Что такое разрешенное использование земельного участка: виды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое разрешенное использование земельного участка: виды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

Виды разрешенного использования

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Для каждой из них местные власти устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, объекты недвижимости, которые на них можно строить, а также их параметры по высоте и размеру, пояснили в Росреестре.

Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земли самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.

Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра. На его основании муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.

Территориальные зоны имеют несколько ВРИ участков

Территориальные зоны определяют:

• состав (перечень) допустимых в каждой из них видов разрешенного использования земельных участков
• возможность размещения (строительства) в зоне конкретных объектов капитального строительства
• предельные параметры разрешённого строительства

Виды разрешённых использований, в свою очередь, подразделяются на следующие:

• основные виды разрешенного использования:
  они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
  особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству
• они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
  особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству
• особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКС
• технических требований по подготовке проектной документации и строительству
• условно разрешённые виды использования (УРВИ)
• вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые лишь в качестве дополнительных к основным видам и к УРВИ

Необходимую территорию (квартал) можно найти в графическом разделе ПЗЗ.

Генеральный план – основной документ территориального планирования Санкт-Петербурга, утверждён Законом СПб «О Генеральном плане Санкт-Петербурга».

Общая структура классификатора (ВРИ)

Наименование обобщенного вида разрешенного использования земельных участков	Наименование уточненного вида разрешенного использования земельных участков
1.0 – Сельскохозяйственное использование	1.1 – Растениеводство 1.2 – Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур 1.3 – Овощеводство 1.4 – Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур 1.5 – Садоводство 1.6 – Выращивание льна и конопли 1.7 – Животноводство 1.8 – Скотоводство 1.9 – Звероводство 1.10 – Птицеводство 1.11 – Свиноводство 1.12 – Пчеловодство 1.13 – Рыбоводство 1.14 – Научное обеспечение сельского хозяйства 1.15 – Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции 1.16 – Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках 1.17 – Питомники 1.18 – Обеспечение сельскохозяйственного производства
2.0 – Жилая застройка	2.1 – Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных и садовых домов); 2.2 – Приусадебный участок личного подсобного хозяйства 2.3 – Блокированая жилая застройка 2.4 – Передвижное жилье 2.5 – Среднеэтажная жилая застройка 2.6 – Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) 2.7 – Обслуживание жилой застройки
3.0 – Общественное использование объектов капитального строительства	3.1 – Коммунальное обслуживание 3.2 – Социальное обслуживание 3.3 – Бытовое обслуживание 3.4 – Здравоохранение 3.5 – Образование и просвещение 3.6 – Культурное развитие 3.7 – Религиозное использование 3.8 – Общественное управление 3.9 – Обеспечение научной деятельности 3.10 – Ветеринарное обслуживание
4.0 – Предпринимательство	4.1 – Деловое управление 4.2 – Торговые центры (Торгово-развлекательные центры) 4.3 – Рынки 4.5 – Банковская и страховая деятельность 4.6 – Общественное питание 4.7 – Гостиничное обслуживание 4.8 – Развлечения 4.9 – Обслуживание автотранспорта
5.0 – Отдых (рекреация)	5.1 – Спорт 5.2 – Природно-познавательный туризм 5.3 – Охота и рыбалка 5.4 – Причалы для маломерных судов 5.5 – Поля для гольфа и конных прогулок
6.0 – Производственная деятельность	6.1 – Недропользование 6.2 – Тяжелая промышленность 6.3 – Легкая промышленность 6.4 – Пищевая промышленность 6.5 – Нефтехимическая промышленность 6.6 – Строительная промышленность 6.7 – Энергетика 6.8 – Связь 6.9 – Склады 6.10 – Обеспечение космической деятельности
7.0 – Транспорт	7.1 – Железнодорожный транспорт 7.2 – Автомобильный транспорт 7.3 – Водный транспорт 7.4 – Воздушный транспорт 7.5 – трубопроводный транспорт
8.0 – Обеспечение обороны и безопасности	8.1 – Обеспечение вооруженных сил 8.2 – Охрана Государственной границы Российской Федерации 8.3 – Обеспечение внутреннего правопорядка 8.4 – Обеспечение деятельности по исполнению наказаний
9.0 – Деятельность по особой охране и изучению природы	9.1 – Охрана природных территорий 9.2 – Курортная деятельность 9.3 – Историческая
10.0 – Лесная	10.1 – Заготовка древесины 10.2 – Лесные плантации 10.3 – Заготовка лесных ресурсов 10.4 – Резервные леса
11.0 – Водные объекты	11.1 – Общее пользование водными объектами 11.2 – Специальное пользование водными объектами 11.3 – Гидротехнические сооружения
12.0 – Общее пользование территории	12.1 – Ритуальная деятельность 12.2 – Специальная 12.3 – Запас

