Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как достроить незавершенное строительмтво 2024 год». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Регистрации в государственном реестре подлежит любое имущество, отнесенное законом к категории недвижимости. Правило распространяется не только на готовые здания, но и неоконченные проекты. Такие объекты должны ставиться на учет в общем порядке. Основанием вывода является ст. 130 ГК РФ. Норма относит к недвижимости все имущество, связанное с землей неразрывно. Характерной чертой признана невозможность перемещения объекта без нанесения ему несоразмерного вреда. Проще говоря, к категории следует причислять все сооружения, созданные на базе капитального фундамента.
Для осуществления достройки объекта незавершенного строительства (далее — ОНС) необходимо иметь надлежащим образом оформленные права на земельный участок – право собственности или аренды на землю.
В случае, если земельный участок, на котором расположен ОНС, находится в аренде, то договор аренды должен быть действующим и предусматривающим право возведения капитальных объектов.
В противном случае, если ОНС расположен на публичном земельном участке, предоставленном в аренду по результатам аукциона, то в случае прекращения договора аренды такой объект может быть изъят у собственника по решению суда (путем продажи с публичных торгов).
Однако, следует иметь в виду, что действующим законодательством предусмотрена возможность продления аренды публичной земли.
Так, например, публичная земля без проведения торгов может быть предоставлена для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства:
- если до 1 марта 2015 года было зарегистрировано право собственности на такой объект либо был предоставлен в аренду земельный участок;
- если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по его продаже, в случае изъятия у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды;
- если уполномоченным органом в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или торги не состоялись.
Признаки объекта незавершенного строительства
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
1) Соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство. В случае если объект не соответствует требованиям проектной документации или нарушает строительный и градостроительные нормы и требования, то он может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).
2) Наличие свойств объекта капитального строительства — здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
3) Процесс строительства объекта не закончен, т.е. в отношении объекта незавершенного строительства должно отсутствовать разрешение на ввод его в эксплуатацию.
4) Объект незавершенного строительства не может являться предметом действующего договорного обязательства по его созданию, например договора строительного подряда (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Пока действует договор, направленный на создание объекта (договор строительного подряда, инвестиционный договор), объект может претерпевать постоянные изменения и на него нельзя зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Другими словами, объект незавершенного строительства появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта).
5) Объект незавершенного строительства — объект капитального строительства, который обладает всеми присущими недвижимым вещам свойствами, содержащимися в п. 1 ст. 130 ГК РФ, за исключением целевого назначения, учтенный в установленном порядке в государственном кадастре недвижимости.
Оформление права собственности застройщиком
Кроме перечисленных вариантов, которые нуждаются в регистрации, есть еще и сооружения, которые возводятся компаниями, занимающимися строительством для граждан, участвующих в долевом строительстве. Как уже было отмечено выше, регистрация даже недостроенного объекта обязательна. Причина в том, что посредством нее, владелец может распоряжаться собственным имуществом, как угодно.
Застройщики обязаны произвести регистрацию для того, чтобы по окончанию строительства передать недвижимость во владение дольщикам. Поэтому рано или поздно производить ее все нужно.
Независимо от того, будет ли собственник недостроенного жилья достраивать его или же передаст во владение другим лица, это зависит от выбора хозяина. Но без регистрации объекта, произвести любые действия c не достройкой невозможно.
Как поможет регистрация
Есть риск продажи незарегистрированного недостроенного дома, от которого даже правильно составленный документ не спасает. Покупая любую недвижимость, в том числе недостроенную, важно предусмотреть все возможные спорные ситуации.
Например, случай, когда продавец недавно получил такое наследство и хочет продать недостроенный дом с участком. Если объявится еще один наследник и будет оспаривать сделку, а в договоре не указан объект незавершенного строительства, то покупатель рискует потерять и деньги, и новую собственность.
Проблем не будет, если незавершенный дом зарегистрировать. Наличие такого документа обеспечит сделке прозрачность, а значит, гораздо быстрее найдется покупатель, готовый приобрести «полуфабрикат».
В какой орган необходимо обращаться за услугой
Собственник или пользователь земельного участка, на территории которого было принято решение возвести объект капстроительства, должен направить письменное ходатайство о вводе ОНС в эксплуатацию. Чтобы правильно подготовить нужные документы и направить их в соответствующий регистрационный орган, обращайтесь за помощью в нашу компанию ООО «ГеоГлобал». Мы подадим документы именно в тот федеральный или территориальный орган исполнительной власти, который выдавал изначальное решение на проведение капремонта, реконструкционных или строительно-монтажных (СМР) работ. В Москве за такой услугой можно будет обратиться в МФЦ, который занимается предоставлением государственных муниципальных услуг.
