Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если застройщик объявлен банкротом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При процедуре банкротства застройщиков, дольщики должны быть оповещены об этом в течение 5 дней. В тексте сообщения описывают права долевых участников с наличием преимуществ по защите вложенных в строительство средств. Когда остается незавершенное строительство, действующие в нем лица могут создать ЖСК, если согласны с дополнительными расходами.
Как создают ЖСК при банкротстве застройщиков
Формируют кооператив, соблюдая условия:
- По стоимости недостроенный дом не больше 5%, чем задолженность перед дольщиками.
- Застройщик имеет средства в достаточном количестве, чтобы погасить обязательства первоочередных участников.
- «Незавершенка» не находится в залоге или кредитор согласен на передачу остаточного строительства в ЖСК.
- Все пайщики будут обеспечены квартирами.
Когда компания не рассчитывается со всеми кредиторами после получения прав на недостроенное здание, эту сумму собирают члены ЖСК, чтобы сделать вклад на депозитном счете. На плечи дольщиков ложатся затраты по оплате всех долгов разорившейся строительной фирмы и завершение постройки до её ввода в эксплуатацию. Создают кооператив из участников в долевом строительстве в следующем порядке:
- Собирают на собрание инициативную группу.
- Фиксируют в протоколе о принятом решении – создать ЖСК.
- Выбирают руководство с председателем.
- Разрабатывают и утверждают Устав кооператива.
- Определяют суммы по вступительным взносам с порядком зачисления.
- Регистрируют кооператив.
- Подают заявление в арбитраж с ходатайством о передаче замороженного объекта для продолжения строительства в ЖСК.
В суде назначают арбитражного управляющего, который будет регулировать ход процесса на законодательном уровне, обозначит порядок расчетов с несогласными дольщиками продолжать строительство.
После регистрации кооператив становится в статусе юридического лица, должен:
- Вести бухгалтерский учет.
- Платить налоги.
- Сдавать отчеты.
Устав разрабатывают по типовой форме, где указывают все основные положения в отношении:
- Обязанностей перед пайщиками.
- Прав членов ЖСК.
- Работы ревизионной комиссии.
- Приема и исключения членов кооператива.
В ходе постройки Устав можно изменить, если решит собрание и внесет такие пункты в протокол. О каждом подобном действии сообщают всем членам кооператива. Следует учесть, что при незавершенном строительстве, этот объект перейдет в собственность дольщиков, если будет положительным решение Арбитражного суда. После удовлетворения требований заявителей в суде, дом нужно зарегистрировать. Поправки Федерального закона №214 дают право оставаться на рынке ЖСК, созданным до июля 2018 г., остальные образования не могут принимать участие в строительстве.
Признаки скорого банкротства застройщика
Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. И это не шутка. Если вы стали долевым инвестором – приготовьтесь к тому, что на протяжении всего строительства вам придется бдительно «мониторить» ход работ. Особенно, если рейтинг вашего девелопера не очень высок.
Сам по себе не самый высокий рейтинг не говорит о том, что вы обязательно будете обмануты. Возможно, что строительная компания просто еще недостаточно опытна и не наработала авторитет. Как правило, такое положение вещей компенсируется более выгодной ценой (нужно же как-то привлекать инвесторов).
Ставка на «новичка» может принести весьма высокие «дивиденды». Но требует большой осторожности и постоянного внимания. Порядочный застройщик не может стать банкротом за один день. Проблемы «зреют» постепенно. Так что не ленитесь «держать руку на пульсе».
На собрании долевых инвесторов вам наверняка подробно рассказали об этапах и сроках строительства. Важно, чтобы они соблюдались. Если вы, проходя мимо строительной площадки, обнаружили там «затишье», которого по плану не должно быть – пора бить тревогу. Если по плану уже должны идти отделочные работы, а задние еще не подведено под крышу – это повод заняться детальным выяснением, что не так у девелопера.