Особенности Классификатора ВРИ

В Классификаторе для каждого ВРИ указано не только полное наименование, но и подробное описание, а также присвоенный код, который и используется во всех документах, идентифицирующих конкретный участок.

Всего в документ включено 12 обобщенных разновидностей, каждая из которых дополнена уточненными видами (максимум 18). Обобщенные виды применяются тогда, когда не известно или не установлено направление будущего развития данной территории. Присвоение участку обобщенного вида использования позволяет в дальнейшем применять все уточненные виды хозяйственного использования земель, ему соответствующие.

В каждом ВРИ обязательно указано, какие линейные объекты допускается строить (линии электропередач, инженерные коммуникации и т.д.). Это освобождает землепользователя от необходимости получать дополнительные коды для их постройки.

Как изменить категорию земли

Учтите! Чтобы перевести ЗУ из текущей категории в выбранную, необходимо собрать пакет документов, состоящий из:

• документов, которыми удостоверяется личность заинтересованного лица (собственника). Когда земельным участком владеет несколько граждан, то необходимо предоставить паспорт каждого;
• заверенной доверенности, если в интересах владельца действует его представитель;
• согласия на смену целевого назначения ЗУ (его следует нотариально заверить);
• кадастровых документов по земле (плана, а также паспорта участка);
• выписки, оформленной из реестра;
• документации, являющейся подтверждением законности использования гражданином земли (арендного договора, дарственной и прочего);
• составленного заявления.

Особенности объединения участков

Часто граждане имеют в собственности несколько отдельных участков, которые вполне реально объединить между собой, проведя соответствующую процедуру. Но нужно учитывать, что они должны иметь смежные границы, находясь рядом друг с другом. На каждую единицу должен быть план, в котором уточнены границы, а также ее нужно зарегистрировать в кадастре как отдельный участок.

Кроме того, в отношении земли действуют ограничения касательно максимальной площади, а к местонахождению предъявляется требование в виде одного кадастрового квартала. Кроме этого, потребуется одинаковая категориальная принадлежность, и что самое важное – ВРИ также должны совпадать. Если же собственников несколько, от них также потребуется согласие на действие в виде объединения участков.

Из документов гражданину потребуются:

• заявление, в котором описана просьба провести объединение;
• кадастровые бумаги, подтверждающие официальную информацию участка;
• выписка из госреестра на право собственности;
• письменно оформленное согласие собственников на процедуру совмещения земель.

Можно ли объединить несколько участков?

Объединение участков осуществляется при соблюдении следующих условий:

• Участки должны иметь общую границу, то есть быть смежными. Каждая территория должна иметь план с уточнением границ и быть зарегистрированной в кадастре.
• Земля должна соответствовать нормативам по максимально допустимой площади.
• Участки должны находиться в одном кадастровом квартале, иметь одинаковую категорию земли и ВРИ.
• Необходимо согласие собственников на объединение земель.

Потребуются следующие бумаги:

• заявление о проведении объединения земель;
• кадастровая документация на участки;
• выписка о праве собственности;
• письменное согласие собственников на проведение процедуры.

Процедура:

• сбор необходимой документации;
• подача бумаг кадастровому инженеру;
• получение плана на объединение земель;
• подача документов в Росреестр или МФЦ;
• получение выписки о праве собственности и кадастровой документации.

Что такое классификатор, зачем он нужен?

Практически каждый правообладатель ЗУ осведомлён о том, что участок допускает эксплуатацию только соответственно целевому назначению, в соответствии с положениями статьи 42 ЗК РФ.

