Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сменить управляющую компанию?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одним из главных преимуществ изменения порядка голосования является то, что управляющая компания будет выбираться большинством собственников квартир, считают эксперты. По мнению авторов закона, нововведение снизит возможность появления микрогрупп — сторонников той или иной управляющей компании. Следовательно, станет меньше конфликтов собственников, а также случаев фальсификации и подкупа со стороны управляющих организаций. При этом отношения между УК и жильцами станут более стабильными, так как в некоторых домах существует серьезная проблема — УК меняют чуть ли не каждый месяц, считает юрист из адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.
Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?
Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.
К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.
Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?
В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.
Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.
Как сменить одну УК на другую
УК – самый распространенный способ осуществления управленческих полномочий. Можно выбрать абсолютно любую фирму, которая действует в регионе проживания граждан.
Смена управляющей компании может быть вызвана необходимостью улучшения управления многоквартирным домом, выполнением договорных обязательств и др.
Если жильцы хотят изменить способ управления, то нужно в соответствие с жилищным кодексом провести выборы. Для этого, согласно инструкции в сфере ЖКХ, издается повестка дня, где и указывается дата проведения собрания.
Каждый гражданин имеет право предложить на собрании любую УК и обосновать свою позицию. Ранее имеющаяся в управлении УК должна быть уведомлена о проведении такого рода собрания. В некоторых случаях по согласию собственников она может быть приглашена на собрание.
Суть работы управляющих компаний
В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.
Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.
УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.
Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.
Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.
Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.
Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний. Найдите “своего Управляющего” и оцените масштаб и эффективность его деятельности. На сайте «Реформа ЖКХ» в список «Российская Федерация» включены данные о 37 019 Управляющих организациях (включая 18 828 ТСЖ). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.
Не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.
Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.
Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме – сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).
Нарушение УК обязательств по договору: можно ли расторгнуть договор
На практике именно неудовлетворительная работа УК часто служит причиной, по которой жильцы желают прервать с ней отношения. Можно ли и как поменять управляющую компанию в этом случае?
П. 8.2 ст. 162 ЖК РФ содержит специальное основание для одностороннего расторжения договора жильцами. Так, если УК нарушает свои обязательства по договору, владельцы квартир вправе сообща на собрании принять решение о прекращении отношений с данной УК в любой момент, не дожидаясь ни окончания срока его действия, ни конца года. Примечательно, что в судебной практике существуют 2 разные точки зрения. Согласно первой из них для одностороннего отказа от договора с УК по данному основанию необходимо наличие нарушений со стороны УК. Более того, их необходимо доказать (см., например, решение Лесосибирского городского суда Красноярского края от 30.07.2018 по делу № 2-1528/2018). Противоположная позиция по вопросу, можно ли сменить управляющую компанию при невыполнении ею обязательств, высказывалась Президиумом ВАС РФ, а также поддерживается некоторыми судами общей юрисдикции: для отказа от исполнения договора собственники квартир не обязаны доказывать наличие нарушений и могут в любой момент сменить УК (постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 № 7677/11, решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска Красноярского края от 27.07.2018 № 2-1302/2018).
Для того чтобы поменять УК, нужно пройти несколько последовательных этапов:
- определиться с основанием для расторжения договора с действующей УК;
- выполнить процедуру расторжения договора с действующей УК;
- выбрать новую УК;
- заключить с новой УК договор управления домом.
Если есть основания для расторжения договора в связи с невыполнением УК условий договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ), то необходимо действовать по следующему алгоритму:
1. Провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, чтобы принять решение о расторжении договора с действующей УК. Здесь главное — уведомить всех собственников о проведении общего собрания (за 10 дней), причем в уведомлении правильно определить повестку голосования:
- о расторжении договора с УК с определенной даты в связи с невыполнением (ненадлежащим выполнением) ею условий договора управления;
- о выборе новой УК с определением существенных условий договора с ней (тариф, срок, состав услуг);
- о выборе уполномоченного лица сделать отказ от договора со старой УК.
2. Далее необходимо собрать кворум на очном собрании (собрание считается состоявшимся, если на нем присутствуют собственники, которые представляют не менее 50% голосов. Голос напрямую зависит от размера жилой площади, принадлежащей собственнику).
3. На собрании вы должны принять решение о расторжении договора с действующей УК большинством голосов.
4. В течение пяти дней с даты принятия общим собранием решения о досрочном расторжении договора с УК необходимо уведомить об этом органы местного самоуправления, а также новую и бывшую УК.
