Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЭЛЕКТРОННЫЙ ЖУРНАЛ НЕДВИЖИМОСТИ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов
Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.
Понятие и виды обмена недвижимости
Говоря об обмене, юристы отмечают, что на самом деле это слово подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет о нанимателях (например, муниципальных квартир), а не о собственниках. В рыночной же сделке с участием владельца недвижимости правильнее говорить о мене. Не вдаваясь в юридические тонкости, ниже будем использовать мену и обмен как равнозначные термины, под которыми будем понимать договоренность между 2-мя сторонами обменяться недвижимостью.
В своих ключевых положениях договор мены не отличается от стандартного договора купли-продажи (ДКП), что признается даже законодательно в п. 2 ст. 567 ГК РФ. На практике же вместо мены обычно проводят более привычную двойную сделку по купле-продаже.
Оставив классификацию по договорам мены и ДПК, можно выделить 3 основных вида обмена квартиры по характеру самой сделки:
- равноценный без доплаты, когда объектами сделки выступают одинаковые по стоимости квартиры;
- с доплатой, при обмене меньшей квартиры на большую или наоборот (доплату определяет собственник более дорогой квартиры, исходя из множества факторов: от метража жилья и состояния ремонта до месторасположения и года постройки дома);
- разъезд/съезд – обмен одной жилой площади на несколько (например, расселение коммунальных квартир или обмен «трешки» на одно- и двухкомнатную квартиры для разных членов семьи) или же наоборот (к примеру, собственную «однушку» и оставленную в наследство «двушку» хочется обменять на «трешку» для комфортного проживания всей семьи).
Зачем разменивать жилье?
Покупка квартиры – весомая инвестиция для большинства украинцев: одни приобретают малогабаритное жилье, другие – вкладывают в новостройки на ранних этапах возведения многоэтажного дома, третьи – арендуют, накапливая необходимое количество средств. Но иногда собственникам приходится прибегать к размену собственной квартиры. Обмен недвижимости может понадобиться в случаях:
- развод с разделом имущества – каждый из супругов желает получить вместо своей доли отдельную квартиру;
- расширение семьи, проживающей на небольшой жилплощади, или наоборот, если семейная пара больше не нуждается в просторном жилье в связи с выездом детей, и желает переехать в компактную квартиру;
- улучшение условий проживания – неудобство или недопонимание между родственниками;
- смена места жительства в связи с неподходящей инфраструктурой – переехать из города в пригород, или поменять загородный дом на городское жилье;
- желание вместо одной большой квартиры иметь две отдельные для сдачи в аренду, или наоборот – обзавестись просторным жильем за счет двух или нескольких квартир поменьше
- при делении наследства – несколько наследников желают обзавестись отдельным объектом вместо доли квартиры или дома;
- при финансовых трудностях – нет возможности содержать большую жилплощадь, поэтому хочется обзавестись жильем поменьше и прочее.
Чем обмен квартиры отличается от продажи
Договор купли-продажи – соглашение, по которому один участник сделки передает имущество второму за денежное вознаграждение. Здесь присутствует один продавец и один покупатель, а в качестве объекта сделки выступает одна квартира или дом. Как отмечает юрист компании «Лисит» Сергей Бруцкий:
«Договір купівлі-продажу в сучасному світі є переважним механізмом набуття права власності через свою універсальність та досить великий вибір різноманітних пропозицій від забудовників на ринку первинної нерухомості. Перевагою даного договору є пряма і безпосередня фіксація факту купівлі нерухомості та набуття права власності з моменту укладення договору і його нотаріального засвідчення.
Сам договір, зазвичай, є типовим і зрозумілим, тому, на мою особисту думку, більше уваги слід приділяти саме додатковим угодам, що зазвичай йдуть разом з ним, адже, саме там досить часто забудовник трохи «хитрує», додаючи квадратні метри спільної житлової площі, занадто абстрактно описуючи стан завершення квартири на момент продажу, завищені майбутні комунальні платежі через власний створений ЖЕК без можливості розірвання з ним договору про надання послуг і багато іншого».
Договор мены – соглашение, в рамках которого обе стороны принимают на себя обязательства передать имущество друг другу. Здесь каждый участник продает и покупает.
Какие есть варианты обмена?
Выделяется несколько способов обмена объектов недвижимости. Все эти способы обладают собственными особенностями, касающимися оформления сделки, а также своими плюсами и недостатками.
- Обмен с доплатой
Данный вариант является наиболее распространенным, если требуется расширить жилплощадь. Нередко делается обмен одной квартиры на другую с доплатой либо вовсе однокомнатная квартира меняется на двух- либо трехкомнатную, где также не обойтись без доплаты за увеличение площади.
