Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.
Договор переуступки квартиры: как оформить сделку
Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.
В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома. ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.
«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.
Чем может быть опасна переуступка: риски
Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве. «Если предыдущий участник (цедент) оплатил не всю сумму по договору, то выплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.
Основным фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».
«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».
Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником», — рассказали в «Национальной Недвижимости».
Что такое переуступка квартиры
Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.
Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.
Основные определения переуступки:
- цессия — договор, по которому уступаются права требования;
- цедент — продавец;
- цессионарий — покупатель.
Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.
Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.
| Условия | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 | 5 лет |
| Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры |
3 года |
Для оформления сделки по переуступке права требования на недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:
- Договориться с покупателем. Найти его можно при помощи объявления или через агентство недвижимости.
- После чего нужно направить письменное уведомление застройщику либо получить от него письменное согласие.
- Если дольщик использовал для оплаты квартиры кредитные средства по ипотеке, то необходимо обратиться в банк. В учреждение надо подать документы, которые подтверждают финансовое состояние покупателя прав.
- После оценки специалистами банка платежеспособности покупателя, ипотечный кредит закрывается и оформляется новый, стороной которого является приобретатель права требования.
Дальнейшей стадией является заключение сделки. Обычно, большинство его пунктов соответствует условиям договора долевого участия. Также в соглашении о переуступки указываются обязательства 3-х сторон (продавца, приобретателя и строительной фирмы).
Чтобы подготовить текст договора желательно обратиться за услугами грамотного юриста. Правильное составление документа позволит не допустить ошибок, которые могут приводить к недействительности договора.
На что нужно обратить внимание при приобретении квартиры по переуступке? Какие есть риски?
При приобретении и оформлении квартиры по договору переуступки (цессии) необходимо обратить внимание на ряд особенностей:
-
если договор долевого участия не зарегистрирован в ЕГРН, то это может свидетельствовать о нарушениях со стороны застройщика и нужно отнестись к покупке такой квартиры более внимательно;
-
заключить договор уступки прав требования можно только до оформления передаточного акта между застройщиком и дольщиком. Потом уже необходимо заключать договор купли-продажи;
-
как правило, получать разрешение застройщика не нужно. Однако это может потребоваться, если в ДДУ содержится такое условие. Также может быть установлена сумма комиссии за переуступку;
-
если продавец еще не выплатил цену договора полностью долг по договору перейдет на покупателя, поэтому нужно внимательно проверить все платежные документы (обычно их предоставляет застройщик в подтверждение оплаты всей стоимости квартиры);
-
стоит помнить, что при расторжении договора долевого участия или при возникновении нарушений со стороны застройщика компенсация или неустойка будет рассчитываться исходя из первоначальной стоимости квартиры, которая была указана в ДДУ.
Гражданское законодательство предусматривает совершение сделки по продаже имущественного права. Оформление уступки производится только в период между регистрацией договора долевого участия и подписанием акта по приёму объекта в эксплуатацию.
Переуступка прав означает смену кредитора. Это не возбраняется законом, если только в ДДУ не прописан запрет на изменение. Договором уступки прав пользовались некоторые инвесторы, чтобы не платить НДФЛ. Согласно поправкам к законодательству, перекупщик жилья должен заплатить налог с продажи квартиры, если он покупает по цене ДДУ, а продаёт с более высокой стоимостью.
Если к моменту сделки акт по приёму недвижимости был подписан, документ носит название «договор купли-продажи».
Юридические действия с недвижимостью имеют свои особенности для физических лиц. Необходимо иметь понятие о льготах, которые предоставляет законодательство, и правильно ими воспользоваться. Следовательно, заплатить налоги в меньшем размере.
Что такое минимальный срок владения?
Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка поясняет, что минимальный срок владения – это период времени, по истечении которого недвижимость можно продать без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Так, налог на доходы физических лиц уплачивается при продаже недвижимости, если собственник владел ей меньше минимального срока. При соблюдении определенных условий этот срок составляет 3 года, во всех остальных случаях – 5 лет.
«Если же несколько долей квартиры приобретены в разное время, но были объединены в единый объект собственности, то срок владения будет исчисляться с даты, когда собственник получил право собственности на первую долю в данной квартире», – говорит основатель Ageeva Estate эксперт по недвижимости Татьяна Агеева.