Конкурс по выбору новой управляющей компании
Открытый конкурс по выбору управляющей организации проводится на основании ст. 162 ЖК РФ. При этом владельцы квартир могут провести собрание по выбору способа управления до или во время проведения открытого конкурса, пока не будет объявлен победитель. Участником мероприятия может стать ИП или юридическое лицо.
Предмет конкурса – право заключения договора управления МКД. Объект процедуры – стоимость обязательных и вспомогательных работ по обслуживанию и ремонта общего имущества дома.
Аукцион по управлению многоквартирными домами проводится для того, чтобы выявить компанию, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объем работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД.
В процессе проведения конкурса собственники квартир могут создать опросный лист для каждой УК-претендента. По результатам анкетирования совет дома либо инициативная группа определяют победителя проведенного ими конкурса. Когда торги будут завершены, останется лишь обсудить условия будущего договора, перечень услуг, тарифы.
Чем ТСЖ отличается от УК и что выбрать
Другая, более популярная форма управления многоквартирным домом — привлечение управляющей компании (УК). Так, в Московском регионе сейчас за 88% жилья отвечают частные или муниципальные организации, за 12% — ТСЖ.
УК особенно актуальны для новых домов, где жители ещё не успели познакомиться друг с другом. Со временем, когда комьюнити начинает формироваться, собственники при желании меняют УК на ТСЖ. При этом товарищество может нанять управляющую компанию как подрядчика.
В отличие от ТСЖ, УК — это коммерческая организация.
Её деятельность лицензируется, а объём работы определяется договором сроком до пяти лет. УК либо самостоятельно обслуживает дом, либо привлекает другие компании. А ещё она предоставляет собственникам квартир (или ТСЖ, если договор заключён с товариществом) отчёты о проделанных работах.
После принятия решения и составления протокола этот документ нужно направить в действующую УК и новую выбранную компанию. С момента информирования УК и до расторжения договора должно пройти 30 дней. Это время необходимо компании, чтобы передать всю техническую информацию и документы новой УК.
Если предыдущая компания отказывается передавать документы, то новая УК имеет право подать на нее в суд.
Также возможен такой вариант, что действующая УК предложит перезаключить договор и продолжить работу с учетом пожеланий жильцов. В этом случае они могут согласиться и попробовать дать ей второй шанс.
В любом случае жильцам необходимо заключить новый договор с новой или предыдущей УК в рамках итогового принятого решения. В этот договор должен быть включен только тот перечень работ и услуг, которые являются обязательными и необходимыми. При желании жильцы могут добавить и дополнительные услуги и работы, которые им необходимы.
Составленный договор подписывается всеми жильцами дома и на основании этого договора УК начинается исполнять свои обязанности. В то же время необходимо направить извещение в банк о смене УК. В платежных документах жителям должны приходить реквизиты новой УК. Перед оплатой квитанции это нужно обязательно проверить, так как часто бывают ситуации, когда реквизиты компании не были изменены и денежные средства поступали не на тот счет.
Если жильцы многоквартирного дома недовольны тем, как происходит уход за их домом, как оказываются обязательные услуги и проводятся работы, не стоит это терпеть. Нужно знать, что все имеют возможность выбрать свою управляющую компанию, а также создать свое ТСЖ или ТСН. Это право жильцов каждого дома, и только им решать, как они будут организовывать уход за своим домом.
Как оплачивать услуги УК после ее смены
Так как смена УО не может быть проведена без ведома собственников, все судебные тяжбы связанные с неправильной оплатой услуг их касаться не будут. Этим занимается новая и старая управляющие организации, и только при участии судебных органов.
Обратите внимание: Если на счету старой УК осталась переплата, жители вправе вернуть ее на свой счет.
Неосновательное обогащение строго карается законодательством РФ. В любом случае, вопросы необходимо решать непосредственно со старой компанией.Как правило, деньги возвращаются на счет без особых вопросов после предоставления в нее документов, подтверждающие факт переплаты.
Смена управляющей компании в многоквартирном доме – трудоемкий, но важный процесс. Особенно в том случае, если старая УК не выполняет свои обязательства.
Как сменить управляющую компанию
Любую управляющую компанию можно сменить.
Это право четко прописано в Жилищном кодексе РФ, в его восьмом разделе, который называется «Управление многоквартирными домами», причем там же указаны причины, по которым может произойти смена УК, условия, при которых это происходит, правила, по которым выбирается способ управления домом и т. д.
