Договор купли-продажи: расторжение и возврат имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи: расторжение и возврат имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Расторжение по соглашению сторон

2. Пошаговая инструкция по расторжению до регистрации

3. Другой комментарий к статье 524 Гражданского Кодекса РФ

4. Можно ли расторгнуть договор после регистрации без суда

5. ВОЗМОЖНОСТЬ КОНДИКЦИОННОГО ИСКА ПРИ РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА В СВЯЗИ С ЕГО СУЩЕСТВЕННЫМ НАРУШЕНИЕМ

6. Возможность кондикционного иска при расторжении договора в связи с его существенным нарушением

7. Расторжение договора по соглашению сторон: порядок расторжения, образец соглашения

8. Статья 466 ГК РФ. Последствия нарушения условия о количестве товара

9. Статья 469 ГК РФ. Качество товара

10. Глава 30. КУПЛЯ-ПРОДАЖА

11. Задаток и аванс — в чем разница?

Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.

Расторжение по соглашению сторон

Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.

В соглашении обязательно должны быть прописаны:

Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.

При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).

Пошаговая инструкция по расторжению до регистрации

Пошаговая инструкция по расторжению ДКП до регистрации перехода права собственности предусматривает такие шаги:

Обнаружение нарушений обязательств одной из сторон.
Подготовка требования о расторжении договора по обоюдному согласию.
Направление потерпевшим требования о расторжении ДКП с указанием конкретных причин и ссылкой на пункты ДКП и законодательные акты. Требование направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
При согласии второй стороны оформляется и подписывается соглашение о расторжении ДКП. При необходимости оно заверяется у нотариуса.
При отказе от обоюдного расторжения или отсутствии ответа на направленное требование следуют такие шаги:
Подготовка необходимых документов для доказательства нарушений со стороны контрагента.
Направление в суд искового заявления с приложением комплекта обязательных документов.
Участие в предварительном слушании, изложение сути требования.
Участие в основных судебных слушаниях, представление доказательств своей правоты.
Получение судебного решения и передача его для исполнения.

Если решение суда истца не удовлетворяет, у него есть право опротестовать его в вышестоящих инстанциях. При вынесении справедливого решения оно передается судебным приставам для контроля исполнения при необходимости принудительного возврата имущества или денежных средств, а также компенсации убытков.

Другой комментарий к статье 524 Гражданского Кодекса РФ

1. Комментируемая статья предусматривает правила, в соответствии с которыми исчисляются убытки при расторжении договора в случае нарушения обязательств одной из сторон договора.

При этом правила п. п. 1 и 2 комментируемой статьи применяются в случае, если в разумный срок после расторжения договора вследствие нарушения обязательства контрагентом добросовестная сторона приобретет товары у другого продавца по более высокой цене (покупатель) либо продаст товары по более низкой цене (поставщик), чем было предусмотрено договором. В этом случае добросовестная сторона вправе потребовать от контрагента, нарушившего обязательства, возмещения убытков в виде разницы между договорной ценой и ценой по совершенной взамен сделке.

В данном случае речь идет о конкретных убытках, возникающих у невиновной стороны договора поставки. Убытки взыскиваются при следующих условиях.

Договор должен быть расторгнут невиновной стороной именно по основанию — нарушение обязательства другой стороной договора. При этом заключение нового договора поставки до прекращения текущего договора препятствует отнесению такого договора к совершенному взамен текущего .

———————————
См., например: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 5 октября 2009 г. по делу N А53-27338/2008; Определение ВАС РФ от 8 ноября 2007 г. N 14446/07 по делу N А60-30796/06-С7 // СПС «КП».

Новый договор должен быть заключен в разумный срок, и цена в таком договоре также должна быть разумной. Указанные понятия являются оценочными и определяются судом с учетом конкретных обстоятельств дела.

