Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
В чем разница между продажей с проживанием и рентой
Рента подразумевает продажу жилья собственником рентоплательщику с сохранением права на пожизненное проживание. Согласно достигнутым договоренностям между сторонами, покупатель должен оплачивать в указанный срок некоторые суммы денег. Дополнительно в документ могут быть внесены пункты, обязывающие покупателя:
- обеспечить пожизненный уход за больным либо престарелым хозяином жилища;
- покупать медикаменты и продукты;
- нанимать сиделок.
Стороны могут заключить договор пожизненной ренты либо постоянной. В первом случае обеспечение старика, инвалида производится до момента его кончины. Собственность переходит новому владельцу сразу после смерти предыдущего хозяина. Постоянная рента подразумевает выплату средств до погашения оговоренной суммы. Пожизненная рента имеет свои плюсы и минусы для обеих сторон:
- покупатель может оказаться безответственным человеком;
- продавец может прожить дольше предполагаемого покупателем срока и за этот срок рентоплательщик затратит большие суммы, чем планировал;
- продавец может пережить покупателя;
- после смерти рентополучателя его родственники могут вступить в судебную тяжбу с целью оспорить договор ренты;
- продавец может расторгнуть договор ренты через несколько лет, для этого ему достаточно доказать, что условия контракта не выполняются.
Заключая сделку продажи недвижимости с правом продавца пожизненного нахождения в жилище, покупатель вносит всю требуемую сумму сразу и больше ничего не должен продавцу. Потребовать с него дополнительно еще что-то хозяин квартиры не может. В каждом случае, квартира переходит к новому собственнику сразу, а освобождается от обременения только после кончины прежнего владельца, поскольку тот оговорил возможность проживания в ней.
Необязательные условия
По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:
• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.
Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.
Когда нужно заверять договор у нотариуса
Нотариальное оформление ДКП — это проверка сделки на законность. Нотариус убеждается, что обе стороны договора дееспособны и заключают сделку по добровольному согласию. Также он следит, чтобы не были нарушены права при купле-продаже.
Когда заверение нотариуса необходимо по закону:
- Продажа долевой собственности. Например, продаётся доля в квартире третьему лицу. Но есть нюанс: если третье лицо после покупки станет владельцем всей квартиры, то нотариус не нужен. Если продажа долей идёт от нескольких собственников и все присутствуют при заключении, нотариус также не требуется.
- Покупка долевой собственности, когда два и более покупателей участвуют в сделке. Обычно в такой ситуации к нотариусу не обращаются, но, если речь идёт о супругах — без него не обойтись. По умолчанию, после покупки недвижимость становится совместной собственностью. Но, если пара хочет выделить долю сразу при заключении ДКП, им нужно получить заверение нотариуса.
- Сделки, в которых один из продавцов несовершеннолетний. Здесь не обойтись без двух участников: нотариуса и органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетний стал покупателем, то ДКП он может оформить самостоятельно. Те же правила распространяются на частично дееспособных продавцов.
- Оформление договора пожизненной ренты. Тут всё понятно — если пенсионер продаёт квартиру с условием проживания в ней до конца своих дней, то такой договор надо оформлять с участием нотариуса.
Как продать квартиру с правом пожизненного проживания продавца
При оформлении сделки нужно действовать только согласно норм Гражданского кодекса РФ. В случае нарушений действующего законодательства, сделка может быть признана недействительной.
При заключении сделки необходимо наличие всей необходимой документации у сторон.
- Выписка из ЕГРН на недвижимое имущество. Ее можно получит в Росреестре, она удостоверяет наличие прав собственности лица на недвижимость, а также наличие или отсутствие обременений. Также необходимо наличие свидетельства о регистрации имущественных прав на квартиру.
- Правоустанавливающая документация – определяет, на основании каких юридических фактов недвижимость стала собственностью лица.
- Паспорт.
- Выписка из домовой книги или единый жилищный документ.