Наиболее тревожными признаками являются следующие:
- Компания перестала отвечать на звонки, а при личном визите офис оказывается закрытым в разгар рабочего дня
- Строительство закончено, но застройщик не торопится передавать дольщикам готовые квартиры
Процедура признания застройщика банкротом
Строительная компания может обанкротиться в силу различных причин: роста цен на работы и стройматериалы, затраты на выплаты по судебным решениям, форс-мажорные обстоятельства и т.д. Инициировать процедуру признания в этом также могут различные стороны: сам застройщик, дольщик или иные организации. Однако окончательно признать и утвердить такой статус может только арбитражный суд. Начать процедуру можно в том случае, если застройщик просрочил выплаты на три месяца или больше, а также накопил долгов на сумму более трехсот тысяч рублей.
Юридическое лицо признается банкротом в строгом соответствии с ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Застройщикам посвящена отдельная одноименная глава закона. Процедура может включать 5 этапов, но обычно все обходится наблюдением (длится до 7 месяцев) и конкурсным производством (от полугода до нескольких лет). На этапе наблюдения суд направляет в компанию временного управляющего: он подсчитывает баланс активов и пассивов, анализируя финансовое состояние. Во время конкурсного производства застройщик признается банкротом уже официально, и присланный судом управляющий начинает распоряжаться его делами, имущество распродается, деньги идут на выплату кредиторам, а сама организация прекращает свое существование. Если же по итогам проверки выясняется, что застройщик способен рассчитаться с долгами, то ему разрешают продолжить работу, хотя и с некоторыми ограничениями. Т.н. «финансовое оздоровление», когда привлекаются дополнительные инвестиции и источники дохода, а также реструктурируются имеющиеся кредиты, для компаний-застройщиков невозможно: суд может только назначить внешнего управляющего, чтобы строительство дома все же завершилось.
За ходом процедуры можно следить по газете «Коммерсантъ»: это официальный источник, размещающий информацию о банкротствах. Даже если дело в суде только начато, на страницах или на сайте газеты появится соответствующее объявление.
«Реестр требований кредиторов»: как туда попасть и что делать после отказа
Необходимо написать заявление о включении в реестр. Оно пишется в свободной форме: главное – описать возникшую ситуацию и приложить документы. Требования по отправке и срокам принятия заявления всегда указываются в газете «Коммерсант», когда там появляется объявление о банкротстве строительной компании.
Вот документы, которые нужно приложить к заявлению:
- Договор с застройщиком, прошедший государственную регистрацию. Он обязателен для включения требований дольщика в любой реестр.
- Паспорт РФ.
- Документы о передаче имущества или об оплате (это могут быть расписки или квитанции из банка).
- Решения суда, если они имеются.
Как рассчитывается выплата, если квартира в строящемся доме куплена в ипотеку?
Если дольщик приобрел квартиру в строящемся доме с помощью ипотеки и строительная компания обанкротилась, сумма компенсации рассчитывается точно так же, как и приведенном выше примере.
Денежные средства переводятся одним из двух способов. Если у дольщика открыт залоговый счет в банке, в котором оформлена ипотека, выплата будет направлена именно туда. В таком случае банк автоматически погасит кредит за счет этих средств, а остаток дольщик сможет снять и использовать по своему усмотрению.
Если залоговый счет не открыт, Фонд перечислит средства на персональный счет дольщика, который он указал в заявлении. В этой ситуации важно, что обязательства по ипотечному кредиту остаются, поэтому чтобы избежать проблем с банком и судебных разбирательств, дольщик должен оперативно погасить ипотеку с помощью полученных от Фонда средств.
Банкротство застройщика
Для признания юридического лица банкротом компания должна иметь обязательства, на исполнение которых у нее недостаточно средств. Решение о признании банкротом выносит только суд по процедуре, инициированной как самой строительной компанией, так и дольщиками, подрядчиками, поставщиками, предоставившими займ банками или Федеральной налоговой службой.