2. Убытки могут быть взысканы и в тех случаях, когда сделка взамен расторгнутого договора не совершалась, но на данный товар имеется текущая цена. Под ней понимается цена, взимавшаяся при сравнимых обстоятельствах за аналогичный товар в месте, где должна быть осуществлена передача товара. Если в этом месте не существует текущей цены, может быть использована текущая цена, применявшаяся в другом месте, которое может служить разумной заменой, с учетом разницы в расходах по транспортировке товара.

В научной литературе такие убытки называют абстрактными . Дифференциация убытков на конкретные и абстрактные имеется и в международном торговом обороте. Венской конвенцией предусмотрено, что если договор расторгнут, а покупатель разумным образом и в разумный срок после его расторжения купил товар взамен (или продавец перепродал товар), то сторона, требующая возмещения убытков, может взыскать разницу между договорной ценой и ценой по совершенной взамен сделке, а также любые дополнительные убытки, которые могут быть взысканы на основании Конвенции (ст. 75). Согласно ст. 76 Венской конвенции, если договор расторгнут и имеется текущая цена на данный товар, сторона, требующая возмещения ущерба, может, если она не осуществила соответствующие закупки или перепродажи товаров, потребовать разницу между ценой, установленной в договоре, и текущей ценой на момент расторжения договора, а также возмещения дополнительных убытков .

———————————
См., например: Садиков О.Н. Убытки в гражданском праве Российской Федерации. М.: Статут, 2009; Гражданское право: Учебник. В 4 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, Т. 3: Обязательственное право. 2008; СПС «КП».
Конвенция Организации Объединенных Наций о договорах международной купли-продажи товаров, заключена в Вене 11 апреля 1980 г. // СПС «КП».

3. Удовлетворение требований о возмещении убытков, исчисленных по правилам комментируемой статьи, не освобождает сторону, не исполнившую или ненадлежаще исполнившую обязательство, от возмещения иных убытков, причиненных другой стороне, на основании ст. 15 ГК РФ.

К таким иным убыткам могут быть отнесены стоимость приобретенной и неиспользованной поставщиком упаковки , расходы продавца на хранение товара, не принятого покупателем, и т.п.

———————————
См., например: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 апреля 2010 г. по делу N А27-11553/2009 // СПС «КП».

4. В научной литературе справедливо указывается на целесообразность расширения сферы применения нормы об абстрактных убытках, используя в этих целях аналогию закона (ст. 6 ГК) . М.Г. Розенберг находит возможным взыскание абстрактных убытков при расторжении договора купли-продажи . В.В. Витрянский допускает применение данной нормы и к иным видам договорных обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью .

———————————
См., например: Садиков О.Н. Убытки в гражданском праве Российской Федерации. М.: Статут, 2009; СПС «КП».

КП: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации — КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006 (издание пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики).

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Рук. авт. кол. и отв. ред. О.Н. Садиков (автор комментария — М.Г. Розенберг).
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 3-е изд., стереот. М.: Статут, 2001; СПС «КП».

Однако в судебной практике встречается и противоположная позиция, согласно которой положения ст. 524 ГК РФ об отнесении расходов на поставщика применяются только к договорам поставки: «.ссылка ответчика на то, что судом апелляционной инстанции взысканы убытки неправомерно, без учета ст. 520, ст. 524 ГК РФ, кассационная коллегия считает несостоятельной, т.к. данные нормы права регулируют отношения, возникшие по договорам поставки.» .

———————————
Постановление ФАС Центрального округа от 18 февраля 2005 г. N А35-351/03-С9 // СПС «КП».

Для того чтобы отменить сделку по взаимному согласию сторон, субъекты подписывают соответствующее соглашение. Единого образца документа законодательством не предусмотрено. Его оформляют с учетом общих норм гражданского законодательства.