- Справка по форме-9 (информация о зарегистрированных в квартире лицах).
Покупателям необходимо проверить подлинность документов на недвижимость, а также отсутствие обременений со стороны третьих лиц. Также необходимо проверить соответствие предмета договора с предоставленной правоустанавливающей документацией.
Список документов от покупателя:
- документы, удостоверяющие личность;
- доверенность, если сделка осуществляется через представителя;
- правоустанавливающие документы в случае, когда стороной является юридическое лицо.
По таким договорам происходит государственная регистрация перехода права собственности к рентодателю, и влечет за собой возникновение обременения в силу закона в пользу рентополучателя. Регистрация происходит в Росреестре, сведения, о чем вносятся сведения в ЕГРН. Документы можно подать непосредственно как в офис Росреестра, так и в МФЦ.
В соответствии с законодательством рентополучатель обязан уплатить 13% подоходного налога от суммы получаемой им по договору ренты. Некоторые получатели имеют право на налоговый вычет – это сумма, на которую может быть уменьшен размер налога.
К этой категории относятся:
- ветераны ВОВ;
- участники ликвидации аварии на ЧАЭС;
- инвалиды установленных групп.
Если рентодателем является юридическое лицо, то стороной, которая должна рассчитать и оплатить налог является рентодатель. В случае неуплаты налога последним, рентополучатель обязан уплатить налог. В случае составления возмездного договора ренты, то к нему применяются правила налогообложения договора, используемого при покупке или продаже жилья.
Эта категория гражданско-правовых сделок имеет свои особенности. Несомненно, является выгодным приобретение недвижимости по этому договору. Однако, существуют определенные риски. С целью избежания негативных фактов и минимизации рисков необходимо тщательно изучить нормативно-правовую базу, регулирующую эти сделки.
О чем еще нужно знать
Из вышеизложенного понятно, какими особенностями обладает продажа квартиры, где живут лица, имеющие право пожизненного проживания. Да, отыскать покупателя в такой ситуации весьма затруднительно, но при грамотном и тщательном подходе к данной процедуре можно осуществить задуманное. Важно не обманывать покупателя.
ВАЖНО !!! Нет смысла пытаться утаить обременения, имеющиеся у выставленной на продажу недвижимости. Иначе данное соглашение будет признано недействительным . Либо покупателю все равно станет известно о прописанных в квартире лицах и не станет ее приобретать.
На рынке недвижимости квартиры, где присутствуют какие-либо жильцы, покупают не слишком охотно. Как ранее говорилось, подобные соглашения могут оказаться весьма рискованными. Именно в связи с этим даже небольшая стоимость недвижимости не заманивает потенциальных приобретателей жилья. Обычно, продажа квартиры, где кто-то имеет прописку, более реальна, если в помещении не живут дети или нетрудоспособные граждане. Ведь совершить выселение прописанных лиц возможно, как было сказано, только в суде.
Когда в подобных ситуациях присутствуют малолетние, процедуру затрудняет требование об участии органов опеки и попечительства. Есть ли смысл приобретать жилое помещение с препятствием в виде зарегистрированных там граждан или нет? Это все люди определяют только самостоятельно.
Некоторых это обстоятельство нисколько не волнует. Но если обрести полную уверенность в том, что владению помещением ни один человек не сможет препятствовать, лучше подобрать квартиру без обременений.
Если хозяин совершил продажу квартиры с людьми, имеющими там регистрацию, не стоит считать его мошенником. В нашей стране подобные процедуры не запрещаются в соответствии с законом. Продавец в подобной ситуации будет не совсем порядочным, но его поступок однозначно легален.
