Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «НУЖНО ЛИ ВАМ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Эксклюзивный договор означает, что вы доверяете решение своего жилищного вопроса конкретной фирме. Есть устойчивый миф о том, что это сужает возможности клиента. Многие считают, если «закинуть» квартиру или комнату для продажи сразу в несколько агентств недвижимости, то они справятся с рекламой быстрее. Однако это заблуждение. Представьте, что вам твёрдо пообещали заплатить за работу, и не просто на словах, а письменно, указали в договоре размер ваших комиссионных. Наверняка, вы с охотой возьметесь за дело и будете стремиться уложиться в срок договора по продаже, ведь удачная сделка будет означать для вас получение вознаграждения. А теперь представьте, что всё вовсе не на бумаге, а «вилами на воде писано». Нет гарантии, что именно вы получите процент от сделки. Станете вы ради такой перспективы терпеливо отвечать на звонки потенциальных покупателей, давать объявление в газеты за свой счёт, организовывать показы квартир, комнат, тратя на них своё время? В данном случае одно агентство справится с задачей лучше и быстрее, чем несколько, ведь эксклюзивный договор подтверждает серьёзность намерений покупателя, обязывает агентство выполнять условия договора.
ДОГОВОР ОКАЗАНИЯ УСЛУГ
по подбору объекта недвижимости и оказанию содействия при совершении операции купли-продажи объектаг. «» 2023 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Исполнитель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Заказчик», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Кому нужно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью?
Правовая оценка сделок с недвижимостью подготавливается путем всестороннего изучения как «чистоты» объекта, так и точности составления всех документов. Самостоятельно разобраться во всех правовых тонкостях невозможно, ведь придется овладеть знаниями гражданского и земельного права, жилищного законодательства. Поэтому единственный способ убедиться, что вас не обманут, — воспользоваться услугами квалифицированных специалистов.
Юридическое сопровождение сделок обязательно требуется при купле-продаже недвижимого имущества или его обмена, что связано с отчуждением прав на недвижимость, после которого вернуть незаконно проданный объект будет практически невозможно. Кроме того, именно этим сделкам сопутствует передача больших сумм денег, поэтому они чаще всего привлекают мошенников.
Но чтобы приобретение имущества не затянулось на долгие месяцы, для сопровождения сделок с недвижимостью в Москве выбирают агентства недвижимости, которые объединяют специалистов всех областей. В результате комплексного подхода к изучению каждого дела, обеспечивается полная безопасность клиента. При этом важно доверить защиту своих прав на каждом этапе, ведь мошеннические схемы могут сработать как при выборе имущества, так и при его непосредственной передаче.
Сопровождение сделки покупки квартиры, в частности, поможет избежать следующих мошеннических схем:
- Обман при передаче задатка. Продавцы квартир часто требуют небольшой предварительный взнос, который выступает в качестве брони имущества. Если передать задаток без договора или заключить его неправильно, с деньгами можно попрощаться.
- Обман при заключении сделки. Мошенники могут незаконным путем получить копии правоудостоверяющих документов у владельца квартиры, по которым потом заключить сделку по продаже недвижимости. Конечно, такой обман затем будет установлен в Росреестре, но лжепродавцов можно уже не найти.
- Обман при подписании документов. При покупке квартиры вас могут убедить, что можно не идти в Росреестр и не ждать там своей очереди, а просто обратиться к нотариусу. В результате вы подписываете документы, а нотариус, который также участвует в мошеннической схеме, их заверяет. Узнать, что вас обманули, можно будет только при регистрации недвижимости либо еще позже.
Сложные административные процедуры при заключении сделок стали причиной появления множества мошеннических схем, в которые могут попасть как покупатель, так и продавец. Поэтому помощь в сопровождении сделки с недвижимостью необходима каждой стороне.
Сопровождение риэлтора и юриста
Операции с недвижимостью сопровождают разные специалисты. В первую очередь — риелтор.
Риелтор, работающий с продавцом, призван найти человека, желающего приобрести его продаваемый объект. Он также участвует в переговорах и содействует в сборе необходимых документов. Риелтор на стороне приобретателя необходим для поиска подходящего объекта покупки, а также чтобы помочь собрать нужные документы. При этом сопровождение сделки риелтором не гарантирует ее законность, этот специалист не несет ответственности за нее.
В паре с риелтором может работать сторонний юрист, который консультирует клиента по правовым вопросам процесса купли-продажи недвижимости, составляет текст соглашения, содействует в сборе документов. Он также не несет законодательно установленную ответственность за свои действия.
Продавец и покупатель вправе не прибегать к услугам этих специалистов и проходить каждый этап оформления самостоятельно. Собственник может сам найти покупателя, а тот может лично искать подходящий вариант для покупки. Наем этих специалистов — дело строго добровольное. Однако, например, услуги риелтора облегчают процесс и экономят время.