Типовой пример соглашения о расторжении ДКП включает в себя следующую информацию:

наименование документа;
дата и место заключения сделки;
ФИО, данные гражданского идентификатора личности, адрес регистрации сторон;
реквизиты ДКП;
существенные условия договора купли-продажи (основные характеристики предмета сделки, цена, порядок расчетов и др.);
основание прекращения правоотношений;
ссылки на законодательные нормы;
иные условия;
дату, подпись, расшифровку подписи сторон.

Отменить куплю-продажу дома, квартиры, земельного участка или другой недвижимости можно, но достаточно проблематично. Если стороны пришли к обоюдному решению, то в таком случае покупатель и продавец подписывают соглашение. Отказаться от сделки можно на любом этапе до подписания договора купли-продажи или после заключения сделки, если обязательства по договору не выполнены.

Если продавец продал имущество с существенными недостатками или покупатель не произвел расчеты в полном объеме, либо при наличии иных нарушений договора, одна из сторон вправе направить второй претензию с требованием прекратить правоотношения.

Если субъект не отвечает на претензию или отказывается выполнять условия, отраженные в ней, сторона, чье право нарушено, вправе обратиться с исковым заявлением в суд о расторжении договора.

Можно ли расторгнуть договор после регистрации без суда

Расторгнуть ДКП после регистрации права собственности на покупателя нельзя. По закону договор считается исполненным, и даже если обе стороны согласны с возвратом, придется обращаться в суд.

Регистрацией занимается Росреестр, но документы можно подавать через МФЦ. Если расторгать по соглашению сторон, регистратор его не примет – ему нужно решение суда, вступившее в силу. Без суда можно отказаться от сделки только до или в процессе регистрации.

Но есть и другой вариант. Он актуален, если обе стороны согласны с возвратом: продавец – получить недвижимость обратно, а покупатель – деньги. Стороны могут оформить обратный договор купли-продажи, указав в нем стоимость, по которой объект был продан изначально.

Налоги платить не придется, несмотря на то, что продавец не владеет недвижимостью более 5 лет. Прибыли от сделки у него не будет, следовательно, НДФЛ уплате не подлежит. В налоговую достаточно представить 3-НДФЛ и первоначальный ДКП для подтверждения одинаковой стоимости жилплощади по обеим сделкам.

Важно знать! Для возврата имущества путем оформления нового ДКП основания неважны. Достаточно желания обеих участников сделки.

Пример. Женщина продала квартиру за 3 000 000 руб. своей родственнице, собираясь уезжать жить в другой город. Через некоторое время обстоятельства изменились, и она решила вернуть жилье обратно. Они договорились об этом, и оформили ДКП, согласно которому бывшая покупательница наоборот становится продавцом. Стоимость недвижимости по договору – 3 000 000 руб. Налог в этом случае не платится.

Если бы новая собственница решила продать бывшей владелице жилье дороже – например, за 3 200 000 руб., – ей бы пришлось заплатить НДФЛ от прибыли:

200 000 × 13% = 26 000 руб. – сумма к уплате без налогового вычета. Вычет в 1 000 000 руб. фактически освободил бы от налогообложения.

ВОЗМОЖНОСТЬ КОНДИКЦИОННОГО ИСКА ПРИ РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА В СВЯЗИ С ЕГО СУЩЕСТВЕННЫМ НАРУШЕНИЕМ

Очевидно, что взыскание убытков устраивает потерпевшую сторону в случае, если не возникает трудностей с доказыванием их размера, поскольку факт перечисления авансовых платежей никем не оспаривается (см. Постановление ФАС Московского округа от 23 октября 2006 г. N КГ-А40/10178-06). Однако институт неосновательного обогащения позволяет добиться большего: вернуть именно то, что было передано, в то время как убытки призваны лишь компенсировать нанесенный ущерб.