Для нового собственника (условного «плательщика ренты», к которому по договору переходит жилье) самым ненадежным типом сделки признается завещание. Во-первых, потому, что, как и говорила Наталья, его можно в любой момент изменить. Во-вторых, потому, что на квартиру могут претендовать и другие родственники, которые могли бы обратиться в суд и, например, потребовать признания завещания недействительным. «Подобных примеров множество – наследственные споры составляют значительную часть от общего объема дел, рассматриваемых в судах общей юрисдикции», — поясняет Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
В описанном же случае на квартиру могла претендовать сестра-инвалид, если она более года находилась на иждивении наследодателя, как указывает Михаил Точенов (HEADS), не зависимо от того, была она указана в завещании или нет. «Более того, доказать факт нахождения инвалида на иждивении своего родственника очень легко, — продолжает эксперт, — тут не требуется заключения договоров или получения каких-либо справок. Будет достаточно свидетельских показаний о том, что инвалиду периодически покупали лекарства, продукты, давали деньги и навещали. Добрые соседи с радостью все это подтвердят, не вдаваясь в подробности».
Что касается других родственников, то они могли заявить свои права на квартиру, если они были: 1) также нетрудоспособны и состояли в достаточно близком родстве, для того чтобы претендовать на статус иждивенца, не проживая совместно с наследодателем, 2) несовершеннолетние дети, уточняет Михаил Точенов (HEADS).
Небольшое дополнение по завещанию делает Елена Валеева, генеральный директор «CENTURY 21 Светлый Град»: «При получении наследства от людей, не являющихся близкими родственниками, предстоит заплатить немалый налог (НДФЛ 13% от стоимости унаследованного имущества)».
Что представляет собой договор купли продажи с пожизненным проживанием
В действующем ГК РФ предусмотрена возможность составить с пожизненным проживанием предыдущего владельца в жилом помещении.Зачастую такое соглашение составляют одинокие люди, либо пенсионеры.У них чаще всего возникает необходимость в получении определенной суммы платежных средств и нужно сохранить возможность эксплуатации реализованного имущества пожизненно.Навигация по статьеСитуации, требующие оформления подобных соглашений случаются часто, могут отличаться особенностями составления и различными юридическими последствиями, дающие гражданам некоторые полномочия при совместном проживании с владельцем недвижимости.Специфическим основанием для провоспособности считается конкретная разновидность обязательства владельца недвижимости перед указанными в договоре лицами.
В чем разница между продажей с проживанием и рентой
Рента подразумевает продажу жилья собственником рентоплательщику с сохранением права на пожизненное проживание. Согласно достигнутым договоренностям между сторонами, покупатель должен оплачивать в указанный срок некоторые суммы денег. Дополнительно в документ могут быть внесены пункты, обязывающие покупателя:
- обеспечить пожизненный уход за больным либо престарелым хозяином жилища;
- покупать медикаменты и продукты;
- нанимать сиделок.
Стороны могут заключить договор пожизненной ренты либо постоянной. В первом случае обеспечение старика, инвалида производится до момента его кончины. Собственность переходит новому владельцу сразу после смерти предыдущего хозяина. Постоянная рента подразумевает выплату средств до погашения оговоренной суммы. Пожизненная рента имеет свои плюсы и минусы для обеих сторон:
- покупатель может оказаться безответственным человеком;
- продавец может прожить дольше предполагаемого покупателем срока и за этот срок рентоплательщик затратит большие суммы, чем планировал;
- продавец может пережить покупателя;
- после смерти рентополучателя его родственники могут вступить в судебную тяжбу с целью оспорить договор ренты;
- продавец может расторгнуть договор ренты через несколько лет, для этого ему достаточно доказать, что условия контракта не выполняются.
Безвозмездное пользование квартирой – это срочная или бессрочная передача права на использование квартиры, произведённая от владельца – к вселившемуся лицу.
По преимуществу происходит между родственниками или знакомыми, которые занимают помещение на время отъезда из населённого пункта хозяев. Иной раз владельцы предпочитают передать жильё безвозмездно, если оно пустует, но для сдачи кватиры в аренды у них нет соответствующих потребностей.
За счёт этого правового действия появляются варианты:
- Избавить себя от расходов по квартплате и коммунальным услугам.