Законодательно банкротство юрлиц осуществляется в несколько этапов и начинается с оценки состояния компании для принятия/отклонения решения об ее финансовом оздоровлении. После этого дело либо закрывается, либо вводится конкурсное производство. Впрочем, в случае с застройщиками действует упрощенный порядок, сразу предусматривающий введение конкурсного производства с назначенным судом управляющим. Последний необходим для определения перечня кредиторов, величины предъявляемых ими требований и очередности удовлетворения этих требований (см. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
Вместе с дольщиками кредиторами вправе стать финансовые организации, поставщики, подрядчики и госорганы. Чтобы погасить долги перед ними, имущество компании-должника распродается. Обычно конкурсное производство занимает год, но при необходимости продолжительность этой процедуры может быть продлена судом еще на полгода.
При принятии конкурсным управляющим решения, что платежеспособность застройщика можно восстановить, кредиторы направляют заявление с соответствующим мнением в суд. Рассмотрение последнего судом может закончиться принятием решения о переходе к внешнему управлению. В этом случае руководителем компании станет назначенный судом управляющий.
Другой вариант – достижение между девелопером и кредиторами договоренностей, что должник вернет причитающееся в определенный срок. Если договоренности достигнуты сторонами, дело будет закрыто и закончится оформлением мирового соглашения.
Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера
ИФНС регистрирует ЖСК в течение 5-ти рабочих дней и наделяет его статусом юрлица. Далее правление кооператива обращается в Арбитражный суд, рассматривающий дело о несостоятельности, с ходатайством о передаче дольщикам недостроя. Тем самым погашается их кредиторская задолженность.
Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.
До середины 2019-го приобретение жилых метров в строящейся многоэтажке признавалось рискованным занятием, особенно на этапе котлована.
Возможность продажи строящихся квартир с июля 2018-год ограничивалась условием обязательности сопровождения сделок банками. По закону с 1 июля 2019-го предоплата жилья в пока еще недостроенной многоэтажке происходит на эскроу-счет.
Если же достройка выполняется системообразующим застройщиком или его дочерней компанией, либо строительство до его завершения продолжает после банкротства застройщика сторонним девелопером – достаточно 6% готовности без переключения финансирования на эскроу-счет, лишь с заключением ДДУ и контролем средств уполномоченным банком.
Он обязан извещать дольщиков о банкротстве в течение 15 дней после назначения. На практике это случается, только когда застройщик передал ему сведения о дольщиках — тогда управляющий уведомляет, что можно предъявить требования, и сообщает срок их подачи.
Согласно протоколу внеочередного общего собрания ЖСК от 15 апреля 2009 г. общим собранием членов кооператива постановлено, что деньги, внесенные членами кооператива (участниками долевого строительства) по договорам с застройщиком, следует считать паевым взносом, поскольку расселение частного сектора и строительство жилого дома производились за счет денежных средств участников долевого строительства.
Если вы жилищно-строительный кооператив, который оказался в подобной ситуации, прочитайте нашу статью.
Ошибок при банкротстве в долевом строительстве станет меньше
К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.
Еще закрыть дело о банкротстве можно, если должник и кредиторы договорились: например, что застройщик вернет долги через 10 лет. В этом случае заключают мировое соглашение — судебно удостоверенный документ, который завершает производство по делу.
Пытайтесь, несмотря на возбужденное дело о банкротстве и предъявление своих требований в рамках дела о банкротстве, черех суд установить право собственности на квартиру (помещение) которое вы претендуете.
Обычно процедура банкротства юрлиц проходит несколько стадий. Сначала суд вводит стадию наблюдения для оценки финансового состояния компании. После этого либо закрывает дело, либо вводит конкурсное производство — это значит, что должника признают банкротом.
Верховный суд РФ объяснил, почему жилищно-строительный кооператив, созданный после банкротства застройщика для завершения строительства, должен принимать в свои члены участников долевого строительства.
По мнению экспертов, новые правила повысят компетенцию арбитражных управляющих, от которых зависит, насколько организованно и без ошибок будет проходить формирование Реестра требований кредиторов (он состоит из Реестра требований участников строительства и Реестра требований о передаче помещений). А уже они становится основанием для получения дольщиками по их желаниям либо денег, либо квартир.
