимо составить у нотариуса соответствующую доверенность, в которой указывается предмет дарения и личность одаряемого.
- Уплачивается государственная пошлина.
- Подается заявление и пакет документов на госрегистрацию в ЕГРН или МФЦ.
- По истечении установленного срока проверки и при положительном решении ведомства получают выписку, удостоверяющую право собственности.
Общие требования к оформлению договора
В соответствии со ст. 159 ГК РФ не могут быть установлены конкретные требования к договорам. Договор дарения может быть составлен по любому типовому бланку в письменном виде.
Текст документа должен содержать следующую информацию:
- Наименование (Договор дарения нежилого помещения).
- Место составления (город и дата).
- Первый пункт соглашения обычно носит название «предмет договора», и в нем указывается адрес помещения, его площадь и документ, указывающий на право владения (кадастровый паспорт, техпаспорт). При помощи цифрового и буквенного способов указывается стоимость помещения.
- Во втором пункте прописываются права и обязанности сторон. В обязанности дарителя входит передача дара и уведомление о недостатках и других значимых сведениях о безвозмездно переданном имуществе. В качестве прав указываются основания для отказа или отмены дарения. Тут же возможно указать, что одариваемая сторона может отказаться от дара до перехода прав собственности.
- В третьем пункте могут значится положения о переходе права собственности. Здесь возможно указать период перехода, например, в течение 15 дней с момента подписания договора и акта приема-передачи. Следует обозначить, что право собственности на объект недвижимости переходит после государственной регистрации и получения выписки ЕГРН.
- Четвертый пункт носит название «гарантии», где говорится, что даритель принимает на себя ответственность за то, что данный объект сделки никому не продавался и не находится в залоге или под арестом.
- В конце документа указываются адреса и подписи сторон.
Согласно закону, в роли сторон-участников договора дарения могут выступать посторонние лица (юридические, а также физические) и родственники. При этом, существуют определённые ограничения. Так, из ГК РФ, а именно – из статей 575 и 576, можно узнать, что данный вид имущества запрещено дарить:
- муниципальным, государственным служащим и другим лицам, имеющим аналогичный статус;
- работникам социальных, а также медицинских и образовательных организаций;
- запрещено проводить подобную сделку и между коммерческими организациями;
- также, нельзя дарить недвижимость от имени малолетних граждан и недееспособных лиц.
Правила оформления дарственной на нежилое помещение
Если не хотите прибегать к услугам нотариуса, желаете заключить сделку самостоятельно и, чтобы сотрудник Росреестра или МФЦ не придрался к тексту соглашения, нужно учесть, что в тексте документа обязательно должна быть отражена следующая информация:
- наименование договора – «Договор дарения нежилого помещения», место его составления (указать город) и дата составления;
- наименование дарителя и одариваемого: их Ф. И. О., паспортные данные, ИНН;
- предмет договора – должен идти первым пунктом соглашения. Следует указать конкретно предмет договора – адрес помещения, его площадь, а также наименование документа на право владения недвижимостью – техпаспорт, кадастровый паспорт. Обозначить стоимость помещения на конкретную дату (указать цену цифровым и буквенным способом);
- второй пункт договора – передача нежилого помещения, переход права собственности. Здесь нужно указать, в течение какого периода дар переходит одаряемому, например, в течение 10 дней с момента подписания договора по акту приема-передачи. Также нужно указать, что право собственности на нежилое помещение переходит одаряемому после государственной регистрации и получения выписки ЕГРН. Также здесь можно обозначить, что одариваемый имеет право отказаться от дара до перехода прав собственности;
- третий пункт соглашения – гарантии. Даритель должен гарантировать одаряемому, что объект сделки не был никому продан, он не находится под залогом или арестом, не передавался в аренду и т. п.;
- подписи сторон, их юридические адреса.
Акт приема-передачи нежилого помещения при дарении
Акт должен быть приложением к договору дарения. Он является гарантией того, что даритель по своей воле передал, а одариваемый принял объект договора. Акт приема-передачи подтверждает правомерность проведенной сделки, является своего рода точкой в процедуре оформления дарственной.