Также в договоре мены следует указать факт наличия доплаты, а также ее размер. И лицо, которое получает эти денежные средства, должен в обязательном порядке написать расписку о получении денег при совершении размена квартиры.
- Обмен на аналогичное жилье
Далеко не всегда аналогичная недвижимость представляет собой полностью равнозначные объекты. Скорее это речь о равноценной недвижимости. Так, вы можете произвести обмен квартиры на частный дом, стоимость которого сравнима с объектом в жилом многоквартирном доме.
Поэтому в договоре мены должна быть прописана информация об относительной рыночной стоимости обоих объектов недвижимости. Исключением может быть лишь случаи, когда происходит обмен аналогичной недвижимости на основе статуса, например, обмен муниципального жилья на такое же муниципальное.
- Обмен на дом либо участок
Также квартиру можно обменять на земельный участок либо дом. Но при таком обмене не обойтись без доплаты. Кроме того, подобный вариант обмена имеет свои сложности, касающиеся регистрации такой сделки. Гораздо проще будет в этом случае оформить договор купли-продажи, потому что не так просто доказать, что объекты являются равнозначными и равноценными.
- Обмен на дом в пригороде
Можно сделать обмен городской квартиры на частный дом, который расположен в пригороде. Особенно это подойдет тем, кто хочет быть подальше от городской суеты и постоянного шума. И в этом случае можно обменять двух- либо трехкомнатную квартиру на благоустроенный дом. Однако тогда не обойтись без покупки автомобиля, чтобы на нем можно было добираться до города при необходимости.
- Обмен на комнату
Возможно ли освобождение от налогообложения
Да, судя по п. 17.1. ст. 217 НК России, прибыль от продажи недвижимости может не облагаться подоходным налогом – в случае наличия соответствующих обстоятельств, предусмотренных в ст. 217.1. НК России.
В частности, согласно ч. 2 ст. 217.1. НК, не нужно платить НДФЛ, если квартира, подлежащая обмену, находилась в собственности в течение минимально предельного времени владения объектом или более.
Представленный срок может составлять:
- либо 3 года – если соблюдается хотя бы 1 из условий, указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК России (например, квартира, которая обменивается, была получена ранее в дар от близкого родственника, в порядке наследования или в результате приватизации);
- либо 5 лет – во всех иных случаях, не указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК.
Таким образом, НДФЛ платить в любом случае не придется, если ранее обмениваемое жилье было куплено, например, по договору купли-продажи, и с момента заключения сделки и до обмена прошло 5 лет или больше.
Итак, по своей природе, к договору мены предъявляются все те же условия, что и к договору купли-продажи. Но конечно существуют и некоторые особенности.
Мена подразумевает, что в сделке учувствуют 2 стороны, которые меняются недвижимостью (с доплатой или без доплаты). Так, если появится третья сторона — это уже не будет меной. Это будет типичная купля-продажа.
Данной уловкой пользуются некоторые риелторы, которые говорят, что обмен совершается и через договор купли-продажи. Это когда гражданин продает свою квартиру одному человеку, добавив немного денег приобретает квартиру у другого гражданина. Называть такую сделку обменом неправильно!
Если вы обмениваетесь не равноценными квартирами (обмен с доплатой), то это нужно в обязательном порядке указать в договоре. Иначе ваша пятикомнатная квартира на набережной по договору будет равноценной коттеджу в области.
Существенным условием является предмет договора. Не забывайте об этом и обязательно пропишите в договоре все параметры обмениваемых квартир из свидетельства о регистрации права собственности (адрес объекта, площадь, местоположение, кадастровый номер, номер и дату выдачи свидетельства о регистрации права и т.д).
Обязательному нотариальному удостоверению договор мены не подлежит. Это остается на усмотрение сторон. Но, скажу, дело это весьма затратное и если вы боитесь самостоятельно заключать данную сделку, обратитесь лучше к высококвалифицированным риэлторам или юристам.
Требования к квартире для продажи
Схема трейд-ин работает, если старую квартиру легко продать. Требования к квартире можно узнать у конкретного застройщика, но обычно они стандартные у всех девелоперов:
- Квартира должна быть целиком, то есть не комната и не доля. Часто не подходят для трейд-ин и загородные дома.
- Квартира для продажи должна располагаться в том же городе, где приобретается новое жилье.
- Юридическая «чистота» квартиры: она должна находиться у вас в собственности; нежелательно, если одним из собственников является несовершеннолетний или же в прошлом было много собственников; на квартиру не должен быть наложен арест.
- Квартира имеет удобное месторасположение, так как это влияет на скорость продажи и размер скидки.
