Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд разрешил менять размер долей собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.
Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.
Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести. Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.
В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:
- договор купли-продажи;
- договор приватизации;
- дарственная;
- завещание;
- решение суда о признании права на недвижимость.
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
Как делится земельный участок при долевой собственности на дом?
Согласно действующему законодательству земельные участки бывают двух видов:
- Делимые. То есть те, при разделе которых сохраняется целостность каждой новой части. После деления они остаются пригодными для первоначальных целей.
- Неделимые. Это те, которые по ряду причин, разделить не представляется возможным, так как нарушается целостность почвы или объект существенно теряет в цене.
Раздел частных строений осуществляется с учетом технических характеристик. Так, например, запрещено осуществлять деление недвижимости, если объект находится в аварийном состоянии.
Сделать из дома два самостоятельных помещения можно только если соблюдены все следующие условия:
- новые доли будут иметь отдельный вход;
- строения останутся жилыми и полностью изолированными;
- целостность земельного участка под домом не нарушится.
Стоит обратить внимание, что после раздела участка размер каждой новой доли должен соответствовать нормативу.
Для Москвы и Московской области, например, они следующие:
- с/х земли – от 2ГА;
- сады – от 6 соток;
- огороды – от 4 соток;
- участок под ИЖС – от 5 соток.
Гражданский Кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:
- Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
- Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает доля в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцам, а в случае их отказа свободно реализован.
Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, Гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.
Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.
Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.
Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.
Правила продажи доли
| 1 | Вместе с долей дома продается соответствующая доля земельного участка |
| 2 | Преимущественное право действует в течение 1 месяца с момента получения уведомления |
| 3 | Согласие совладельцев на реализацию объекта не требуется |
| 4 | Договор купли-продажи доли оформляется в письменной нотариальной форме |
Порядок пользования частным домом в долевой собственности
Существует два способа того, как сособственники могут определить порядок общего пользования недвижимостью. Первый – стороны самостоятельно выясняют между собой взаимные права и обязанности на дом и землю, а также на иное имущество, являющееся совместной собственностью. На практике далеко не всегда получается это сделать.
Второй способ – обращение в суд с исковым заявлением об определении порядка пользования частным домом.
При рассмотрении данного вопроса суд обратит внимание на следующие факторы:
- размер доли и количество собственников;
- наличие либо отсутствие семейных связей;
- прописка родственников;
- планировка помещения и возможность выделить изолированную часть;
- устоявшийся порядок пользования домом;
- количество входов, выходов и проходных помещений.
В случае невыполнения решения суда другими собственниками истцу придется снова начинать процедуру сначала, что отнимает много сил и времени. Поэтому наиболее рациональным способом является мирное урегулирование спорных вопросов.
Прекращение долевой собственности
Каждый участник вправе выйти из данных отношений. Это может осуществляться посредством отчуждения своей доли третьим лицам, выдела или раздела общего имущества. При продаже одним из владельцев своей части остальные могут требовать, чтобы за установленную цену и на других условиях она была продана им.
В соответствии с правилом преимущественной покупки, отчуждающий хозяин обязан известить письменно остальных хозяев о своих намерениях. Последние имеют возможность приобрести часть недвижимости в течение месяца с момента получения уведомления. По истечении срока отчуждающий может продать свою часть третьему лицу. В случае нарушения правил преимущественной покупки любой из сособственников может в судебном порядке потребовать перевода на него обязанностей и прав покупателя. Это значит, что он обязан уплатить установленную цену и исполнить прочие условия сделки. Преимущественное право на приобретение распространяется также и на мену доли, но не на дарение. Не допускается уступка данной возможности в порядке цессии.
Выдел участка из долевой собственности
Если же нет никакого желания столкнуться в перспективе со всеми вышеперечисленными сложностями, можно заблаговременно озадачиться выделом участка из долевой собственности (выдел в натуре), при возможности оного естественно.
Законодательно такая возможность предусмотрена при достаточной площади исходного земельного участка. Т.е. если в СНТ участок площадью 6 соток принадлежит на праве долевой собственности двум лицам, выдел в натуре таких долей произвести нельзя, поскольку на основании градостроительного законодательства существуют предельные значения площадей наделов.
Также стоит отметить, что выдел участка из долевой собственности процедура не бесплатная (документацию готовит все тот же кадастровый инженер на платной основе) да и согласования все тех же сособственников не избежать.
Однако при выделе участка из долевой собственности вы становитесь полноправным единоличным собственником надела и уж теперь вправе распоряжаться им на свое усмотрение без оглядки на кого-либо. На этом право долевой собственности для вас будет прекращено.
Причин для оформления в собственность земли под многоквартирным домом – множество. В первую очередь важно помнить, что использование земельного участка этого вида под огород или же для осуществления иной деятельности при отсутствии прав собственности наказуемо.
Причем в качестве административной меры подразумевается как штраф, так и арест в некоторых особо сложных случаях.
Отдельно стоит отметить необходимость оформления земли в собственность если правом на это обладает только лишь один гражданин – но при этом квартиры не является приватизированной.