Как уменьшить сумму налога?
Надежда Коркка рассказывает, что уменьшить сумму налога можно, подтвердив расходы на приобретение недвижимости. К примеру, если собственник продал квартиру за 11 млн рублей через полтора года после покупки, то в бюджет придется заплатить 1,3 млн рублей (13% от 10 млн рублей, с учетом вычета в размере 1 млн рублей). Но если были предоставлены документы, согласно которым эта квартира была куплена ранее за 10,4 млн рублей, то в этом случае налог будет рассчитываться исходя из дохода от продажи (600 тыс. рублей) и составит 78 тыс. рублей.
Кроме того, налоговое обложение не применяется, если квартира продана по той же цене, что была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости, говорит Татьяна Агеева.
Как не платить налог при переуступке дду
Продажа квартир по договорам цессии (то есть через переуступку права требования) стала распространенным явлением на первичном рынке.
Многие граждане зарабатывают на этом: покупают жилье на нулевом цикле и продают по переуступке на завершающем этапе.
Если дольщик примет квартиру по акту, оформит право собственности и захочет оперативно продать жилье, то он сразу попадет в поле зрения налоговых органов. Данные о регистрации прав на недвижимость автоматически поступают в инспекцию ФНС. Согласно Налоговому кодексу (НК), если гражданин владеет квартирой менее трех лет, то при ее продаже он должен уплатить подоходный налог 13%. Правда, не обязательно платить налог со всей полученной суммы. Если гражданин приобрел квартиру за 3 млн рублей, а перепродает за 4,5 млн рублей, то он вправе уплатить налог 13% с 1,5 млн рублей, то есть с суммы чистого дохода. В данном случае выходит 195 000 рублей.
Платить налог не нужно в том случае, если гражданин продал квартиру по той же цене, по которой и купил, а также если стоимость квартиры не превышает 1 млн рублей. НК предусматривает вычет на эту сумму. По этой причине многие граждане, которые продают квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет, указывают в договорах фиктивную сумму, а остальные деньги принимают по иному договору (например, об оплате стоимости улучшений, произведенных в квартире). Но данная схема мало того, что незаконна, так еще и влечет определенные риски для покупателя.
Зато есть стереотип, что, перепродавая квартиру по переуступке (то есть до оформления собственности), можно не платить подоходный налог. Этот стереотип зародился еще в те времена, когда не действовал 214-ФЗ (о долевом участии в строительстве). Застройщики заключали с гражданами инвестдоговоры (по 39-ФЗ об инвестиционной деятельности), которые не требовали регистрации, а значит, налоговые органы могли и не узнать о переуступке права требования по данному договору. Но это не значит, что в этом случае граждане не должны платить подоходный налог.
Если налоговой службе становится известно о совершенной переуступке, то гражданину предъявляют претензию. Причем за неуплату налога его могут привлечь к ответственности, а помимо основной суммы долга обяжут заплатить неустойку.
В 2005 году вступил в силу 214-ФЗ. Согласно этому закону застройщики имеют право продавать квартиры только по договорам долевого участия (ДДУ), которые подлежат обязательной регистрации в Росреестре.
Многие застройщики работают в обход закона (о чем наш журнал неоднократно рассказывал) и до сих пор продают квартиры по инвестиционным или же предварительным договорам купли-продажи, которые не требуют регистрации. Но это вовсе не означает, что дольщик, перепродавший будущую квартиру, может быть уверен в том, что им не заинтересуются фискальные органы.
Сам гражданин настаивал, что такой расчет здесь не годится, поскольку его цель была получить квартиру, если бы не финансовые проблемы застройщика, он бы не переуступал свои права и не вкладывал деньги в другой проект. Гражданин пытался опротестовать действия налоговиков в суде. Однако служители Фемиды отказали в иске. Суд констатировал, что полученные Назаровым 6,4 млн рублей не могут рассматриваться как компенсация вреда, причиненного действиями застройщика. Что касается покупки нового объекта, то гражданин вправе получить за него имущественный вычет (не более 260 000 рублей), и к моменту завершения спора г-н Назаров его уже получил. Решение суда вступило в силу.