- В квартире сделан косметический ремонт — так агентству будет проще найти покупателя./li>
- Год постройки дома — не раньше 1960; дом не в аварийном состоянии, его износ не превышает 40%; перекрытия не деревянные; если были перепланировки, то они согласованы.
- Если у вас квартира в новостройке, а у застройщика есть программа трейд-ин, то легко получится сделать обмен, выбрав новую квартиру среди ЖК застройщика.
Проверят и определят, подходит ли квартира для продажи застройщик или агентство-партнер, когда будут оценивать ее.
В каких случаях выгоден трейд-ин
У трейд-ина много плюсов, но программа выгодна не всегда. Если у вас есть сбережения на первый взнос, то лучше взять на оставшуюся сумму ипотеку и продавать квартиру в «обычном» режиме — тогда вы не потеряете деньги из-за дисконта, который есть при продаже по трейд-ин.
Или, в случае, если важно продать квартиру подороже и сроки не поджимают, лучше воспользоваться стандартной схемой: сначала продать старую квартиру, потом выбрать и купить новую.
В остальных случаях трейд-ин имеет ряд преимуществ:
- Экономия времени, срочность и оперативность. Главный плюс программы — возможность быстро продать свою квартиру (особенно ту, которая по каким-либо причинам не продавалась ранее) и переехать в более благоустроенную.
- Можно не дожидаться продажи старой жилой площади и оформления ипотечного кредита.
- Покупка новой квартиры без существенных накоплений. Если стоимость старой квартиры может полностью покрыть покупку новостройки, вы получаете новую квартиру без вложений.
- Фиксация стоимости квартиры в новостройке. Цены на первичное жилье растут быстрее, чем на «вторичку», и за несколько месяцев выбранная квартира может существенно подорожать. А договор бронирования при трейд-ин позволяет зафиксировать цену на новую квартиру пока продается старая. Дополнительные средства для заключения и оформления сделки срочно искать не придется.
- Квартира в новостройке закрепляется за вами. Выбранная по программе trade-in квартира будет недоступна другим покупателям. Это особенно удобно, если вы выбрали редкую квартиру в популярном жилом комплексе.
- Программа проводится в режиме «одного окна», без участия большого количества посредников, что экономит время, деньги, силы и снижает риски. Вам не придется обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры.
- Сделку сопровождают специалисты. Вам не нужно самим проводить оценку имеющейся квартиры, предпродажную подготовку, искать покупателя и проводить с ним переговоры, показывать квартиру, оформлять документы и искать приемлемую ипотечную программу. Всё это берут на себя специалисты.
- Не нужно платить юристу, поскольку агентство-партнер, которое сопровождает сделку, проверяет все документы.
- Но вы можете привлечь независимого юриста, чтобы быть окончательно уверенным в безопасности сделки.
Какие варианты обмена чаще используют
Чаще всего родственники используют такой обмен:
- квартиры на квартиру;
- долями квартиры;
- комнаты на квартиру.
Возможные способы обмена недвижимостью между близкими родственниками напрямую зависят от целей, которые преследуют граждане:
- улучшение жилищных условий одной или обеих сторон;
- получение имущественной выгоды, если обмен с родственниками приватизированными квартирами предусматривает денежную доплату;
- переезд в другой населенный пункт или регион страны, если осуществляется междугородний обмен;
- решение спора о совместном проживании, если гражданами начат принудительный размен квартиры.
Конкретные способы совершения обмена зависят от указанных причин, а также от правового статуса объекта недвижимости.
Для квартир, находящихся в собственности родственников, таким способом будет совершение гражданско-правовой сделки со взаимной регистрацией прав на вновь приобретенные объекты.
Вариант осуществления мены с участием муниципальных квартир существенно ограничен обязательным требованием о получении согласия собственника фонда или наймодателя. В этом случае отсутствие разрешения не позволит гражданам обменять свою квартиру, ни при каких обстоятельствах.
Основными тратами для граждан будут являться оплата налога (13% НДФЛ) и оплата нотариальных услуг. Для примера приведем следующие цифры:
-
На проведение обмена недвижимостью нотариусы в 2020 году берут в среднем 5000 рублей за техническую и правовую работу, а также 7000 рублей + 0.2% от суммы сделки. Нотариальные тарифы указаны примерно, в разных организациях могут быть разные цены.
- Выписка из ЕГРП на 2020 год стоит 200 рублей, выписка из БТИ в пределах той же суммы.
- Госпошлина за оформление права собственности (регистрацию имущества) составляет на 2020 год 2000 рублей, при этом сумма пошлины распределяется между участниками сделки (обычно участников двое, соответственно каждый платит 1000 рублей).