Наличие такого документа является подтверждением того, что стороны сделки ознакомились с ее условиями, не имеют претензий друг к другу. Оспорить дарственную в дальнейшем будет крайне тяжело, если у сторон договора есть в наличии передаточный акт.
Составление такого акта не является обязательной процедурой. В Росреестре у заявителей примут документы и без него. Передаточный акт нужен только сторонам сделки, поэтому в их же интересах составить его.
Правила оформления дарственной на непригодное для жилья помещение
После совершения дарения обязанность осуществить регистрацию относится к получателю недвижимости.
При составлении договора дарения необходимо принять во внимание следующее:
- Соглашение составляют в письменном виде.
- В документе речь должна идти о безвозмездной сделке. Если предусмотрена встречная компенсация в любой форме, то такой договор может быть признан ничтожным.
- Дарителем имеет право быть только фактический собственник недвижимости. Не допускается оформление такого документа от лица арендатора.
- Необходимо соблюдать правила, которые установлены для сделок с недвижимостью.
Согласно законодательству в том случае, если у нежилого помещения появился новый собственник, то окончательное оформление его прав возможно только при условии регистрации дара в Едином госреестре прав собственности на объекты недвижимости. После совершения дарения обязанность осуществить регистрацию относится к получателю недвижимости.
При заполнении документа необходимо предусмотреть, что он должен включать следующее:
- В начале необходимо написать название документа, место (город) и дату его оформления.
- Нужно предоставить данные о сторонах сделки, а также их ИНН.
- Основная часть документа начинается с описания предмета договора. Необходимо указать то, какая недвижимость дарится. Нужно точно указать адрес и другие характеристики (этаж, расположение). При этом не должно остаться неясностей о том, какое именно помещение передаётся. Важно указать стоимость передаваемой недвижимости на момент заключения этого договора. Её надо написать не только цифрами, но и словами, чтобы исключить возможность ошибки при прочтении.
- Далее надо определить порядок, в соответствии с которым будет выполняться передача прав новому владельцу. При этом надо написать, что для этого необходимо осуществить регистрацию в Едином реестре недвижимости. Нужно зафиксировать дату, до которой произойдёт передача помещения в соответствии с надлежащим образом оформленным актом.
Плюсы и минусы процедуры
Сделкой дарения удобно воспользоваться в следующих ситуациях:
- Использовать такой способ передачи нежилого помещения вместо завещания. Благодаря этому не нужно будет ожидать положенного по закону срока для вступления в наследство и избежать нотариальных расходов (дополнительных).
- Если подарить недвижимость члену своей семьи, который состоит в браке (чаще всего родители дарят своему ребенку), то в случае развода данное имущество не нужно будет делить со вторым супругом, так как оно будет только его собственностью (ст.36 СК РФ).
Из минусов стоит выделить:
- Сделка дарения облагается налогом в 13% от стоимости недвижимости (если речь не идет о близких родственниках), а это очень приличная сумма.
- Даритель не имеет права заявлять о каких-либо дополнительных пожеланиях, ведь это безусловная сделка.
Помимо этого, существует еще некоторые нюансы и риски при передаче нежилого помещения по договору дарения.
Процедура регистрации договора дарения квартиры близкому родственнику
Когда пакет документации подготовлен, можно отправляться в отделение Росреестра. В офисе государственного органа необходимо подготовить заявление на регистрацию. Бланк документа предоставляет работник государственного органа, который принимает бумаги. Заниматься написанием заявления должен даритель или его представитель. Если даритель столкнулся с затруднениями во время регистрации договора безвозмездной передачи квартиры, можно обратиться за помощью к работнику Росреестра. Не стоит стесняться. Подписывает готовое заявление даритель. Пакет документов можно отправить и по почте. Если даритель выбрал этот способ передачи бумаг, бланк заявления потребуется заполнить заранее. Найти его образец можно в интернете.
В случае почтового отправления документы должны быть переданы заказным письмом с уведомлением о получении.