В случае смерти такового будет попросту невозможно осуществить процесс приватизации. Соответственно, наследники попросту утрачивают право собственности на землю. Данный объект отходит государству, управление им будут осуществлять муниципальные органы власти.
Нередко возникает необходимость оформления кредитного займа достаточно существенной величины. В таком случае использовать земельный участок в качестве залога можно будет лишь в случае, если таковой является собственностью конкретного заемщика.
Как оформить землю в собственность в двухквартирном доме
Сам процесс оформления земли в собственность в двухквартирном доме имеет определенные сложности и тонкости, но полностью стандартизирован. Что несколько упрощает данную процедуру.
На данный момент к основным этапам оформления земельного участка в собственность относятся следующие:
- требуется сначала уточнить – осуществлена ли постановка земельного участка на кадастровый учет (если земельный участок оформлен до введения в действие ЖК РФ, то таковой переходит в собственность собственников земельного помещения);
- далее понадобится провести общее собрание всех собственников квартир, которые располагаются на конкретном земельном участке – на таковом собрании принимается совместное решение по поводу оформления недвижимости в собственность, а также по выбору уполномоченного представителя;
- далее уполномоченный представитель всех собственников должен обратиться с составленным заранее заявлением в местный муниципальный управляющий орган;
- после предыдущего шага понадобится подать заявление на формирование земельного участка;
- когда на земельный участок будет готов кадастровый паспорт – понадобится осуществить постановку на учет (сделать это возможно будет в Многофункциональном центре);
- далее потребуется обратиться в кадастровую палату с установленным перечнем документов.
Также важно учесть, что участки многоквартирных домов с 01.01.15 г. не являются объектом для осуществления налогообложения.
Общая совместная собственность на земельный участок
Право общей совместной собственности регулируется ст. 253 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой все участники данного правового режима могут сообща владеть и пользоваться общим имуществом (земельным участком), если иное не предусмотрено дополнительным соглашением. Земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, могут распоряжаться любой из участников, по согласию всех остальных сторон. Например, порядок владения, пользования и распоряжения землей фермерского назначения определяется соглашением между лицами, изъявившими желание создать и вести совместное фермерское хозяйство. Вместе с тем, правомочие распоряжения фермерским земельным участком получает его глава в интересах ведения фермерского хозяйства. Каждый из участников совместной собственности имеет право совершать различные сделки по распоряжению общим имуществом, при этом, совершенная сделка может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими участниками, относительно отсутствия у стороны, совершившей сделку, определенных правомочий. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности либо выдел доли одного из них осуществляются после предварительного определения доли каждого из участников.
Долевая собственность на земли аграрного назначения
Немного по-другому ситуация обстоит с сельскохозяйственными землями. Такие территории находятся за пределами поселений, предоставлены и используются для потребностей сельского хозяйства. Они не просто отличаются особым статусом. Эксплуатация и оборот подобных наделов строго регламентирован законодательством – Гражданским, Земельным кодексами и Законом «Об обороте земель сельхозназначения».
Общедолевая собственность на земельный участок сельхозназначения часто возникает вследствие приватизации сельхозугодий. Логично сделать вывод, что «земельная доля» или доля в праве собственности – идентичные понятия.
Каждый из владельцев общей долевой собственности вправе получить участок, соответствующий его части. Лицо может произвести неотделимое улучшение территории за счёт личных средств. На основании этого собственник вправе требовать увеличения его доли.
Право общей собственности на землю аграрного назначения возникает вследствие:
- Гражданско-правовых сделок.
- Приватизации (на условиях, закрепленных в ФЗ № 101).
- Создания крестьянско-фермерских хозяйств. Субъекты получают наделы в аренду с последующим выкупом.
Раздел дома в долевой собственности
У владельцев дома может возникнуть желание разделить общее имущество в силу жизненных обстоятельств: выросли дети, материальная необходимость и так далее.
Раздел совместного имущества отличается от выделения доли в натуре, так как в первом случае оно делится между всеми собственниками, а во втором свою долю получает конкретный владелец.
Эту разницу нужно понимать перед тем, как разделить дом и участок, находящиеся в общей долевой собственности.
Наилучшее решение в данной ситуации – раздел по взаимному согласию сторон. Для этого достаточно оформить соглашение у нотариуса. После этого необходимо получить решение органа местного самоуправления о разделе земли на самостоятельные участки, поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать недвижимость на новых собственников.
Если не удается достичь согласия, особенно когда необходим раздел дома при разводе, то остается единственный выход – обращаться в суд. Главное условие – соблюдение прав всех сторон с тем, чтобы не был нанесен ущерб имуществу.
При делении дома будут учитываться выводы строительно-технической экспертизы. Возможно, необходимо будет снести часть жилого дома. Суд учтет различные обстоятельства:
- существование разных входов;
- наличие коммунальных систем во всех частях дома;
- изолированность помещений и прочее.