Сроки регистрации имущества регламентируются Федеральным Законом № 218-ФЗ от 13.07.2015. На 2020 год указаны следующие сроки:
- Для договоров купли-продажи, оформленных без помощи нотариуса — 7 рабочих дней.
- Для договоров купли-продажи, оформленных по нотариальной форме, срок иной — 3 рабочих дня.
- Для договоров ипотеки — 5 рабочих дней.
Обращаем внимание на то, что договор мены приравнен законодательством к договору купли-продажи, то есть сроки его рассмотрения будут те же.
Срок передачи доплаты прописывается в договоре отдельно. Обычная практика — передача денег через банковскую ячейку в тот же день, когда закончится процедура переоформления прав на имущество.
О корректности терминов
Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир). В рыночной сделке правильнее говорить о мене.
При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи. Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.
Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.
Сделка может быть оформлена как договор мена, то есть обмена квартиры на квартиру, либо альтернативным способом. В таком случае оформляется договор купли-продажи с построением сложной цепочки «начальный продавец – конечный покупатель». Выбор того или иного способа заключения договора зависит от того, приватизировано ли жилье, которое планируется к обмену или нет. Если приватизировано – то отличной подойдет второй альтернативный вариант.
ВНИМАНИЕ !!! В случае обмена неприватизированного жилья необходимо будет получить разрешение на осуществление обмена от муниципальных органов, то есть от арендодателя.
Также, не менее важным вопросом становится вопрос регистрации сделки в плане территориально. Так, если Вы пользуетесь услугами риелтора, то конечно лучше возложить заботы по решению этого вопроса на него. Если же Вы осуществляете поиск самостоятельно, то сразу в заявлении следует указать название конкретного населенного пункта в котором Вы хотите пройти государственную регистрацию. При этом, вторая сторона либо согласится на Ваше условие, либо предложит свои условия. Конечно, тут уж право выбора остается за Вами: либо остаетесь при своем мнении и продолжаете поиск подходящего варианта на своих условиях, либо совместно с другой стороной приходите к всеобщему согласию.
Осмотр обменной квартиры стоит произвести самостоятельно даже тогда, когда всеми вопросами занимается риелтор. Ведь квартира должна устраивать Вас.
ВАЖНО !!! В случае, если Вы посчитали свою квартиру более выгодной или что-либо в осматриваемой квартире Вас не устроило – можно потребовать доплату от второй стороны, ведь обмен должен быть равноценным.
В случае отказа второго члена сделки от доплаты – не огорчайтесь, можно найти более подходящий вариант, просто необходимо подождать и поискать еще немного.
Обмен квартир: какие есть варианты?
Процесс обмена зависит от конкретных целей, преследуемых участниками сделки, и их финансовых возможностей. Конечно, если проблем со средствами нет, жилье будет подыскать гораздо проще. Вариантов обмена есть множество, и каждый вид имеет свои нюансы, делающие сделку более или менее выгодной.
- Увеличение (уменьшение) площади квартиры. Это одна из распространенных причин – люди стремятся улучшить условия, расширив площадь, либо получить денежную компенсацию, сэкономить на коммунальных услугах, сменив жилье на меньшее. Обмен проводится с доплатой и без: все зависит от места расположения, состояния и площади квартир. Например, маленькую квартиру в центре Москвы можно обменять на недвижимость большей площади в спальном районе без доплаты.
- Улучшение жилищных условий. Многие стремятся сменить квартиру, так как их не устраивает ремонт, планировка и другие показатели, оставшись в том же районе Москвы. Такие варианты обязательно потребуют доплаты.
- Обмен равноценного по площади жилья в разных районах
- Размен одной квартиры на несколько. Это случается по семейным обстоятельствам или при расселении коммунального жилья. Комната коммуналки в центре, например, может быть обменена на даже двухкомнатную квартиру в спальном районе.
Даже найдя подходящий вариант, перед тем, как обменять квартиру на квартиру в Москве, нужно определиться собственно со способом обмена. Вариантов оформления несколько.
- Мена. Сделка не требует вступления в денежные отношения: одна квартира просто меняется на другую. К этому способу прибегают сейчас редко из-за его ненадежности: мена может предполагать цепочку из нескольких участников, и если хотя бы в одном звене будет заподозрено нарушение, всем участникам придется возвращаться в свои старые квартиры.
- Купля-продажа. Существует прямой и альтернативный вариант, чаще используется второй. Владелец одной квартиры одновременно становится покупателем другой, и это снижает финансовые риски. Квартира выставляется на продажу, после чего подбирается вариант подходящего для продавца жилья. За него человек расплачивается средствами, полученными за свою квартиру.
- Схема trade in. Осуществляется через агентства недвижимости. Это вариант обмена, при котором квартира в новостройке покупается с учетом стоимости старой квартиры.