Налог на коммерческую недвижимость с 2020 года

• административно-деловые центры;
• торговые центры;
• помещения в таких центрах и комплексах

• офисов;
• торговых точек;
• пунктов общественного питания;
• сферы бытового обслуживания

Конкретная фиксированная налоговая ставка на имущество в 2021 году устанавливается региональными властями самостоятельно. При этом, есть максимальное значение — не более 2,2%. Для объектов, которые подпадают под кадастровое налогообложение, имущественная налоговая ставка должна быть не более 2%.

Также существует налоговая ставка в размере ноль процентов. Она применяется в отношении недвижимого имущества, которые перечислены в распоряжении Правительства от 22 ноября 2017 года №2595-р.

Конкретных сроков уплаты имущественного налога в 2021 году нет. Региональным властям дано право самостоятельно определять даты оплаты налога на имущество. Этот вопрос регулируется ст. 383 Налогового Кодекса Российской Федерации. Обычно дедлайн по уплате авансового платежа приходится на тридцатое число месяца, следующего после отчетного периода.

4 квартала года составляют налоговый период по имущественному налогу. Исходя из этого, предприниматели обязаны подать декларацию. В текущем году — не позже тридцатого марта.

В 2020 году отменили подачу налоговых расчетов по платежам в счет аванса. Компании, состоящие на учетах в разных налоговых органах по месту нахождения своего имущества в одном регионе РФ, имеют возможность отчитываться в одну инспекцию по своему выбору.

Налоговая база по налогу на имущество — это его среднегодовая стоимость.

Налог на имущество организаций в 2021 году для юридических лиц

Формула расчёта суммы налога за год такова:

Кадастровая стоимость * Ставка.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, нужно обратиться на сайт Росреестра. Ставку в отношении своего объекта можно уточнить в ИФНС. В регионах, где есть отчётный период, полученное значение делится на 4. Эта сумма платится раз в квартал.

✐ Пример ▼

Возьмём организацию из Иркутской области на УСН и рассчитаем налог на имущество с собственного торгового помещения, кадастровая стоимость которого равна 15 млн рублей. Применяем ставку 0,5%: 15 000 000 * 0,5% = 75 000 рублей. Это сумма налога за год. Размер каждого платежа составит: 75 000 / 4 = 18 750 рублей.

На федеральном уровне порядок налогообложения владельцев коммерческой недвижимости регулируется статьей 378.2 Налогового кодекса РФ. Для Москвы, как и для любого другого субекта, есть свои нюансы. Тут ориентируются на Закон города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» и Постановление Правительства Москвы от 14 мая 2014 года № 257-ПП «О порядке определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения». Однако последний документ предусматривал постепенное введение изменений в порядок налогообложения и планомерное увеличение размера ставки. Кроме того, 2020 год внес некоторые, пусть и не кардинальные, изменения. Чтобы понять, что именно произолшо и что ожидает нас сейчас, рассмотрим суть этих поправок.

С 1 января 2020 года вступил в силу новый Федеральный закон под номером 325. Из-за этого Налоговый кодекс претерпел довольно значительные изменения, поэтому, даже если до этого вы имели представление о порядке налогообложения для владельцев коммерческой недвижимости, стоит обновить знания.

Прежде, чем приступить к обсуждению нововведений, стоит понять, в чем вообще заключается путаница с налогами на этот вид помещений. Во-первых, налоги на коммерческую недвижимость — это региональные платежи, поэтому порядок налогообложения (механизм расчета, сроки выплаты) определяется местным законодательством, однако, естественно, существуют и положения, общие для всей страны. До вступления в силу нового закона сумма налога исчислялась либо исходя из среднегодовой, либо (в некоторых регионах) исходя из кадастровой стоимости. Последний вариант в ряде областей долгое время считался нововведением и возникали споры вокруг того, когда же он может применяться. В основном кадастровой стоимостью руководствовались владельцы определенных типов объектов — располагающихся в торговых центрах и административных помещениях, площадью превышающих три тысячи квадратных метров; размещающие заведения общепита с площадью зала более ста пятидесяти квадратных метров и офисные помещения. Теперь же список существенно расширился, но путаница осталась. До сих пор региональные власти ежегодно утверждали списки объектов, ставка по которым высчитывается от кадастровой стоимости, — при том, что Министерство Финансов намерено в дальнейшем утвердить единые для всех субъектов правила.

В подавляющем большинстве случаев такой способ расчета увеличивает налог, поэтому, изначально внося изменения в законодательство, правительство планировало организовать постепенное повышение ставки.