Дело оказалось крайне показательным. Опрошенные юристы отмечают, что налоговая служба начинает все активнее бороться с подобными неплательщиками. Это вынуждает некоторых граждан указывать в договорах цессии фиктивную цену. Например, гражданин приобрел квартиру на раннем этапе строительства за 2 млн рублей, а собирается перепродать по переуступке за 3 млн рублей и при этом хочет избежать претензий налоговой. В договоре цессии он указывает сумму 2 млн рублей, а еще один миллион принимает, что называется, под расписку. Но в этом случае рискуют и покупатель, и продавец. Причем последний — едва ли не в большей степени. Возможен вариант, что покупатель потребует деньги обратно, да еще с процентами. Эксперты отмечают, что всегда безопаснее отражать в договоре реальную цену.
Переуступая права по договору долевого участия, нужно помнить и о других нюансах, помимо налоговых.
В 214-м законе сказано, что сделка по переуступке может быть совершена только в срок между госрегистрацией ДДУ и подписанием передаточного акта. То есть дольщик не сможет перепродать квартиру по договору цессии после того, как принял квартиру. Придется дожидаться оформления собственности.
Если цена по ДДУ выплачена в полном объеме, то уступка права требования осуществляется без согласия, а лишь с уведомлением застройщика. Если же цена выплачена не в полном объеме, то нужно получать согласие застройщика на сделку.
В случае, если по каким-либо причинам ДДУ будет расторгнут, приобретателю квартиры по договору переуступки будет возвращена лишь начальная стоимость объекта, то есть та, которая указана в ДДУ, а не та, по которой права на квартиру были перепроданы. А поскольку стоимость квартиры по переуступке обычно выше, чем стоимость квартиры по изначальному договору, то вторичный дольщик рискует потерять часть своих денег.
Вера Рябова, юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group:
— Если гражданин уступает право требования по договору (связанному с долевым участием в строительстве) по цене, выше первоначальной стоимости квартиры, то у него возникает доход, облагаемый налогом. Учитывая, что со временем недвижимость дорожает, величина налога будет напрямую зависеть от разницы в цене квартиры. В любом случае гражданин вправе выбирать: дождаться завершения строительства и продать жилье через 3 года после оформления собственности или провести сделку немедленно, но с обязанностью уплатить НДФЛ на полученный доход.
— К сожалению, во многих сферах и отраслях сложилась нехорошая традиция не платить налогов. Это касается, скажем, доходов от сдачи жилья в аренду. Но налоговые органы делают серьезные усилия, чтобы исправить ситуацию. В прессе проходила информация о целой кампании в Москве, которая дала неплохие результаты. Что-то пытаются изменить и в Петербурге. Так что внимание к физическим лицам растет.
Что касается уступки, то многое зависит от того, будет ли у налоговых органов доступ к информации о заключаемых договорах или нет. Если договоры не регистрируются, то и сведений налоговый орган, скорее всего, не получит.
Срок владения квартирой в новостройке по новому закону
Период обладания – 3 года. Это уже изначально льготный период обладания, по истечению которого уплачивать налог с продажи квартиры не требуется. Льготы распространяются на все указанные выше варианты получения жилья в собственность (дарение, наследство, приватизация и т.д.).
Что касается нерезидентов РФ, то раньше они должны были уплачивать НДФЛ при продаже квартиры равный 30% от всей суммы сделки, причем даже если владели недвижимостью на территории РФ более чем 10 лет.
Теперь же для резидентов и нерезидентов правила уплаты налога стали одинаковыми: необходимо владеть недвижимостью 3 или 5 лет, после чего вас освобождают от уплаты налога. И обратите внимание: важно то, где вы уплачиваете налоги, а не ваше гражданство. Об этом расскажем чуть подробнее.
Итак, по стандарту срок, в течение которого недвижимость находится в вашей собственности, отсчитывается с первого дня ее госрегистрации на определенного владельца, и получения им права собственности на указанное жилье.
Если недвижимость получена владельцем уже после отмены документа «Свидетельство о государственной регистрации», то дата регистрации обозначается в выписке из ЕГРН, а также в онлайн-ресурсе Росреестра, в графе «Права и ограничения».
Описанный выше стандарт распространяется на следующие виды недвижимости: купленная или построенная самим владельцем, приобретенная по ДДУ, а также подаренное кем-то из категории «близкий родственник».
- Если квартира – это ваше наследство, то период обладания отсчитывается с даты открытия наследства, т.е. с зарегистрированной даты смерти наследодателя.