Как выбрать риэлторское агентство?
Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:
- Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
- Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
- Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
- Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
- Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.
Как проверить нотариуса
В этой ситуации самое главное в юридическом сопровождении сделок с недвижимостью – не нарваться на мошенника, который выдает себя за нотариуса. Чтобы не стать жертвой, пользуйтесь простыми правилами:
- Ищите актуальную и достоверную информацию о нотариусе, нотариальных действиях и тарифах на портале ФНП либо на сайтах нотариальных палат регионов.
- Звоните напрямую в нотариальную контору, а не общайтесь с юристом через посредников – виртуальных или реальных.
- Помните, что нотариус консультирует по вопросам совершения нотариальных действий бесплатно.
- Если вы ищете нотариуса в интернете, обращайте внимание на все детали: на пометки о рекламе, на отзывы об организации в Сети, на адрес сайта. Даже на первой странице поисковой выдачи, в зависимости от запроса, могут попадаться мошенники.
- Если вы попали на сайт нотариальной конторы, обратите внимание на его оформление. Отсутствие защищенного соединения, кричащий стиль, активное навязывание услуг – все это маячки того, что, скорее всего, вы на фишинговом сайте.
- И последнее – внимательно читайте договор.
Преимущества обращения к нашим юристам
Экономия сил и времени. Вы избавляетесь от ненужных хлопот и сложностей, юрист ведет сделку самостоятельно, профессионально, укладывается в срок.
Гарантия на сделку. После юридической проверки и сопровождения сделки специалистами компании «Неделько и партнеры» предоставляется финансовая гарантия на 100 млн руб.
Широкий спектр услуг. Вы можете сами выбирать, в каком объеме вам понадобятся услуги юриста.
Доступные цены. Стоимость сопровождения меняется в зависимости от выбранного пакета услуг. Купить квартиру в сопровождении юриста выйдет ненамного дороже, чем без него, а вот гарантий и выгод в этом случае несоизмеримо больше.
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
«Задаток», «аванс» или «обеспечительный платеж»
НУЖНО ЛИ ВОЗВРАЩАТЬ «ЗАЛОГ» в случае ОТКАЗА от СДЕЛКИ? Гражданский кодекс РФ (ст.380, 381, 487) четко разделяет понятия «задатка», «предварительной оплаты» и «обеспечительного платежа»«
«Предварительная оплата» (аванс) при отмене сделки по инициативе любой стороны возвращается в размере 100%.
«Задаток» — это денежная сумма, гарантирующая выполнение обязательств. В случае отказа от сделки Задаток не возвращается или возвращается в двойном размере.
«Залог» или «обеспечительный платеж» — позволяет в предварительном договоре указать любые штрафные санкции для стороны, которая отказывается от сделки.
Нужно ли юридическое сопровождение сделки с недвижимостью?
Полное сопровождение сделок с недвижимостью защищает материальные интересы каждой стороны и гарантирует законность заключаемого договора. Стоимость услуги по сопровождению сделок с недвижимостью зависит общего количества услуг необходимых клиенту.
Привлечение специалиста по сопровождению сделок с недвижимостью обязательно для заключения договора купли-продажи на вторичном рынке жилья, так как покупатель может лишиться жилья и вложенных в него средств из-за:
- Отсутствия права собственности у продавца;
- Отсутствия права реализации недвижимости по нотариальной доверенности, если она недействительна;
- Наличия других наследников, если продаваемая квартира была унаследована продавцом;
- Незаконного приобретения недвижимости продавцом;
- Мошеннических действий, при которых продавец продает квартиру нескольким лицам;
- Иных действий продавца или независимых от него факторов.
Юридические услуги по сопровождению сделок с недвижимостью включают в себя консультационные действия юриста или адвоката, помощь в составлении договора, проверку недвижимости на наличие обременений и многое другое.
Обращение к юристам и заключение договора на оказание юридических услуг по сделкам с недвижимостью помогает покупателям избежать:
- Приобретения квартиры или иного объекта недвижимости, который находится под обременением;
- Покупки недвижимости, находящейся в ипотеке, без соответствующего разрешения банка;
- Неправильного составления договора купли-продажи или включение в его положения заведомо неправомерных условий;
- Приобретения квартиры, находящейся в залоге у банка не только по ипотеке, но и по другим кредитным обязательствам;
- Регистрации третьих лиц на территории жилья, особенно это важно при покупке квартиры, которая была приватизирована.
Когда может понадобиться юрист для сопровождения сделки с недвижимостью?
Юрист по купле-продаже недвижимости может потребоваться каждой из сторон, при этом стороны могут нанять одного юриста для проверки квартиры и платежеспособности, либо нанять двух разных представителей, которые договорятся по положениям договора и будут представлять интересы лишь своего клиента.