Мы будем рассматривать, как с этим обстоит дело в Москве и Московской области. Указанную систему начали внедрять в 2014 году. До этого по общему правилу ставку исчисляли, ориентируясь на среднегодовую стоимость объекта. После изменений большинству владельцев пришлось рассчитывать величину налога исходя из кадастровой стоимости (поскольку теперь применяется только эта система, если кадастровая стоимость определена). Налог незначительно увеличивался с каждым годом, начиная с 2014-го. По плану постепенного повышения ставки с 2020 года она должна была составить 1,7 %, с 2021 года — 1,8 %, с 2022 года — 1,9 %, чтобы в итоге в 2023 году достигнуть максимального значения в 2 % (Налоговый кодекс РФ запрещает взимать налог выше 2 % от кадастровой стоимости). Заметим, что некоторые субъекты федерации достигли максимально установленного значения еще до 2019 года. Москве в этом плане на первый взгляд повезло больше, но, учитывая жесткий конкурентный рынок и городские цены, эта «мягкая» экономическая политика более, чем обоснованна.

К чему этот исторический экскурс? Чтобы понять, где представлены устаревшие сведения, а где актуальные — ведь, как мы видим, величина налоговой ставки определена на несколько лет вперед. 2020 год, тем не менее, внес свои коррективы в эти жесткие планы. Из-за пандемии коронавируса и последовавшего в результате экономического кризиса многие организации и органы власти выступили с предложениями снизить или вовсе отменить налог на коммерческую недвижимость. Пока что наиболее многообещающее из этих предложений находится на рассмотрении — это послабления для торговых и бизнес-центров, опускающие ставку до 0 %, содержащиеся в перечне мероприятий Совета Федерации по совершенствованию законодательства в связи с мерами по функционированию экономики и социальной сферы в новых условиях. Однако есть и уже обещанные меры. Так, еще в апреле мэр Москвы пообещал объектам торговли, питания, бытовых услуг и гостиницам 50 %-ную компенсацию налога на имущество и земельных платежей за II квартал. Помимо этого, город выделил более 15 млрд. руб. на поддержку собственников коммерческой недвижимости, снижающих из-за пандемии арендную ставку. Эти средства призваны компенсировать налоги на имущество и земельные платежи. Правда, эта мера с довольно жесткими условиями. Она сможем помочь только тем арендодателям, кто отчаянно хочет удержать съемщиков и готов идти на существенные уступки: для получения гранта необходимо снизить арендную плату на двукратный размер компенсации, но не менее, чем на половину от первоначальной ставки. И, конечно, сроки уплаты множества платежей продлены до 31 декабря 2020 года.

Безусловно, хорошо, что такой тяжелый период принес хоть какие-то отсрочки и послабления, но, как вы видите, увы, эти меры распространяются далеко не на всех собственников коммерческой недвижимости.

Во-первых, вам нужно выяснить, находится ли ваше помещение в списке объектов, соответствующих критериям налогообложения от кадастровой стоимости. Сделать это можно на официальном сайте мэра Москвы (или интересующего вас субъекта Федерации) в соответствующем разделе. Там же вы можете найти другую полезную информацию о ставках и льготах. Теоретически можно даже выразить свое несогласие с включением здания в перечень.

После того, как вы определились с этим пунктом, ход ваших действий зависит от того, физическое вы или юридическое лицо. Если вы намерены извлекать из объекта прибыль, что логично при приобретении коммерческой недвижимости, вам в любом случае придется оплачивать налоги как юридическому лицу (а налоги для юридических лиц, как мы помним, всегда выше. Хотя ИП по закону рассматривается как физическое лицо, в данном случае налог на имущество будет рассчитываться по схеме, применяемой для юридических лиц, даже при упрощенной система налогообложения.

Исчисляется он умножением налоговой базы на налоговую ставку. Налоговая база в Москве на данный момент определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения по состоянию на 1 января года налогового периода. Налоговая ставка в текущем году составляет 1,7 %. Для ряда организаций и объектов действуют льготы. Федеральные налоговые льготы отображены в Главе 30 Налогового кодекса РФ, а региональные (в нашем случае московские) — в статье 4, 4.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций».

Налоговым периодом считается календарный год, а отчетными периодами — I, II и III кварталы. В течение года необходимо исчислять авансовые платежи, составляющие одну четвертую кадастровой стоимости имущества, помноженную на налоговую ставку. Их нужно уплатить в бюджет не позднее 30 календарных дней с даты окончания отчетного периода. По итогам года оплачивается налог за вычетом авансовых платежей, внесенных в течение года. Он должен быть уплачен не позднее 30 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом.

О коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость — это любые помещения, которые используются для получения прибыли. Обычно их делят на пять типов:

Торговые. Это стрит-ритейл, площади в торговых центрах, павильоны на рынках и другие объекты для временного хранения продукции и её последующей продажи покупателям.

Складские. Важнейшее звено в логистической цепочке: здесь принимают, хранят и готовят к транспортировке различные грузы, продукты и сырьё. Крупные складские объекты чаще всего размещаются в отдельных строениях, но склады поменьше можно найти в подвалах и на цокольных этажах.

Производственные. Цеха, ангары, технические строения и все другие объекты, которые предназначены для трудовой деятельности людей. Они всегда находятся в пределах профильных зданий, например, заводов или производственных комплексов — и редко встречаются в черте города.

Офисные. Места сосредоточения корпоративной жизни — здесь работают сотрудники различных компаний. Офисы разных классов можно найти практически везде: в бизнес-центрах, административных зданиях и даже жилых домах.

Универсальные. Предприниматели могут использовать такие помещения практически для любых целей — например, чтобы открыть ветеринарную клинику, банк или шоурум. Эти объекты часто встречаются на первых этажах жилых многоэтажек или в торговых центрах.

Как и любое другое недвижимое имущество, коммерческие объекты — предмет налогообложения.

В Тульской области снизили налог на имущество организаций

В настоящее время государство обеспечивает условия не только для открытия своего дела, но и активно поддерживает уже существующий бизнес.

B целях развития мер поддержки малого и среднего предпринимательства принят ряд законов Тульской области.

► Закон Тульской области от 23.04.2015 № 2293-ЗТО «Об установлении налоговых ставок для отдельных категорий налогоплательщиков — индивидуальных предпринимателей»:

• установление налоговой ставки 0% на два налоговых периода до 1 января 2021 года по УСН и патенту для впервые зарегистрированных ИП в производственной, социальной и научной сферах, а также в сфере бытовых услуг населению, в случае, если средняя численность работников за налоговый период не превышает 15 человек.

Соответствующий закон подписал губернатор региона Алексей Дюмин.

В 2018 году налоговая ставка для организаций Тульской области на движимое имущество снижена в 2 раза. Алексей Дюмин сегодня подписал региональный Закон «О внесении изменений в статью 2 Закона Тульской области «О налоге на имущество организаций».

Согласно внесенным изменениям, ставка по налогу на имущество организаций в отношении движимого имущества составит 0,55%.

Решение принято депутатами Тульской областной Думы

По решению депутатов Тульской областной Думы пониженная ставка налога на имущество организаций продолжит действовать в регионе. Единственное, некоторые изменения коснутся недвижимости организаций потребительской кооперации. Исключение составят объекты, арендованные на период с 2020 по 2022 годы.

Ставка налога будет исчисляться следующим образом:

• 2020 год – 0,4%
• 2021 год – 0,45%
• 2022 год – 0,5%.

Такие изменения связаны, прежде всего, с тем, что работа организаций потребительской кооперации имеет социальную направленность. В качестве примера приводят автолавки, которые работают более чем в 700 населенных пунктах региона. Около 90 таких автолавок убыточные. Понижение налоговой ставки направлено на решение таких проблем. Данная мера позволит сохранить рабочие места и уровень заработной платы сотрудников.

Напомним, кроме того, на заседании областной Думы рассмотрели инициативу о понижении ставки налога на прибыль для организаций, которые реализуют инвестиционные проекты в Тульской области.

31 октября 2019 года депутаты Тульской областной Думы приняли ряд законов, снижающих налоговую нагрузку.

Кому в Тульской области снизили налоги

31 октября 2019 года депутаты Тульской областной Думы приняли ряд законов, снижающих налоговую нагрузку.

31 октября 2019 года на заседании Тульской областной Думы депутаты нового созыва приняли присягу.

А потом рассмотрели 71 вопрос, в том числе законопроекты о льготах по налогу на имущество для предприятий потребкооперации, транспортному налогу для опекунов детей-инвалидов и налогу на прибыль участникам региональных инвестконтрактов.