Отчетность, равно, как и Устав, информация о числе членов, распределении паев, разрешении на строительство, правах на участок публикуется в открытом доступе. Обязательно составляется график реализации проекта с регулярными отметками о ходе работ, сроках их завершения и величине предстоящих затрат.
Предъявление дольщиком требований
О том, что строительная компания обанкротилась, граждане, купившие объекты на этапе строительства, могут узнать из нескольких источников:
- От конкурсного управляющего, который в течение 5 дней с даты получения списка дольщиков от руководителя застройщика должен известить участников строительства.
- Из издания «Коммерсант», в котором публикуются подобные сведения.
- Посредством сервиса «Федресурс».
- С помощью базы арбитражных дел («Кадарбитр»), с которой можно познакомиться в электронном формате.
Что делать дольщикам, если застройщик обанкротился? Покупателям необходимо обращаться к конкурсному управляющему, которому подается заявление для включения в так называемый реестр кредиторов. Он содержит информацию о задолженностях и обязанностях застройщика. Так, включаются требования денежных выплат, а также требования о передаче жилья. Требования рассматриваются конкурсным управляющим в срок, не превышающий 15 рабочих дней. Документы, необходимые для включения в реестр:
- Заявление участника строительства.
- Документы, которые подтверждают факт приобретения жилья.
- Документы, подтверждающие оплату жилья.
- Заявление может подписать представитель дольщика (например, юрист), в этом случае необходима копия доверенности.
Заявление подается в течение двух месяцев с того дня, когда было официально опубликовано извещение о начале конкурсного производства. По истечении этого срока реестр подлежит закрытию. Участник строительства может потребовать:
- Передачи жилья.
- Возмещения суммы денежных средств, уплаченной в счет цены договора.
- Возмещения иных сумм — финансовых претензий к застройщику (например, иски о взыскании неустойки, штрафа).
Способы передачи жилья
Получить жилье, если компания-застройщик банкротится, можно несколькими способами:
- Предъявить требования о признании права собственности на уже готовый объект. Этот вариант возможен, если объект готов и достроен, а до начала банкротства был подписан акт приемки-передачи, что случается редко.
- Инициировать завершение строительства недостроенного дома своими силами, для чего создается жилищно-строительный кооператив. Важно: земля, на которой находится недостроенный дом, как и он сам, должна принадлежать застройщику, чтобы ЖСК мог завершить строительство.
- Достроить объект может новая компания, принявшая на себя обязательства прежней либо Фонд посредством привлечения подрядчиков. Для этого Фонд должен принять решение о целесообразности такого строительства после экспертизы. Дольщику необходимо включить в реестр требование по передаче жилого помещения или иного объекта долевого строительства.
Обратимся к финансовой стороне деятельности кооператива.
В качестве паевых взносов члены ЖСК вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Помимо этого в установленный уставом ЖСК срок они обязаны внести денежные средства для завершения строительства. Тем самым паевой взнос каждого члена состоит из двух частей — неденежной и денежной. Однако имущественные права члена кооператива, созданные на его деньги застройщиком, связаны с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Поэтому переход этих прав от застройщика к участнику строительства подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Аналогично потребует госрегистрации и переход названных прав от участников строительства к созданному ими ЖСК. Но для передачи прав на объект незавершенного строительства застройщик первоначально сам должен оформить право собственности на него (пп. 5 п. 3 ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ, ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Между тем Закон N 127-ФЗ определяет порядок передачи указанных прав неоднозначно: в п. 14 ст. 201.10 сказано, что они передаются застройщиком непосредственно кооперативу. Тут можно ожидать дополнительных официальных разъяснений и юридических толкований. Что неудивительно, поскольку правоприменительная практика в этой новой области отсутствует.
Особые правила. Требования участников строительства к застройщику могут быть погашены путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу, созданному этими кредиторами (ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ).