- Если жилье вы получили в доме ЖСК – началом периода обладания будет считаться дата, указанной в справке о завершении выплаты пая.
- Квартира находится в собственности уже больше пяти лет, но при этом доля собственника была изменена – вы продаете квартиру полностью, и подобная сделка не подлежит налогообложению. Например, жилье 10 лет принадлежало двум супругам. После развода и раздела имущества, квартира перешла полностью мужу. Он получил новое свидетельство о праве собственности, где указано изменение его доли владения недвижимостью. Теперь, он может реализовать эту квартиру без уплаты налога.
- Если квартиру покупали по долям – отсчет ведется с даты приобретения первой доли. В случае если потом такую собственность решают продать полностью.
- В случае перепланировки без изменения внешних границ – дата возникновения права собственности на квартиру будет дата первоначальной госрегистрации имущества. Новое свидетельство, выданное после произведенной перепланировки, влиять на период обладания не будет.
- Право собственника признано через суд – период обладания отсчитывают с даты официального вступления в силу судебного решения.
- Приватизированное жилье – период обладания зависит от периода приватизации
- после 01.01.98 – отсчет ведется с дня регистрации прав собственника;
- до 01.01.98 – отсчет ведется с даты подписания документов «О передачи квартиры в собственность». По причине того, что до этой даты не применялась практика выдачи «Свидетельства о госрегистрации».
После этой даты, не все собственники получили данные свидетельства. Ведь их права признаются независимо от регистрации. В любом случае, вам необходимо будет зарегистрировать свое право собственности на данную квартиру, чтобы в дальнейшем ее реализовать.
Важно: при подписании соглашения на приобретения имущества в 1997 г., а регистрации ее владельцем в Росеестре в 2020 г. – период обладания будет отсчитываться с 1997 г.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры по переуступке права требования по ДДУ
При этом НДФЛ можно снизить, тем самым получить налоговый вычет в рамках законодательства. Для этого необходимо обратиться в местный налоговый департамент до 30 апреля года, следующего за отчётным, то есть, когда права по ДДУ на собственность были проданы и/или переуступлены, сдать декларацию установленного образца – 3-НДФЛ. При данном раскладе ситуации покупатель никакие обязательные взносы в бюджет, а также налоги не платит: это прерогатива продавца.
- первое – продавец, им может выступать как юридическое, так и физическое лицо, которое продаёт свои права на недвижимость по ДДУ;
- второе – физическое либо юридическое лицо, которое желает приобрести права на жилье путём переуступки прав и обязательств по ДДУ на недвижимость с письменного (обязательного) согласия застройщика (строительной компании) о смене должника.
Продажа квартиры по переуступке
Риск приобретения квартиры с переуступкой по ДДУ состоит в том, что договор по разным причинам может быть расторгнут. Тогда последний покупатель понесёт убытки. Ему выплатят только стоимость квартиры, которая была зафиксирована в ДДУ на первоначальном этапе.
- возможность приобретения жилья в понравившемся доме при уже раскупленных квартирах;
- финансовая выгода (иногда продавцу срочно нужны деньги, он может предложить меньшую на 3-25% цену на завершающем этапе строительства, чем застройщик);
- выгода при покупке по ипотеке (договор цессии на завершающей стадии позволяет сэкономить на выплате процентов по ипотеке по сравнению с заключением договора купли-продажи на начальной стадии строительства).
Переуступка по ипотечному кредиту
Возможность получения ипотечного кредита на приобретение квартиры по переуступке определяется множеством факторов:
- Репутация застройщика, наличие аккредитации в банковских структурах.
- Кредитная история заемщика, наличие у него имущества, которое может быть предоставлено в качестве обеспечения (однако, все чаще банки принимают в залог права требования по договору долевого участия с обязательством передать квартиру в залог после сдачи дома. Однако, в таком случае застройщик и объект недвижимости должны быть аккредитованы в банке).
- Стадия завершения строительства. Если строительство здания завершено, ожидается приемка его в эксплуатацию, вероятность получения ипотечного кредита выше, чем на стадии котлована. А вот если госприемка уже свершилась, шанс получить кредит на покупку прав близок к нулю, даже если акт приема-передачи квартиры еще не получен.
Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?