— Организации потребкооперации обслуживают сельские населенные пункты, — пояснила депутат Галина Алешина. – В основном это розничная торговля в деревнях, селах. В регионе 708 таких мест, причем 611 из них – это совсем малонаселенные пункты. И более 90 магазинов потребкооперации являются убыточными. А для жителей очень важно иметь магазин в селе или деревне. Чтобы поддержать потрекооперацию, мы делаем преференции для таких организаций. Это позволит сохранить сельские магазины, рабочие места и уровень заработной платы работников, а также направлять сэкономленные средства на развитие пунктов розничной торговли в сельской местности.

Закон устанавливает для объектов недвижимости организаций потребкооперации на период 2020–2022 годов ставку налога на имущество в следующих размерах:

Налоговая база организаций исчисляется от кадастровой стоимости. Под действие закона не попадают объекты, сданные в аренду.

По прогнозам, сумма выпадающих доходов бюджета Тульской области может составить в 2020 году около 6,7 млн рублей.

— Мы внесли изменения в Закон Тульской области «О транспортном налоге». От транспортного налога освобождена еще одна категория граждан — опекуны инвалидов с детства, признанных судом недееспособными. Транспортная льгота будет распространяться в отношении автомобилей с мощностью двигателя до 200 л. с., — пояснил зампред Тульской облдумы Александр Рем.

По его словам, к нему поступило несколько обращений от данной категории граждан. А всего в Тульской области, по данным на 01.08.2019, в территориальных органах опеки и попечительства состоят на учете 966 инвалидов с детства, признанных судом недееспособными и находящихся под опекой.

Прогнозируемая сумма выпадающих доходов бюджета Тульской области максимально может составить около 10 млн рублей в год. Действие закона предлагается распространить на правоотношения, возникшие с 1 января 2019 года.

По словам депутата Ильи Курилова, законопроект «Об установлении пониженной налоговой ставки налога на прибыль организаций для организаций — участников региональных инвестиционных проектов на территории Тульской области», который депутаты рассмотрели в первом чтении, относится к одному из самых важных, принципиально значимых направлений законотворческой деятельности.

— Предоставлены преференции в виде региональной части налога на прибыль для участников региональных инвестиционных проектов на территории Тульской области. А федеральная часть налога полностью обнуляется. Пониженная налоговая ставка будет установлена с 1 января 2020 года. Срок применения пониженной ставки по налогу на прибыль организаций составит четыре года, — пояснил Илья Курилов.

13,5% – для участников, реализующих региональные инвестиционные проекты, объем капитальных вложений по которым составил не менее 100 млн руб. Обязательное условие – срок капвложений не должен превышать трех лет со дня включения организации в реестр участников региональных инвестиционных проектов.

12,5% – для участников, реализующих региональные инвестиционные проекты с объемом капвложений не менее 5 млрд руб. в срок, не превышающий пяти лет со дня включения организации в реестр участников региональных инвестиционных проектов.

Уменьшить налог на вычет: нюансы

Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов — например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.

Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.

Пример.

Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).

Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога. В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500). Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.

Штрафные санкции за несвоевременную уплату налога

В случае несвоевременной уплаты налога в отношении физического лица вступает в силу ст.75 НК РФ. Данный нормативный акт регулирует размер взыскания в виде начисления пени, процентная ставка которой равна 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей в текущее время. Пеня начисляется за каждый день просрочки.

Размер пени можно рассчитать по следующей формуле:

Владельцев ТРК и бизнес-центров в Петербурге ожидает резкий рост налогов :: С.-Петербург :: РБК

Генеральный директор ТК «Невский Центр» Дарья Ветрова рассказала, что налоговые расходы компании по зданию с 1 января 2020 года по сравнению с 2019 годом увеличились на 25%.

Сумма к уплате в 2021 году будет почти в 1,84 раза больше суммы оплаченной в 2019 году.

По земельному налогу в случае переоценки кадастровой стоимости, этот рост в 2021 году по сравнению с 2020 годом составит 46,55%.

Директор по правовым вопросам MALLTECH (владеет и осуществляет управление ТРК «Лето») Антон Калинин рассказал, что для ТРК «Лето» налоговая нагрузка возрастет с 39,016 млн рублей в год до 67,937 млн рублей, то есть почти на 30 млн (45%).

Переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости в этом году проходит в городах федерального значения. Кроме Петербурга, это Москва и Севастополь.

Однако, мэр Москвы Сергей Собянин решил из-за влияния пандемии перенести оценку на следующий год, чем формально нарушил федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», но совершил значительный «налоговый маневр» в сторону владельцев недвижимости. В 2019 году переоценка кадастровой стоимости происходила во многих регионах России, в том числе и Ленобласти.