По нашему мнению, следует признать возможным предъявление кондикционного иска и в тех случаях, если договор нарушен. В самом деле, для случаев, если договор расторгается не в связи с его существенным нарушением и возможности взыскать убытки законом не предоставлено, практика выработала такой небесспорный способ восстановления имущественной сферы лица, как применение иска о взыскании неосновательного обогащения. Применение этого способа защиты в случае с существенным нарушением договора не кажется менее правомерным. Если договор расторгается по требованию стороны в связи с его существенным нарушением, имеется общая возможность — взыскание убытков. Но выгода для стороны, заявляющей иное требование — из неосновательного обогащения, — становится очевидной, когда неосновательное обогащение выражается не в денежной сумме, уплаченной по договору, а в получении индивидуально-определенной вещи. Например, продавцу, который не получил оплаты за свою квартиру, подчас невыгодно предъявлять покупателю, не исполнившему своих обязательств, иск о взыскании убытков. Денег у покупателя может попросту не оказаться, и тогда придется обращать взыскание на имущество, не исключено, что и на вновь приобретенную квартиру, которая уже может быть отчуждена. Поэтому механизм взыскания самого объекта недвижимости в качестве неосновательного обогащения выглядит предпочтительнее. Также не делается никаких различий относительно возможности применения норм о неосновательном обогащении в зависимости от того, каким способом расторгается договор [2, с. 676].

Как справедливо было отмечено, если договор на момент подачи иска остается в силе, то стороны продолжают существовать в правовых рамках договорных обязательств и, соответственно, должен предъявляться иск из договора [5, с. 166]. Следовательно, в том случае, если продавец желает заявить кондикционный иск, а не требовать оплаты товара, ему необходимо расторгнуть договор.

Возможность такого расторжения вызывает много споров как на практике, так и в литературе. Согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, если законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. ВАС РФ указал, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, то продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать только оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Анализ п. 15 указанного Постановления позволяет сделать вывод, что в случаях, если законом или договором не предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю лишает стороны договора продажи недвижимости права требовать по суду его расторжения. Но «с этим никак нельзя согласиться как по причинам формально-юридическим, так и по обстоятельствам, затрагивающим существо правоотношений» [3, с. 218]. Автор уточняет, что формально-юридические возражения состоят в том, что § 7 гл. 30 ГК РФ не содержит каких-либо специальных правил, регулирующих отношения, связанные с расторжением договора продажи недвижимости; отсутствуют такие нормы и в общих положениях, регламентирующих договор купли-продажи товаров. Поэтому подлежат применению положения ГК РФ об основаниях расторжения гражданско-правового договора (ст. 450) без всяких изъятий. Таким образом, факт государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю не может и не должен служить препятствием для расторжения договора. С подобной оценкой позиции ВАС РФ соглашаются и другие специалисты, которые, однако, не считают возможным возврат отчужденной по договору купли-продажи вещи по кондикционному иску, даже если договор расторгнут [4, с. 9].

По нашему мнению, даже после перехода права собственности на недвижимость к покупателю в случае, если он не исполнил своих обязательств по оплате, договор купли-продажи может быть расторгнут в соответствии с нормами ст. 450 ГК РФ. Такая практика имеется. Так, по одному из дел истцом было заявлено требование о расторжении договора купли-продажи недвижимости и об обязании ответчика возвратить недвижимое имущество. Ответчик не произвел полностью оплату переданного имущества. Суд посчитал, что нарушение ответчиком обязательства по оплате имущества является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения. Требование о возврате имущества также было удовлетворено со ссылкой на нормы ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29 ноября 2000 г. N Ф04/3084-857/А45-2000).

В другом аналогичном деле суд указал на то, что положения п. 4 ст. 453 и ст. 1103 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученное до расторжения договора купли-продажи нежилое помещение, так как встречное удовлетворение получившей это имущество стороной (оплата) не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала после расторжения договора. Заключенный договор купли-продажи недвижимости был расторгнут по иску продавца, имущество возвращено (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10 мая 2007 г. N Ф04-2505/2007(33686-А70-8)).