План действий для инвесторов
По закону механизм работы с обманутыми дольщиками должен выглядеть следующим образом. Как только арбитражный суд признает строительную компанию банкротом, назначенный судом арбитражный управляющий должен оповестить всех участников долевого строительства о том, что они вправе предъявить свои требования к застройщику. Для этого инвесторам нужно подать в арбитражный суд заявление вместе с договором о покупке квартиры и документом, подтверждающим, что плата за квартиру произведена. Такими документами, согласно Налоговому кодексу, признаются приходно-кассовые ордера, чеки и платежные поручения.
С момента вступления закона в силу интересы дольщиков учитываются независимо от вида договора, по которому привлекались денежные средства. Каким бы документом ни были оформлены договорные отношения инвестора с застройщиком: заключали они договор долевого участия в строительстве или работали по другим схемам (по предварительным договорам, векселям, договорам инвестирования), — действие нового закона будет распространяться и на них.
Для заявления о своих требованиях к строительной компании инвесторам отводится двухмесячный срок с момента признания застройщика банкротом. Те из дольщиков, кто не подал заявление в арбитражный суд за это время и поэтому оказался не включен в один из двух реестров, рискуют остаться и без денег, и без квартиры. Единственный выход для них в такой ситуации — добиваться продления срока включения в реестр через суд. Однако для этого участнику долевого строительства потребуется доказать, что срок подачи заявления был пропущен по объективной причине (к примеру, если по вине почты заказное письмо с уведомлением не было получено вовремя, поэтому инвестор не мог знать о сроках подачи заявления в арбитражный суд).
Из заявлений инвесторов формируется реестр. Этот документ содержит информацию об объекте договора и заплаченных инвестором средствах, а также о тех средствах, которые дольщику еще необходимо внести. В зависимости от того, что хотят получить в итоге инвесторы: квартиру или деньги, — их включают в реестр имущественных или неимущественных требований. Реестр имущественных требований объединяет дольщиков, которые хотят получить квартиру и согласны участвовать в достройке дома. Если инвесторы не согласны принимать дальнейшее участие в решении судьбы дома и хотят вернуть вложенные в строительство деньги, они должны расторгнуть договор с застройщиком и попасть в реестр денежных требований. Сюда же независимо от желания будут включены и те участники строительства, договоры которых после рассмотрения арбитражным судом будут признаны недействительными.
Размер денежных требований инвестора к застройщику не исчерпывается той суммой, которую участник долевого строительства в свое время заплатил за квартиру. При определении размера требований также учитывается размер причиненного инвестору ущерба. Определить размер ущерба, который будет зависеть от рыночной цены квартиры, согласно п. 2 ст. 201.6 закона о банкротстве, должен привлекаемый арбитражным управляющим оценщик.
Если одна часть дольщиков согласна заниматься достройкой дома, а другая хочет получить вложенные средства, тогда последним необходимо расторгнуть договор долевого строительства. Стоимость квартиры будет определяться в соответствии с ценами на рынке. Сроки, в которые это должно произойти, в законе не определены, и те из инвесторов, кто предъявляет к компании-банкроту денежные требования, смогут получить вложенные средства не раньше, чем найдутся покупатели для той квартиры, на покупку которой они когда-то заключали договор. Для этого ЖСК должен определить размер пая, соответствующего квартире, и продать этот пай любому лицу, которое согласно стать участником жилищно-строительного кооператива.
Получение страховой выплаты
До 2021 года все застройщики обязаны страховать свою ответственность в страховых компаниях. Наименование страховой компании указывалось в ДДУ. При банкротстве страховой компании застройщик в течение 7 дней должен застраховать ответственность в другой компании, о чем уведомить дольщика.
Банкротство является страховым случаем и у дольщика возникает право требования выплаты страхового возмещения. Для этого необходимо обратиться в страховую компанию. Сумма выплаты составляет не менее цены договора. Неустойки, штрафы, пени страховкой не покрываются.
Заявление о выплате страховой премии можно подать в течение двух лет со дня наступления страхового случая.