- Найти граждан, которые, вселившись на территорию, создадут условия соответствующего присмотра и ухода.
- Делегировать вопросы по эксплуатации помещения лицам, живущим в квартире, в отношении требуемого ремонта, замены сантехники и иные виды работ.
Так, не приобретая прибыли, владельцам удастся избежать расходов. Не обременяя себя контролем над действиями арендаторов, и не рискуя попасть в неприятности, связанные с арендой, хозяева передают недвижимое имущество в надёжные руки.
Главное из полученных ими преимуществ – спокойствие за вверенное помещение.
Договор купли-продажи квартиры оформляется письменно — стороны составляют единый документ и подписывают его. Заключить такой договор устно нельзя.
При этом по общему правилу стороны вправе ограничиться простой письменной формой, то есть просто заключить договор между собой, без дополнительного нотариального удостоверения, а после официально зарегистрировать право собственности на имя покупателя. При этом все риски сделки они принимают на себя, в то время как при официальном удостоверении за нее отвечает нотариус.
Обязательное удостоверение предусмотрено только для отдельных случаев. Договор купли-продажи квартиры обязательно удостоверяется, если:
● продается не квартира целиком, а доля в праве на нее;
● в качестве продавца выступает, через своих законных представителей, несовершеннолетний человек, взрослый недееспособный человек или человек, чья дееспособность ограничена.
Стороны могут добровольно удостоверить сделку, даже если в конкретном случае такая форма не является обязательной. Это правильный и дальновидный шаг, который минимизирует риски продавца и его контрагента. Нотариус не просто удостоверит договор, но проверит его, убедится в добросовестности сторон и в том, что все они действуют по доброй воле и без принуждения, а также разъяснит правовые последствия сделки.
При этом нотариальное удостоверение сделки не исключает последующей официальной регистрации прав нового собственника.
Нужно ли выписывать прописанных в квартире лиц при продаже
При продаже квартиры дозволения зарегистрированного в ней обитателя, не являющегося ее хозяином, не надо получать. Если этот гражданин является совершеннолетним, необходимо составить простой договор купли-продажи, затем чтобы совершить продажу квартиры, которую он занимает по праву пожизненного проживания. Вполне логично, что совершая договор с покупателем о стоимости, продавцу нужно подготовиться к тому, что помещение с жильцом можно совершить продажу по меньшей стоимости, чем если бы ее никто не занимал.
Иная ситуация имеет место, если на продажу выставляется жилое помещение с обладающим пожизненной регистрацией в нем ребенком.
ВАЖНО !!! Для совершения продажи необходимо поставить в известность органы опеки и попечительства, призванные защищать его права.
Основная сложность состоит в том, что ребенка в подобной ситуации нужно выписывать, а после этого нужно гарантировать предоставление ему новой жилплощади — либо до заключения соглашения, либо после него. При втором способе в соглашении нужно будет обозначить точные сроки выселения.
Сложности и подводные камни
Выписать из квартиры человека, который при продаже жилья закрепил свое право на пожизненное в ней проживание в договоре, нельзя. Этого не сможет сделать ни первый за ним владелец, ни последующие собственники.
Если в документе не было оговорено это право продавца, то договор принимает форму обычной купли — продажи. Пожилой человек после получения денег может быть выдворен из квартиры в любой удобный момент для нового собственника.
Вопрос продажи квартиры с правом пожизненного в ней проживания, очень сложный. Обе стороны, покупатель и продавец, вступают после сделки в долговременные взаимоотношения. Чтобы впоследствии не попасть в неприятную ситуацию, следует проконсультироваться у специалистов. Записаться на консультацию можно в правом нижнем углу окна.
Чтобы статья могла быть полезной другим людям, поставьте лайк и сделайте репост.
Читайте далее статью о возможностях обратной ипотеки для пенсионеров, как альтернативе купле-продажи квартиры с пожизненным проживанием.
Как заключить и расторгнуть договор ренты
Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).
ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам. Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом. Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.