В то же время имеется и противоположная практика. По одному из дел оставлена без удовлетворения кассационная жалоба, в которой истец требовал возврата имущества как неосновательного обогащения ответчика (см. ФАС Восточно-Сибирского округа от 10 октября 2006 г. N А19-39955/05-22-Ф02-4686/06-С2). При этом суд сослался на п. 4 ст. 453 ГК РФ, что представляется неубедительным. Самое интересное, что кассационная инстанция предложила воспользоваться п. 3 ст. 486 ГК РФ, в соответствии с которым, если покупатель своевременно не оплачивает переданный товар, продавец вправе требовать его оплаты и уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ. И это при том, что договор купли-продажи уже был расторгнут вступившим в силу судебным решением. Позиция суда кассационной инстанции непоследовательна: факт расторжения договора не оспаривается, и в то же время потерпевшей стороне предложено воспользоваться договорными механизмами регулирования.

Ситуация с возможностью истребования объекта недвижимости по кондикционному иску стала предметом рассмотрения Верховного Суда РФ (см. Определение Верховного Суда РФ от 3 июня 2008 г. N 5-В08-8).

К. обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры и о ее возврате в связи с тем, что ответчиком не исполнено обязательство по ее оплате. Решением Хамовнического суда исковые требования были удовлетворены. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда решение Хамовнического суда отменено, по делу вынесено новое решение, в удовлетворении иска К. отказано. Постановлением Президиума Московского городского суда дело было направлено на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда решение Хамовнического районного суда оставлено без изменения. Дело было передано для рассмотрения по существу в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации. Судебная коллегия Верховного Суда нашла надзорную жалобу подлежащей удовлетворению, хотя суды нижестоящих инстанций совершенно справедливо, с нашей точки зрения, удовлетворили требование истца о расторжении договора в связи с существенным его нарушением (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Верховный Суд РФ счел, что истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, а факт невыплаты денег за квартиру ответчиком не признал в качестве такового. И это при том, что отсутствие оплаты ответчик не оспаривает.

Очевидно, что в указанном деле истец не просто лишился в значительной степени того, на что был вправе рассчитывать, он вообще не получил ничего из того, на что вправе был рассчитывать. И если отсутствие оплаты по договору купли-продажи Верховный Суд РФ не считает существенным нарушением, то что же тогда им является? Более существенного нарушения договора купли-продажи, чем полное отсутствие оплаты за переданный товар, придумать сложно. Иначе как абсурдным такое решение назвать нельзя.

На основании изложенного можно сделать следующие выводы:

право выбора — требовать ли возмещения убытков, причиненных расторжением договора, или возвращения приобретенного имущества в связи с отпадением основания, — всегда должно оставаться за кредитором;
если предметом договора является объект недвижимости, ситуация меняться не должна. Право на возврат имущества по кондикционному иску не должно ограничиваться случаями, если такой возврат предусматривает договор или закон (на это указал Пленум ВАС РФ в п. 15 Постановления от 25 февраля 1998 г. N 8), так как из законодательства это ограничение не следует;
учитывая противоречивость судебной практики, продавцу недвижимости следует помнить, что без специальной оговорки в договоре купли-продажи недвижимости о возможности его расторжения и возврата имущества по нормам о неосновательном обогащении он рискует оставить себе в качестве способа защиты лишь возмещение убытков и, возможно, потерять все.

Возможность кондикционного иска при расторжении договора в связи с его существенным нарушением