После 2021 года все строительные компании, при заключении ДДУ с гражданами отчисляют процент в Фонд защиты прав дольщиков. В этом фонде денежные средства аккумулируются и при необходимости направляются на достройку объектов. В данном случае Фонд выполняет функции страховой компании, только обладает более обширными функциями и полномочиями.
Какие права имеют участники строительства в ходе банкротства
- участвовать в собраниях участников строительства — это особенно важно, поскольку на собраниях при участии арбитражного управляющего решается вопрос о способе удовлетворения требований дольщиков — через передачу готовых квартир или объекта незавершенного строительства;
- участвовать в собраниях кредиторов и голосовать. Число голосов зависит от суммы, которую вы уплатили застройщику за жилье (стоимости переданного имущества), а также размера ваших убытков в виде реального ущерба. На собраниях кредиторов решаются все ключевые вопросы по ходу банкротства, в т.ч. о реализации имущества должника;
- возражать против требований других кредиторов (в порядке статей 71, 100 ФЗ о несостоятельности). Это право позволит вам противодействовать недобросовестным кредиторам застройщика или его аффилированным лицам, которые желают включиться в реестр кредиторов и необоснованно получить деньги с застройщика;
- ходатайствовать о передаче дела о банкротстве в суд по месту нахождения недостроенного объекта / месту жительства или нахождения большинства участников строительства (п.4 ст.201.1 ФЗ о несостоятельности). По общему правилу банкротное дело рассматривается арбитражным судом по месту нахождения должника. Если ваш застройщик имеет юридический адрес в другом регионе, разумеется, это усложнит взаимодействие с судом и повлечет дополнительные транспортные и почтовые расходы. Как раз для таких случаев и существует возможность передачи дела на рассмотрение другого суда.
Все эти права лучше реализовывать совместно с другими дольщиками вашего дома или всех не сданных застройщиком домов. Создайте инициативную группу и выберите тех, кто будет от имени всех дольщиков участвовать в судебных заседаниях и на собраниях кредиторов, взаимодействовать с арбитражным управляющим. На имя этих людей нужно будет выдать доверенности для участия в деле о банкротстве. Также дольщики могут коллективно найти юриста, который будет помогать в составлении документов и представлять их интересы в суде.
Включение в реестр требований кредиторов/реестр требований о передаче жилых помещений
По данной теме мной написано достаточно много материала, поэтому подробно останавливаться тут не имеет смысла. Что важно иметь ввиду – необходимость включения в реестр, чем раньше среагировать, тем лучше. Среагировать необходимо на публикацию в официальном издании о введении той или иной процедуры банкротства, подав в указанный в ней срок установленного образца требование о включении в соответствующий реестр. Требование с приложением направляется арбитражному управляющему, самому застройщику и, после, сдается в арбитражный суд. Далее, отслеживаем получение требования арбитражным судом и назначение дела к судебному разбирательству. Являемся во все судебные заседания и выступаем по существу нашего требования и задаваемых участниками процесса вопросов, пока не будет оглашено определение о включении в реестр либо об отказе во включении в реестр требований кредиторов. Во втором случае, анализируем определение суда на предмет перспективы его обжалования.
Образец требования о передаче жилого помещения
По нашему опыту, порядка 7-10% дольщиков неплохо справляются с включением в реестр своими силами, остальным рекомендуется не тратить не только свое время, деньги и силы, но и нервы и время арбитражного управляющего и суда и нанимать профессионального представителя для включения в реестр. Фразу о необходимости привлечения юристов в таких ситуациях мы слышим в судебных процессах регулярно от председательствующего судьи, который, после нескольких десятков судебных процессов в день, очень тяжело реагирует на извинения дольщиков и на объяснения, что “первый раз в арбитражном суде” и “не знал”. Следует иметь ввиду, что стоимость работы юристов при включении десятков требований кредиторов уменьшается в разы и становится соизмеримой с реальными затратами дольщика на самостоятельное включение в реестр.