Продавая квартиру по переуступке, продавец почти ничем не рискует. Что касается покупателя, для него определенные риски существуют. Например, если дольщик не полностью расплатился с застройщиком либо отсутствуют доказательства оплаты, долги перейдут на будущего собственника. Поэтому перед покупкой нужно потребовать у второй стороны квитанции о произведенных выплатах.
Не стоит игнорировать и риски, связанные с возможной задержкой сдачи объекта, его заморозкой по причине судебных разбирательств, банкротством строительной компании. Несмотря на все попытки властей нормализовать ситуацию на рынке первичного жилья, такие случаи нередки.
Но у таких сделок есть и преимущества. В первую очередь, это привлекательная цена. Как правило, квартиры в недостроенных домах продаются на 20-40% ниже объектов на вторичном рынке. Кроме того, покупателю не нужно проверять жилплощадь на юридическую чистоту: он станет ее первым владельцем.
Так что в большинстве случаев продавцам квартир по переуступке приходится перечислять средства в бюджет государства. Освобождение от этой необходимости возможно лишь при определенных условиях. Остается надеяться только на налоговые льготы, ведь многим гражданам они действительно положены.
Такой порог владения был снижен с 2020 года до трех лет, но для квартир, приобретенных после 2016 года, он составляет пять лет, сообщила ТАСС председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
«В среднем сейчас дом строится около 2-2,5 лет, таким образом, дольщикам, оплатившим ДДУ на единственное жилье в 2020 году, для освобождения от уплаты налога надо будет подождать около полугода после ввода дома. Иногда застройщик закладывает до трех-шести месяцев на процесс выдачи ключей, таким образом, может получиться и так, что квартиру без уплаты НДФЛ можно будет перепродать практически сразу после получения ключей», — сказала Доброхотова.
При этом, по ее мнению, закон не поможет инвесторам, которые покупают жилье на этапе строительства не для себя, а для дальнейшей перепродажи. Дело в том, что чаще всего они стараются выйти из проекта до завершения стройки, а кроме того, приобретаемые ими квартиры не являются единственным жильем. «Для них, если в собственности уже есть объекты, срок владения останется прежним — пять лет», — пояснила эксперт.
Согласно принятому закону, нововведение будет распространяться на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года.
Такой процесс еще называют цессией. Он представляет собой передачу полномочий на квартиру на основании подписанного соглашения ДУ. Как правило, договоры такого характера заключаются тогда, когда строящийся многоквартирный дом еще не сдан, а у дольщиков есть на руках договор ДДУ. Как следствие, решив продать квартиру в новостройке дольщик по соглашению передает право требования на нее.
При заключении договора цессии необходимо соблюдать некоторые меры предосторожности со стороны покупателя и в обязательном порядке проверить информацию по застройщику и дольщику. Перечислим основные моменты, относящиеся к рискам:
- некачественно проведенные строительные работы;
- перенос даты завершения стройки и сдачи дома;
- возможная «заморозка» и судебные разбирательства;
- имеющиеся долги перед застройщиком у дольщика переходят покупателю по соглашению цессии;
- вероятность объявления нового претендента на жилье;
- сделку могут признать недействительной, если строительной компанией будут нарушены условия Застройщика.
Это важный момент при оформлении соглашения. Потребуется посетить офис или отделение строительной фирмы и запросить у девелопера следующие документы:
- Уставные и учредительные бумаги;
- регистрационное свидетельство с ФНС;
- документ о правах на землю;
- разрешение на проведение строительства;
- финансовые отчеты за текущий и предыдущий квартал;
- проектную документацию и декларацию;
- Договор о финансировании.
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- купить комнату
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- снять комнату в квартире
- купить дом
- купить участок
- снять дом
Цена зависит от того, насколько срочно нужно продать квартиру. Чем ниже цена, тем больше шансов, что квартиру быстро купят. Мне было важно быстро выйти на сделку. Я изучила текущие объявления по продаже квартир в моем доме и в уже сданных домах. Получалась следующая картина.
Аналогичные квартиры в уже сданных домах первой очереди стоили 3 млн рублей. По строящимся квартирам было видно, что цены на них ставят такие же, но объявления долго висят. Владельцы постепенно снижали цену, и при отметке 2,5—2,7 млн рублей объявление исчезало. Я решила проверить все сама и выставила квартиру за 3 млн рублей. Но даже когда я начала сбавлять цену, звонков не было.