Что нужно сделать, чтобы переоборудовать дом в готовое здание, жилое?
Если земельный участок прошел кадастровый учет после 2013 года, то сведения о нем уже внесены в Единый государственный реестр естественных монополий. При проведении регистрационных действий для ОНС необходимо будет получить актуальную выписку из ЕГРЮЛ на участок. Это можно сделать следующим образом:
- Подать письменное заявление в канцелярию Росреестра;
- Подать заявление через систему МФЦ;
- подать заявление в электронном виде через портал государственных услуг.
Регистрация незавершенного строительства может привести к отклонению заявки. Ниже перечислены наиболее распространенные проблемы, которые могут возникнуть при подготовке технического плана и постановке на кадастровый учет ОНС:
- Определение степени готовности объекта является оценочным, так как зависит не только от нормативных значений удельного веса конструктивных элементов, но и от других показателей — типа строящегося объекта, материалов для строительства отдельных элементов или всего объекта, сметы планируемых работ и т.д;
- Если в ходе выполнения технического плана инженер обнаружил отклонение от проектной документации, он обязан отразить этот факт в разделе «Выводы…»;
- Если кадастровые работы в отношении земельного участка были проведены с нарушением правил, отклонение ОНС от границ участка может быть установлено при подготовке технического плана;
- если кадастровый учет осуществляется в отношении ОНС, возведенных задолго до 2013 года, может возникнуть проблема отсутствия проектной документации и истечения срока действия разрешения на строительство.
- Недостроенное здание — это здание, в котором возведены основные конструкции. Кадастровый инженер определит степень готовности здания при составлении технического плана.
- ONS может быть поставлен на кадастровый учет одновременно с регистрацией прав. Для этого необходимо подтвердить законность возведения здания с помощью разрешения на строительство.
- После кадастрового учета и внесения в реестр памятников при строительстве объект может быть продан, в том числе на аукционах, в качестве залога под кредит.
Незавершенка в строительстве: основные особенности
- Платная парковка во дворе ул.Братьев Кашириных, дом 102, вдруг появилась будка и расценки за стоянку в ночное время.
- Подтверждающие личность и правомочность обратившегося (паспорт, доверенность, решение или приказ о назначении директора и прочие).
- Документы о праве собственности (иных вещных правах) на землю. При их отсутствии документы для регистрации права на землю.
- Разрешение на строительство (если таковое требуется по закону).
- Документ, подтверждающий возможность размещения объекта без предоставления земельного участка или установления сервитута.В этом случае документы на землю предоставлять не надо.
- Платежное поручение или банковская квитанция об оплате госпошлины (предоставляется по желанию заявителя).
- Порядок регистрации объекта незавершенного строительства Перед заключением сделки рекомендуется тщательно (возможно даже с привлечением экспертной организации) проверить соответствие объекта имеющейся документации, т.к.
Регистрация жилого дома из объекта незавершенного строительства в жилой дом
Чтобы разобраться подробнее с правами граждан, следует рассмотреть несколько ситуаций. Проще всего обстоят дела, когда человек имеет при себе следующие важные документы: право собственности на земельный участок, где стоится дом; разрешение на выполнение строительных работ; проект строительства; бумаги, которые описывают состояние объекта.
Перевод из незавершенного строительством № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу». Задан 2015-09-12 13:25:41 +0400 в теме «Недвижимость» из г.
Как переоформить объект незавершенного строительства в завершенное
- Стоит ли переводить дом в «законченное строительство»?
- Как зарегистрировать объект незавершенного строительства?
- Завершенное и незавершенное строительство. что лучше оформить?
Рекомендуем прочесть: Можно ли вернуть вещь если в магазине не выдают чека
Как перевести объект незавершенного строительства в жилой дом?
Внимание Как оформить незавершенное строительство дома на собственном участке?
Процесс оформления включает следующую последовательность действий:
- предоставление документов и заявления в Росреестр для регистрации;
- техническая инвентаризация объекта;
- получение разрешения на возведение дома;
- получение кадастрового паспорта;
- получение выписки из ЕГРН с соответствующей записью о праве собственности.
Использование упрощенного порядка Для оформления собственности в Росреестре требуется пройти многочисленные согласования и собрать большой пакет документов.