По нашему мнению, следует признать возможным предъявление кондикционного иска и в тех случаях, если договор нарушен. В самом деле, для случаев, если договор расторгается не в связи с его существенным нарушением и возможности взыскать убытки законом не предоставлено, практика выработала такой небесспорный способ восстановления имущественной сферы лица, как применение иска о взыскании неосновательного обогащения. Применение этого способа защиты в случае с существенным нарушением договора не кажется менее правомерным. Если договор расторгается по требованию стороны в связи с его существенным нарушением, имеется общая возможность — взыскание убытков. Но выгода для стороны, заявляющей иное требование — из неосновательного обогащения, — становится очевидной, когда неосновательное обогащение выражается не в денежной сумме, уплаченной по договору, а в получении индивидуально-определенной вещи. Например, продавцу, который не получил оплаты за свою квартиру, подчас невыгодно предъявлять покупателю, не исполнившему своих обязательств, иск о взыскании убытков. Денег у покупателя может попросту не оказаться, и тогда придется обращать взыскание на имущество, не исключено, что и на вновь приобретенную квартиру, которая уже может быть отчуждена. Поэтому механизм взыскания самого объекта недвижимости в качестве неосновательного обогащения выглядит предпочтительнее. Также не делается никаких различий относительно возможности применения норм о неосновательном обогащении в зависимости от того, каким способом расторгается договор [2, с. 676].

Новак Д.В. Практика рассмотрения коммерческих споров: анализ и комментарий постановлений Пленума и обзоров Президиума ВАС РФ. Вып. 4 / Под ред. Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой. М.: Статут, 2008 // СПС «КонсультантПлюс».
Карапетов А.Г. Расторжение нарушенного договора в российском и зарубежном гражданском праве. М.: Статут, 2007.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1: Общие положения. М.: Статут, 2003.
Ломидзе О.Г., Ломидзе Э.Ю. Обязательство из неосновательного обогащения при недостижении стороной договора своей цели // Вестник ВАС РФ. 2006. N 7.
Карапетов А.Г. Иск о присуждении к исполнению обязательства в натуре. М.: Статут, 2003.
Дигесты Юстиниана. Т. III / Пер. с лат. Отв. ред. Л.Л. Кофанов. М.: Статут, 2003. С. 139 — 141. Титул VII. Книга 12.
Маковский А.Л. О концепции и некоторых особенностях второй части Гражданского кодекса // Вестник ВАС РФ. 1996. N 5.

Расторжение договора по соглашению сторон: порядок расторжения, образец соглашения

Обновлено 10.09.2019

2018-09-07T10:20:06+03:00

Если договор утратил свою актуальность, то лучшим вариантом для всех участников будет подписание сторонами соглашения о его расторжении. Такой документ должен быть составлен и подписан в том же формате, что и основной. То есть письменный договор расторгается таким же соглашением, а если основной документ был подписан нотариусом, то и соглашение необходимо заверить аналогичным способом.

Важно! В случае, когда разрывается договор, прошедший Государственную регистрацию, при заключении соглашения о его расторжении данная процедура не требуется. Юристы также рекомендуют заключать письменное соглашение.

Анализируя юридическую практику, можно выделить следующие типичные случаи расторжения договора по взаимному согласию:

У одной из сторон отпала потребность в дальнейшем сотрудничестве. Это может быть связано с достижением конкретной цели или, наоборот, убежденностью, что достигнуть ее невозможно.
Наступили обстоятельства, когда дальнейшее сотрудничество не имеет смысла (затопление территории, снос здания, принятие запрещающего закона и т. п.).
Один из партнеров не может вовремя исполнить свои обязательства и, не дожидаясь негативных последствий, предлагает расторгнуть договор.

Расторжение сделки по соглашению сторон актуально только для договоров, в которых установлен срок действия, а также для тех договоров, которые не прекращаются с исполнением обязательств по ним. Для бессрочных договоров законодателем предусмотрена возможность одностороннего отказа от их исполнения с уведомлением второй стороны, например за месяц.

Соглашение сторон указывает на то, что обе стороны не возражают против разрыва отношений. Если одна из сторон не выражает свое согласие, то договор подлежит расторжению только через суд. В то же время это соглашение призвано урегулировать отдельные моменты досрочного прекращения сделки.

Подписывая соглашение, стороны могут подтвердить, что у них нет взаимных претензий, или наоборот, указать тот факт, что есть задолженность по обязательству и она должна быть выполнена в определенный срок. В этом случае одна из сторон, подписывая соглашение, еще и признает себя должником.