Согласно статье 162 ЖК РФ, любая управляющая компания, вне зависимости от того, является она государственной или негосударственной, должна заключить договор с каждым собственником помещений дома, чтобы получить право управления этим домом.
Договор действует не менее года и не дольше пяти лет, он должен быть заключен сразу после того, как жильцы или жилищный комитет определили, что именно этой УК будут переданы права управления домом.
Но в реальности многие жильцы отнеслись к своему праву чисто формально, не глядя подписали то, что им подсунули, а городские власти не особо утруждали себя разъяснением этой детали. Более того, в некоторых случаях договоры вообще не подписывались. В результате, управление многими домами, фактически, производится с нарушениями закона, договоры тоже оформлены не так, как полагается. И то, и другое ведет к ущемлению прав жильцов. Но некоторые пути выхода из этой ситуации имеются.
Если срок договора истек
Оптимальный для жильцов вариант связан с истечением срока договора с прежней компанией. Если вдруг договора нет на руках, то уточнить срок его окончания можно в самой УК или в ГУЖА.
В ГУЖА должны храниться все договоры с управляющими компаниями, как с государственными, так и с жилкомсервисами, так как город является собственником части помещений в большинстве петербургских домов, передавая УК свое имущество (квартиры) на правах социального найма. Здесь есть важный нюанс.
Согласно пункту «б» статьи 162 ЖК РФ договор с управляющей компанией продляется автоматически, если ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия. Поэтому необходимо направить в УК уведомление о том, что собственники не желают продлять договор на прежних условиях или вообще не желают больше пользоваться ее услугами.
Такое уведомление необходимо отправить за месяц до истечения срока договора. Определенная сложность связана с тем, что такое письмо нельзя отправить в индивидуальном порядке, ведь закон не разрешает управлять домом более, чем одной УК. Поэтому жильцам нужно провести общее собрание. О том, что для этого требуется, будет рассказано дальше.
Как расторгнуть договор
Если срок договора еще не истек, ситуация обстоит несколько иначе, так что расторгнуть договор с УК будет немного сложнее. В том случае, если вы уже знаете, под крыло какой управляющей компании лучше перейти, можно будет прибегнуть к ее юридической помощи.
Но если жильцы дома планируют сначала избавиться от прежней УК и только потом заняться поиском новой, то придется действовать самостоятельно. Расторгнуть договор можно только в соответствии с Гражданским Кодексом, в котором есть статья 450, регулирующая этот процесс.
Согласно этой статье, договор может быть расторгнут в следующих случаях: ̵ по обоюдному согласию сторон; ̵ по основаниям, указанным в самом договоре; ̵ по основаниям, предусмотренным ГК РФ; ̵ по основаниям, предусмотренным другими законами; ̵ по решению суда.
Давайте рассмотрим каждый из этих вариантов подробнее…
По обоюдному согласию сторон
В этой ситуации конфликты и споры между управляющей компанией и собственниками недвижимости (в т. ч. объединенными в ТСЖ) отсутствуют. Обе стороны согласны расторгнуть договор и подписать соответствующее соглашение.
В соглашении необходимо прописать порядок, в котором управляющая компания передает: Техническую документацию; Все прочие документы, имеющие отношение к управлению домом; Средства, которые были собраны с собственников помещений на текущий и капитальный ремонт, но еще не были израсходованы; Средства на оплату воды, тепловой энергии и т. д.
, которые были собраны с собственников помещений, но еще не были израсходованы. После этого можно заключить договор на управление многоквартирным домом с новой управляющей компанией.
По основаниям, указанным в самом договоре
Законодательство РФ разрешает вносить в договор с УК условия, предусматривающие основания и порядок расторжения договора. Наиболее распространенный вариант может выглядеть следующим образом: собственники помещений (в т. ч. ТСЖ или ЖСК) письменно предупреждают УК о своем намерении расторгнуть договор за определенное время до даты окончания срока его действия.
По основаниям, предусмотренным ГК РФ
В ГК РФ имеется статья 451, согласно которой договор можно расторгнуть в том случае, если существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении данного договора. Вызывает споры слово «существенно».
Что сюда можно отнести? Например, такие обстоятельства, при которых одна из сторон (если бы знала о них) гарантированно отказалась бы от подписания. В этом слуае договор с УК расторгается не добровольно, а в судебном порядке.