В 2014 году вступила в силу классификация земельных участков по видам использования, которая позволяет детально рассмотреть нюансы целевого назначения, применяемые для той или иной категории земель.

Классификатор использования земельных участков утверждён Приказом Минэкономразвития РФ, под № 540, 1.09.14г. Здесь каждая категория представлена дробно, с указанием шифров и кодов, определяющих не только раздел категории, но и её подразделы, предлагающие варианты использования земельного участка.

Например, первый раздел – земли сельскохозяйственного назначения. Здесь даются перечнем 18 наименований назначений, в числе которых наделы для сада, огорода, пастбищ, возведения складов и сооружений для переработки сельхозпродукции. Каждое наименование относится к целевому назначению, а классификатор видов использования земельных участков устанавливает шифр для надела 1.1 – 1.18.

В других группах категорий иной номер вида разрешенного использования земельного участка. Например, группа «жилые застройки» укладывается в перечень из 7 видов: 2.1-2.7 Земли, предназначенные под капитальные строения, разделены на несколько групп. Каждая группа подразделяется на перечень, состоящий из нескольких видов.

Что, если вид не установлен

Если землю выделяют впервые, то основной и вспомогательный типы использования можно выбрать самостоятельно, используя действующий классификатор разрешённого использования земельных участков. Впоследствии органами власти будет принят нормативный правовой акт об отнесении земельного участка к землям определённой категории в зависимости от цели использования.

Возможно также, что категория земель указана в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю. Если записи в этих документах противоречат данным о принадлежности земельных участков к землям определённой категории, указанным в документах государственного кадастра недвижимости, определение категории земельных участков осуществляется на основании правоустанавливающих документов по заявлению владельца (владельцев) надела.

Для земельных участков, внесённых в государственный земельный кадастр до 2014 г., категория земель определяется на основании сведений, содержащихся в земельно-кадастровой документации, в соответствии с которой был составлен и утверждён по состоянию на 1 января 2001 г. отчёт о наличии земель и распределении их по формам собственности, категориям, угодьям и пользователям.

Понятие целевого назначения

Все существующие земли делятся по категориям согласно государственной стратегии землепользования. В ходе оценивания выявляются и фиксируются качества земель, их плодородность, наличие растительности, состав грунтов. При этом некоторые территории находятся под государственной охраной, поскольку представляют собой ценные для науки и экологии территории.

Таким образом, если земля принадлежит к категории, установленной государством, должен соблюдаться режим эксплуатации, прописанный в законе. Понятие категории земель, а также их целевого предназначения – тождественны, поэтому используются оба обозначения. Чтобы объединить основные категории землепользования, был создан специальный классификатор.

Застройка жилья и относящиеся к нему объекты

• 2.0 — на этих наделах земли находится жильё, функция которого заключается в обеспечении возможности проживания там людей. К исключениям относится следующее:
  1. помещения, необходимые для бизнеса.
  2. помещения, построенные для одновременного лечения, а также проживания в них.
  3. помещения, цель которых — обеспечить постоянное производство без перерывов, например, помещения, необходимые для жилья вахтовым рабочим.
  4. помещения, обеспечивающие функционирование государственных учреждений с режимным типом работы, например, помещения для караулов, следственные изоляторы, казармы и т. д.
  

  Объекты, состоящие из природной воды

  • 11.0 — данный блок номеров классификатора ВРИ земельных участков состоит из манипуляций человека с землями, на которых расположены ледники, территориальные моря, реки, а также иные объекты, состоящие из воды.
  • 11.1 — применение водных объектов в общих целях, например, купания, мойки технических средств, личного водоснабжения, прогулок на катерах.
  • 11.2 — применение водных объектов в иных целях, например, для сброса нечистот, проведения бурения или дноуглубительных работ, а также водозабора на общественные нужды.
  • 11.3 — постройки, созданные человеком на водных объектах в целях надёжной и безопасной работы на них.

  Чем грозит использование территории не по ее целевому назначению

  Пользуется землей ее законный владелец или же арендатор, или нет, она всегда находится под государственной охраной. Если при проверке контролирующий орган обнаружил факт нарушения и подтвердил нецелевую эксплуатацию территории, виновника ожидает админ. наказание.