ГК гл.29
ФЗ №44 2013/05/04 редакция 2016/03/07
Постановление Пленума ВАС №16 «О свободе договора и её пределах» 2014/14/03
Постановление Пленума ВС №54 2016/22/11

Свобода договора зафиксирована Гражданским кодексом (стт. 1, 421) и может быть ограничена принятым на себя обязательством или специальными законодательными актами.

Свободность договора подразумевает не только исключение принуждения при его заключении, правомерность выбора формы (ГК ст.434), партнёров, обозначение гарантий (ГК гл.23), но и допустимость внесения изменений вплоть до прекращения его действия.

Расторжение договора не следует путать с отказом от договорных обязательств в одностороннем порядке (ГК ст.450.1, 310). Они различны по своей сути, последствиям, способу реализации. Аннулирование контракта – такая же сделка, как и договор, а потому осуществляется при достижении обоюдного согласия, что закрепляется принятием и подписанием соответствующего соглашения.

Односторонний отказ не может быть сделкой (очевидное отсутствие второй стороны), а потому реализуется только через суд в отдельных оговоренных случаях и при наличии оснований (ФЗ №44 ст.95 пп.8, 9, 15). Эти основания должны быть сформулированы и конкретизированы в теле основного договора.

Наложенное вето на обратное востребование частично исполненных обязательств по договору (ГК ст.453 п.4) можно обойти, предъявив претензии в неосновательном обогащении (ГК стт.1102, 1103).

Вполне обоснованным считается и затребование другой стороной возврата долга, образовавшегося на момент отказа от обязательств контрагента (Письма Президиума ВАС №104 2005/21/12 п.1 и №147 2011/13/09 п.7).

Расторжение (изменение) действующего контракта есть согласие сторон, что находит отражение в письменном соглашении, формирование которого проходит те же этапы, что и изначальная договорённость (ГК стт.432 п.2, 434, 452 п.1):

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Задать вопрос

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

оферта;
акцепт;
договор/контракт/соглашение.

Обращение в суд должна предварять неудавшаяся попытка улаживания дела внесудебным порядком (отказ или молчание партнёра по сделке).

Следует учитывать, что возможность расторгнуть контракт по инициативе одного партнёра при явном несогласии другого вовсе не означает обязательность принятия судом одобрительного заключения. Объявление о приостановлении выполнения обязанностей ничтожно по своей сути без судебного решения и не приводит к автоматическому прекращению действия контракта.

Статья 466 ГК РФ. Последствия нарушения условия о количестве товара

Если продавец передал в нарушение договора купли-продажи покупателю меньшее количество товара, чем определено договором, покупатель вправе, если иное не предусмотрено договором, либо потребовать передать недостающее количество товара, либо отказаться от переданного товара и от его оплаты, а если товар оплачен, потребовать возврата уплаченной денежной суммы.
Если продавец передал покупателю товар в количестве, превышающем указанное в договоре купли-продажи, покупатель обязан известить об этом продавца в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 483 настоящего Кодекса. В случае, когда в разумный срок после получения сообщения покупателя продавец не распорядится соответствующей частью товара, покупатель вправе, если иное не предусмотрено договором, принять весь товар.
В случае принятия покупателем товара в количестве, превышающем указанное в договоре купли-продажи (пункт 2 настоящей статьи), дополнительно принятый товар оплачивается по цене, определенной для товара, принятого в соответствии с договором, если иная цена не определена соглашением сторон.

Статья 469 ГК РФ. Качество товара

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию.
Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.
По соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке.

Глава 30. КУПЛЯ-ПРОДАЖА

§ 3. Поставка товаров

Статья 506. Договор поставки

По договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Статья 507. Урегулирование разногласий при заключении договора поставки

1. В случае, когда при заключении договора поставки между сторонами возникли разногласия по отдельным условиям договора, сторона, предложившая заключить договор и получившая от другой стороны предложение о согласовании этих условий, должна в течение тридцати дней со дня получения этого предложения, если иной срок не установлен законом или не согласован сторонами, принять меры по согласованию соответствующих условий договора либо письменно уведомить другую сторону об отказе от его заключения.