Сопровождение сделки по покупке квартиры позволяет клиентам получать следующие услуги:
- Постоянные консультации по приобретению или отчуждению прав собственности на недвижимость;
- Проведение экспертизы правоустанавливающих документов на недвижимость;
- Проверка недвижимости на наличие обременений, в том числе залоговых обязательств продавца, а также наличие разрешения на отчуждение квартиры от супруга или иных собственников;
- Подготовка документов для заключения договора;
- Присутствие при подписании соглашения между сторонами и контроль за проставлением подписей;
- Передача пакета документов в регистрирующие органы для получения правоустанавливающих документов на новых собственников;
- Правовая поддержка и помощь в юридическом исполнении договора каждой из сторон;
- Представление интересов в суде, если по каким-то причинам сделка была расторгнута;
- Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке.
Юридическое сопровождение сделок купли-продажи недвижимости помогает гражданам избежать большого количества проблем, если продавец или покупатель оказываются недобросовестными лицами или мошенниками. Риэлтор не имеет столько возможностей и полномочий для обеспечения безопасности сделок для каждой из сторон, он является лишь посредником между сторонами.
Сопровождение юристом сделки по недвижимости является гарантом законности заключаемого договора, а также юридической безопасности для клиента, так как представитель помогает:
- Избежать обмана при передаче задатка. Некоторые продавцы требуют от покупателей задатка, однако внесение какой-либо суммы без заключения договора или с заключением договора, который противоречит действующему законодательству, равно потере денежных средств.
- Обезопаситься от мошенничества при заключении договора. Продавец может быть мошенником, который незаконным способом получил у продавца правоустанавливающие документы на недвижимость и сделал доверенность на ее продажу. После покупки такой квартиры покупатель теряет все средства, переданные за квартиру, однако получить права собственности на нее не получится — в Росреестре откажут в регистрации.
- Предотвратить мошенничество при подписи документов. В таком виде мошенничества продавец убеждает покупателя, что не нужно обращаться в Росреестр для регистрации сделки, можно просто подписать документы и заверить их у нотариуса. Узнать о факте мошенничества в таком случае можно только тогда, когда объявятся законные собственники недвижимости. Найти преступников практически невозможно, как и вернуть отданные им средства.
Обычные условия Агентского договора (Договора оказания риэлторских услуг)
(условия, которые стороны для предотвращения возможных рисков и разногласий, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота, самостоятельно определяют в Агентском договоре (Договоре оказания риэлторских услуг) :
- срок действия договора;
- размер вознаграждения Риэлтора и порядок его оплаты;
- отчеты Риэлтора( для сторон договора желательно в самом договоре установить форму и сроки предоставления отчетов, перечень документов, подтверждающих расходы Риэлтора, произведенные за счет Заказчика и т.п.)
- иные условия, которые стороны в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота и (или) соглашения сторон, могут самостоятельно определить в договоре.
Сопровождение сделки купли-продажи
Купля-продажа относится к наиболее частым и наиболее сложным сделкам с недвижимостью. Какие сложные моменты могут быть при сделке:
— есть ли право продажи объекта;
— гарантии получения положительного итогового результата;
— проверка чистоты сделки;
— оценка объекта;
— выемка заклада;
— проведение нотариата;
— налогообложение после проведенный реконструкции объекта или перепланировок с изменением границ объекта;
— обременения объекта;
— скрытые зарегистрированные граждане в объекте;
— отсутствие при совершении сделки продавца или покупателя;
— скрытые обстоятельства;
-перечисление денежных средств с оговорками;
— ипотечные отношения;
— вексельные расчеты;
— расчеты аккредитивом;
— присутствие в сделке несовершеннолетних граждан;
— сопровождение сделки купли-продажи по сертификатам;
— риск гибели объекта при оформлении регистрации сделки и многие другие.
Покупка-продажа коммерческой недвижимости: сопровождаете?
Да!
Мы работаем с бизнесом комплексно и защищаем интересы юридических лиц в суде. Но и сделки сопровождаем — в рамках отдельной услуги или пакета по договору об юридическом аутсорсинге.
Почему такие сделки нуждаются во внимании?
- Важно оценить юридическую чистоту ДО подписания договора;
- Необходимо удостовериться, что у продавца коммерческой недвижимости нет проблем с землей, находящейся под зданием;
- Требуется грамотно составить договор купли-продажи коммерческой недвижимости, учитывая все особенности сделки и пожелания сторон.
Наши услуги для продавца коммерческой недвижимости:
- Сбор пакета документов, подтверждающих право собственности на недвижимость;
- Оформление перепланировок (узаконивание), если это требуется.
- Запрос документов, подтверждающих, что недвижимость и участок под зданием не находятся в залоге, под арестом и обременением;
- Составление договора с полным и грамотным раскрытием всех существенных пунктов сделки.
- Консультация по налогообложению сделки.