  Знайте! О нецелевом использовании следует говорить, когда ЗУ используется:

  • не в соответствии с его установленным назначением,
  • не согласно своей категории.

  Штраф устанавливается для нарушителя по следующему принципу:

  • если нарушение допущено владельцем земли (арендатором), то суммы будут в пределах 2-5 тыс. рублей,
  • если нарушителями выступают юр. лица (организации, предприятия и т. д.), то суммы здесь куда более значимые: от 80 до 100 тыс. рублей.

  В отдельных случаях для нарушителя избирают и иные методы воздействия – повышение ставки налога до 1,3 % (по сравнению с положенными 0,3 %). Судебным решением некоторых нарушителей также лишают прав на землю. Определение меры наказания зависит от того, насколько тяжким является нарушение.

  К примеру, на с/х земле владелец организовал полноценное дачное поселение, что противоречит установленному ВРИ.

  Как изменить категорию земли

  Учтите! Чтобы перевести ЗУ из текущей категории в выбранную, необходимо собрать пакет документов, состоящий из:

  • документов, которыми удостоверяется личность заинтересованного лица (собственника). Когда земельным участком владеет несколько граждан, то необходимо предоставить паспорт каждого,
  • заверенной доверенности, если в интересах владельца действует его представитель,
  • согласия на смену целевого назначения ЗУ (его следует нотариально заверить),
  • кадастровых документов по земле (плана, а также паспорта участка),
  • выписки, оформленной из реестра,
  • документации, являющейся подтверждением законности использования гражданином земли (арендного договора, дарственной и прочего),
  • составленного заявления.

  Как узнать характеристики земельных участков для каждого ВРИ

  • В соответствии с пунктом 3 части 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
  • Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
  • Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и частью 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
  • В соответствии с пунктом 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 (далее — Порядок), сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. Если образование земельных участков не связано с изменением вида разрешенного использования исходного земельного участка, вид разрешенного использования образуемых земельных участков в реестре объектов недвижимости должен соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка.
  • Согласно пункту 52 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 (далее — Требования), вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен соответствовать сведениям государственного кадастра недвижимости о виде разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации. В таких случаях вид разрешенного использования образуемого (образуемых) земельного участка в реквизите «4» раздела «Сведения об образуемых земельных участках и их частях» указывается при наличии оформленной на основании градостроительного регламента в произвольной форме декларации заинтересованного лица о выбранном виде разрешенного использования земельного участка либо при наличии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, определяющего вид разрешенного использования образуемого земельного участка (декларация или копия акта, в соответствии с которым сведения о виде разрешенного использования земельного участка внесены в межевой план, включаются в состав Приложения к межевому плану).
  • Пунктами 6 — 7 статьи 11.9 Земельного Кодекса РФ предусматривается, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

  На основании изложенных выше норм можно сделать вывод, что при установлении вида разрешенного использования образуемого земельного участка, необходимо учитывать цель его образования, рациональность использования, а также наличие законодательных актов, устанавливающих исключения из положений пункта 3 части 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

  Таким образом, основные требования к образованию земельных участков закреплены в Земельном кодексе РФ, основные требования к установлению тех или иных ВРИ на территории содержатся в ПЗЗ вашего региона. К примеру, характеристики земельных участков под ЛПХ закрепляются в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и в вашем региональном законе об обороте сельхоз земель.

  Если использование участка не соответствует присвоенному ВРИ, владельца могут привлечь к ответственности. Например, при возведении дома на полевом участке ЛПХ (предназначен только для ведения сельхоз деятельности) таковой дом могут снести, посчитав его самостроем и выдав соответствующий акт.

  Поэтому изначально владелец должен позаботиться о смене ВРИ и для этого ему необходимо:

  • Узнать ВРИ, которые может иметь его участок. Данную информацию можно получить из градостроительного регламента.
  • Направить заявление о смене возможного использования в кадастровую службу, если таковой ВРИ числится в списке основных и таковое изменение будет осуществлено. Или направить заявление в Комитет по землепользованию, если таковой ВРИ числится в числе условно-разрешенных.
  
  

  Похожие записи:

  • Налоговый вычет при покупке квартиры 2023
  • Страховые взносы в ПФ и на ОМС индивидуального предпринимателя
  • Как правильно дарить имущество?