2. Сторона, получившая предложение по соответствующим условиям договора, но не принявшая мер по согласованию условий договора поставки и не уведомившая другую сторону об отказе от заключения договора в срок, предусмотренный пунктом 1 настоящей статьи, обязана возместить убытки, вызванные уклонением от согласования условий договора.

Статья 508. Периоды поставки товаров

1. В случае, когда сторонами предусмотрена поставка товаров в течение срока действия договора поставки отдельными партиями и сроки поставки отдельных партий (периоды поставки) в нем не определены, то товары должны поставляться равномерными партиями помесячно, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, существа обязательства или обычаев делового оборота.

2. Наряду с определением периодов поставки в договоре поставки может быть установлен график поставки товаров (декадный, суточный, часовой и т.п.).

3. Досрочная поставка товаров может производиться с согласия покупателя. Товары, поставленные досрочно и принятые покупателем, засчитываются в счет количества товаров, подлежащих поставке в следующем периоде.

Статья 509. Порядок поставки товаров

1. Поставка товаров осуществляется поставщиком путем отгрузки (передачи) товаров покупателю, являющемуся стороной договора поставки, или лицу, указанному в договоре в качестве получателя.

2. В случае, когда договором поставки предусмотрено право покупателя давать поставщику указания об отгрузке (передаче) товаров получателям (отгрузочные разнарядки), отгрузка (передача) товаров осуществляется поставщиком получателям, указанным в отгрузочной разнарядке.

Если срок направления отгрузочной разнарядки договором не предусмотрен, она должна быть направлена поставщику не позднее чем за тридцать дней до наступления периода поставки.

3. Непредставление покупателем отгрузочной разнарядки в установленный срок дает поставщику право либо отказаться от исполнения договора поставки, либо потребовать от покупателя оплаты товаров.

Кроме того, поставщик вправе потребовать возмещения убытков, причиненных в связи с непредставлением отгрузочной разнарядки.

Задаток и аванс — в чем разница?

Рассматривая вопрос о возврате аванса заказчику, стоит разграничить понятия задатка и аванса. Согласно ч. 1 ст. 380 ГК РФ, задаток представляет собой денежное обеспечение гарантии исполнения договорных взаимоотношений. Это значит, что в случае неисполнения заказчиком своих обязательств сумма задатка ему не возвращается. Если же инициатором расторжения является исполнитель, задаток придется вернуть, при этом по общему правилу сумма возвращаемого задатка удваивается. Больший размер возвращаемого задатка может быть предусмотрен положениями заключенного соглашения.

Соглашение об установлении размера задатка и порядка его передачи от одной стороны к другой должно быть заключено в письменном виде. Законодатель устанавливает ограничение на способ обеспечения задатка: выплата может быть осуществлена только в денежном выражении, т. е. передать исполнителю ценные бумаги и вещи нельзя.

Прямого определения понятия аванса действующий ГК РФ не содержит, поэтому на практике используется общее ненормативное определение, характеризующее его как предоплату услуг, предоставляемых заказчику исполнителем. Как правило, аванс выдается с целью частичного покрытия исполнителем расходов, которые он понесет при исполнении своей части условий договора, и не имеет статуса гарантийного обязательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 380 ГК РФ, денежные средства, переданные заказчиком исполнителю в отсутствие письменного соглашения о порядке и условиях передачи денег, не могут квалифицироваться как задаток и потому признаются авансом. Если по каким-либо причинам сделка не состоялась (за исключением случаев, когда в договоре прямо указано иное), аванс должен быть возвращен заказчику в полном объеме.

Отсутствие четкого законодательного разграничения между понятиями задатка и аванса является причиной того, что их часто путают между собой.