Однако губернатор Ленобласти Александр Дрозденко решил не утверждать новую кадастровую стоимость в прошлом году, чтобы для бизнеса в этом году не выросла налоговая нагрузка. Участники рынка связывают это с предстоящими выборами в регионе.

Бизнес бьет тревогу

Петербургский бизнес также просит не повышать налоги в 2021 году. «Мы не понимаем экономической целесообразности повышения кадастровой стоимости сегодня. Было бы правильно, чтобы губернатор принял справедливое и взвешенное решение относительно кадастровой стоимости.

Налоги за последнее время и так выросли в два раза, а доходы торговых центров, равно как и всего платежеспособного населения существенно упали. До сих пор не все арендаторы торговых комплексов могут работать: закрыты кинотеатры, фудкорты, офисные помещения пустуют — компании перешли на дистанционную работу.

Спрос на торговую и офисную недвижимость падает», — говорят в УК «Адамант».

По словам генерального директора ТК «Невский Центр» Дарьи Ветровой, из-за того, что торговые центры города были закрыты четыре месяца, все они нуждаются в любой поддержке со стороны государства, включая снижение кадастровой стоимости.

А мораторий на пересмотр кадастровой стоимости в 2020-2021 году был одной из мер поддержки бизнеса, о которой просили владельцы ТРК в рамках своего коллективного обращения к губернатору Петербурга Александру Беглову во время пандемии.

Собственники торговой недвижимости подчеркивают, что они и так снижают арендную плату для арендаторов непосредственно по просьбе правительства и губернатора.

При этом сфера ретейла и торговых комплексов не имеет никаких преференций или отсрочек по платежам, и кредитная нагрузка для нее никак не уменьшается.

«Получается, что, с одной стороны, город просит нас пойти на уступки арендаторам, а с другой — затягивает налоговую петлю для торговых комплексов.

В очередной раз хотим напомнить губернатору города, что наша отрасль не попала в список пострадавших, хотя убытки от простоя были колоссальными. Мы просим губернатора не вводить новую кадастровую стоимость на объекты коммерческой недвижимости минимум два года», — рассказали в УК «Адамант», подчеркивая, что в противном случае компания готова оспаривать это решение в судебном порядке.

«В соответствии с 98-м федеральным законом мы давали скидки и отсрочки по оплате арендаторам в период пандемии. Взамен нам обещали снизить налог на имущество. А в результате не только не снизили, но и повысили.

И удивительна очередная переоценка кадастровой стоимости: мы уже оспаривали ее в комиссии в 2018 году, но в новом письме Росреестра стоимость некоторых объектов увеличилась в несколько раз», — говорит финансовый директор ФХК «Империя» (сеть бизнес-центров «Сенатор») Андрей Ростовцев.

Участники рынка подчеркивают, что в любом случае повышение налогов вызовет рост арендных ставок, что в свою очередь приведет к удорожанию товаров.

Проверить до 27 августа

По оценке компании «Митсан Консалтинг», в 2020 году в Петербурге проходят новую государственную кадастровую оценку (ГКО) более 3 млн объектов недвижимости. По подсчетам Андрея Ростовцева, после повышения налоговой ставки и переоценки кадастровой стоимости объектов, размер платежей в бюджет увеличится на 35%.

В настоящее время на сайтах СПб ГБУ «Кадастровая оценка» и Росреестра уже опубликован предварительный отчет об итогах государственной кадастровой оценки (ГКО) объектов недвижимости.

Собственники могут проверить и внести изменения до 27 августа 2020 года. Это срок окончания периода внесения замечаний, исправлений и дополнений.

После этой даты оспорить сделанную госучреждением оценку можно будет только через суд, как это делали некоторые компании в 2018 году при первом повышении кадастровой стоимости.

Кто платит налог на имущество юридических лиц в 2021 году

Перечислять деньги в бюджет в счет имущественного налога должны юридические лица, имеющие у себя налогооблагаемую недвижимость.

Сюда входит:

• недвижимое имущество (включая имущество, которое передано в пользование на время, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению);
• недвижимое имущество, которое находится в пределах Российской Федерации и принадлежит компаниям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению.

К объектам налогообложения не относятся:

• земельные участки и другие объекты природопользования;
• движимое имущество компаний (с 2019 года);
• памятниками истории и культуры;
• ядерные установки;
• ледоколы;
• космические объекты;
• суда;
• воздушные суда и так далее.

Похожие записи:

• Льготы ветеранам военной службы в 2023 году
• Как заполнять обстоятельства ДТП на обратной стороне европротокола
• Детское пособие малоимущим семьям