Когда документы поступят в отделение государственного органа, его работник ознакомиться с бумагами. По договору квартира регистрируется после следующих действий:
- Регистратор примет документы, если они соответствуют установленным требованиям. Произойдет тщательная экспертиза. Даритель и получатель квартиры должны быть готовы к тому, что потребуется представить дополнительные справки и документацию.
- В Единый государственный реестр вносится запись. Действие выполняется только в том случае, если все бумаги в порядке.
- Затем участником сделки предоставляется свидетельство о том, что действие выполнено успешно. Когда получено свидетельство, одариваемый становится полноправным владельцем имущества.
По договору квартира регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации. Если даритель решит оспорить заключенное соглашение, выполнить действия можно только через суд.
Когда будет вынесен отказ на заявку дарителя?
Если происходит дарение квартиры, нежилого помещения или комнаты близкому родственнику, гражданин должен быть готов к тому, что в проведении регистрации подобной сделки ему могут отказать.
Вынесение подобного решения возможно в следующих случаях:
- заявление составлено неправильно;
- заявление подписано не самим дарителем или его представителем, а третьими лицами;
- в техпаспорте присутствует информация по всей квартире, однако лицо, передающее имущество, является владельцем только доли;
- в договоре дарения присутствуют не все подписи;
- имущество дарителя находится в обременении;
- государственная пошлина не оплачена или внесена не в полном размере.
Регистрация договора дарения в Росреестре будет осуществлена только в том случае, если все условия осуществления процедуры выполнены верно. Оформленное по правилам соглашение позволяет передать имущество дарителя одаряемому лицу бесплатно. Если лица, участвующие в сделке, допустят ошибку, в регистрации договора откажут. Если же сделку все же зарегистрируют, в дальнейшем она может быть признана недействительной.
Условия признание договора недействительным
- если дарителем является недееспособный либо несовершеннолетний;
- если одариваемый является госслужащий (не родственник);
Даритель может оспорить сделку:
- если его вели в заблуждение и он докажет этот факт;
- при подлоге документов обманным путем, например, когда вместо договора купли-продажи квартиры, дарителю обманным пудем подложили на подпись договор дарения;
- при физическом насилии или угрозе убийства одариваемым в отношении дарителя;
- в случае, если квартире наносится вред и это может привести к полной ее потере;
- если новый владелец ведет асоциальный образ жизни, может нанести ущерб и не поддерживает квартиру в должном состоянии.
Дарение нежилого помещения
Договор дарения нежилого помещения, согласно ст. 572 ГК, представляет собой письменное соглашение дарителя и одаряемого о бесплатной передаче в собственность последнего какого-либо недвижимого имущества, определенного законом как нежилое помещение. Отечественное законодательство не содержит конкретного указания, какие помещения следует считать нежилыми. Согласно п. 14 ст. 2 ФЗ № 384 от 30.12.09г., помещениями являются части здания, ограниченные строительными конструкциями и имеющие определенное назначение.
Дарение нежилого помещения предполагает его бесплатную передачу одаряемому, что исключает возможность возмездного представления с его стороны или порождение каких-либо имущественных обязанностей. При их наличии, сделку нельзя считать дарением, договор является притворным, что предполагает его ничтожность и применении к нему соответствующих последствий (п. 2 ст. 170 ГК).
При совершении сделки дарения нежилых помещений, стороны должны учитывать установленные законом запреты (ст. 575 ГК) и ограничения (ст. 576 ГК) для дарственных. Так, поскольку нежилая недвижимость чаще всего выступает объектом хозяйственной деятельности, нужно помнить, что ее дарение в рамках отношений между коммерческими организациями запрещено.
Специфика дарительных правоотношений существенно расширяет права сторон, в частности и дарителя, относительно расторжения и отмены договора нежилой недвижимости. Так, положениями статей 577 и 578 ГК, определен круг специальных оснований, при наличии которых даритель может расторгнуть и аннулировать договор дарения, без каких-либо неблагоприятных последствий для себя.
При получении указанного помещения в подарок, одаряемый, согласно ст. ст. 208, 217 НК, получает доход, который облагается НДФЛ. Согласно ст. ст. 40, 224 НК, его размер составляет 13% от рыночной стоимости нежилого помещения, который подлежит уплате в налоговые органы.