В случае, если получающиеся доли не равнозначны, может быть назначена денежная компенсация тому из владельцев, чья часть окажется меньше.
Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком (образец)
Официальное извещение совладельцев – уведомление о продаже доли дома и земли. Обычно подготовкой извещений занимается нотариус. Собственнику нужно обратиться в контору, сообщить о желании уведомить других дольщиков и оплатить услуги нотариуса.
Альтернативный способ – составить уведомление по образцу ниже, оформить его в письменном виде, отправить по почте заказным письмом и ждать уведомлений о вручении адресатам. Совладельцы должны дать ответ в течение 30 дней с момента получения вашего письма (по штемпелю).
Каким может быть решение:
- письменный отказ от выкупа доли – если владельцы не заинтересованы в этом или их не устраивает цена;
- согласие на выкуп – встречное предложение продавцу;
- отсутствие ответа – по прошествии 30 дней собственник вправе предлагать свою долю третьим лицам.
Нотариальное или обычное уведомление – обязательное условие при продаже долей в общедолевой собственности. Если совладельцы не получили извещений, и узнали, что продавец нашел стороннего покупателя, продав долю ему, дольщики вправе подать исковое заявление. Нужно указать на несоблюдение преимущественного права покупки и перевести на себя права покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Срок для подачи иска – 3 месяца с момента нарушения.
Если общая собственность не выделена в натуре
Реальность такова, что рыночная цена невыделенных долей примерно на 50% меньше, чем если бы квадратные метры были оформлен как отдельный объект. Кроме того, любой риелтор подтвердит, что спрос на неоформленные части домов крайне низкий. То есть на поиск покупателя на стороне могут уйти долгие месяцы, если не годы.
Следовательно, единственный «законопрозрачный» вариант – договариваться с другими участниками общей собственности. По сути предложить им передать свою часть в их пользование с выплатой компенсации (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Если денег у них нет, то передать права третьему лицу можно через заключение договора дарения. Однако, тут важно понимать, что не каждый покупатель согласится на реализацию такой схемы. Кроме того, так как дарополучатель должен будет оплатить налог (13% от кадастровой стоиомости), то на этапе определения цены сбыта дарителю придется предусмотреть скидку.
Регистрация общей долевой собственности на земельный участок
Если дом между сторонами не поделен, раздел земельного участка или выделение из него доли одного из сособственников невозможны. Поэтому прежде чем решать земельный вопрос, получите необходимые документы о праве собственности на домовладение.
Документы, подтверждающие право собственности на дом и размер доли собственника: • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; • свидетельства о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены; • вступившие в законную силу решения суда о признании права собственности на дом или на его часть, план дома, план земельного участка; • свидетельства и другие документы, выданные до введения в действие ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года. • Этап регистрации общей земельной собственности на земельный участок важен для его последующего раздела. Земельный участок обязательно должен быть объектом земельных правоотношений — индивидуально определенной вещью с конкретными границами и точно определенным местоположением на кадастровой карте. Решение суда по признанию права собственности на не сформированный земельный участок сложно прогнозировать.
Следуя принципу единства земельного участка и расположенных на нем домов, строений и хозяйственных построек, признание права собственности на землю происходит на основании документов на право собственности на дом. В случае отсутствия документов, необходимо руководствоваться данными первичной инвентаризации.
Однако если в процессе владения земельным участком сособственники изменяли размер, расположение границ и количество построек на земельном участке, не отражая изменения в кадастровых планах, для регистрации общей долевой собственности на земельный участок необходимо подготовить соответствующую действительности документацию. Для этого потребуется вызвать на место специалистов, провести замеры, зафиксировать изменения и внести изменения в технический паспорт.
Выделение земельного участка из долевой собственности
Выделение земельного участка из долевой собственности возможно даже если другие совладельцы не намерены подписывать соглашение о делении и изменять сложившийся принцип пользования общей собственностью. Для рассмотрения вопроса в суде необходим пакет документов: • свидетельство о долевой собственности; • кадастровый паспорт, в котором зафиксировано право на владение земельным участком в установленных границах.
Если совладелец, планирующий выделение земельного участка из долевой собственности, производил ранее с согласия других собственников улучшения общей собственности, суду необходимо представить доказательства этого. Например, при наличии на участке зданий и строений, возведенных одним из совладельцев на личные средства, эти объекты строительства, а также земля, необходимая для их обслуживания, могут остаться за их фактическим собственником. Правило о разделе пропорционально долям в жилом доме при этом продолжает действовать относительно общих строений и подсобных помещений.
Выделение частей земельного участка из общей долевой собственности предполагает компенсацию в пользу тех сособственников, доля которых не может быть выделена полностью по объективным причинам или если у одного из сособственников она настолько мала, что не может быть выделена в натуре.
Общая долевая собственность на дом не препятствует реализации права собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Однако для заключения договоров купли-продажи, дарения, мены, залога, завещания, желательно иметь право собственности на свой земельный участок. Поэтому доля в общей собственности земельного участка должна быть выделена и закреплена документально за конкретным владельцем.