Инфо В связи с этим застройщику необходимо представлять документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов, участников договора простого товарищества). В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Объект незавершенного строительства, приобретает статус недвижимого имущества с момента государственной регистрации прав на него лицом, создающим этот объект.
Объект незавершенного строительства перевести в завершенное
» Уголовное право В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, (пункт 4 статьи 25 Закона о регистрации). При этом необходимо иметь в виду, что не подлежит государственной регистрации право собственности на возведенный объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой.
В случае продажи «недостроя» договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недействительность. Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации. Процесс оформления включает следующую последовательность действий:
- получение кадастрового паспорта;
- получение разрешения на возведение дома;
- предоставление документов и заявления в Росреестр для регистрации;
- техническая инвентаризация объекта;
- получение выписки из ЕГРН с соответствующей записью о праве собственности.
Использование упрощенного порядка Для оформления собственности в Росреестре требуется пройти многочисленные согласования и собрать большой пакет документов.
Внимание Как оформить незавершенное строительство дома на собственном участке?
Нужно ли разрешение на строительство для перевода объекта незавершённого строительства в завершённое
2) сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей таких объектов недвижимости;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2021 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. В техническом плане указываются:
1) сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства, едином недвижимом комплексе, необходимые для его государственного кадастрового учета, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости;
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2021 N 315-ФЗ, от 03.07.2021 N 361-ФЗ)
Как правильно достроить — незавершенку — спустя N лет
Ситуация: есть объект незавершенного строительства, жилой 16 этажный дом, построено 10 этажей, допустим с момента получения разрешения на строительство прошло 7 лет, а с момента консервации (ну или просто бросили стройку, как это чаще бывает) прошло 5 лет.
Ниже набросал план работы, интересно что не учел, т.к. план предварительный «на скорую руку», и сразу же возникли вопросы.
Задачи (вопросы):
1. Провести анализ проектной документации (состав соответствие)
2. Провести анализ рабочей документации (состав соответствие)
3. Провести анализ исполнительной документации (состав соответствие)
4. Провести анализ журнала авторского надзора
5. Выполнить техническое обследование
6. Выполнить инженерно-геологические изыскания
6.1 А точно ли нужно?
6.2 В каком объеме? Неужели как для нового строительства?
7. Выполнить инженерно-геодезические изыскания
7.1 А точно ли нужно?
7.2 В каком объеме? Неужели как для нового строительства?
8. Что делать с техническими условиями, скорее всего они просрочены? Получать заново? Или можно продлить? (думаю, если они изменяться, то лучше сначала получить их и только потом заказывать изыскания и съемку, чтобы за досъем потом не платить)
9. Требуется ли заново проходить экспертизу? Если да, то в каком объеме (какие разделы)?
10. Разрешение на строительство получать по новой?
11. Если объект связан с «программой обманутых дольщиков» есть ли какие-то особенности (поблажки, особые процедуры и т.д.)?
Налогообложение объекта незавершенного строительства
1. ОНС являются объектом налога на имущество организаций.
С 1 января 2020 года в соответствии со ст. 374 НК РФ объектом обложения налогом на имущество организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Положением по бухгалтерскому учету ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденным приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, установлено, что актив принимается к учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, установленные п. 4 ПБУ 6/01, то есть, когда объект предназначен для использования в деятельности организации.
Таким образом, в отношении объектов недвижимого имущества, принадлежащих организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, учтенных на балансе как в качестве основных средств, так и в качестве других активов, налоговая база по налогу на имущество организаций определяется в соответствии с п. 2 ст. 375 НК РФ исходя из кадастровой стоимости.
Согласно ст. 378.2 НК РФ к таким объектам отнесены:
- жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства;
- жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.
Категории земель, разрешающих строительство объектов ИЖС
Многие граждане, не зная законодательной базы, возводят загородные дома на земельных участках, официально не допускающих проведения капитального строительства. Поэтому покупателю, перед тем, как обратиться в Россеестр за выпиской, рекомендуется удостовериться, что земельный надел, на котором возведен объект незавершенного строительства, относится к соответствующей категории и имеет соответствующий вид разрешенного использования. То есть, возведенный дом или «недострой» может быть расположен в черте поселения на категориях земель:
- для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
- для ведения ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
- ДНП (дачное некоммерческое партнерство);
- СНТ (садовое некоммерческое товарищество) с правом возведения жилого дома и проживания в нем.